BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
LƯƠNG KHẮC HẢO
ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ðẤT TẠI HUYỆN MỸ HÀO, TỈNH HƯNG YÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Chuyên ngành : KINH TẾ NÔNG NGHIỆP
Mã số
: 60.31.10
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN VĂN SONG
HÀ NỘI – 2012
LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan rằng:
Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung
thực và chưa từng ñược sử dụng hoặc công bố trong bất kỳ công trình nào
khác.
Mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cám ơn và các
thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN
i
LỜI CẢM ƠN
ii
MỤC LỤC
iii
DANH MỤC BẢNG
vi
DANH MỤC HÌNH
vii
1
ðẶT VẤN ðỀ
1
1.1
Tính cấp thiết của ñề tài
5
2.1.1
Quyền sở hữu
5
2.2
Cơ sở Thực tiễn
12
2.2.1
Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới
12
2.2.2
Một số nước trong khu vực
18
2.3
Tổng quan về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
39
3.1.1
ðiều kiện tự nhiên
39
3.1.2. Thực trạng Phát triển kinh tế xã hội
41
3.1.3
46
Những thuận lợi và khó khăn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..
iii
3.2
Hiện trạng sử dụng ñất
47
3.3
ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất
54
4.1.1
Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất
54
4.1.2
Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
59
4.1.3
Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất
67
4.1.4
Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất
71
4.1.5
4.2.1
Chính sách
91
4.2.2
ðặc ñiểm vật lý của ñất
94
4.2.3
ðiều kiện về cơ sở hạ tầng
97
4.2.5
Dân số.
99
4.2.6
Tập quán và truyền thống
4.3
4.4
ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất ở huyện Mỹ Hào
105
4.4.1
Giải pháp về ñầu tư cho con người và cơ sở vật chất
106
4.4.2
Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt ñộng thực hiện các quyền sử
dụng ñất.
106
4.4.3
Giải pháp tiếp tục hoàn thiện các chính sách có liên quan.
107
5
STT
Tên bảng
Trang
3.1
Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng yên
47
3.2
Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 các xã, thị trấn ñiều tra
49
4.1
Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi QSDð theo xã, thị trấn
55
4.2
Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð theo các xã,
thị trấn
60
79
83
Ý kiến của hộ gia ñình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử
dụng ñất
87
4.9
Khung giá ñất ở tại nông thôn
95
4.10
Khung giá ñất ở tại ñô thị
95
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..
vi
DANH MỤC HÌNH
STT
Tên hình
75
4.6
Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDð theo 3
giai ñoạn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..
80
vii
1. ðẶT VẤN ðỀ
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và
quốc phòng.
Hiện nay vấn ñề về ñất ñại là vấn ñề ñược nhiều người quan tâm, tranh
chấp, khiếu nại, lấn chiếm ñất ñai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết vấn
ñề này cực kỳ nan giải do thiếu các giấy tờ hợp pháp.
Trong những năm gầy ñây, khi nền kinh tế ñang trên ñà tăng trưởng
mạnh mẽ, giá ñất trên thị trường bất ñộng sản hết sức phức tạp và có biểu hiện
ra ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về
bất ñộng sản chủ yếu ñang diễn ra thông qua thị trường "ngầm". sự biến ñộng
chủ yếu bất thường về giá cử bất ñộng sản, ñặc biệt là những cơn sốt ñất ñai
cho ñến nay vẫn chưa có giải pháp ñiều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến
tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải ñược giải ñáp ñể ñưa ra hướng
giải quyết thích hợp trong giai ñoạn tới. Xuất phát từ thực trạng ñó, tôi chon
ñề tài: “ðánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ñất tại
huyện Mỹ Hào , tỉnh Hưng Yên” trong thời ñiển này là cần thiết.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
- Nghiên cứu ñánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng
ñất tại huyện Mỹ Hào từ ñó ñề xuất một số giải pháp tăng cường trách nhiệm và
hiệu quả trong quá trình thực thi quyền sử dụng ñất tại ñịa bàn nghiên cứu.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn về ñánh giá tình hình thực
hiện các quyền của người sử dụng ñất ở Việt Nam và nước ngoài;
- ðiều tra, ñánh giá thực trạng các quyền của người sử dụng ñất;
- Phân tích các nguyên nhân ảnh hưởng tới quá trình thực hiện các
quyền của người sử dụng ñất tại ñịa ban nghiên cứu;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..
