HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BÙI THỊ HUỆ

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHO QUAN,
TỈNH NINH BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2015


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BÙI THỊ HUỆ

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHO QUAN,
TỈNH NINH BÌNH

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60 85 01 03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHAN THỊ THANH HUYỀN

HÀ NỘI - NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN

để luận văn của tôi được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn !
Hà Nội, ngày 5 tháng 11 năm 2015
Tác giả Luận văn

Bùi Thị Huệ
.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ...................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ........................................................................................................ iii
Mục lục ............................................................................................................. iv
Danh mục bảng ............................................................................................... viii
Danh mục hình .................................................................................................. ix
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài .......................................................................2
3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................3
1.1. Cơ sở lý luận về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất .................3
1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai ...............................................................3
1.1.2. Sở hữu đất đai và sở hữu toàn dân về đất đai ......................................5
1.1.3. Quyền sử dụng đất ..............................................................................9
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới............................... 13
1.2.1. Thụy Điển ........................................................................................ 13

2.4.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................... 33
2.4.4. Phương pháp thống kê và tổng hợp số liệu........................................ 33
2.4.5. Phương pháp phân tích số liệu .......................................................... 33
2.4.6. Phương pháp so sánh ........................................................................ 34
Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ........................................................... 35
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nho Quan ............ 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................ 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................. 37
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện
Nho Quan ........................................................................................ 42
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Nho Quan......................... 44
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Nho Quan giai đoạn 2010 - 2014....... 44
3.2.2. Tình hình sử dụng đất của huyện Nho Quan ..................................... 49
3.3. Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất ở tại
huyện Nho Quan ....................................................................................... 50
3.3.1. Kết quả thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại
huyện Nho Quan ............................................................................. 50
3.3.2. Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng
đất ở tại huyện Nho Quan ................................................................. 58

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


3.3.3. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn huyện Nho Quan giai đoạn 2010 - 2014 .......... 68
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất ở tại huyện Nho Quan .................................. 70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 72

TTKT

Tăng trưởng kinh tế

4

UBND

Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

3.1

Tốc độ tăng giá trị sản xuất năm 2014 ...................................................... 37

3.2

Hiện trạng dân số và lao động huyện Nho Quan năm 2014 ...................... 40


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

3.1

Sơ đồ vị trí huyện Nho Quan .................................................................. 35

3.2

Cơ cấu kinh tế huyện Nho Quan năm 2014 ............................................. 38

3.3

Hiện trạng sử dụng đất huyện Nho Quan năm 2014 ................................ 49

3.4

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn huyện Nho Quan giai đoạn 2010 - 2014...................................... 52

3.5

quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức
chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện. Trong quá trình thực hiện
và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 đã ra đời hoàn thiện hơn và khắc
phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề chuyển quyền sử
dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn.
Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai năm 2013 đã
ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các đạo luật trước đó.
Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 bao gồm chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất. Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý
vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm
bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của
chủ sử dụng đất, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


Huyện Nho Quan là một huyện miền núi phía Tây Bắc của tỉnh Ninh
Bình, là cửa ngõ giao lưu kinh tế văn hoá của tỉnh với khu vực Tây Bắc, cơ sở hạ
tầng của huyện khá đồng bộ nên thuận lợi trong thu hút các nguồn lực cho sự
phát triển kinh tế xã hội. Chính vì thế, trong những năm qua tốc độ phát triển
công nghiệp hóa, đô thị hóa ở huyện diễn ra khá mạnh mẽ. Do đó, nhu cầu thực
hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng, đặc biệt
là chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo quy định của pháp luật
khi thực hiện các quyền của người sử dụng vẫn còn chưa đúng theo quy định,
những quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều bất cập đã
ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Vì

trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng
cho con người. Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai.
Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã được
Mác khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
(Các Mác - Ăng - ghen, 1979). Điều này có nghĩa không thể có của cải nếu
không có lao động và đất đai. Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động
sản xuất, con người đã xem đất đai là một tư liệu sản xuất không gì thay thế
được. Đất đai và giá trị sử dụng của nó tồn tại mãi với con người nếu được khai
thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp. Trên cơ sở lao động của con người, đất đai
không còn đơn thuần là một tặng phẩm của tự nhiên mà đã trở thành tài sản của
mỗi cá nhân và mỗi quốc gia.
Đối với một quốc gia, đất đai được coi là tài sản vô cùng quý giá, được
chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức
tích lũy của cải vật chất của xã hội (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Theo tính toán của các chuyên gia kinh tế ít nhất 20% tổng sản phẩm quốc
nội (GDP) của hầu hết các quốc gia có được là từ đất đai, bất động sản và công
trình xây dựng trên đất (Ủy ban Kinh tế về Châu Âu của Liên Hiệp Quốc, 2005).
Điều đó cho thấy đất đai không chỉ là tài nguyên thiên nhiên, nếu biết quản lý và
khai thác tốt, mỗi quốc gia sẽ tự khơi thông cho mình một nguồn nội lực dồi dào
sẵn có phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế và ổn định xã hội.
Có thể khẳng định, trên phương diện kinh tế, đất đai là một nguồn lực cho
sự thịnh vượng và phát triển bền vững. Trên phương diện chính trị - xã hội, trong
mối quan hệ giữa các quốc gia, đất đai là một trong những yếu tố quan trọng tạo

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


thành lãnh thổ và chủ quyền quốc gia. Bên cạnh đó, tầm quan trọng của đất đai

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê, cũng dùng
nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai. Đối với nước ta, đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện quản lý nên thị trường đất
đai, được gọi là thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta bao gồm thị trường "sơ
cấp" và thị trường "thứ cấp". Thị trường sơ cấp trong thị trường quyền sử dụng
đất được hiểu là thị trường giao dịch về đất đai giữa Nhà nước với người được
Nhà nước giao quyền sử dụng đất; thị trường thứ cấp được hiểu là thị trường giao
dịch giữa người đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với người có nhu cầu
sử dụng lại. Hoạt động giao dịch về đất đai trong thị trường sơ cấp là các hoạt
động giao dịch trong việc giao đất (không thu tiền hoặc có thu tiền sử dụng đất
cho dự án đầu tư theo giá thị trường hoặc qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu
thầu dự án có sử dụng đất), cho thuê đất (thu tiền thuê đất hàng năm theo bảng
giá đất hay thu tiền một lần cho cả thời gian thuê theo giá thị trường) và thu hồi
đất (trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo giá thị trường). Hoạt động giao
dịch trong thị trường thứ cấp là hoạt động giao dịch về chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê lại (theo giá thỏa thuận trên thị trường), thế chấp và góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất đã được Nhà nước giao qua thị trường sơ cấp (Hồ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.2. Sở hữu đất đai và sở hữu toàn dân về đất đai
1.1.2.1. Sở hữu đất đai
Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống
xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi. Quyền sở hữu là sản phẩm
của nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương
thời, một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch
sử nhất định. Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch

kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo
cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư
mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành
phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người
sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch
sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước
mang lại.
- Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số
phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng,
phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
1.1.2.2. Sở hữu toàn dân về đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt trong sản xuất và đời sống. Theo pháp luật nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn

1987, Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ
thống pháp luật về đất đai. Đây là Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định về
chế độ sở hữu đất đai, cụ thể: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí
nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân
để sử dụng ổn định, lâu dài” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,1980). Đến
Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì
quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992).
Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), tiếp đó
là Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), cho thấy pháp luật đất đai
luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà
nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất nhưng vẫn
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý, thực chất người sử dụng đất đã có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất…,
nghĩa là Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt đối với đất đai một
cách hạn chế, trong khuôn khổ pháp luật cho phép (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 1992).
Luật Đất đai năm 2013 ra đời (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014)
tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


đất theo quy định của pháp luật, đồng thời quy định cụ thể hóa các quyền, nghĩa
vụ của Nhà nước và những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất.

Page 9


sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và được ban hành mới vào năm 2003
đã mở rộng thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung quy định 08 hình thức chuyển quyền sử
dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền
chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê
lại, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là chuyển quyền sử
dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn.
1.1.3.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất của các
hộ gia đình trong cùng một địa phương (xã, phường, thị trấn). Hành vi này chỉ
bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân xuất phát từ mục
đích nhu cầu sản xuất và đời sống khi được Nhà nước giao đất để sử dụng nhằm tổ
chức lại sản xuất cho phù hợp điều kiện, hoàn cảnh, khắc phục tình trạng manh mún,
phân tán đất đai hiện nay. Hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất không mang tính
chất thương mại, Nhà nước chỉ cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất ruộng đất
lấy ruộng đất, không chuyển đổi quyền sử dụng đất lấy tài sản khác hoặc sử dụng
đất vào mục đích khác (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.3.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất
chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường
hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản

theo di chúc và Thừa kế theo pháp luật. Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng được
ưu tiên trước bởi nó là sự thể hiện ý chí của người để lại di sản. Thông qua di
chúc, người để lại di sản thực hiện một giao dịch dân sự đơn phương thể hiện ý
chí của mình không phụ thuộc vào ý chí của người thừa kế.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình được Nhà nước
giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó
được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa
kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật
về nhà ở thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng có

