MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các từ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

MỞ ĐẦU

1

1


8

1.1.3 Chuyển quyền sử dụng đất
1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

14
18

1.2.1 Thủy Điển

18

1.2.2 Ôxtrâylia

19

1.2.3 Liên Bang Đức

20

1.2.4 Trung Quốc

21

1.2.5 Malaisia

23

1.3 Cơ sở thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam



2.2 Nội dung nghiên cứu

33

2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nghĩa Đàn

33

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Nghĩa Đàn - tỉnh
Nghệ An

33

2.2.3 Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn huyện Nghĩa Đàn giai đoạn 2010 - 2014

33

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền
của người sử dụng đất tại huyện Nghĩa Đàn

33

2.3 Phương pháp nghiên cứu

34

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp


3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

38

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện
Nghĩa Đàn

40

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Nghĩa Đàn

42

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai

42

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Nghĩa Đàn

45

3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Nghĩa Đàn giai đoạn 2010 - 2014

48

3.3.1 Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Nghĩa Đàn giai đoạn 2010 - 2014

48

71

3.4.4 Giải pháp về thủ tục hành chính

71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

72

TÀI LIỆU THAM KHẢO

74

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TT
1
2

Chữ viết tắt
CHXHCNVN
ĐVT

Diễn giải
Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam

TT

Tài nguyên và Môi trường
Thị trấn

10

UBND

Uỷ ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

3.1

Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế huyện Nghĩa Đàn giai đoạn 2010 - 2014

39

3.2

49

Tình hình thực hiện Quyền thừa kế QSDĐ tại huyện Nghĩa Đàn giai
đoạn 2010 - 2014

3.8

53

Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại huyện Nghĩa Đàn giai
đoạn 2010 - 2014

57

3.9

Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ huyện Nghĩa Đàn

60

3.10

Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ
tại huyện Nghĩa Đàn

61

3.11

Đánh giá tình hình thừa kế QSDĐ huyện Nghĩa Đàn


Tên hình

Trang

3.1

Sơ đồ vị trí huyện Nghĩa Đàn

3.2

Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn giai

36

đoạn 2010 - 2014
3.3

50

Kết quả thừa kế Quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn
giai đoạn 2010 - 2014

3.4

54

Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Nghĩa
Đàn giai đoạn 2010 - 2014


và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất
có 7 quyền chung (Điều 166), 7 nghĩa vụ chung (Điều 170) và một số quyền riêng
trong các lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, lựa chọn hình thức giao đất
hay thuê đất đối với từng đối tượng sử dụng đất cụ thể. Tuy nhiên trong quá trình


thực hiện, vẫn có nhiều trường hợp người sử dụng đất chưa nắm vững và thực hiện
chưa tốt các quyền và nghĩa vụ của mình. Bên cạnh đó việc quản lý của cơ quan
quản lý sử dụng đất cũng chưa bao quát được hết các trường hợp vi phạm quyền và
nghĩa vụ sử dụng đất. Chính vì vậy việc nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện các
quyền sử dụng đất nhằm đẩy mạnh công tác quản lý, phát huy những mặt tích cực,
hạn chế những yếu kém trong việc thi hành đúng Luật đất đai là rất cần thiết.
Huyện Nghĩa Đàn là một huyện miền núi, 1 trong 20 đơn vị hành chính của
tỉnh Nghệ An, nằm trong vùng sinh thái phía Bắc tỉnh Nghệ An, cách thành phố
Vinh 95km về phía Tây Bắc. Nghĩa Đàn có vị trí kinh tế - chính trị - an ninh - quốc
phòng quan trọng, được coi là trung tâm kinh tế - văn hóa - xã hội của cụm 4 huyện
vùng Tây Bắc tỉnh Nghệ An.
Những năm qua, việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Nghĩa Đàn
được thực hiện khá nghiêm túc, đã phát huy được hiệu quả, đảm bảo tính dân chủ,
công khai. Tuy nhiên vẫn còn nhiều tồn tại và vi phạm trong quá trình sử dụng đất
như: người sử dụng đất không thực hiện kê khai đăng ký cấp GCN; được cấp giấy
chứng nhận nhưng không nhận, giao dịch mua bán quyền sử dụng đất không thông
qua Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, không thực hiện nghĩa vụ tài chính
trong quá trình thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... Những
vấn đề nêu trên cần được tìm hiểu, đánh giá đúng thực trạng để đề ra các giải pháp
nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên tôi chọn đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn - tỉnh Nghệ An”.


sử dụng tự nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện. Trong quá trình phát triển của xã
hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất và văn
minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đều được xây dựng
trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 của Việt Nam quy định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia
vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003).
Như vậy, đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước
mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều ngang - trên
mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần
khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng
như cuộc sống của xã hội loài người.
b. Đặc điểm của đất đai
Đất đai có vị trí cố định không thể di chuyển được, với một số lượng có hạn
trên phạm vi toàn cầu, quốc gia và khu vực. Tính cố định không di chuyển từ vị trí
này sang vị trí khác của đất đai đồng thời quy định tính giới hạn về quy mô và
không gian gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối. Vị trí của đất đai có ý
nghĩa rất lới về mặt kinh tế trong quá trình khai thác và sử dụng đất đai
Độ phì là một thuộc tính của đất đai là yếu tố quyết định chất lượng của đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


