BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-------

--------

NGUYỄN VĂN LONG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐIẠ BÀN QUẬN TÂY HỒ
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-------

--------




LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học
viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,
hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Cao Việt Hà, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Tây Hồ, Phòng Tài nguyên
và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Tây Hồ, Chi cục Thuế
quận Tây Hồ, Phòng Thống kê quận Tây Hồ, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính
của các phường điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các
thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình
học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả Luận văn

Nguyễn Văn Long

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp


Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................ 26
2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................... 26
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


2.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................... 26
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 26
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Tây Hồ ............................... 26
2.3.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất quận Tây Hồ ...... 26
2.3.3. Đánh giá thực hiện các quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá
nhân giai đoạn 2010 - 2014 trên địa bàn quận Tây Hồ ....................... 26
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng
đất ở trên địa bàn quận Tây Hồ .......................................................... 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 26
2.4.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ................................................. 26
2.4.2. Phương pháp chọn điểm .................................................................... 27
2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ................................................... 27
2.4.4. Phương pháp so sánh ......................................................................... 28
2.4.5. Phương pháp thống kê xử lý số liệu ................................................. 28
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ............................................................ 29
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Tây Hồ .......................................... 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 29
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................. 35
3.1.3. Thực trạng phát triển các ngành ......................................................... 37
3.1.4. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Tây Hồ ..........40
3.2 Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất quận Tây Hồ .................. 41
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Tây Hồ ........................... 41
3.2.2. Đánh giá những kết quả đạt được và những tồn tại cần khắc phục trong

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

3.1

Chuyển dịch kinh tế giai đoạn 2010 - 2014 ............................................ 35

3.2

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Tây Hồ ............................... 47

3.3

Hiện trạng sử dụng đất các phường nghiên cứu ...................................... 49

3.4

Tình hình thực hiện QSDĐ trên địa bàn quận Tây Hồ ............................ 51

3.5



3.2

Biểu đồ các trường hợp thực hiện chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn
2010 - 2014............................................................................................... 52

3.3

Biểu đồ các trường hợp thực hiện thừa kế, tặng cho QSDĐ giai đoạn
2010 – 2014 .............................................................................................. 53

3.4

Biểu đồ các trường hợp thực hiện thế chấp QSDĐ giai đoạn 2010 –
2014.......................................................................................................... 54

3.5

Biểu đồ ý kiến đánh giá về giá đất (giá quyền sử dụng đất) trên thị
trường ....................................................................................................... 67

3.6

Biểu đồ ý kiến đánh giá về thủ tục thực hiện các quyền sử dụng đất ......... 68

3.7

Biểu đồ ý kiến đánh giá về thời gian để hoàn thành các thủ tục................. 69

3.8


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa của từ viết tắt

BTNMT

Bộ Tài nguyên môi trường

BTP

Bộ Tư pháp

CP

Chính Phủ

CN -TTCN - XD

Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp – xây dựng

CNQSDĐ

Chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


Page ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật, mỗi quốc gia có một phương pháp quản
lý và sử dụng riêng. Ở Việt Nam, tại nội dung Hiến pháp 2013 khẳng định ở nước ta
chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân và tổ chức cá nhân được
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định. Cụ thể hoá Hiến
pháp sửa đổi năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hoá quy định này và ngày
càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Tại Điều 167, Luật Đất đai năm
2013 thể hiện người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất.
Ngày nay với cơ chế thị trường, quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và
quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp
cho xã hội, cho Nhà nước. Sự pháp triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà
nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ
với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Hội nghị lần 6 Ban
chấp hành Trung ương Đảng đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế
phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003, cụ thể như sau:
- Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như quy
định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của
Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp;
trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân.
- Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù
hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các
điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong

thực hiện các quyền sử dụng đất.
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy
việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái niệm đất đai và sử dụng đất
* Đất Đai (Land): Trong phạm vi nghiên cứu về sử dụng đất, “đất đai” được
nhìn nhận là một nhân tố sinh thái (FAO, 1976). Với khái niệm này, đất đai bao
gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất
định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao gồm:
- Khí hậu
- Dáng đất, địa mạo, địa hình
- Đất (thổ nhưỡng)
- Thủy Văn
- Thảm thực vật tự nhiên bao gồm cả rừng
- Cỏ dại trêm đồng ruộng
- Động vật tự nhiên
- Những biến đổi của đất do các hoạt động của con người.
* Sử dụng đất: Đất đai là nguồn tài nguyên cơ bản cho nhiều kiểu sử dụng:
- Sử dụng trên cơ sở sản xuất trực tiếp (cây trồng, đồng cỏ và gỗ rừng)
- Sử dụng trên cơ sở sản xuất thứ yếu/gián tiếp (chăn nuôi)
- Sử dụng vì mục đích bảo vệ (chống suy thái đất, bảo tồn đa dạng hóa loài
sinh vật, bảo vệ các loài quý hiếm).
- Sử dụng đất theo các chức năng đặc biệt như đường xá, dân cư, công
nghiệp, an dưỡng...

