BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
NGÔ QUỐC ðẠT ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
TRÊN ðỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2014
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
NGÔ QUỐC ðẠT ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
TRÊN ðỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM, TP HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN THỊ VÒNG


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý ñất ñai, Ban
Quản lý ðào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi
và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu
luận văn này.
ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Thị Vòng, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Từ Liêm cũ, UBND quận Bắc Từ
Liêm, Phòng Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
quận Bắc Từ Liêm, Phòng Thống kê huyện Từ Liêm cũ, UBND và cán bộ ñịa chính
của 3 phường ñiều tra ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và cung cấp ñầy ñủ các thông
tin, số liệu, tư liệu bản ñồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này.

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai 4
1.1.3 Quyền sử dụng ñất 7
1.1.4 Thị trường quyền sử dụng ñất 10
1.2 Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất 15
1.2.1 Các nước phát triển 15
1.2.2 Một số nước trong khu vực 20
1.2.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam trong những năm qua 26
1.2.4 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 35
Chương 2. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN
CỨU 37
2.1 ðối tượng nghiên cứu 37
2.2 Phạm vi nghiên cứu 37
2.3 Nội dung nghiên cứu 37
2.3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 37
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.3.2 Tình hình SDð, giao ñất, cấp GCNQSDð ở quận Bắc Từ Liêm 37
2.3.3 ðánh giá việc thực hiện các QSDð của các hộ gia ñình, cá nhân ở quận Bắc
Từ Liêm 37
2.3.4 ðánh giá chung về việc thực hiện các QSDð của các hộ gia ñình, cá nhân ở
quận Bắc Từ Liêm 38
2.3.5 ðề xuất những giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện các QSDð ở quận Bắc Từ
Liêm 38
2.4 Phương pháp nghiên cứu 38
2.4.1 Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu thứ cấp 38
2.4.2 Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu sơ cấp 38
2.4.3 Phương pháp so sánh 38

3.4 ðánh giá chung về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Bắc
Từ Liêm Error! Bookmark not defined.
3.4.1 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện các QSDð 87
3.4.2 Những kết quả ñạt ñược 91
3.4.3 Những mặt tồn tại 92
3.4.4 Nguyên nhân của những tồn tại 93
3.5 ðề xuất các giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện QSDð 95
3.5.1 Giải pháp về cơ sở vật chất và tăng cường năng lực cán bộ quản lý ñất ñai 95
3.5.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà và quyền sử dụng ñất 95
3.5.3 Giải pháp về cơ chế chính sách ñối với TTQSDð 97
3.5.4 Một số giải pháp khác 100
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 102
1. Kết luận 102
2. Kiến nghị 103
TÀI LIỆU THAM KHẢO 105
PHIẾU ðIỀU TRA 107
PHỤ LỤC 113
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng TrangBảng 3.1. Tốc ñộ tăng GTSX trên ñịa bàn huyện và khu vực do quận quản lý 44
Bảng 3.2. Cơ cấu ngành kinh tế trên ñịa bàn huyện từ năm 2008 - 2014 46
Bảng 3.3. Thu chi ngân sách quận giai ñoạn 2008 -2014 47
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng ñất năm 2014 của quận Bắc Từ Liêm 48


Hình 3.1 Biểu ñồ tốc ñộ gia tăng GTSX trên ñịa bàn quản lí 2009-2014 45
Hình 3.2 Tình hình giao dịch chuyển nhượng QSDð

theo 2 giai ñoạn 63
Hình 3.3 Tình hình giao dịch cho thuê QSDð theo 2 giai ñoạn 73
Hình 3.4 Tình hình thực hiện thừa kế QSDð theo 2 giai ñoạn 78
Hình 3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDð theo 2 giai ñoạn 86

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT QSDð Quyền sử dụng ñất
TTQSDð Thị trường quyền sử dụng ñất
QHSDð Quy hoạch sử dụng ñất
TM - DV Thương mại dịch vụ
GTSX Giá trị sản xuất
THCS Trung học cơ sở
KCN Khu công nghiệp
GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
UBND Ủy ban nhân dân
QSD Quyền sử dụng
GPMB Giải phóng mặt bằng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

