BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
LÊ THỊ THANH HUYỀN ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN
THÀNH PHỐ PHỦ LÝ, TỈNH HÀ NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ
HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
i
Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp và gia ñình ñã ñộng viên,
khuyến khích và giúp ñỡ tôi trong thời gian học và thực hiện ñề tài.
Tự ñáy lòng mình, tôi xin chân thành cảm ơn ñối với mọi sự quan tâm,
giúp ñỡ, ñộng viên quý báu và kịp thời ñó!
Hà Nội, ngày tháng năm 2012
Học viên Lê Thị Thanh Huyền
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
1. MỞ ðẦU 1
1.1. ðẶT VẤN ðỀ 1
1.2. MỤC ðÍCH- YÊU CẦU CỦA ðỀ TÀI 3
1.2.1. Mục ñích 3
1.2.2. Yêu cầu 3
2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. CÁC QUYỀN VỀ ðẤT ðAI VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VÊ
ðẤT ðAI 4
3.2.1. Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Phủ Lý,
tỉnh Hà Nam 37
3.2.2. ðánh giá việc thực hiện các quyền SDð trên ñịa bàn thành phố Phủ
Lý, tỉnh Hà Nam 37
3.2.3. ðề xuất một số giải pháp ñối với việc thực hiện các quyền SDð trên
ñịa bàn thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam 38
3.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38
3.3.1 Phương pháp thu thập các tài liệu liên quan 38
3.3.2 Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu 39
3.3.3 Phương pháp chuyên gia 39
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41
4.1. KHÁI QUÁT VỀ ðIỀU KIỆN TỰ NHIỆN, KINH TẾ - XÃ HỘI
THÀNH PHỐ PHỦ LÝ 41
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 41
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
v
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 47
4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ðẤT CỦA THÀNH PHỐ
PHỦ LÝ 54
4.2.1. Tình hình quản lý ñất ñai 54
4.2.2. Hiện trạng và biến ñộng quỹ ñất 58
4.3. ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI
THÀNH PHỐ PHỦ LÝ 61
4.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất 61
4.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng SDð 62
4.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất 69
4.3.4. Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất 70
4.3.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 71
SDð Sử dụng ñất
TTBðS Thị trường bất ñộng sản
TTðD Thông hành ñịa dịch
UBND Ủy ban nhân dân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
STT Tên bảng Trang
Bảng 4.1. Quy mô và tốc ñộ tăng trưởng GDP thành phố Phủ Lý 48
Bảng 4.2. Cơ cấu GDP của Phủ Lý phân theo nhóm ngành kinh tế 48
Bảng 4.3. Hiện trạng và cơ cấu SDð năm 2011 59
Bảng 4.4. Biến ñộng SDð giai ñoạn 2000 - 2011 60
Bảng 4.5: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ở tại thành phố
Phủ Lý từ năm 2006- 2011 63
Bảng 4.6: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD ñất ở tại thành phố Phủ
Lý từ năm 2006 - 2011 71
Bảng 4.7: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDð ở tại thành phố Phủ
là: Người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện chuyển quyền sử dụng
ñất (QSDð) theo quy ñịnh của pháp luật. ðến nay, Luật ðất ñai 1993, Luật
sửa ñổi một số ñiều Luật ðất ñai 1998, 2001 và Luật ðất ñai 2003 ñã từng
bước cụ thể hóa quy ñịnh này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng
các quyền cho người sử dụng ñất.
Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và
sản phẩm ñầu ra trở thành hàng hoá, trong ñó có ñất ñai. Thị trường ñất ñai
ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trườngvà từng bước ñồng
bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. ðại hội ðảng lần thứ
IX ñã có chủ trương phát triển ñầy ñủ thị trường QSDð. Luật ðất ñai 2003 có
những quy ñịnh về giao QSDð cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng
và có những quy ñịnh ñể các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực hiện
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
2
các quyền của QSDð. Tuy nhiên, ñến nay tình hình thực hiện các QSDð ở
các ñịa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng ñất chưa ñược thực hiện ñầy ñủ các quyền sử dụng ñất
theo quy ñịnh, tuy nhiên cũng có thực tế là người sử dụng ñất thực hiện một số
quyền sử dụng ñất không ñúng quy ñịnh.
