HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN QUỐC HUY

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Hoàng Thái Đại

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn
nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 10 tháng 11 năm 2019
Tác giả luận văn


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Trích yếu luận văn ......................................................................................................... viii
Thesis abstract................................................................................................................... x
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục đích nghiên cứu .......................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................... 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu ......................................................................... 4
2.1.

Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất ........................................... 4

2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...................... 17

2.3.2.

Thực tiễn việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........................... 20

2.3.3.

Những tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............. 23

2.3.4.

Nhận xét đánh giá chung .................................................................................. 23

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 25
3.1.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 25

3.2.

Thời gian và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 25

3.2.1.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 25

iii

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 26

3.4.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 26

3.4.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu ................................................ 26

3.4.3.

Phương pháp thống kê, xử lý số liệu ................................................................ 28

3.4.4.

Phương pháp tổng hợp, so sánh ........................................................................ 30

3.4.5.

Phương pháp đánh giá ...................................................................................... 30

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................... 29
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hồi Đức có ảnh hưởng tới
q trình thực hiện các quyền sử dụng đất ....................................................... 29

4.1.1.


4.2.3.

Biến động sử dụng đất theo từng loại đất ......................................................... 47

4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài
Đức giai đoạn 2014 - 2018 ............................................................................... 49

4.3.1.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................ 49

4.3.2.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất ở ................................ 52

4.3.3.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ..................................... 55

4.3.4.

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất .................................. 59

iv


4.3.5.


4.4.4.

Giải pháp về tuyên truyền sử dụng đất đúng pháp luật đất đai......................... 71

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 72
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 72

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 73

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 74

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun Mơi trường


Tài nguyên Môi trường

TP

Thành phố

TT

Thông tư

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Phân bổ số phiếu điều tra ............................................................................. 46
Bảng 4.1. Diện tích, cơ cấu sử dụng các loại đất năm 2018 ........................................ 46
Bảng 4.2. Biến động đất đai giai đoạn 2014-2018 huyện Hoài Đức ............................ 48
Bảng 4.3. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 .................................... 50
Bảng 4.4. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
phỏng vấn trên địa bàn các xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 ...... 51


Cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu
- Phương pháp thống kê, xử lý số liệu
- Phương pháp tổng hợp, so sánh
Kết quả nghiên cứu chính và kết luận
1. Huyện Hồi Đức có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát
triển kinh tế - xã hội, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và đơ thị hóa rất nhanh của
thành phố Hà Nội, kéo theo sự gia tăng nhanh dân số cơ học vào lập nghiệp, nhu cầu sử
dụng đất để phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị, phát triển các khu dân cư diễn ra
khá mạnh cũng gây áp lực lớn đến việc quản lý và sử dụng đất nói chung; việc đảm bảo
thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng trên địa bàn huyện.
2. Kết quả nghiên cứu về việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ dân
tại 3 xã, thị trấn cho thấy:
- Việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014 2018 trên địa bàn nghiên cứu có 271 trường hợp. Điều tra 150 phiếu cho thấy Thị trấn
Trạm Trôi lượng giao dịch hồ sơ mua bán trên đất ở là 18 trường hợp chuyển nhượng
đất ở; Xã Di Trạch 18 trường hợp; Xã Vân Côn 13 trường hợp.
- Việc thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014 - 2018 trên
địa bàn nghiên cứu có 172 trường hợp cho thuê và đang thuê nhà đất để ở. Điều tra 150
phiếu cho thấy Thị trấn Trạm Trôi 13 trường hợp; Xã Di Trạch 08 trường hợp thuê đất
ở; Xã Vân Côn 05 trường hợp thuê đất ở.

viii


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Quoc Huy
Thesis title: Evaluation of the implementation of rights of land users in Hoai Duc
district, Ha Noi city.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Assess the implementation of land use rights in Hoai Duc district, Hanoi.
- Propose some solutions to the implementation of land use rights in Hoai Duc
district, Hanoi.
Materials and Methods
- Method of selecting research points
- Method of investigation, data and documents collection
- Method of statistics and data processing
- Methods of aggregation and comparison
Main findings and conclusions
1. Hoai Duc district has a geographical position and natural conditions favorable
for socio-economic development, along with the rapid economic growth and
urbanization of Hanoi, leading to the rapidly increasing the mechanical population to
start a business, the demand for land use for infrastructure development, urban
development, and the development residential areas also place great pressure on the
management and use of land in general; ensuring the exercise of rights of land users in
particular in the district.
2. The results of research on the implementation of land use rights of households
in 3 communes and towns showed that:
- Implementation of land use right of transfer: From 2014 to 2018 in the study

land users to carry out, so the number of annual registration cases increases for the right
to transfer and mortgage by the value of land use rights.
4. In order for the synchronous implementation of land use rights in accordance
with the 2013 Land Law to ensure the rights of the people and in accordance with the
provisions of law, four groups of solutions must be implemented simultaneously (the
solution group on completing the system and strengthening the capacity of land
management officials; solutions for organizing of organizations; solutions for
completing related solutions and policies; solutions for propaganda to raise users'
awareness land use).