đai. Độ phì là một đặc trưng về chất gắn liền với đất đai, thể hiện khả năng cung cấp
nước, thức ăn cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển. Khả năng
phục hồi và tái tạo của đất đai chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông



tế. Mỗi ngành mỗi nghề sử dụng đất đai khác nhau, song đất đai là yêu tố quan trọng,
biểu hiện ở chỗ các học thuyết của các nhà kinh tế học khi xây dựng học thuyết của
mình đều không loại trừ yếu tố đất đai ra khỏi hàm sản xuất, hàm kinh tế.
Đất đai ngoài yếu tố kinh tế còn là môi trường sống của muôn loài, là địa
bàn, cơ sở của xã hội loài người
Như vậy sử dụng hợp lý đất đai ngoài ý nghĩa kinh tế còn có ý nghĩa bảo vệ,
cải tạo môi trường. Ngày nay với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, người ta rất
chú ý đến tác động của quá trình hoạt động sản xuất đến môi trường, trong đó sử
dụng khai thác đất đai là yếu tố vô cùng quan trọng.
1.1.1.2 Thị trường đất đai
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh
tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu
theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu
thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ
đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian
trao đổi hàng hoá (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa
rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị
trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể
cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng
XHCN như ở nước ta (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)
Thị trường đất đai là một thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường đất
đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế
và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai.
- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế: Gala và Razzaz (2001)
cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các đặc điểm

Bước 2: Xác lập các quyền đất đai: từ sử dụng đất đến cấp giấy chứng nhận
và xác lập quyền sở hữu đất đai, nguồn lực đất đai được phân phối ban đầu;
- Giai đoạn phát triển
Bước 3: Buôn bán đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng đất,
nguồn lực đất đai được phân phối lại;
Bước 4: Thị trường đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


đất, đầu tư phát triển đất gia tăng, nguồn lực đất đai tạo ra các yếu tố làm gia tăng
của cải xã hội;
Bước 5: Thị trường hàng hóa phức hợp: quản lý đất đai và các quyền đối với
đất đai được thực hiện, tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: các giấy chứng
nhận về đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế chấp, các sản
phẩm liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, các quỹ bất động sản, các
quỹ phát triển; thị trường buôn bán hàng hóa phức hợp xuất hiện với các đảm bảo
thứ cấp và xác định quyền sở hữu; hiệu quả của cải gia tăng cấp số nhân Cũng theo
Wallace và Wiliamson (2005):
Theo quan điểm quản lý đất đai, 5 bước phát triển của thị trường đất đai đều
áp dụng chung cho tất cả các nước: kinh tế thị trường và kế hoạch hóa tập trung,
mặc dù tư duy chỉ đạo kinh tế khác nhau. Các nước phát triển đã phải trải qua lộ
trình hàng trăm năm cho thiết kế và triển khai kết cấu hạ tầng cho thị trường đất đai
phát triển thành công, còn các nước đang phát triển muốn dồn nét rút lại chỉ còn
hàng chục năm.
1.1.2 Các quyền về đất đai
1.1.2.1 Quyền sở hữu đất đai
Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên của cải đặc biệt

thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm
hữu tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định (Nguyễn Ngọc
Vinh, 2013).
Quyền định đoạt: Quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình
cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao
đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác
đối với tài sản (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).
Cụ thể là khi cho người (tổ chức) khác mượn hoặc thuê tài sản (tiêu sản) thì
chủ sở hữu đã trao cho người mượn 2 quyền: Chiếm hữu và sử dụng. Người (tổ
chức) khác đó sẽ vi phạm pháp luật nếu sử dụng quyền định đoạt (bán, cầm cố, thế
chấp, phá hủy) đối với tài sản của chủ sở hữu. Bởi thế, quyền định đoạt chiếm vị trí
đặc biệt quan trọng, là cơ sở của quyền sở hữu. Đối với đất đai, quyền sở hữu thể
hiện ở chỗ chủ sở hữu có toàn quyền phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà
tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng hoặc để yên đất đai
của mình. Khái niệm sở hữu đất đai nhỏ hơn khái niệm sở hữu bất động sản bởi bất
động sản không chỉ có đất đai mà còn bao gồm những gì dính liền vĩnh viễn với
mảnh đất đó (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


Từ sự “định hướng” của hiến pháp 1992 về chế độ sở hữu và các hình thức
sở hữu, chương XIII, Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định 6 hình thức sở hữu là: Sở
hữu nhà nước; sở hữu tập thể; sở hữu tư nhân; sở hữu chung; sở hữu của các tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị xã hội; sở hữu của tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp,
tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp. Mỗi hình thức sở hữu có các chế độ
pháp lý mang tính chất đặc thù và những quy định khác nhau về các phương thức
tồn tại, vận động của sở hữu gắn liền với các chủ sở hữu cụ thể. Chúng ta tìm hiểu

