ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

ĐỖ THỊ SUYẾN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2011 – 2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

ĐỖ THỊ SUYẾN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2011 – 2014

Chuyên ngành

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số


tới thầy giáo PGS.TS Nguyễn Hiệu, giáo viên đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo
tôi ngay từ việc định hướng, tiếp cận và nghiên cứu đề tài đến kết quả cuối
cùng là hoàn thành bản luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo đã giảng dạy và truyền đạt
những kiến thức khoa học cho tôi trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu tại
trường. Đặc biệt là sự chỉ bảo và giúp đỡ của các thầy cô giáo trong khoa Địa
Lý; sự ủng hộ của các cán bộ Phòng Sau Đại học – Trường Đại học Khoa học
Tự nhiên Hà Nội.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Phúc Thọ, phòng
Tài nguyên và Môi trường huyện Phúc Thọ, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa
chính của các xã, thị trấn thuộc huyện Phúc Thọ đã tạo mọi điều kiện thuận
lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu, bản đồ trong quá trình
nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi trân trọng cảm ơn các bạn học viện cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2015
Tác giả

Đỗ Thị Suyến

ii


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN...................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN........................................................................................................ ii
MỤC LỤC............................................................................................................ iii
DANH MỤC BẢNG............................................................................................ vi

2.1.2. Tình hình kinh tế, xã hội............................................................................................
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ...........................................
2.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Phúc Thọ................................................
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ..............................................................................................
2.2.2. Biến động sử dụng đất từ năm 2011-2014 ...............................................................
2.3. Hiện trạng sử dụng đất của các xã thị trấn điều tra .....................................................
2.4.Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Phúc Thọ. ...........................................
2.5. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ giai đoạn

2011 - 2014...........................................................................................................................
2.5.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất .....................................
2.5.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .............................
2.5.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất .........................................
2.5.4. Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất ....................................
2.5.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ...........................................
2.5.6. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất ........................................
2.5.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất .....
2.5.8. Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ......................
2.5.9. Tình hình thực hiện quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất .................
2.5.10. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử

dụng đất.................................................................................................................................
2.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất .................................
Chƣơng 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO QUYỀN
CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH

PHỐ HÀ NỘI.......................................................................................................................
3.1. Định hƣớng phát triển và vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn

tới...........................................................................................................................................

điều tra giai đoạn 2011-2014................................................................................ 72
B¶ng 7.Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng QSDĐ theo các xã, thị trấn 74
B¶ng 8. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã, thị trấn..........68
B¶ng 9. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã, thị trấn...........80
Bảng 10. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã, thị trấn..........81
Bảng 11.Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ theo các xã, thị trấn
............................................................................................................................. 77
Bảng 12. Tổng hợp tình hình thu hồi đất NN của các hộ gia đình, cá nhân.........80
Bảng 13. Ý kiến đánh giá của ngƣời dân về giá đất............................................ 81
Bảng 14. Đánh giá về thủ tục và các văn bản hƣớng dẫn thực hiện các quyền SDĐ 82

Bảng 15. Khả năng vay vốn và tìm kiếm thông tin.............................................. 83
Bảng 16. Ý kiến của ngƣời dân khi thực hiện các QSDĐ.................................... 83

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

DT

Diện tích

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”.Tuy vậy đất đai là nguồn tài nguyên
giới hạn về không gian( diện tích) nên với mỗi quốc gia, nguồn tài nguyên đất đai
là giới hạn, vì vậy nhiệm vụ quan trọng của mỗi quốc gia là quản lý nguồn tài
nguyên này chặt chẽ, đảm bảo sử dụng hiệu quả, đúng mục đích.
Nƣớc ta, hiện nay đang trong công cuộc đổi mới, chúng ta tiến hành công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, nền kinh tế chuyển sang nền kinh tế hàng hóa
nhiều thành phần phát triển theo cơ chế thị trƣờng có sự quản lý của nhà nƣớc kéo
theo nhu cầu đất đai của các ngành ngày càng tăng lên một cách nhanh chóng, đảm
bảo nguồn tài nguyên đất đai đƣợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả là vấn đề
cần thiết. Tuy nhiên, trong một thời gian dài nƣớc ta đã buông lỏng quản lý đối với
nguồn tài nguyên đất đai, công tác lập quy hoạch chƣa mang tính lâu dài và đồng
bộ, cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh theo chiến lƣợc phát triển đã tạo ra một lỗ
hổng lớn trong vấn đề sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai.
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất
để phù hợp với nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, đến
nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phƣơng vẫn còn tồn tại
nhiều bất cập cần đƣợc giải quyết nhƣ: Các quy định pháp luật của cơ quan quản lý
Nhà nƣớc có nhiều ảnh hƣởng đến việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất;
Ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhƣng không làm thủ tục theo
quy đinh vì những lý do khác nhau.; Công tác bồi thƣờng đất đai khi Nhà nƣớc thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nƣớc ban hành hàng năm
còn có nhiều bất cập, gây bức xúc cho ngƣời dân...