2
- ðề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện tình hình thực hiện các
quyền của người sử dụng ñất tại huyện Mỹ Hào hiện nay.
1.3 ðối tượng nghiên cứu
ðối tượng nghiên cứu của ñề tài là các hoạt ñộng thực hiện các quyền
của người sử dụng ñất của các hộ gia ñình, cá nhân trên ñịa bàn huyện Mỹ
Hào, tỉnh Hưng Yên.
1.4 Phạm vi nghiên cứu
1.4.1. Phạm vi về nội dung
1.4.1.1 ðiều tra khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Mỹ
Hào .
1993 - 1997; 1998 - 2002 và từ năm 2003 ñến nay.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..
4
2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA ðỀ TÀI
2.1. Cơ sở lý luận; một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất
2.1.1 Quyền sở hữu
Theo Bộ luật Dân sự, ñiều 164 quy ñịnh “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
ñịnh của pháp luật…” .chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có ñủ
ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản.[1] [2]
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao ñộng thuộc về một
chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và
phân phối các thành quả vật chất. ðối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ
thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Quyền sở hữu là quyền ñược ghi nhận và bảo vệ của pháp luật ñối với một
chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng sau.
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) .
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân.
sau ñó ñược tiếp tục khẳng ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992 . ðiều 17
Hiến pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên
trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời, phần vốn và tài
sản do Nhà nước ñầu tư vào các xĩ nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh
vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng an ninh
cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu
toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật
(ðiều 18, Hiến pháp 1992). [3]
Luật ðất ñai 1993 (Luật ðất ñai sửa ñổi 1998, 2001) cũng ñã thể chế hóa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..
6
chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh về ñất ñai của Hiến
pháp. Luật ðất ñai (1993, 1998, 2001) quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và sử
dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai
theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ
cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững . [1]
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai”
(ðiều 5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền
ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất
ñai” (ðiều 7). Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước
thực hiện việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo
ñảm cho ñất ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện ñầy
ñủ các quyền của chủ sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
ñịnh ñoạt.[4]
+ Về quyền chiếm hữu về ñất ñai:
Quyền chiếm hữu về ñất ñai của nhà nước xuất phát từ quyền năng của
Nhà nước không mất ñi quyền sử dụng ñất khi giao ñất cho người sử
dụng ñất khai thác sử dụng. cũng như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng ñất
của nhà nước lã vĩnh viễn, trọn vẹn, trên phạm vi cả nước, quyên sư dụng ñất
của tổ chức, cá nhân hộ gia ñình hạn chế bởi không gian, thời gian và mục
ñích sử dụng.
+ Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai:
ðây là quyền quyết ñịnh số phận pháp lý của ñất ñai ñồng thời là quyền
năng duy nhất và tuyệt ñối của chủ sở hữu.
Các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ñược nhà nước bảo hộ các
quyền và lợi ích hợp pháp nhưng không có quyền ñịnh ñoạt ñất ñai mọi hành vi
vi phạm ñến quyền sở hữu ñất ñai ñều bị xử lý thích ñáng.
Quyền ñinh ñoạt ñất ñai không giống như quyền ñịnh ñoạt tài sản thông
thường trong dân sự, nó ñược ghi nhận tại khoản 2 ñiều 5 luật ñất ñai năm 2003.
- Nhà nước quyết ñịnh mục ñích sử dụng ñất thông qua việc quyết ñịnh,
xét duyệt quy hoạch sử dụng ñất, kế hoạch sử dụng ñất như.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..
8
- Quy hoạch về hạn mức giao ñất và thời hạn sử dụng ñất.