+ Xác định phạm vi quyền hạn của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp
do nhà nước thành lập trong việc quản lý nghiệp vụ những tài sản do Nhà nước giao
theo quy định của pháp luật để thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ kinh doanh, quản
lý hoặc hoạt động công ích.
- Sở hữu tập thể: Sở hữu tập thể là một phạm trù kinh tế chỉ một hình thức sở
hữu về tư liệu sản xuất, vốn, các loại tài sản khác do cá nhân, hộ gia đình đóng góp
để sản xuất kinh doanh nhằm thực hiện mục đích chung của tập thể được quy định
trong điều lệ.
Điều 208 Bộ luật dân sự 2005 đưa ra khái niệm sở hữu tập thể như sau:
“Sở hữu tập thể là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập thể
ổn định khác do cá nhân, hộ gia đình cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh
doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên tắc
tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi” (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2005)
Quyền sở hữu tập thể của hợp tác xã là một phạm trù pháp lý gồm tổng hợp
các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài
sản thuộc sở hữu tập thể của hợp tác xã.
- Sở hữu tư nhân: Điều 211 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “Sở hữu tư nhân
là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình. Sở hữu tư nhân bao gồm
sở hữu cá thể, sở hữu tiểu chủ, sở hữu tư bản tư nhân” (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2005).
1.1.2.2 Quyền sử dụng đất
Theo lý thuyết truyền thống của luật dân sự được khởi nguồn từ học thuyết
cổ La Mã, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt là ba quyền năng
cơ bản trong tập hợp các quyền của chủ thể đói với đồ vật, gọi là chủ sở hữu tài sản.
“Quyền”được người La Mã trừu tượng là các hành vi mà một chủ thể có được đối

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11

quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà
nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


Theo Điều 167, Luật đất đai 2013 người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật (Quốc hội, 2013). Như
vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất tuy có hạn chế trong
một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ
pháp lý, còn trên thực tế các QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.
Sau đây là nội dung cụ thể từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân
cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp
thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc
phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,
có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị
trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục
đích thương mại (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong
trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư
làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai
vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của
thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua

góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ
cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp
thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm
bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Trần Tú
Cường và các cộng sự, 2012).
1.1.3 Chuyển quyền sử dụng đất
1.1.3.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc xóa bỏ quyền sử dụng đất của chủ thể sử
dụng và xác lập quyền sử dụng đất do được người khác theo quy định của pháp luật

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới
Với tư cách là chủ sở hữu đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước thực hiện
quyền của chủ sở hữu đối với đất đai với 3 quyền năng của chủ sở hữu đó là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Nhưng trên thực tế, Nhà nước không
trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, các chủ sử dụng, đồng thời quy
định quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước. Các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân chỉ được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép.
Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan
hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường Nhà nước cho
phép các chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thế lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất là giao dịch dân sự, nhằm làm phát
sinh, thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch đó.

đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất ” theo (Điều 167 Luật Đất đai 2013). Đây không
phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì
không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài,
Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công
cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ
tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà
nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Quốc hội nước
CHXHCNVN,1993), “bồi thường” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực
hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy
có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý
thuyết xét trên góc độ pháp lý; còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định
đoạt. Sau đây là nội dung của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, xã , thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh
hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có
xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã,
thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có


quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là
cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản
thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền
không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn,
đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách
nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn Đình Bồng và các cộng sự, 2006).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương
thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh
cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông
nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà
vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa
chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông
thôn (Nguyễn Đình Bồng và các cộng sự, 2006).
1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Tất cả các quốc gia trên thế giới đều sử dụng quyền lực để tiếp cận đến đất
đai qua các hình thức khác nhau của quyền sở hữu. Tuy nhiên mỗi quốc gia đều cần
phải đảm bảo rằng các hình thức của quyền sở hữu phù hợp với các nghĩa vụ liên
quan của nhà nước bên cạnh cam kết tự nguyện bảo vệ, thúc đẩy và thực hiện quyền
con người. Tất cả các hình thức của quyền sở hữu đất đai được áp dụng đều phải có
sự đảm bảo của pháp luật chống lại sự xua đuổi, quấy rối và các mối đe dọa khác
trong quá trình sở hữu và sử dụng đất đai.
1.2.1 Thủy Điển
Tại Thủy Điển, luật pháp về đất đai dựa trên hai yếu tố cơ bản là quyền sở
hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường. Nhà nước quản lý các hoạt động về đất
đai dựa trên nhiều bộ luật khác nhau được quy định riêng cho từng hoạt động cụ thể
có liên quan tới đất đai như: hoạt động địa chính; hoạt động quy hoạch sử dụng đất;
đăng ký đất đai; bất động sản và thống kê đất. Quyền sở hữu đất ở Thủy Điển được
quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thủy Điển đều

so với Thủy Điển. Luật pháp của nước này thừa nhận cả hai quyền sở hữu công hữu
và tư hữu đối với đất đai. Do đó, tại Ôxtrâylia tồn tại hai loại đất: đất Nhà nước (đất
công hữu) do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ; đất tư nhân là loại đất do Nhà
nước bán cho tư nhân và do tư nhân sở hữu. Nhà nước Ôxtrâylia thừa nhận quyền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 19