1


Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tƣợng sử dụng đất
còn hạn chế, việc thực hiện các quyền đƣợc pháp luật quy định đối với hộ gia
đình, cá nhân còn chƣa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong


dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 2014”
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số chính sách, giải pháp nhằm khuyến khích ngƣời sử dụng

đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội thực hiện đầy đủ, hợp pháp
các quyền theo quy định của pháp luật.
3. Nội dung nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phúc Thọ
- Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Phúc Thọ
- Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá

nhân trên địa bàn huyện Phúc Thọ giai đoạn 2011 – 2014 (cả làm thủ tục và chƣa
làm thủ tục để so sánh, đánh giá, tìm nguyên nhân, từ đó đề xuất giải pháp)
+ Tình hình chuyển đổi quyền sử dụng đất;
+ Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất;
+ Tình hình cho thuê quyền sử dụng đất;
+ Tình hình cho thuê lại quyền sử dụng đất;
+ Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất;
+ Tình hình tặng, cho quyền sử dụng đất;
+ Tình hình thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;
+ Tình hình góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
+ Tình hình thực hiện quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Phúc Thọ.
4. Đối tượng nghiên cứu

Phú làm mẫu điều tra.
b. Phạm vi thời gian
Đề tài chỉ đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân tại huyện Phúc Thọ giai đoạn 2011 - 2014 (cả làm thủ tục và chƣa làm
thủ tục đăng ký biến động đất đai).
6. Phương pháp nghiên cứu
a. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu
Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình thực hiện các quyền
sử dụng đất; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
- Thu thập số liệu thứ cấp (các trƣờng hợp đăng ký biến động do thực hiện

các quyền sử dụng đất) đƣợc thu thập tại 2 nguồn là: phòng Tài nguyên và Môi
trƣờng huyện Phúc Thọ, Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội.

4


- Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của phòng Tài
nguyên và Môi trƣờng huyện Phúc Thọ.
- Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội theo báo cáo

của UBND huyện Phúc Thọ và các phòng ban chuyên môn.
- Số liệu về công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Phúc Thọ do Trung

tâm phát triển quỹ đất huyện Phúc Thọ cung cấp.
b. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp theo bảng hỏi (phiếu in sẵn)
Phƣơng pháp chọn mẫu:

e. Phương pháp đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất
Dựa trên các tiêu chí sau để đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử
dụng đất:
- Hoàn tất tất cả các thủ tục
- Có khai báo tại UBND cấp xã
- Giấy tờ viết tay có ngƣời làm chứng
- Giấy tờ viết tay
- Không có giấy tờ cam kết

Dựa trên các tiêu chí sau để đánh giá thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực
hiện quyền sử dụng đất:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyết định giao, cấp đất tạm thời
- Giấy tờ hợp pháp khác
- Không có giấy tờ

6


Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật…” (Bộ Luật dân sự, 2005)[9] . Sở hữu là việc tài sản, tƣ liệu
sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ
giữa ngƣời với ngƣời trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.
Đối tƣợng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp
nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản

hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tƣ và sở hữu
công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ
sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tƣ nhân về đất
đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những
hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định (Đinh Dũng Sỹ, 2003)[20].
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng đƣợc hình thành và phát triển

theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã đƣợc xác lập từ
thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn
dân về đất đai chỉ đƣợc hình thành theo Hiến pháp 1959 và đƣợc khẳng định ở Hiến
pháp 1980 và sau đó đƣợc tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992
(Đinh Dũng Sỹ, 2003)[20]. Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi,
sông hồ, nguồn nƣớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa
và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nƣớc, đều thuộc sở hữu toàn dân”,
Nhà nƣớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến
pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế
hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến
pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng
đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi
dƣỡng đất, bảo vệ môi trƣờng để phát triển bền vững.