Bồng, 2014).
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Như tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.
1.3.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu đất đai được hình thành và phát triển theo những
tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái
kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam
đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy
nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được khẳng định một cách tuyệt đối và
duy nhất từ Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 và tiếp tục được khẳng định và củng
cố trong Hiến pháp sửa đổi năm 2013. Điều 53 Hiến pháp sửa đổi năm 2013 khẳng
định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,

xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Quyền
sử dụng đất của Nhà nước được trích ra giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quản lý về đất đai với các quyền: giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên
quan đến QSDĐ thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp, tặng cho, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích
sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp
luật (Đào Trung Chính, 2007).
1.3.3. Quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất
Tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện “người sử dụng đất được thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Điều 167, Luật Đất đai 2013)
- Chuyển đổi QSDĐ: Là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử
dụng đất. Việc “lấy đất đổi đất” được sử dụng thuận lợi trong những trường hợp sau
đây: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối) cho nhau để tổ chức lại sản xuất,
hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh, hoặc khắc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng. Những người có đất ở trong cùng
một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không
có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép.

hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có
một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận
thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp
đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất
động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay
tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động
vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách
nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
1.4. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.4.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân
về đất đai, dó đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc
điểm riêng so với những hàng hoá tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác
1.4.1.1. Thụy Điển
Tại Thuỵ Điển. pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy niên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên
nhiều lĩnh vực, ví dụ phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là
một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp
luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thuỵ Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của chính sách đất đai của Thụy Điển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


1.4.1.2. Úc
Úc có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất từ thời gian trước
01/01/1875, Luật pháp Úc quy định hai loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất
Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà
nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng
lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Úc quy định Nhà nước và tư
nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và
đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được
quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn
bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá,
dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh đất đai 1933); nếu nhà
nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ sử dụng đất
và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Úc thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối,
không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho
thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hơặc thiết lập các công trình công
cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc
sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng ký chủ sở
hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền
(Trần Thị Minh Hà, 2000), (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.4.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rõ ràng. Chính phủ thực hiện sự cam kết

chứng nhận NS3K được cấp lại từ giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc
chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó
được đo độc lập bằng phương pháp tam giác, sau 30 ngày thông báo loại giấy này
mới được chuyển nhượng. Đất không được để không sử dụng trên 5 năm
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy ngày được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc
vùng đất mà Ủy ban cấp đất Quốc gia thông báo là khu vực Địa chính. Loại giấy
này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “ Được sử
dụng ”. Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NS3K sau khi cấp
ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không
được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và
sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận
này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng
nhận sở hữu NS4
- Giấy chứng nhận STK1 và STK 2: Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh
trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được
QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp
Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc
lợi Xã hội và Khuyến khích hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển
nhượng chỉ được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua

(Lưu Quốc Thái, 2006).
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về
điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định
của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền
cho thuê. Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong
giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê
trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng
là bên cho thuê phải sử dụng đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam
kết trước đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Thế chấp QSDĐ: Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy
CNQSDĐ tại cái tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải
được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu
đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải
đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới (Lưu Quốc Thái, 2006).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


1.4.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản,
đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là gì
và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể
chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Những vướng mắc trong việc
phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở
việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên. Trên cơ sở sự phát triển của hệ
thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có

điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh
gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo
hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng đất đai. Cần có các
biện pháp đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng
xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều
biện pháp cưỡng chế. Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung
quá lớn vào các nông thôn. Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ
dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở các thành phố lớn và
đánh thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại ô. Biện pháp này có tác dụng làm
giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn
và giữ bình ổn thị trường.
1.5. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam
1.5.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày
29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các
quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hóa đường lối, chính
sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp năm 1980 (Điều 19 và 20)
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật
Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai
đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa.
Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1988 là: Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng
những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ dưới mọi hình
thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát
canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng
không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15