- Những quy ñịnh pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh
hưởng ñến việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất.
- Công tác bồi thường ñất ñai khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào
mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế, dựa vào khung giá ñất do Nhà nước quy ñịnh tỏ ra còn nhiều bất cập.
Thành phố Phủ Lý là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hoá xã hội của
tỉnh Hà Nam. Thành phố có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu
năng áp dụng ở ñịa bàn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
4
2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CÁC QUYỀN VỀ ðẤT ðAI VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VÊ ðẤT ðAI
2.1.1. Pháp luật ñất ñai
2.1.1.1 Hệ thống pháp luật ñất ñai
Theo sự phân chia truyền thống dựa trên cơ sở mô hình luật (Legand
Model), các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống pháp luật chủ yếu là: Luật
Chung (Common Law) như Anh, Mỹ và các nước thuộc ñịa cũ của Anh; Luật
Lục ñịa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và các thuộc ñịa cũ của 2
nước này (Nhánh La Mã), ðức và Bắc Âu (Nhánh ðức), Liên Xô và ðông Âu
cũ (Nhánh Xã hội chủ nghĩa). Luật bất ñộng sản của ðức, Úc, Mỹ khômg
mang tính toàn liên bang mà chỉ trong phạm vi từng bang. Vì vậy, Luật Mỹ
(American Law) ñược hiểu theo nghĩa chung và nguồn gốc chung của luật
không nhất thiết dẫn ñến các quy ñịnh tương ñồng về bất ñộng sản.[4]
2.1.1.2. Phạm vi ñiều chỉnh
Pháp luật pháp luật ñất ñai/bất ñộng sản ñiều tiết các nội dung chủ yếu
như sau:
- Các quyền về ñất ñai/bất ñộng sản;
- Giao dich ñất ñai/bất ñộng sản
- Quản lý nhà nước về ñất ñai/bất ñộng sản
- Các nghĩa vụ của chủ sử dụng ñất, chủ sở hữu bất ñộng sản;
- Các dịch vụ hỗ trợ quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản [6]
2.1.2 Giao dịch ñất ñai
2.1.2.1 Phân ñịnh bất ñộng sản
a) Quy ñịnh về ñất, nhà và căn hộ
ñều áp dụng quy trình chuyển nhượng theo hai bước:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
6
- Các bên ràng buộc nhau bằng một hợp ñồng và tiến hành giao dịch
bằng chứng thư. Hợp ñồng thường có chữ ký của người bán và người mua,
ñôi khi chỉ có chữ ký của người bán. (với các nước theo Luật Chung, hợp
ñồng thường khoáng ñạt hơn và các ñiều khoản quan trọng thường ñược thể
hiện bằng ngôn ngữ cổ chắc chắn).
- Hợp ñồng phổ biến ñược thể hiện dưới hình thức văn bản, tuy nhiên
hợp ñồng miệng cũng ñược chấp nhận (Anh, Thuỵ ðiển, ðức quy ñịnh hợp
ñồng viết không phải là bắt buộc).[6]
2.1.2.3 ðăng ký: Registration
a) Khái niệm: Các quyền về bất ñộng sản ñược pháp luật bảo hộ sau khi
ñược ñăng ký nhà nước; ðể khuyến khích việc ñăng ký giao dịch bất ñộng
sản, pháp luật các nước quy ñịnh không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác
như thế chấp, cho thuê, thông hành ñịa dịch cũng ñược ñăng ký. Một số nước
quy ñịnh việc ñăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất ñịnh từ khi giao
dịch ñược thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp ñồng giao dịch không có giá trị.
b) Phân loại: Có 2 hệ thống ñăng ký bất ñộng sản:
- Hệ thống ðăng ký ðịa bạ (Deed Registration System), việc ñăng ký
ñược thực hiện vào sổ ñăng ký (ngày tháng, mục kê) và lưu trữ các chứng thư
về quyền sở hữu và các văn bản khác;
- Hệ thống ðăng ký Bằng khoán (Title Registration System), việc ñăng
ký dựa trên cơ sở xác lập giấy chứng nhận ñảm bảo các thông tin quan trọng
của bất ñộng sản liên quan ñến sở hữu và thế chấp.
