NGUYỄN ANH VIỆT ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ðẤT TỪ KHI CÓ LUẬT ðẤT ðAI NĂM 2003 TẠI
HUYỆN PHÙ CỪ, TỈNH HƯNG YÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI - 2014
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTTN
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i
LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, ñầy ñủ và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại ñịa
phương ñể thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn
trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả
Nguyễn Anh Việt
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii
LỜI CẢM ƠN
ðể hoàn thành luận văn, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ tận tình, sự ñóng góp
quý báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước hết xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy giáo, cô giáo Khoa
Quản lý ñất ñai, Ban Quản lý ðào tạo – Học viện Nông nghiệp Việt nam, ñã tạo
mọi ñiều kiện và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập
và nghiên cứu luận văn này. ðặc biệt là sự giúp ñỡ của PGS.TS Hoàng Thái ðại,
là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ tôi hoàn thành luận
2.1. Mục tiêu nghiên cứu 3
2.2. Yêu cầu 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4
1.1. Khái quát những vấn ñề liên quan ñến QSDð 4
1.1.1. Quyền sở hữu 4
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai 5
1.1.3. Quyền sử dụng ñất 7
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới và trong
khu vực 11
1.2.1. Các nước phát triển 11
1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở
Việt Nam 20
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển QSDð ở Việt Nam 20
1.3.2. Các văn bản pháp lý liên quan ñến việc thực hiện các QSDð 24
1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 27
1.3.4. Tình hình thực tiễn về việc thực hiện QSDð tại tỉnh Hưng Yên: 33
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
2.1. ðối tượng nghiên cứu 34
2.2. Phạm vi nghiên cứu 34
2.3. Nội dung nghiên cứu 34
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv
2.3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phù Cừ, tỉnh
Hưng Yên. 34
2.3.2. Hiện trạng sử dụng ñất của huyện Phù Cừ 34
2.3.3. ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình,
cá nhân từ năm 2004 ñến năm 2013, trên các phương diện sau: 34
2.4. Phương pháp nghiên cứu 35
2.4.1. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 35
3.4.3. Giải pháp về chính sách 94
KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 96
I. Kết luận 96
II. Kiến nghị 98
TÀI LIỆU THAM KHẢO 99
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT
Ký hiệu Các chữ viết tắt
1 CNH-HðH Công nghiệp hóa, hiện ñại hóa
2 CP Chính phủ
3 GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
4 Nð Nghị ñịnh
5 Qð Quyết ñịnh
6 QSDð Quyền sử dụng ñất
7 TN&MT Tài nguyên và Môi trường
8 TT Thông tư
9 UBND Uỷ ban nhân dân Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Dân số, mật ñộ dân số phân theo ñơn vị hành chính của xã 44
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng ñất huyện Phù Cừ năm 2013 56
MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn nên mỗi nước có một
phương pháp quản lý và sử dụng riêng. Ngành Quản lý ñất ñai ở Việt Nam từ khi
Chủ tịch Hồ Chí Minh ký Sắc lệnh số 41 ngày 03 tháng 10 năm 1945 ñể kết thúc
hoạt ñộng của cơ quan quản lý ñất ñai thuộc Thực dân Pháp và mở ñầu cho hoạt
ñộng quản lý ñất ñai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà tới nay ñã trải
qua 65 năm phát triển. Ngành ñã có nhiều ñóng góp lớn vào sự nghiệp xây dựng
và bảo vệ Tổ quốc. Ở bất kỳ giai ñoạn lịch sử nào, ngành Quản lý ñất ñai Việt
Nam ñều ñóng vai trò quan trọng trong hệ thống tổ chức Nhà nước.