ðẶT VẤN ðỀ

Page 2

phường thuộc thành phố Hà Nội; kể từ ngày 01/4/2014, UBND quận Bắc Từ Liêm
với 13 phường trực thuộc ñã chính thức ñi vào hoạt ñộng. Bắc Từ Liêm là quận nằm
ở phía tây thủ ñô Hà Nội, có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh
tế - văn hoá - xã hội; ñô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu ñô thị ñược xây dựng
ñã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, ñất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng ñô thị
bước ñầu ñược cải thiện.

Tuy nhiên, tốc ñộ ñô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất
nhiều ñiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử
dụng ñất. Do nhu cầu về quyền sử dụng ñất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
nên các hoạt ñộng thực hiện các quyền sử dụng ñất có xu hướng ngày càng gia tăng.
Việc ñăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy ñịnh pháp luật khi thực hiện các
quyền của người sử dụng ñất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa
thực hiện theo quy ñịnh trên ñịa bàn quận. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên
nhân tại sao? Giải pháp ñể giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải
ñược giải ñáp ñể ñưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai ñoạn tới.

Do ñó việc
tiến hành ñề tài: “ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
quận Bắc Từ Liêm, TP Hà Nội” là vấn ñề rất cần thiết và cấp bách trong giai ñoạn
hiện nay.
2 Mục ñích và yêu cầu
2.1 Mục ñích
- ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Bắc Từ
Liêm, thành phố Hà Nội
- ðề xuất một số giải pháp thực hiện quyền sử dụng ñất theo pháp luật trên
ñịa bàn nghiên cứu.
2.2 Yêu cầu

rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân.
- Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, ñổi, tặng
cho, ñể thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Quyền ñịnh ñoạt là quyền ñược pháp luật bảo vệ trong việc quyết ñịnh số
phận pháp lý của bất ñộng sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở hữu
tập thể, cộng ñồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng ñồng); sở hữu cá nhân(chủ sở
hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt ñộng nào mà không trái
với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử
dụng, ñịnh ñoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, ñể thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ
bất ñộng sản.
Quyền sở hữu bất ñộng sản ñược xác lập khi một pháp nhân tạo ñược một
bất ñộng sản mới ñể sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng,
thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất ñộng sản chấm
dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất ñộng sản bị thu hồi
theo quyết ñịnh của cấp có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật hoặc phán quyết
của Toà án (Nguyễn ðình Bồng và CS, 2005).
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
Theo bài báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai và quyền sử dụng ñất
của người sử dụng ñất”, ðinh Dũng sỹ (2003) cho biết:
Sở hữu ñất ñai có thể ñược hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho

Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai” (ðiều
5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền ñại diện
chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai ” (ðiều
7). Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo ñảm cho ñất ñai
ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Quyền sở hữu ñất ñai bao gồm các quyền năng
cơ bản: quyền chiếm hữu ñất ñai, quyền sử dụng ñất ñai và quyền ñịnh ñoạt ñất ñai.
Tại hội thảo khoa học Thị trường bất ñộng sản, Nguyễn ðình Bồng (2006) cho biết:
Với chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu ở nước ta
quyền chủ sở hữu ñất ñai có những ñặc ñiểm như sau:
- Về quyền chiếm hữu ñất ñai
Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt ñối và không ñiều kiện, không
thời hạn về tài sản, tài nguyên ñất ñai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình. Với vai trò
này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý ñể xác ñịnh quy mô về
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

không gian và thời gian. ðể tổ chức việc sử dụng ñất theo quyền hạn của mình, Nhà
nước quyết ñịnh giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng ñất
trên những khu ñất, thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng
không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm hữu này chỉ là ñể sử dụng ñúng mục ñích, dưới
các hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê ñất. Trong
những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng ñất của Nhà nước ñược trao cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể. Người sử dụng ñất
ñai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu ñể sử dụng theo quy ñịnh của
Nhà nước. Quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước và quyền sử dụng ñất ñai cụ thể
của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên
từng thửa ñất về mục ñích sử dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước
ñiều tiết các nguồn thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ

thực hiện quyền của mình như thế nào?
Như trên ñã nói, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, ñó là toàn dân, nhưng mỗi
người người sử dụng ñất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung ñó,
không phải là các ñồng chủ sở hữu ñối với ñất ñai. Nhưng người sử dụng ñất (các tổ
chức và cá nhân, hộ gia ñình) có QSDð. Thông qua Nhà nước - cơ quan ñại diện
thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng.
ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy,
trong Luật ðất ñai năm 1993 (Quốc Hội) ñã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng
ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là QSDð của người sử dụng.
Theo ðiều 1 Luật ðất ñai 1993 nêu rõ : “ Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà nước
còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược
nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người sử dụng ñất”.
(Quốc Hội, Luật ñất ñai, 1993)
Theo bài báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai và quyền sử dụng ñất
của người sử dụng ñất” ðinh Dũng Sỹ (2003) cho biết: “Quyền sử dụng ñất” là một
khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong ñiều
kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì là thế nào ñể
người dân thực hiện ñược quyền của mình? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng ñược nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà lại không
làm mất ñi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất ñi vai trò quản lý với tư
cách ñại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng ñất” của
“người sử dụng ñất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói
trên và làm hài hòa ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
Nội dung QSDð của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật ñịnh:

- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp: nông dân
cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau ñể tổ chức lại sản xuất, hợp
thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc
phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,
có xa”; những người có ñất ở trong cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị
trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi chỗ ở. Việc chuyển ñổi QSDð là không có mục
ñích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp người
sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử ñụng ñất mà pháp luật cho phép, Trong
trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển QSDð một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược quyền sử dụng ñó và số ñầu tư
làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn
thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời
gian giao ñất; Nhà nước có quyền ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu
thuế chuyển QSDð, thuế sử dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh
một số trường hợp không ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð ñều
phải ñăng ký biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống ñặc biệt,
người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của
việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc chuyển QSDð
không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa
trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản.
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong quan hệ
tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi hành trách nhiệm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10


vào thời kỳ ñất nước ta bước ñầu bước vào giai ñoạn ñổi mới về kinh tế, ñặc biệt
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa.
Nội dung về QSDð của Luật ðất ñai 1987 (Quốc Hội, Luật ñất ñai, 1987) là:
Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất ñối với mọi loại ñất, người ñược giao
ñất chỉ ñược hưởng những kết quả ñầu tư trên ñất. Họ không có quyền chuyển
QSDð ñai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy ñịnh: “Nghiêm cấm mua, bán,
lấn chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận ñất ñược giao mà
không sử dụng, sử dụng không ñúng mục ñích, tự tiện sử dụng ñất nông nghiệp, ñất
có rừng vào mục ñích khác, làm huỷ hoại ñất ñai”.
Tại hội thảo Chính sách pháp luật ñất ñai và thị trường bất ñộng sản Nguyễn
Thị Mai (2002) cho rằng: Sau 4 năm thi hành Luật ðất ñai năm 1988 cho thấy thực
tế ñã nảy sinh những bất cập, ñó là người sử dụng ñất thực sự không có quyền ñối
với mảnh ñất mình ñược giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ ñược
chuyển QSDð trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập
ñoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập ñoàn sản xuất nông
nghiệp và cá thể thoả thuận ñổi ñất cho nhau ñể tổ chức lại sản xuất; khi người ñược
giao ñất chuyển ñi nơi khác hoặc ñã chết mà thành viên trong hộ của người ñó vẫn
tiếp tục sử dụng ñất ñó. Luật chỉ cho phép ñược thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở ñồng
thời ñược QSDð ở có ngôi nhà ñó, sau khi ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền
công nhận quyền sở hữu ñối với nhà ở.
Theo quy ñịnh trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa ñáp ứng ñược nhu cầu sử
dụng ñất của các chủ sử dụng ñất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán
ñất ñai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên ñất ñể bán, nhưng thực chất là
bán ñất. Luật ñiều chỉnh các quan hệ ñất ñai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý
về mặt pháp luật hành chính ñơn thuần, chưa thể hiện ñầy ñủ quản lý Nhà nước về
mặt kinh tế ñối với ñất ñai.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà

gắn liền với QSDð.
ðể triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và ñể
ñồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật
khuyến khích ñầu tư trong nước, Luật ðầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật ðất
ñai cũng cần ñược sửa ñổi, bổ sung cho phù hợp. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá
X, kỳ họp thứ 9 ñã thông qua Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai.
Luật lần này ñã sửa ñổi, bổ sung một số vấn ñề về QSDð như sau:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

- Cho phép người sử dụng ñất ñược chuyển mục ñích sử dụng ñất nông
nghiệp, ñất lâm nghiệp sang mục ñích khác; ñược chuyển ñổi cơ cấu cây trồng vật
nuôi ñối với ñất sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất làm muối,
nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDð theo
quy ñịnh của pháp luật cũng ñược bảo lãnh bằng giá trị QSDð, tài sản thuộc sở hữu
của mình gắn liền với ñất ñó tại các tổ chức tín dụng ñược phép hoạt ñộng tại Việt
Nam. Nghĩa là người sử dụng ñất cũng ñược thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDð
tại các tổ chức tín dụng có vốn ñầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài
hoạt ñộng tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ ñẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện ñại hóa, tình hình
quản lý và sử dụng ñất sau 3 năm thực hiện Luật ðất ñai sửa ñổi 2001 ñã cho thấy
còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa ñổi Luật ðất ñai 1993
(Luật sửa ñổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục ñích tháo gỡ
những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng ñất, bảo ñảm tính ổn ñịnh của
pháp luật, ñồng thời, thế chế hóa kịp thời ñường lối, chủ trương, chính sách của ðảng
về ñất ñai trong thời kỳ mới. Luật ðất ñai năm 2003 ñã ñược Quốc hội thông nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. Về QSDð của hộ gia ñình, cá nhân:
Luật ðất ñai năm 2003 ñã kế thừa quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 1993 ñồng thời bổ

có hiệu lực từ ngày 01/09/2009.
Chi tiết các luật ở Phụ lục 1a.
* Các văn bản dưới Luật:
Từ năm 1993 ñến nay Chính Phủ và các Bộ ñã ban hành khoảng 25 nghị ñịnh
và thông tư có liên quan ñến quyền sử dụng ñất.
Văn bản sớm nhất là: Nghị ñịnh số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng ñất ở tại ñô thị;
Văn bản gần ñây là: Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày
18/11/2011 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc ñăng
ký thế chấp QSDð, tài sản gắn liền với ñất.
* Các văn bản quy ñịnh thực hiện quyền sử dụng ñất tại Hà Nội:
- Quyết ñịnh số 158/2002/Qð-UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố
Hà Nội quy ñịnh về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất, chuyển quyền
sở hữu nhà trên ñịa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết ñịnh số 156/2004/Qð-UB ngày 15/10/2004của UBND Thành phố Hà
Nội về việc sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Quyết ñịnh số 158/2002/Qð-UB ngày
25/11/2002 quy ñịnh về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất, chuyển
quyền sở hữu nhà trên ñịa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết ñịnh số 39/2008/Qð-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố Hà
Nội về việc ban hành quy ñịnh về thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích
sử dụng ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư và thu hồi ñất, giao ñất làm nhà ở nông thôn tại
ñiểm dân cư nông thôn trên ñịa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết ñịnh số 117/2009/Qð-UB ngày 01/12/2009 quy ñịnh về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất;
ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất, sở hữu tài sản gắn liền với ñất cho hộ gia ñình,