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định
của pháp luật về nhà ở thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 2013b).
1.1.3.5. Thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của
người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai
năm 1993. Quyền năng này tiếp tục được ghi nhận trong các quy định của Luật
Đất đai năm 2003 và năm 2013.
Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để
quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự từ điều 715 đến điều 721. Đây
là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các
quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành
Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát
triển (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005).

không có nguồn gốc từ thuê đất của Nhà nước.
Khác với quyền cho thuê đất của Nhà nước, quyền cho thuê đất của người
sử dụng đất được phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất được chủ sở hữu là Nhà
nước trao cho. Chính vì vậy, người sử dụng đất không được tùy tiện cho thuê
quyền sử dụng đất của mình mà luôn luôn được Nhà nước kiểm soát. Việc cho
thuê được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận và thông qua
hình thức hợp đồng - hợp đồng cho thuê.
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Thụy Điển
Thụy Điển là một vương quốc ở Bắc Âu, giáp Na Uy ở phía Tây và Phần
Lan ở phía Đông Bắc, nối với Đan Mạch bằng cầu Öresund ở phía Nam, phần
biên giới còn lại giáp Biển Baltic và Biển Kattegat. Thụy Điển có diện tích tự
nhiên là 449.964 km², là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số
9,4 triệu người. Thuỵ Điển có mật độ dân số thấp với 21 người/ km² nhưng lại
tập trung cao ở nửa phía Nam của đất nước, trong đó có khoảng 85% dân số sống
ở thành thị.
Thụy Điển thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất nên pháp luật và
chính sách đất đai về cơ bản dựa trên chế độ sử hữu tư nhân và kinh tế thị trường
có dự giám sát chung của xã hội. Xét về chế độ sở hữu đất đai, nước này thực
hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai tư
nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước. Phần lớn đất đai thuộc sở
hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất đai là mối quan tâm chung của
toàn xã hội. Vì vậy, toàn bộ pháp luật và chính sách đất đai luôn đặt ra vấn đề

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ sử dụng đất và lợi ích


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi. Các quyền đối với bất động sản có
thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác
(địa dịch, thế chấp). Quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi cho những mục đích
công (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.2.2. Ôxtrâylia
Ôtxtrâylia là nước nằm ở châu Đại Dương, có diện tích tự nhiên khoảng
7,74 triệu km2, dân số hơn 21 triệu người. Pháp luật đất đai của nước này chịu
ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh, theo Luật chung. Theo đó, công
nhận hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân. Pháp
luật đất đai không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đối với đất đai mà đặt
trọng tâm vào quyền chiếm hữu và chứng nhận quyền.
Tuy nhiên không giống như các nước trong Khối thịnh vượng chung Anh
và chính Vương quốc Anh, Chính phủ Liên bang và từng Bang kiểm soát 72%
đất đai ở Ốtxtrâylia, thổ dân nắm giữ 13% và chỉ có 15% thuộc sở hữu tư nhân
đầy đủ. Nhiều vùng đất được đưa vào sử dụng theo thỏa thuận thuê đất với Chính
phủ Liên bang hoặc Chính phủ Bang và thời hạn thỏa thuận cho thuê đất có thể
lên tới 999 năm, cho phép chủ sử dụng đất được hưởng các quyền tương tự như
quyền sở hữu tư nhân đầy đủ (Ngân hàng thế giới, 2011).
Đối với hình thức sở hữu nhà nước (hay còn gọi là đất vương quyền), đất
đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất và
cho thuê. Thông thường, những loại đất nhạy cảm thường được cấp theo phương
thức cho thuê. Đất vương quyền dành cho mục đích công khoảng 1 triệu thửa
(tuy nhiên diện tích thửa đất này lớn hơn nhiều so với thửa đất tư). Để đáp ứng
các nhu cầu phát triển, Chính phủ lấy đất từ quỹ đất vương quyền rồi bán cho