Từ năm 1945 ñến trước khi có Hiến pháp 1980, ñất ñai nước ta vẫn có
nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có
Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu toàn
dân. ðến Hiến pháp 1992, tại ðiều 18 ñã quy ñịnh với tinh thần là: Người ñược
Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất (QSDð) theo
quy ñịnh của pháp luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật ðất ñai 1993, Luật sửa
ñổi một số ñiều Luật ðất ñai 1998, 2001 và Luật ðất ñai 2003 ñã từng bước cụ
thể hoá quy ñịnh này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền
cho người sử dụng ñất, trước hết là ñối với ñất giao có thu tiền sử dụng ñất và ñất
thuê (như ñất làm nhà ở, ñất sử dụng vào mục ñích kinh doanh của các chủ thể).
Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDð ngày càng rõ nét và quyền của người
sử dụng ñất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ ñã ñóng góp cho xã hội, cho
Nhà nước. Sự phát triển này ñã hình thành thị trường ñất ñai, hoà nhập vào nền
kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước ñồng bộ với các thị trường khác
trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong ðại hội ðảng lần thứ IX ñã có chủ
trương phát triển ñầy ñủ thị trường QSDð. Luật ðất ñai 2003 có những quy ñịnh
về giao QSDð cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng và có những quy
ñịnh ñể các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực hiện các quyền của
QSDð. Tuy nhiên, ñến nay tình hình thực hiện các QSDð ở các ñịa phương vẫn
chiếm tỷ lệ lớn (50%) . Giấy chứng nhận là ñiều kiện cần thiết cho hoạt ñộng thị
trường QSDð, nhưng nhiều người dân không muốn nhận mà vẫn có thể giao dịch
trên thị trường ngầm.
Tâm lý người dân mỗi vùng một khác nhau: Vùng ñồng bằng Bắc bộ mặc dù
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3
người dân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại ñất ñai, trong khi
ñó người dân vùng Tây nguyên và ðồng bằng sông Cửu Long lại sẵn sàng bán ñể ñi
làm thuê cho người khác. Vấn ñề nông dân không có ñất do chuyển nhượng ñất ñai
ngày càng tăng.
Huyện Phù Cừ có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh
tế - văn hoá - xã hội, nằm ở phía ðông Nam tỉnh Hưng Yên có tổng diện tích là
9385,73 ha (93,86 km
2
) với dân số là 78356 khẩu (31/12/2013). Do nhu cầu về
QSDð cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt ñộng thực hiện các
QSDð có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện
các QSDð không khai báo hoặc thực hiện không ñầy ñủ các quy ñịnh của pháp
luật ở trên ñịa bàn huyện Phù Cừ vẫn còn diễn ra. Tình trạng này diễn ra thế nào?
Nguyên nhân tại sao? Giải pháp ñể giải quyết tình trạng này thế nào? ðó là các
câu hỏi cần phải ñược giải ñáp ñể ñưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai
ñoạn tới. Vì vậy việc thực hiện ñề tài: “ðánh giá việc thực hiện các quyền của
người sử dụng ñất từ khi có luật ñất ñai năm 2003 tại huyện Phừ Cừ, Tỉnh
Hưng Yên” là cần thiết trong giai ñoạn hiện nay.
2. Mục tiêu, yêu cầu của ñề tài
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
- ðánh giá ñược tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng yên từ khi có luật ñất ñai năm 2003.
- ðề xuất một số giải pháp ñể các quyền sử dụng ñất ở huyện Phù Cừ
phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở
hữu giao quyền sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho
tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân. (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2005)
- Quyền ñịnh ñoạt: Là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ
quyền sở hữu ñó (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2005) Chủ sở hữu thực hiện
quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Chuyển giao quyền sở hữu tức là ñịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản,
chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao
dịch dân sự như bán, ñổi, tặng cho, ñể thừa kế;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Quốc hội Nước
CHXHCNVN, 2005)
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
Theo quy ñịnh tại ðiều 5 Luật ðất ñai năm 2003 thì ñất ñai thuộc sở hữu
toàn dân, nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn
dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt về ñất ñai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp luật (Quốc hội
Nước CHXHCNVN, 2003). Sở hữu toàn dân về ñất ñai dùng ñể chỉ một hình
thức sở hữu ñối với ñất ñai mà trong ñó toàn dân là chủ thể nhưng toàn dân
không thể ñứng ra thực hiện những quyền và nghĩa vụ cụ thể thuộc sở hữu như
quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt mà phải thông qua một chủ thể ñại diện
cho mình, chủ thể ñó chỉ có thể là Nhà nước bởi vì nhà nước ta là nhà nước của
dân do dân và vì dân, lợi ích Nhà nước về cơ bản là thống nhất với lợi ích của ña
số tầng lớp nhân dân lao ñộng.
Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai cũng ñược hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất ñịnh, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình
thái kinh tế - xã hội nhất ñịnh trong lịch sử.
thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới hạn. Quyền chiếm hữu về
ñất ñai của nhà nước xuất phát từ quyền năng của một chủ sở hữu. Còn quyền
chiếm hữu của người sử dụng ñất ñại là chiếm hữu trực tiếp xuất phát từ sự cho
phép của nhà nước trên cơ sở quyền sử dụng. Nhà nước cho phép người sử dụng
ñược quyền chiếm hữu trên những khu ñất, thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn
chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là ñể
sử dụng rất ñúng mục ñích, dưới các hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có
thu tiền và cho thuê ñất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDð của Nhà nước
ñược trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất
cụ thể. QSDð ñai của Nhà nước và QSDð cụ thể của người sử dụng tuy có ý
nghĩa khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục ñích
sử dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn thu từ
ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát triển
kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng, ñồng thời ñảm bảo
cho người trực tiếp sử dụng ñất ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính mình ñầu tư
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7
mang lại (Nguyễn ðình Bồng, 2006).
- Về quyền sử dụng ñất ñai: Nhà nước không mất ñi quyền sử dụng ñất khi
giao ñất cho người sử dụng ñất khai thác sử dụng. Cũng như quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng ñất của nhà nước lã vĩnh viễn, trọn vẹn, trên phạm vi cả nước, quyền
sử dụng ñất của tổ chức, cá nhân hộ gia ñình hạn chế bởi không gian, thời gian và
mục ñích sử dụng.
- Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên ñất ñai;
ñây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ñể Nhà nước thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về
mặt kinh tế. QSDð ñược trích ra ñể giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình,
cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể; quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước trong
trường hợp này ñược thể hiện trong quy hoạch sử dụng ñất, trong việc hưởng hoa
lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn ðình Bồng, 2006). Tại
mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào?
- Cơ quan ñại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước
giao ñất, cho thuê ñất. ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện
hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã xuất hiện khái niệm
“quyền sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là QSDð của
người sử dụng (Quốc hội Nước CHXHCNVN,1993).
+ Theo ñiều 1 Luật ðất ñai 1993: “ Nhà nước giao ñất cho các tổ chức kinh
tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là
tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức,
hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất,
cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người sử dụng ñất” ( Quốc hội Nước
CHXHCNVN,1993).
Nội dung QSDð của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật
ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp GCNQSDð, quyền ñược
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên
ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ
thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược thể hiện có khác
nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì và ñược Nhà nước
giao ñất hay cho thuê ñất?
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9
+ QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất
bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược bồi
thường khi Nhà nước thu hồi ñất (Quốc hội Nước CHXHCNVN,2003)
ðây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với
quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân sử
nước có thể quy ñịnh một số trường hợp không ñược chuyển QSDð; chuyển
nhượng QSDð ñều phải ñăng ký biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp.
+ Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống
ñặc biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do
nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc
chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản.
+ Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không
ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo
có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người
nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn.
Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong
thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong trường
hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð
của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường, 2012).
+ Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể dùng
ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai trong việc
ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại, mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11
những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại hóa và công nghiệp hoá nông
ðối với khu vực Mỹ La tinh, hầu hết các quốc gia ñang phát triển ở khu
vực này thực hiện chế ñộ ña sở hữu về ñất ñai, trong ñó sở hữu của nhà nước
không phải là phần cơ bản. Nước Mỹ từ sau tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật ñổ
sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ. ðến nay ñã
tiến hành nhiều hoạt ñộng ño ñạc và mua bán ñất ñai. Năm 1785 nghị viện liên
bang thông qua pháp lệnh ñất ñai lần thứ nhất ñến năm 1862 ban hành luật ñất ở.