- Quyết ñịnh giao, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cho phép chuyển mục ñích
sử dụng ñất.
- ðịnh giá ñất. [1][4]
2.1.3. Quyền sử dụng ñất
“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân
và không thể phân chia thì làm thế nào ñể người dân thực hiện ñược quyền
của mình? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả, ñáp
ứng ñược nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất ñi ý nghĩa
chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật
này gọi chung là người sử dụng ñất” .
Như vậy, quyền của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật
ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp GCNQSDð, quyền ñược
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả
ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy nhiên, quyền sử dụng ñất có
thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì
và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất?
QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất
bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược
bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều106 Luật ðất ñai 2003) . ðây
không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với
quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân
sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp
ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất không có nghĩa là Nhà
nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho người sử dụng. Trường
hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác cho người sử dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..
10
hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất ñai 2003).
Trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này thực hiện
các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh ñoạt tuy
có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên phương diện lý
nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc
chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản.
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không
ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo
có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người
nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn.
Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong
thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong trường
hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð
của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể
dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai
trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải chuyển
hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ,
thương mại,... mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập cho nông dân - là một
trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại hóa và công nghiệp hoá
nông nghiệp và nông thôn.[5]
2.2. Cơ sở Thực tiễn
2.2.1 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới
Theo như nghiên cứu thì ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở
hữu tư nhân về ñất ñai. Vì vậy tại các nước ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi
tự do rong nền kinh tế mặc dù có một số ñặc ñiểm riêng, khác biệt so với
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..
là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 ñến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..
13
chuyển việc phân phối ñất công ñơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên ñất.
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải ñóng thuế bất ñộng sản cho ñịa phương, ñó là
khoản tiền ñịa phương trông vào ñể trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ ñóng thuế ñối với từng ñịa phương không giống nhau.
Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách ñịa phương nên ñược tính
toán rất kỹ. Hàng năm, các ñịa phương ñều ñánh giá lại nhà ñất ñể áp thuế
ñúng giá thị trường. [10]
Theo nguyên tắc, ngân sách ñịa phương không thể ñể thâm hụt như
ngân sách liên bang nên chính quyền ñịa phương tìm nhiều cách ñể tăng thuế.
Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở
Mỹ tăng mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và ñô thị Mỹ là Bộ phát triển ðô thị và
Nhà ở (HUD) ñược thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các
chương trình liên quan ñến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng
ñồng sống trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và
thực hiện nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở.
2.2.1.2. Thụy ðiển
Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư
nhân về ñất ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã
hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi
trường. Hoạt ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các nền kinh
tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo luật,
ñịnh. Nếu ñơn ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và toà án sẽ cấp
cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận
ñủ ñiều kiện thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế
ñược thực hiện sau khi ñăng ký. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp
dường như chỉ có ở Thụy ðiển. (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp
ñược gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác
minh các yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến
khi thực sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là chỉ ñược xem xét ñến ở
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..
15
bước 2). Các yêu cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất
ñộng sản; bên cho vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay
phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp.
Khi không ñáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. ðó là
trình tự thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các
thế chấp ñều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên ñi vay sẽ ký ba văn bản: hợp ñồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp ñồng
thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và một ñơn gửi toà án ñể xin ñăng ký thế
chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu ñầu tiên và gửi ñơn xin thế chấp ñến toà án.
Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp lại ñược chuyển lại ngân hàng và lưu
trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng ñợi ñến khi có quyết ñịnh phê
duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi nợ thế chấp ñược
thanh toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại cho bên
ñi vay. Bước (3) ñược áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị vi phạm. Khi không
ñược thanh toán theo ñúng hợp ñồng, bên cho vay sẽ làm ñơn xin tịch thu tài
sản ñể thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện, ñó
là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không ñược
kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát,... ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc
lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký
hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất.Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA).[10]
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………..
17
Copyright: Tài liệu đại học ©