8


Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 5), “Quản lý Nhà nƣớc về đất đai” (Điều 6), “Nhà nƣớc thực hiện quyền



Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nƣớc là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc
định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phƣơng thức
nhận đất và đối tƣợng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình
Bồng, 2006)[3].
1.1.2. Quyền sử dụng đất
Nhà nƣớc là ngƣời đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nƣớc có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng không đƣợc hiểu rằng Nhà nƣớc có quyền sở hữu về đất đai
mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở
hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nƣớc là ngƣời đại diện, còn mỗi ngƣời dân thực
hiện quyền của mình nhƣ thế nào? Nhƣ trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất
đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một,
đó là toàn dân, nhƣng mỗi ngƣời ngƣời sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu
của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhƣng
ngƣời sử dụng đất (các tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà
nƣớc - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, ngƣời dân đƣợc Nhà nƣớc giao
đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã đƣợc Hiến pháp cũng nhƣ Luật Đất đai hiện
hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm
“quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của ngƣời
sử dụng (Luật đất đai, 1993)[12].

Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 : “.... Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nƣớc, tổ chức chính trị, xã hội (gọi

là mấy nếu xét trên phƣơng diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nƣớc giao đất
cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nƣớc chỉ thu
hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn
giao đất không có nghĩa là Nhà nƣớc thu hồi đất mà Nhà nƣớc sẽ tiếp tục giao đất
cho ngƣời sử dụng. Trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất thì Nhà nƣớc sẽ giao đất
khác cho ngƣời sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai

11


1993), “bồi thƣờng” (Luật Đất đai 2003). Nhƣ vậy, trên thực tế ngƣời đƣợc giao
quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tƣơng
đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ
thể, song đó chỉ là trên phƣơng diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên
thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ
cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng
quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trƣờng hợp: nông

dân cùng một địa phƣơng (cùng 1 xã, phƣờng, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm

nghiệp, làm muối, đất có mặt nƣớc nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cƣ, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những ngƣời có đất ở trong cùng một địa phƣơng
(cùng 1 xã, phƣờng, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển
đổi QSDĐ là không có mục đích thƣơng mại (Nguyễn Đình Bồng, 2006)[3].
- Chuyển nhƣợng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trƣờng hợp

ngƣời sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả

Trong trƣờng hợp ngƣời vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng
phƣơng thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức
cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình
(Đinh Dũng Sỹ, 2003)[20].
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà ngƣời có QSDĐ có thể dùng

đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phƣơng thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phƣơng trong các trƣờng hợp phải chuyển hàng
loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ,
thƣơng mại,... mà vẫn đảm bảo đƣợc việc làm và thu nhập cho nông dân - là một
trong những lựa chọn phù hợp với con đƣờng hiện đại hóa và công nghiệp hoá
nông nghiệp và nông thôn (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)[23].
- Quyền đƣợc bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất : Khi nhà nƣớc thu hồi

đất đã giao cho ngƣời sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì ngƣời bị thu hồi
đất đƣợc bồi thƣờng bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc
bằng giá trị quyền sử dụng đất (Luật Đất đai 2003)[13].

13


1.2. Quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Tại các nƣớc phát triển, đa số các nƣớc đều thừa nhận hình thức sở hữu
tƣ nhân về đất đai, do đó đất đai đƣợc mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tƣ liệu tiêu dùng hoặc tƣ liệu sản
xuất khác.
1.2.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tƣ nhân

đƣợc ƣu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn,
quyền sở hữu đƣợc đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu đƣợc đăng ký sau khi hợp đồng đƣợc ký

kết nhƣng thế chấp lại đƣợc thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trƣớc tiên ngƣời sở hữu đất
đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn đƣợc duyệt
thì thế chấp đó sẽ đƣợc đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ đƣợc sử
dụng cho một cam kết thế chấp thực thế đƣợc thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp dƣờng nhƣ chỉ có ở Thụy Điển.
(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp đƣợc gửi cho bên cho vay. Khi thực

hiện bƣớc (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu
cầu đối với thế chấp chỉ đƣợc xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay
vốn (tức là chỉ đƣợc xem xét đến ở bƣớc 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là:
bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện
cho ngƣời đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay
sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ
không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhƣng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện.
Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lƣợng tiền
vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin
đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp
đến toà án. Sau khi đƣợc xử lý, đơn xin thế chấp lại đƣợc chuyển lại ngân hàng
và lƣu trong hồ sơ thế chấp. Thông thƣờng ngân hàng đợi đến khi có quyết định
phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho ngƣời đi vay. Khi nợ thế chấp đƣợc
thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ đƣợc trả lại cho bên đi
vay. Bƣớc (3) đƣợc áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không đƣợc
thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế

đƣợc quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất nhƣ: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nƣớc (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nƣớc thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.

16