BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐỖ THÀNH CÔNG
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ XUYÊN -
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2009 - 2013 LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM


kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất
kì công trình nào khác.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2015
Tác giả luận văn
Đỗ Thành Công
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, bản thân đã nhận được sự
giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong
Ban Quản lý đào tạo, Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân,
tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của TS. Hoàng Xuân Phương là
người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận

1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, sử sử dụng đất 3
1.2. Quyền đất đai ở một số nước trên thế giới 6
1.2.1. Ở một số nước phát triển 6
1.2.2. Ở một số nước trong khu vực 10
1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 15
1.3. Quyền sử dụng đất ở Việt Nam 17
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển các quyền sử dụng đất ở Việt Nam . 17
1.3.2. Nội dung các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 23
1.3.3.Nội dung các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 25
1.4. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 29
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 38
2.1. Đối tượng nghiên cứu. 38
2.2. Phạm vi nghiên cứu 38
2.2.1. Phạm vi không gian. 38
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.2.2. Phạm vi thời gian. 38
2.3. Nội dung nghiên cứu 38
2.4. Phương pháp nghiên cứu 39
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 39
2.4.2. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 39
2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 39
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp 39
2.4.5. Phương pháp phân tích, so sánh 40
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Phú Xuyên 41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 41
3.1.2. Tình hình tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 45

PHỤ LỤC 93
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
CN-XD Công nghiệp - Xây dựng
CNH, HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa
CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ
GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GTSX Giá trị sản xuất
KTXH Kinh tế xã hội
NĐ-CP Nghị định Chính phủ
NXB Nhà xuất bản
QSDĐ Quyền sử dụng đất
QSH Quyền sở hữu
SDĐ Sử dụng đất
TTCN Tiểu thủ công nghiệp
TTLT Thông tư liên tịch
UBND Uỷ ban nhân dân
XHCN Xã hội chủ nghĩa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT Tên bảng Trang



DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC

Phụ biểu 01. Thông tin chung về các hộ điều tra tại 03 xã, thị trấn trấn điều tra
giai đoạn 2009 -2013 94
Phụ biểu 02a. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 03 xã, thị
trấn điều tra giai đoạn 2009 -2013 95
Phụ biểu 02b: Tổng hợp lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 03 xã, thị
trấn điều tra 96
giai đoạn 2009 -2013 96
Phụ biểu 03: Tổng hợp tình hình thừa kế quyền sử dụng đất tại 03 xã, thị trấn
điều tra giai đoạn 2009 -2013 97
Phụ biểu 04: Tổng hợp tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại 03 xã, thị trấn
điều tra giai đoạn 2009 -2013 100
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

ĐẶT VẤN ĐỀ

1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá và không thể thay thế, nó được hình
thành do quá trình lịch sử của tự nhiên và tồn tại ngoài ý muốn chủ quan của con
người. Đất là nơi cư trú, môi trường sống, tham gia vào mọi quá trình sản xuất,
đáp ứng những nhu cầu thiết yếu của con người Đối với mỗi quốc gia, đất đai
là tài sản lớn nhất và quan trọng nhất.
Do đất đai có vai trò vô cùng quan trọng như vậy nên việc quản lý và sử
dụng đất nhằm đem lại công bằng và hiệu quả cao đã và đang là một bài toán khó

Ngoài ra, các chương trình của Nhà nước như chương trình dồn điền đổi thửa đã
và đang được áp dụng tại huyện Phú Xuyên dẫn đến hoạt động thực hiện quyền
sử dụng đất của người dân cũng có xu hướng gia tăng. Để có cái nhìn chính xác
và mang tính thực tế về quyền của người sử dụng đất, cần trả lời ba câu hỏi: thực
trạng thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay như thế nào? Nguyên nhân
tại sao? Giải pháp để giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ
và chính xác ba câu hỏi này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai
đoạn tiếp theo. Xuất phát từ những lý do trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Phú Xuyên - thành phố Hà Nội giai đoạn 2009 - 2013” .
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Phú Xuyên, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số chính sách, giải pháp giúp người sử dụng thuận lợi hơn
trong quá trình thực thi quyền sử dụng đất.
2.2.Yêu cầu
- Đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất;
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy
việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về các quyền đất đai
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, sử sử dụng đất
1.1.1.1. Quyền sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy

hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ
sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan
hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử. Khi phân tích tổng quát về
quan hệ đất đai, Các Mác cho rằng: trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì
chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất; Các Mác viết: “Quốc hữu hóa đất đai
làm hoàn toàn thay đổi quan hệ giữa lao động và tư bản, cuối cùng phá huỷ hoàn
toàn phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa trong công nghiệp cũng như trong
nông nghiệp”. Biến đất đai thành sở hữu toàn dân, đó là quy luật khách quan tạo
nên sự phát triển của xã hội loài người. Sức sản xuất ngày càng phát triển đòi hỏi
tập trung hóa tư liệu sản xuất. Các Mác nhận xét: “Sự phát triển kinh tế xã hội,
mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và
phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật
khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất
yếu này”. Theo luận điểm này của Các Mác, nước ta, từ chế độ đa sở hữu, nhiều
thành phần (Hiến pháp 1959) chuyển sang chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
(Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992), Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: “Đất đai,
rừng núi, thuộc sở hữu toàn dân”, đồng thời quy định: “ Những tập thể và cá
nhân đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của
mình ”(Điều 20). Hiến pháp 1992 tiếp tục quy định “Đất đai đều thuộc sở hữu
toàn dân” và quy định thêm: “Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài được chuyển QSD đất ”. Theo đó, chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai quy định nhà nước là người đại diện; QSD đất trở thành một loại quyền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

có tính độc lập tương đối trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, và
trong nền kinh tế thị trường thì việc chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu, khách
quan, tạo ra trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành được những điều chỉnh lớn về
cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho

đất, mà phụ thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất, thuê đất hay công nhận
QSD đất; trong đó, chỉ có người được giao đất trả tiền sử dụng đất, thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền trả không có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước; mới được hưởng 9 quyền năng của chuyển QSD đất; Ba là,
quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn QSD đất lại là một loại
quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của QSD đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất
không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất
mà chỉ được quyết định theo quyền của mình đối với mục đích sử dụng đất được
giao hoặc công nhận. (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương, 2014).
1.1.1.2. Quyền sử dụng đất
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của
tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các
lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
1.2. Quyền đất đai ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Ở một số nước phát triển
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một
số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất
khác.

* Thụy Điển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7


Page 8

thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.
Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để
vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp
là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều
kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho
vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ
không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực
hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng
tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để
xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế
chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân
hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có
quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế
chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả
lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm.
Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin
tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt
thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp
thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán
khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ
việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn
Thị Thu Hồng, 2000).
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa
trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất
được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản và
được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế
cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ

* Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp
lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy
định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo
nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất
và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa
vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và
nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với
quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng
công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp
đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa
vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất.
Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà;
hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong
một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà
nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc
dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không
gian của căn hộ trong toà nhà (Trần Tú Cương, 2012).
1.2.2. Ở một số nước trong khu vực
*Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước
và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất
đai. Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại
giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với

này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử
dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít
nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không
được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu
và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng
nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng
được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm
nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục
Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được
chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này
không chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp
cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp
bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển
nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có
giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành
giấy NS4.
- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân
nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy
Biều, 2000).

nhiều tầng trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi
bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được
đền bủ thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể
phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc
việc chia tiền đền bù. Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó
đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được
chuyển sang Tòa án. Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai
hợp pháp cho dù còn có các phản đối.
* Trung Quốc
Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc
khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính
quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở
Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không
thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm
1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này,
QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và
QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho
các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không
thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, QSDĐ
không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ
Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm

hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho
thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Thế chấp QSDĐ
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ
tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực
hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn
thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký
quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ
các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là
nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền
của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).
1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết
QSDĐ ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau: