HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

VŨ VĂN TRƯỜNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NAM SÁCH,
TỈNH HẢI DƯƠNG

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn
và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày
tháng

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .......................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ............................................................................................................................. ii
Mục lục ................................................................................................................................iii
Danh mục chữ viết tắt ............................................................................................................ v
Danh mục bảng ..................................................................................................................... vi
Danh mục hình ..................................................................................................................... vii
Trích yếu luận văn ..............................................................................................................viii
Thesis abstract........................................................................................................................ x
Phần 1. Mở đầu .................................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu

2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu

2

4

2.1.2.

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

4

2.1.3.

Quyền sử dụng đất

6

2.2

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

9

2.2.1.

Các nước phát triển

9

2.2.2.

Một số nước trong khu vực


28

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu............................................................... 29
3.1.

Địa điểm nghiên cứu

29

3.2.

Thời gian nghiên cứu

29

iii


3.3.

Đối tượng nghiên cứu

29

3.4.

Nội dung nghiên cứu

29



29

3.5.1.

Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu

29

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

30

3.5.3.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

30

3.5.4.

Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp xử lý số liệu

30

Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................... 31
4.1.1.


Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện nam sách

44

4.3.1.

Tình hình cơ bản tại 2 khu vực nghiên cứu

46

4.3.2.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất

47

4.4.1.

Giải pháp về chính sách

69

4.4.2.

Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật

70

4.4.3.


Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

BTP

Bộ Tư pháp

CP

Chính phủ

CN-XD

Cơng nghiệp - Xây dựng

CNH, HĐH

Cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


Sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TT

Thông tư

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Uỷ ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Cơ cấu kinh tế huyện Nam Sách giai đoạn 2010 - 2014



48

Bảng 4.7.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ

48

Bảng 4.8.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ

53

Bảng 4.9.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại 2 khu vực
nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2014

Bảng 4.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ

55
56

Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại 2 khu vực
nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2014
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ

58

44

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Vũ Văn Trường
Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị huyện Nam
Sách, tỉnh Hải Dương.
- Đề xuất một số giải pháp đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất đúng và
hiệu quả trên địa bàn thị huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau:
phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp;
phương pháp điều tra số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê và xử lý số liệu thống kê;
phương pháp phân tích, so sánh.
Kết quả chính và kết luận
1. Huyện Nam Sách nằm ở phía Đông Bắc tỉnh Hải Dương, cách trung tâm của tỉnh
(thành phố Hải Dương) khoảng 6 km và thành phố Hải Phịng 41 km theo quốc lộ 5ª.
Huyện có tổng diện tích đất tự nhiên là 10.907,78 km2, dân số 115.156 người và mật độ
dân số 10.557 người/km2.
2. Kết quả điều tra 100 hộ gia đình, cá nhân tại huyện Nam Sách trong giai đoạn

THESIS ABSTRACT
Full name of author: Vu Van Truong
Thesis title: “Assess the implementation of the right of land user in Nam Sach district, Hai
Duong Province”.
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Study Purpose
- Assessing of the rights of the land users in Nam Sach district, Hai Duong Province
- Recommending solutions to overcome limitations as well as improve efficiency of the
implementation of the rights of land users in Nam Sach district, Hai Duong Province.
Study Methodology
Research Methods
To implement the contents of the topic, we use the following methods: method of point
selection, method of investigation and collection of secondary data; method of primary
data survey method; method of statistic and process of data.
The main results and conclusions:
1. Nam Sach district is located in the northeast of Hai Duong province, about 6 km
from the center of the province (Hai Duong city) and 41 km from Hai Phong city along
National Highway 5. The district has a total natural land area of 10,907.78 km2, a
population of 115,156 people and a population density of 10,557 people /km2.
2. The results of the survey of 100 households and individuals in Nam Sach District
during the period 2010 - 2014 showed that the rights to transfer, donate, inherit and
mortgage of land use rights were most often exercised. Of which, 27 cases of land use right
transfer (Nam Sach township is the headquarter of Nam Sach district with the highest rate
of land use right transfer with 18 cases, accounting for 66.7%, Quoc Tuan commune is a
purely agricultural commune with low transfers, only 9 cases, accounting for 33.3%.);
there have been 23 cases of renting and leasing land for housing, production and business

khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội và quốc phòng an ninh.
Hệ thống quản lý và sử dụng đất đai của mỗi quốc gia trên thế giới là khác
nhau. Ở Việt Nam trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai có nhiều hình thức
sở hữu: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp năm 1980
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý. Hiến pháp năm
1992, tại Điều 18 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài (Hiến Pháp Việt Nam, 1995). Tổ chức và cá nhân có trách
nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền
sử dụng đất (QSDĐ) Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Đến Hiến
pháp năm 2013, tại Điều 54 có quy định: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ
sung một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và đặc biệt là Luật
Đất đai năm 2013 có hiệu lực đã từng bước cụ thể hoá quy định của Hiến pháp
năm 2013.
Trong những năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mạnh
mẽ, giá đất trên thị trường bất động sản hết sức phức tạp và có biểu hiện ra ngồi
tầm kiểm sốt của nhà nước. Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về bất động sản
chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường "ngầm". Sự biến động chủ yếu bất
thường về giá cả bất động sản, đặc biệt là những cơn sốt đất đai cho đến nay vẫn
chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trường
bất động sản, sự yếu kém của công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển bất
động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát
triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ
thị trường QSDĐ, do nhu cầu về QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội

1


1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Bổ sung và làm rõ cơ sở khoa học về quyền của người sử dụng đất theo quy
định của Luật Đất đai.

2


1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp địa phương nắm rõ được những thuận
lợi và bất cập trong công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất, từ đó giúp
địa phương có những giải pháp quản lý cơng tác này được chặt chẽ.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh
viên chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường cao đẳng và đại học có đào tạo
chuyên ngành Quản lý đất đai.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là
một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia
đình, cộng đồng...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng (Quốc Hội, Bộ Luật dân sự, 2005):

Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam
cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được xác lập từ thời phong kiến ở các
hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu tồn dân về đất đai chỉ
được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến
pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992.
Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sơng hồ, nguồn
nước, tài ngun trong lịng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời
mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp
1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa
chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp.
Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất
đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi
dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4),
“Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), “Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai” (Điều 21). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước
thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm
bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ
các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt (Quốc Hội, Luật đất đai 2013).

5


định cụ thể của pháp luật (Đào Trung Chính, 2007).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước là người đại diện,
còn mỗi người dân thực hiện QSDĐ. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền

6


tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là
tồn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản
chung đó, khơng phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân
(tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu,
người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến
pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy Luật Đất đai năm 1993
đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói
cách khác là QSDĐ của người sử dụng quyền sử dụng đất trở thành một quyền
dân sự đặc biệt, quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản.
Tại Điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà
nước cịn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người
sử dụng đất” (Luật Đất đai, 1993).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân , để
người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của
sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn dân,
khơng mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái
niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật,
giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hồ được các lợi ích của quốc gia,

nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau
để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải
toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng
bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng
một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ
ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là khơng có mục đích thương mại (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;
Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; chuyển
nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp (Nguyễn Đình Bồng, 2006).

8


- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn
Đình Bồng, 2006).

2.2.1.1. Thụy Điển
Pháp luật đất đai của Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất
đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng
ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai ... đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vịng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao
của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các
chuyển nhượng đều được đăng ký. Việc đăng ký rất quan trọng và cần thiết đối
với chủ sở hữu mới, tạo thêm sự vững chắc và quyền được ưu tiên khi sảy ra
tranh chấp với bên thứ ba nào đó hoặc đăng ký thế chấp. Tuy nhiên, việc chuyển
nhượng chỉ là một hợp đồng cá nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và
khơng có xác nhận của cơ quan cơng chứng) nên rất khó kiểm sốt việc đăng ký.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở

này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vịng 6 tháng
kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được
tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại
khác. Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể
bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua
nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của
mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho
các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và
chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn
Thị Thu Hồng, 2000).

11


2.2.1.2. Ơxtrâylia
Ơxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân).
Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất
do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời
gian sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng khơng và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Tồn bộ khống sản có trong lịng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê

một người mua căn hộ trong một tồ nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một
phần đất trong khn viên tồ nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần
trăm của tồn bộ diện tích đất, mặc dù khơng chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này
phụ thuộc vào diện tích và vị trí khơng gian của căn hộ trong toà nhà (Trần Tú
Cường, 2012).
2.2.2. Một số nước trong khu vực
2.2.2.1. Malayxia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận
là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có
một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khốn điền thổ chính là
bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở
hữu được mơ tả trong bằng khốn. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn
là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho th,...) đều phải đăng
ký, nếu khơng thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ khơng được
Chính phủ cơng nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khốn đăng ký và Bằng khốn Phịng đất đai (là loại bằng khốn
hồn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn
hồn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khốn được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng
tiền,...) trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngơi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các
bằng khốn riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.

13