Trước năm 1862 chủ yếu dùng hình thức công khai bán ñấu giá ñất công, còn từ
năm 1862 về sau trọng tâm của việc phân phối ñất ñai chuyển sang hình thức cho
tặng ñất, miễn phí ñối với người khai hoang.
- Về vấn ñề cải cách ñất ñai: Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải
quyết sớm vấn ñề tài nguyên ñất, ñó là: (1)nước Mỹ sau ñộc lập, ngoài tài nguyên
ñất ñai phong phú ra, hầu như không có sở hữu gì; (2)về chính trị, muốn giải
phóng khỏi tay thực dân giữ gìn ñộc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn
cảnh công nghiệp chưa phát triển, thì con ñường lựa chọn là phát triển nông
nghiệp và vấn ñề giải quyết trước tiên là chế ñộ ñất ñai. Về chế ñộ ñất ñai, nước
Mỹ ñứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế ñộ trang chủ quý tộc của nước cai trị
(Anh); (2) Giữ gìn chế ñộ nô lệ hình thành trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ
sở sở hữu ñất ñai của nông dân, xây dựng một loại chế ñộ ñất ñai hoàn toàn mới -
Chính phủ Mỹ ñã chọn con ñường thứ ba khi quyết ñịnh chuyển ñất công rộng
lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách ñất ñai : Chính sách ñất ñai nước Mỹ có thể chia làm 2
thời kỳ: Thời kì thứ nhất từ lúc lập nước ñến thập niên 30 của thế kỷ 20 chính
phủ Mỹ ra sức bán phân phối khai thác và sử dụng tài nguyên ñất phong phú của
mình. Thời kì thứ 2 là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 tới nay là thơi kỳ mà chính
phủ Mỹ tập trung chuyển việc phân phối ñất công ñơn thuần sang thời kỳ bảo vệ
tài nguyên ñất.
Ở Mỹ hiện nay khi sở hữu nhà phải ñóng thuế bất ñộng sản cho ñịa
phương, ñó là khoản tiền ñịa phương trông vào ñể trang trải chi phí giáo dục,
cảnh sát, cứu hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ ñóng thuế ñối với từng ñịa phương không
ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát, ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ñất
ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp ñồng thuê
ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14
tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng ñất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải
ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại
cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA). ( Trần Thị Minh
Hà, 2000)
1.2.1.4. Cộng hoà Séc
Khi nước này tuyên bố từ bỏ mô hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang
xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường sau năm 1898 thì vấn ñề chuyển ñổi
sở hữu, trong ñó có vấn ñề ñất ñai và bất ñộng sản cũng ñồng thời ñược tiến hành
với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất ñộng sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc
công sản trước ñây ñược tư nhân hoá ñể hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp
với cơ chế thị trường.
Hơn nữa, sở hữu nhà và ñất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung
tách rời, mặc dù Séc ñang thực hiện các bước cần thiết ñể thống nhất làm một.
Người nước ngoài chưa ñược bình ñẳng trên thị trường bất ñộng sản ở Séc, nghĩa
là họ chưa ñược quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có ñầu tư 100% trên
ñất Séc.
Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá thấp so với mặt
bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao ñộng của Séc hiện nay không
thời hạn ñược cấp.
Quyền sử dụng ñất ñược ñược giao: là hình thức quyền sử dụng ñất ñược
nhà nước giao không thu tiền cho một giai ñoạn nhất ñịnh, thông thường là giới
hạn mục ñích sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục ñích quân sự, chính phủ, các
dự án hạ tầng và công trình công cộng
Thuê công trình và quyền sử dụng ñất: Các công ty nước ngoài thông
thường hay thuê trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng ñất
tương ứng) hơn là mua quyền thanh toán một lần. Thời hạn thuê tối ña là 20 năm
Copyright: Tài liệu đại học ©