c) Xây dựng hồ sơ ñăng ký ñất ñai/bất ñộng sản
- Hồ sơ ñăng ký nhà nước: Một số nước chính phủ trung ương chịu
trách nhiệm về hồ sơ ñăng ký (Anh, Hà Lan, Thuỵ ðiển, ðan Mạch, NaUy),
a) Chức năng của Nhà nước: xác lập chính sách ñất ñai và những
nguyên tắc của hệ thống quản lý ñất ñai bao gồm pháp luật ñất ñai và các quy
phạm pháp luật khác liên quan ñến ñất ñai ;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
8
b) Nhiệm vụ quản lý ñất ñai: ðiều tra cơ bản, lập bản ñồ, hồ sơ ñịa
chính, Quản lý quy hoach, kế hoạch sử dụng ñất; ðăng ký ñất ñai, cấp giấy
chứng nhận; Giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất; ðịnh giá ñất, thanh tra, giải
quyết khiếu nại, tố cáo liên quan ñến quản lý, sử dụng ñất [6]…Ví du:
i) Pháp luật ñất ñai ðài Loan quy ñịnh Quyền của Nhà nước ñối với
quản lý ñất ñai gồm: Quyền quản lý về quy hoạch, Quyền thu thuế; Quyền
trưng dụng ñất ñai trong ñó có quyền tiên mại;
ii) Pháp luật ðất ñai Việt nam (Luật ðất ñai 2003) quy ñịnh 13 nội
dung quản lý Nhà nước về ñất ñai: “Quản lý nhà nước về ñất ñai: 1. Nhà nước
thống nhất quản lý về ñất ñai. 2. Nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai bao
gồm: a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai
và tổ chức thực hiện các văn bản ñó; b) Xác ñịnh ñịa giới hành chính, lập và
quản lý hồ sơ ñịa giới hành chính, lập bản ñồ hành chính; c) Khảo sát, ño ñạc,
ñánh giá, phân hạng ñất; lập bản ñồ ñịa chính, bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất
và bản ñồ quy hoạch sử dụng ñất; d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng
ñất; ñ) Quản lý việc giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng
ñất; e) ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất; g) Thống kê, kiểm kê ñất ñai; h) Quản lý tài
chính về ñất ñai; i) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng ñất trong
thị trường bất ñộng sản; k) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng ñất; l) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy ñịnh của
pháp luật về ñất ñai và xử lý vi phạm pháp luật về ñất ñai; m) Giải quyết tranh
chấp về ñất ñai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và
về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán)[11].
ðăng ký ñất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một
hợp ñồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc ñăng ký. Nhưng ở
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
10
Thụy ðiển, hầu như tất cả các chuyển nhượng ñều ñược ñăng ký. Vì việc
ñăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ
sở hữu mới quyền ñược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ñó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu ñược ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp.[11]
2.2.1.3 Vấn ñề thế chấp
Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược ký kết nhưng thế
chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh của pháp luật về
thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu ñất
ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất ñịnh. Nếu ñơn ñược
duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn
bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp
này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế ñược thực hiện sau khi
ñăng ký. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy
ðiển. (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược gửi cho bên cho vay.
Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu ñối với
thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến khi thực sự sử dụng bất
ñộng sản ñể vay vốn (tức là chỉ ñược xem xét ñến ở bước 2). Các yêu cầu ñặt
ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất ñộng sản; bên cho vay cần
ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay phải cam kết việc thực hiện
thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không ñáp ứng các yêu
cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. ðó là trình tự thế chấp theo quy ñịnh
2.2.2. Cộng hoà Liên bang ðức
ðối với Cộng hoà Liên bang ðức, mục tiêu chuyển ñổi sang thị trường
ñối với lĩnh vực bất ñộng sản ñược xác ñịnh rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện
sự cam kết với chương trình hành ñộng cụ thể, cũng như việc hình thành
khuôn khổ pháp lý bảo ñảm cho quá trình chuyển ñổi.
