BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN THỊ THU PHƯƠNG
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010 – 2013
LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

gốc./. Hà Nội, ngày 11 tháng 09 năm 2014
Tác giả
Trần Thị Thu Phương
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai,
Ban đào tạo sau đại học - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và
nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Hoàng Xuân Phương, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Thanh Trì, phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Thanh Trì, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính
của các xã, thị trấn thuộc huyện Thanh Trì đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung
cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu, bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận

2.2. Yêu cầu 2
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất 4
1.1.1. Quyền sở hữu 4
1.1.2. Quyền sử dụng đất 7
1.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất 11
1.2.1. Tình hình thực hiện quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước 11
1.2.2. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 22
1.3. Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất 29
1.3.1. Luật 29
1.3.2. Các văn bản dưới Luật 30
1.3.3. Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Hà Nội 33
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
2.1. Đối tượng nghiên cứu 34
2.2. Phạm vi nghiên cứu 34
2.2.1. Phạm vi không gian 34
2.2.2. Phạm vi thời gian 34
2.3. Nội dung nghiên cứu 34
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.4. Phương pháp nghiên cứu 35
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 35
2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp theo bảng hỏi (phiếu in sẵn) 36
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu 36
2.4.4. Phương pháp đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất 36
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Trì 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 38
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38


Hc vin Nụng nghip Vit Nam Lun vn Thc s Khoa hc Nụng nghip
Page vi

DANH MC BNG

STT Tờn bng Trang

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của huyn Thanh Trỡ 42

Bng 3.2. Hin trng s dng t nm 2013 cỏc xó, th trn iu tra 44

Bng 3.3. Tng hp tỡnh hỡnh thc hin quyn chuyn nhng QSD ti 3 xó, th trn
iu tra giai on 2010 2013 52

Bng 3.4. Tỡnh hỡnh thc hin quyn chuyn nhng QSD theo cỏc xó, th trn 56

Bng 3.5. Tỡnh hỡnh thc hin quyn cho thuờ QSD theo cỏc xó, th trn 59

Bảng 3.6. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo cỏc x/, thị trấn 62

Bảng 3.7. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ theo cỏc x/, thị trấn 65

Bảng 3.8. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo l/nh QSDĐ theo các x/, thị trấn 68

Bảng 3.9. Tổng hợp tình hình thu hồi đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân 71

Bng 3.10. í kin ỏnh giỏ ca ngi dõn v giỏ t (giỏ QSD) 72

Bng 3.11. ỏnh giỏ v th tc v cỏc vn bn hng dn thc hin cỏc QSD 73

hóa đất nước đã và đang đặt ra yêu cầu đối với công tác quản lý Nhà nước về đất
đai, đặc biệt là việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát
sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, đòi hỏi phải có sự giải
quyết kịp thời nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy
nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn
còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp luật của cơ
quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng
không làm thủ tục theo quy đinh vì những lý do khác nhau.; Công tác bồi thường
đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do
Nhà nước ban hành hàng năm còn có nhiều bất cập, gây bức xúc cho người dân
Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng đất
còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đối với hộ gia
đình, cá nhân còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong
việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu
nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất.
Huyện Thanh Trì là huyện ngoại thành, nằm ven phía Nam và Đông Nam
thành phố Hà Nội.Với tổng diện tích tự nhiên của huyện là 6.292,71ha, bao gồm
16 đơn vị hành chính: thị trấn Văn Điển và 15 xã: Thanh Liệt, Đông Mỹ, Yên
Mỹ, Duyên Hà, Tam Hiệp, Tứ Hiệp, Ngũ Hiệp, Ngọc Hồi, Vĩnh Quỳnh, Tả
Thanh Oai, Đại Áng, Vạn Phúc, Liên Ninh, Hữu Hòa, Tân Triều, huyện Thanh
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

Trì có vị trí thuận lợi cho việc phát triển và giao lưu kinh tế - văn hóa - xã hội.
Trong những năm gần đây, huyện Thanh Trì có tốc độ đô thị hóa rất nhanh. Do

- Đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất; các giải pháp
đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các
quyền sử dụng đất ở huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu

Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật…” (Bộ Luật dân sự, 2005) . Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản
xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa
người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân,
các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng, ).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không
phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản (nhà vắng chủ) (Nguyễn
Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình,cá nhân
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài

trong Hiến pháp 1992 (Đinh Dũng Sỹ, 2003). Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng
định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn
lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà
nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai
sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể
hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai
hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để
phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai” (Điều 7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước
thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo
đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy
đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai
thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn.
Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất,
thửa đất cụ thể với thời gian cụ thể, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức
giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường
hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ

đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế.
Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi
người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền sở hữu
toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở
hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người người sử dụng đất không
phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở
hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức và cá nhân, hộ gia
đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu,
người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến
pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”,
hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng (Luật đất đai, 1993).
Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 : “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước
còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng
đất” (Bộ Luật Dân sự, 2005).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của cac
nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình?
Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu
cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính
toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà
nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng
tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích
của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).

dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng
1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi
QSDĐ là không có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền theo thỏa thuận. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất
đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn
của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước
có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển
nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Đào
Trung Chính, 2005).
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi

một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản
xuất khác.
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất
đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng
ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao
của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ
cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp
đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của
cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển,

thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi
vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được
thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế
nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan
thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp thuận,
tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền để
cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử
lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được
tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại
khác. Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể
bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua
nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của
mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho
các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và
chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn
Thị Thu Hằng, 2000).
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở
hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian
sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa

có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở
hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây
dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây
dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế
xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm.
Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 -
7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp
đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp
một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một
phần đất trong khuôn viên toà nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần
trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này
phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà (Lê Xuân
Bá và cs., 2003).
1.2.1.4.Cộng hòa Séc
Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở được quy định trong Hiến pháp của
nước cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ
mô hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị
trường thì vấn đề chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề đất đai và bất động sản
cũng đồng thời được tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất động sản
cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước đây được tư nhân hoá để hình thành
một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường bất động sản ở Séc vẫn chưa hoàn
thiện. Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác với
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

ở Đức, luật pháp của Séc không quy định quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu
tiên được mua trước khi mảnh đất được bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và đất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung
tách rời, mặc dù Séc đang thực hiện các bước cần thiết để thống nhất làm một.