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên đặc biệt, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất
nước. Đất đai chính là mơi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các
cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng. Đất đai là tài ngun có
giới hạn về diện tích, là tư liệu sản xuất đặc biệt cho các ngành kinh tế.
Ngày nay do sự gia tăng dân số ngày càng nhanh, đất nước ta đang trong
thời kì cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế đã làm cho nhu
cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan
đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai ln được quan tâm và chú trọng
hàng đầu.
Trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu:
sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi Hiến pháp năm 1980 ra
đời đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm 1992, tại
Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện quyền
chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cùng với sự
phát triển của kinh tế thị trường là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường quyền

cho quy hoạch các khu đô thị; thương mại dịch vụ; quy hoạch các cụm, điểm công
nghiệp cũng ảnh hưởng không nhỏ đến quy mô sản xuất nông nghiệp tại huyện,
một số xã diện tích đất sản xuất nơng nghiệp cịn lại khơng đáng kể do q trình
đơ thị hóa.
Phát triển kinh tế - xã hội kéo theo các hoạt động thực hiện các quyền sử
dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập
trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài
Đức, thành phố Hà Nội. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành thực hiện
đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội” là cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Phạm vị nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu về tình hình thực hiện các quyền
sử dụng đất trong đó điều tra tập trung vào các quyền (chuyển nhượng, tặng cho,
cho thuê, thừa kế, thế chấp) trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
- Giai đoạn đánh giá: Số liệu đánh giá giai đoạn từ năm 2014 đến 2018

2


- Thời gian thực hiện: Từ tháng 03/2018 đến tháng 8/2019
- Địa điểm nghiên cứu: Trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
1.4. ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Đóng góp mới:
Góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai trong việc thực hiện

mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ
trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thơng q hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn
trong thực tế (Quốc hội, 2015).
2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4),
“Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), “Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất

4


đai” (Điều 21). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước
thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm
bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ
các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt (Quốc hội, 2013).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu tồn dân về đất
đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai

cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển
QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền
sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển quyền chỉ
thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần
địa tơ chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền
sử dụng đất; Nhà nươc có thể quy định một số trường hợp không được chuyển
QSDĐ; việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu
không sẽ bị xem là hành vị phạm pháp (Quốc hội, 2013).
- Cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển QSDĐ trong
tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp
thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã
hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát
triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm
một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp quyền sử dụng đất: là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ
(khơng đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai
làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng
làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử
dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ
không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu
tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản
trong thị trường bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ. Trong
trường hợp người vay không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức
bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng
QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá quyền sử dụng đất: là hành vi mà người có QSDĐ
có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai
trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vịng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao
của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.

7


Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các
chuyển nhượng đều được đăng ký. Việc đăng ký rất quan trọng và cần thiết đối
với chủ sở hữu mới, tạo thêm sự vững chắc và quyền được ưu tiên khi sảy ra
tranh chấp với bên thứ ba nào đó hoặc đăng ký thế chấp. Tuy nhiên, việc chuyển
nhượng chỉ là một hợp đồng cá nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và
khơng có xác nhận của cơ quan cơng chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở
hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn
được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một
văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi
đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực
hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu
cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay

mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho
các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và
chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn
Thị Thu Hồng, 2000).
2.2.1.2. Ơxtrâylia
Ơxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân).
Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất
do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời
gian sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng khơng và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Tồn bộ khống sản có trong lịng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Quyền lợi và nghĩa vụ,
luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử
dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho th hoặc chuyển
quyền theo di chúc mà khơng có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công

9


trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải
được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại

10


cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước đây được tư nhân hố để hình thành
một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường bất động sản ở Séc vẫn chưa hồn
thiện. Mặt bằng giá cả vẫn cịn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác với
ở Đức, luật pháp của Séc không quy định quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu
tiên được mua trước khi mảnh đất được bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và đất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung
tách rời, mặc dù Séc đang thực hiện các bước cần thiết để thống nhất làm một.
Người nước ngoài chưa được bình đẳng trên thị trường bất động sản ở Séc, nghĩa
là họ chưa được quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có đầu tư 100% trên
đất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá thấp so với mặt
bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao động của Séc hiện nay không
được tự do kiếm việc làm tại các nước EU. Khác với Đức khi có sẵn khung khổ
pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính của Tây Đức, ở Séc, q trình này cịn
nhiều khó khăn và để có một thị trường bất động sản như ở các nước phát triển,
Séc cần một thời gian nữa (Lê Xuân Bá, 2003).
2.2.1.5. Mỹ
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh,
thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động đo đạc
và mua bán đất đai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa đầu tiên
(1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên
(Land Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh
về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh sớm nhất
đó của Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người
đến khai thác vùng đất phía Tây.
- Về vấn đề cải cách đất đai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất,

mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển Nông thôn và
Nhà ở (HUD) được thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các
chương trình liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng đồng
sống trong nước Mỹ. HUD có vai trị bảo vệ những người mua nhà và thực hiện
nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở (Tơn Gia
Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
2.2.2. Các nước trong khu vực
2.2.2.1. Malayxia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công
nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang
để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khốn điền thổ
chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính
là chủ sở hữu được mơ tả trong bằng khốn. Trước khi đăng ký vào bằng khoán,

12


đất đai vẫn là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều
phải đăng ký, nếu khơng thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ khơng
được Chính phủ cơng nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khốn mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khốn đăng ký và Bằng khốn Phịng đất đai (là loại bằng khốn
hồn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn
hồn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khốn được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho th, đóng
tiền,...) trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngơi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các
bằng khốn riêng cho các phần diện tích riêng trong ngơi nhà.