Ở ðức, quyền có nhà ở của công dân ñược quy ñịnh trong Liên bang. Theo
ñó, ñất và nhà không tách rời, nhà ñất ñược mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
12
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang ðức (ðiều XIV) quy ñịnh quyền sở hữu
ñất và quyền thừa kế xây dựng ñược Nhà nước bảo ñảm, tuy nhiên, chủ sở hữu
có nghĩa vụ sử dụng không ñi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở
hữu ñất và nhà ở ðức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây
dựng - với quyền này người ñược hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây
dựng và sử dụng công trình trên mảnh ñất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế
xây dựng - theo hợp ñồng ñược phép ký cho một thời hạn tối ña là 99 năm.
Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ ñất khoản tiền bằng 6 -
7% giá trị của mảnh ñất. Quyền thừa kế xây dựng ñược thế chấp và hết hạn hợp
ñồng thì chủ ñất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường
hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì ñược quyền sở hữu căn hộ và
một phần ñất trong khuôn viên toà nhà. Phần ñất này ñược quy ñịnh theo tỷ lệ
phần trăm của toàn bộ diện tích ñất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ
lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà.[1]
2.2.3. Trung Quốc
2.2.3.1 Khái quát về pháp luật ñất ñai Trung Quốc
Theo ðiều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, ñất
ñai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (ñối với ñất ñô thị) hoặc sở hữu tập
nghĩa vụ tài chính ñể có QSDð; có giấy chứng nhận QSDð và ñã bỏ vốn thực
hiện hoạt ñộng ñầu tư ở một mức ñộ nhất ñịnh, thông thường là ít nhất 25%
tổng số vốn ñầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các ñiều kiện chuyển nhượng QSDð nêu trên có ñiểm giống với
ñiều kiện chuyển nhượng QSDð theo pháp luật Việt Nam ở hai ñiều kiện ñầu.
Về ñiều kiện thứ ba, quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn
quy ñịnh của pháp luật Việt Nam. ðiều này tạo ñiều kiện thuận lợi cho việc thực
hiện quyền của người sử dụng ñất và việc quản lý nhà nước về ñất ñai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng
QSDð không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
14
15 ngày kể từ ngày ký hợp ñồng, người nhận chuyển nhượng QSDð phải
ñăng ký QSDð tại Phòng quản lý Nhà nước về ñất ñai, kèm với việc nộp phí
chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy ñịnh nào của pháp luật nhằm xác ñịnh giá chuyển
nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả
thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách
ñáng nghi ngờ”, chính quyền ñịa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDð
trong trường hợp này. Quy ñịnh này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối
trong chuyển nhượng QSDð.[23]
ii) Cho thuê QSDð
Người sử dụng ñất có thể cho thuê QSDð ñể nhận tiền cho thuê. Giao
dịch này phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng. Hai bên trong giao dịch
phải ñến cơ quan quản lý nhà nước về ñất ñai ñể ñăng ký việc cho thuê trong
thời hạn 20 ngày sau khi hợp ñồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp ñồng
là bên thuê phải sử dụng ñất ñúng theo thời hạn, ñiều kiện mà bên cho thuê ñã
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDð (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận ñược cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương
pháp nào ñể ño ranh giới thửa ñất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới
thửa ñất ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa nắn.
Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng). Nếu 5
năm ñất không ñược sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng
nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K ñược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng
10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa
ñất ñó ñược ño ñộc lập bằng phương pháp tam giác (ño mặt ñất), sau 30 ngày
thông báo loại giấy này mới ñược chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển
nhượng). ðất không ñược ñể không sử dụng trên 5 năm.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
16
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời
về ñất. Loại giấy này ñược cấp cho loại ñất ñược chiếm hữu trước năm 1954
sau khi có ñơn xin cấp giấy hoặc ñất ñược chiếm hữu sau năm 1954 nhưng
không thuộc vùng ñất mà Uỷ ban Cấp ñất Quốc gia thông báo là Khu vực ðịa
chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ
phi có dấu "ðược sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử
dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu
ñủ mọi ñiều kiện. ðất không ñược ñể không sử dụng quá 10 năm.[3]
- Giấy chứng nhận ñã khai báo SK1 cấp cho người ñã khai báo chiếm
hữu và sử dụng ñất trước năm 1954. Sau khi ñược chấp nhận và ñăng ký, giấy
chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển
thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các
nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và ñộ sâu
ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng, ñồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát, ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ñất
ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp ñồng thuê
ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.[10]
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất.Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA).[10]
Copyright: Tài liệu đại học ©