BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNN
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐINH QUANG PHƯƠNG
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHÓ HÀ NỘI
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS. TS NGUYỄN THANH TRÀ
HÀ NỘI, NĂM 2015
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học
viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,
hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thanh Trà,
là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Hà Đông, Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng quận Hà Đông, Chi
cục Thuế quận Hà Đông, Phòng Thống kê quận Hà Đông, Ủy ban nhân dân và
cán bộ địa chính của các phường điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung
cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận
văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình
học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Tác giả Luận văn

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 3

1.1.1. Quyền sở hữu 3

1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 3

1.1.3. Quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất 5

1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 7

1.2.1. Các nước phát triển 7

1.2.2. Một số nước trong khu vực 9

1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 12

1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam 14

1.3.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 14

1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ 18

1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21

1.3.4. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội 23

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

2.4.5. Phương pháp thống kê xử lý số liệu 27

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 28

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 28

3.1.1. Điều kiện tự nhiên 28

3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 33

3.1.3. Nhận xét chung 44

3.2 Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông. 46

3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Hà Đông 46

3.2.2. Đánh giá những kết quả đạt được và những tồn tại cần khắc phục trong
công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận 51

3.2.3. Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông 52

3.2.4. Hiện trạng sử dụng đất các phường nghiên cứu, điều tra 54

3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở 56

3.3.1. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở của người sử dụng đất trên
địa bàn quận Hà Đông 56

3.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất ở tại
địa bàn nghiên cứu 59


TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

Số bảng Tên bảng Trang
Bàng 3.1 Chuyển dịch kinh tế giai đoạn 2010 - 2014 34
Bảng 3.2 Giá trị sản phẩm ngành nông nghiệp ( Giá hiện hành) 35
Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông năm 2014 53
Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất các phường nghiên cứu 54 - 55
Bảng 3.5 Tình hình thực hiện QSDĐ trên địa bàn quận Hà Đông 56
Bảng 3.6 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ 60


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
BTNMT Bộ Tài nguyên môi trường
BTP Bộ Tư pháp
CP Chính Phủ
CN -TTCN - XD Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp – xây dựng
CNQSDĐ Chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HTX Hợp tác xã
NĐ Nghị định

nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân và tổ chức cá
nhân được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng
đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy
định. Cụ thể hoá Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể
hoá quy định này và ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Tại
Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp quyền sử dụng đất.
Ngày nay với cơ chế thị trường, quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và
quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp
cho xã hội, cho Nhà nước. Sự pháp triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà
nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ
với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Hội nghị lần 6
Ban chấp hành Trung ương Đảng đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại,
hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Cụ thể như:
- Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như
quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách
nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất
nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho
người dân.
- Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù
hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định
các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu
tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một
chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu (Nguyễn Đình
Bồng, 2014)
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Như tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu đất đai được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những
hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Chế độ sở hữu công về đất đai ở
Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác

- Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng lợi từ tài
sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành
phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi
mục đích. Quyền sử dụng đất của Nhà nước được trích ra giao về cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể (Nguyễn Đình

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

Bồng, 2006).
- Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quản lý về đất đai với các quyền: giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể
liên quan đến QSDĐ thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo
từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy
định cụ thể của pháp luật (Đào Trung Chính, 2007)
1.1.3. Quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất
Tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện “người sử dụng đất được
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Điều 167, Luật Đất đai 2013)
- Chuyển đổi QSDĐ: Là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử
dụng đất. Việc “lấy đất đổi đất” được sử dụng thuận lợi trong những trường hợp sau
đây: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối) cho nhau để tổ chức lại sản xuất,
hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh, hoặc
khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng. Những người có đất ở
trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi

giá trị chuyển nhượng QSDĐ rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường
bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong
thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường
hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ
của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, dó đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hoá tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản
xuất khác
1.2.1.1. Thuỵ Điển
Tại Thuỵ Điển. pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy niên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên nhiều lĩnh vực, ví dụ phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù

tính trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác.
Chủ sử dụng đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể
bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua
nhưng phải nộp thuế chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của
mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho
các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và
chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị của tài sản (Nguyễn Thị Thu
Hồng, 2000).
1.2.1.2. Úc
Úc có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất từ thời gian trước
01/01/1875, Luật pháp Úc quy định hai loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất
Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do
Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển
nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Úc quy định Nhà nước và tư
nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà
và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được
quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật).
Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc,
than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh đất đai
1933); nếu nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất
với chủ sử dụng đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Úc thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối,
không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc


việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng
10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng đất là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu):
Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp
nào để đo ranh giới thửa đất
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại
giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất
không được sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu
giấy chứng nhận NS3K được cấp lại từ giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế
việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó
được đo độc lập bằng phương pháp tam giác, sau 30 ngày thông báo loại giấy
này mới được chuyển nhượng. Đất không được để không sử dụng trên 5 năm
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy ngày được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau
khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không
thuộc vùng đất mà Ủy ban cấp đất Quốc gia thông báo là khu vực Địa chính.
Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “
Được sử dụng ”. Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NS3K
sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều
kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu
và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng
nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy
chứng nhận sở hữu NS4
- Giấy chứng nhận STK1 và STK 2: Năm 1995 Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng
được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm

hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện
cơ bản để được chuyển nhượng đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có
QSDĐ, có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ử
một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc
sử dụng theo dự án (Lưu Quốc Thái, 2006).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nên trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu.
Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn
quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền
cho thuê. Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong
giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê
trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp
đồng là bên cho thuê phải sử dụng đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê
đã cam kết trước đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Thuế chấp QSDĐ: Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua
giấy CNQSDĐ tại cái tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế
chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể
cho vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho
vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới
(Lưu Quốc Thái, 2006).
1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản,
đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là
gì và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với

là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước
thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.
Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với
điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai,
tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo
lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng đất đai.
Cần có các biện pháp đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu
tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc
sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế. Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ
dân cư tập trung quá lớn vào các nông thôn. Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất
để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở
các thành phố lớn và đánh thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại ô. Biện
pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình
trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình ổn thị trường.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam
1.3.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày
29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các
quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hóa đường lối, chính
sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp năm 1980 (Điều 19 và 20
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào
giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa.
Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1988 là: Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng

đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử
dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là quyền QSDĐ phải
tuân theo điều kiện, nội dung hình thức do Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai
quy dịnh. Năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một
số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền
cho thuê lại QSDĐ. Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách
hành chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời
gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại
Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong
chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội
năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày
29/06/2001 Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Đất đai: “cho phép người sử dụng đất được chuyển mục
đích sử dụng đất, có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy dịnh của pháp luật
cũng được bảo lãnh bằng trí QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” (Luật đất đai
sửa đổi năm 2001).
Trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa – hiện đại hóa, tình hình quản lý
và sử dụng đất còn bộc lộ nhiều thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, tiếp tục sửa đổi Luật
Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục
đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử đụng đất, bảo đảm tính
ổn định của pháp luật, đồng thời thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương chính

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được
Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. Luật
Đất đai 2003 kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung
quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất