ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN ANH HUY

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN ANH HUY

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Nhuận


Tác giả luận văn

Nguyễn Anh Huy


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN.................................................................................................................ii
MỤC LỤC .....................................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................................... v
DANH MỤC CÁC BẢNG ..........................................................................................vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ...........................................................................................vii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................. 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU.......................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học ....................................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm của quy hoạch sử dụng đất .................................................... 4
1.1.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất ....................................................... 6
1.1.4 Một số lý luận về sử dụng đất hợp lý ..................................................... 13
1.2. Cơ sở pháp lý ....................................................................................... 23
1.3 Cơ sở thực tiễn ...................................................................................... 26
1.3.1 Tình hình quy hoạch và thực hiện quy hoạch trên thế giới............... 26
1.3.2 Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam ..................................... 27
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 31
2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 31
2.2.1. Điều tra, đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành

3.3.2. Giải pháp về cơ chế chính sách .............................................................. 84
3.3.3 Giải pháp về quản lý, hành chính ............................................................ 85
3.3.4. Giải pháp về kỹ thuật: ............................................................................... 86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................................88
1. Kết luận ................................................................................................... 88
2. Kiến nghị ................................................................................................. 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................90


v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CN

: Công nghiệp

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB

: Giải phóng mặt bằng

KCN

: Khu công nghiệp

KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất


: Trách nhiệm hữu hạn

UBND

: Uỷ ban nhân dân

TNMT

: Tài nguyên Môi trường


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu kinh tế thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011-2015 ........ 37
Bảng 3.3 Công tác giáo dục đào tạo trên địa bàn thành phố Lạng Sơn ........... 42
Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Lạng Sơn năm 2015 ................... 48
Bảng 3.5 Biến động đất đai của thành phố Lạng Sơn giai đoạn năm 2011 -2013 ........ 50
Bảng 3.6 Biến động đất đai của thành phố Lạng Sơn giai đoạn năm 2013 - 2015 .... 51
Bảng: 3.7 Thống kê diện tích đất nông nghiệp theo đơn vị hành chính .......... 53
Bảng 3.8 So sánh diện tích đất nông nghiệp năm 2015 với kế hoạch và
quy hoạch sử dụng đất Thành phố Lạng Sơn đến năm 2020 ............. 59
Bảng 3.9 So sánh diện tích đất phi nông nghiệp năm 2015 với kế hoạch
và quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 ........................................... 64
Bảng 3.10 Biến động đất đai của thành phố Lạng Sơn giai đoạn năm
2011 - 2013 ........................................................................................ 66
Bảng 3.11 Biến động đất đai của thành phố Lạng Sơn giai đoạn năm
2013 -2015 ......................................................................................... 67
Bảng 3.12 Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp của thành phố Lạng Sơn năm
2011 - 2015 ........................................................................................ 70

Quy hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng để thực
hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai. Thông qua việc thực hiện quy
hoạch sẽ đáp ứng nhu cầu đất cho các ngành, lĩnh vực phục vụ mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội. Chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất theo quy hoạch góp phần
tác động mạnh đến tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao
động, giải quyết việc làm, tăng năng suất lao động và tạo nguồn thu đáng kể
cho ngân sách;…
Thành phố Lạng Sơn là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh Lạng
Sơn. Nằm trên trục hành lang kinh tế Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải
Phòng - Quảng Ninh, có vị trí địa lý đặc biệt quan trọng trong việc giao lưu buôn
bán, lưu thông hàng hoá và có nhiều tiềm năng thuận lợi để phát triển thành một
trung tâm thương mại lớn trong tương lai. Cùng với nhịp độ phát triển của cả
nước, để đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố và tốc độ đô thị hóa, nhiều dự
án đầu tư đã được triển khai, nhiều hạng mục công trình, các tuyến đường được
nâng cấp mở rộng, các tuyến phố mới được hình thành,…


2

Việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất trong thời gian qua góp phần tăng
trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên cũng
gây tác động không nhỏ đến đời sống người dân có đất bị thu hồi, đến vấn đề
an ninh lương thực, đến môi trường sống và tính bền vững trong quá trình
phát triển,… Vì vậy, cần có cách nhìn tổng quát về tác động của việc thực
hiện quy hoạch sử dụng đất đến phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2016 2020, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn
chế những ảnh hưởng bất lợi của việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất; góp
phần nâng cao hiệu quả và tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất cho giai
đoạn tiếp theo.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, việc tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái niệm của quy hoạch sử dụng đất
Đất đai là một vùng lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạt đất,
mảnh đất, miếng đất…) có vị trí, hình thể, diện tích với những tính chất tự
nhiên hoặc mới tạo thành (đặc tính, thổ nhưỡng, điều kiện địa hình, địa chất,
thủy văn, chế độ nước, nhiệt độ, ánh sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hóa
tính…) tạo ra điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác
nhau. Như vậy, để sử dụng đất cần phải làm quy hoạch – đây là quá trình
nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm phân định ý nghĩa, mục đích của từng
phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định [11].
Về bản chất: Đất đai là đối tượng của mối quan hệ sản xuất trong lĩnh
vực sử dụng đất (gọi là mối quan hệ đất đai) và tổ chức sử dụng đất như tư
liệu sản xuất đặc biệt gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội [16]. Như vậy,
Quy hoạch sử dụng đất sẽ là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng
thời ba tính chất: kinh tế, kỹ thuật và pháp chế. Trong đó cần hiểu:
- Tính kinh tế: Thể hiện ở hiệu quả sử dụng đất đai.
- Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều
tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu…
- Tính pháp chế: Xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng
đất theo quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng đất đai đúng pháp luật.
Từ đó, có thể đưa ra khái niệm: Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các
biện pháp của Nhà nước về quản lý và tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý,
hiệu quả, khoa học thông qua việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng
và định hướng tổ chức sử dụng đất cho các cấp lãnh thổ, các ngành, tổ chức
và người sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, thực hiện


5

6

Như vậy, quy hoạch sử dụng đất thực chất là quá trình hình thành các
quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại
lợi ích cao nhất, thực hiện cả ba chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất
đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng
cao hiệu quả sản xuất của xã hội, kết hợp với bảo vệ đất và môi trường [10].
Căn cứ vào đặc điểm, điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và
mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi vùng, lãnh thổ, quy hoạch sử dụng
đất được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập
quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chi tiết của mình; xác lập sự ổn định về
pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai; làm cơ sở tiến hành cấp đất
và đầu tư phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ nhu cầu
dân sinh, văn hóa - xã hội.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà
nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất theo đúng mục đích, nhằm hạn chế sự
chồng chéo, gây lãng phí đất, tránh tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất
tùy tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp (đặc
biệt là diện tích đất trồng lúa và lâm nghiệp có rừng); Ngăn chặn hiện tượng
tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm, hủy hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh thái, gây ô
nhiễm môi trường dẫn tới những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển
kinh tế - xã hội và hậu quả khó lường về tình hình bất ổn chính trị, an ninh
quốc phòng ở từng địa phương, nhất là trong giai đoạn chuyển đổi sang nền
kinh tế thị trường [4].
1.1.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử - xã hội, tính
khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp
thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân.
Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất [4]:


về đất đaicủa các ngành, lĩnh vực; Xác định và điều phối phương hướng,
phương thức phân bổ sử dụng đất cho phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội,
bapr đảm cho nền kinh tế luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ cao, ổn định.


8

* Tính dài hạn
Thể hiện ở việc xác định nhu cầu sử dụng đất để nhằm phát triển kinh tế
- xã hội lâu dài.
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh
tế xã hội quan trọng (thay đổi nhân khẩu, đô thị hóa công nghiệp hóa…), từ
đó xác định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phương
hướng chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho
việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hang năm, 5 năm và lâu hơn nữa.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh
tế - xã hội. Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước
trong thời gian dài cho đến khi đạt được mục tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định
phương hướng, chính sách và sử dụng đất để phát triển kinh tế xã hội) của
quy hoạch sử dụng đất thường từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn nữa.
* Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất chỉ dự kiến được
các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiên, cơ cấu và phân bổ sử dụng đất.
Vì vậy, nó mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ
đạo vĩ mô và khái lược về sử dụng đất của các ngành như:
- Phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc sử dụng đất
trong vùng;
- Cân đối nhu cầu sử dụng đất của các ngành;
- Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bổ đất đai trong vùng;
- Phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất đai

đang ngày càng khan hiếm, dân số ngày càng gia tăng. Do đó, cần có sự đối
chiếu hợp lý giữa các kiểu sử dụng đất đai và loại đất đai để đạt khả năng tối
đa về sản xuất ổn định và an toàn lương thực, đồng thời bảo vệ hệ sinh thái
cây trồng và môi trường sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là nền tảng cho quá
trình này, thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước thực hiện chức năng
phân phối và tái phân phối quỹ đất nhằm đáp ứng nhu cầu về sử dụng đất cho
các ngành, các đơn vị, cá nhân và điều chỉnh các mối quan hệ đất đai. Như


10

vậy, quy hoạch sử dụng đất thực hiện đồng thời hai chức năng, điều chỉnh
mối quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất đặc biệt
dựa trên nguyên tắc:
Một là, chấp hành quyền sở hữu Nhà nước về đất đai.
Đây là nguyên tắc quan trọng nhất và làm cơ sở cho mọi hoạt động và
biện pháp liên quan tới quyền sử dụng đất. Nó không chỉ mang ý nghĩa kinh
tế mà còn là vấn đề chính trị quan trọng, vì tài nguyên đất đã được quốc hữu
hóa là đối tượng sở hữu Nhà nước, đồng thời là cơ sở quan trọng để phát triển
sức sản xuất, củng cố và hoàn thiện phương thức sản xuất xã hội chủ nghĩa,
đặc biệt là nông nghiệp.
Pháp luật nghiêm cấm sử dụng đất không đúng mục đích, bảo vệ quyền
bất khả xâm phạm quyền sử dụng đất và tính ổn định của mỗi đơn vị sử
dụng đất, đó là cơ sở quan trọng để phát triển sản xuất. Theo quy định của
Luật Đất đai năm 2013: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là chủ
sở hữu. Quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước được thể hiện
theo luật pháp và thể hiện ở nhiều mặt như đại diện chủ quyền quốc gia về
lãnh thổ, quyền giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân; quyền cho các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước thuê đất;
quyền quyết định mục đích sử dụng đất; quyền xác định khung giá đất; giám

quá trình xói mòn do gió và nước gây ra. Đặc biệt đối với nước ta, địa hình
đồi núi chiếm hơn 3/4 diện tích lãnh thổ, thuộc vùng nhiệt đới, mưa nhiều và
tập trung, nhiệt độ cao, quá trình khoáng hóa diễn ra mạnh trong đất nên dễ bị
rửa trôi, xói mòn, nghèo chất hữu cơ và chất dinh dưỡng dẫn tới suy thoái;
hơn nữa, do nạn chặt phá, đốt rừng bừa bãi, sử dụng đất không bền vững làm
cho nhiều vùng đất bị thoái hóa nghiêm trọng, nhiều nơi mất khả năng sản
xuất và xu hướng hoang mạc hóa cao. Những điều này có hại rất lớn với hoạt
động sản xuất nông nghiệp, hậu quả sẽ lớn nếu ta không có biện pháp chống
xói mòn có hệ thống. Khi tổ chức các biện pháp chống xói mòn, cần tính đến
đặc điểm địa hình, thổ nhưỡng, thủy văn của từng vùng. Tổ hợp các biện pháp
chống xói mòn sẽ được giải quyết trong một số luận án quy hoạch có luận
chứng khoa học.


12

Trong lĩnh vực bảo vệ đất, quy hoạch sử dụng đất không chỉ làm nhiệm
vụ chống xói mòn mà còn phải chống các quá trình ô nhiễm đất, bảo vệ các
yếu tố môi trường thiên nhiên.
Ô nhiễm môi trường là vấn đề đáng quan tâm của xã hội. Đất có thể bị ô
nhiễm bởi chất thải công nghiệp, chất thải sinh hoạt, nước thải từ nhà máy, từ
sinh hoạt ở đô thị, các chất phóng xạ, bởi việc sử dụng quá mức chất bảo vệ
thực vật độc hại và lạm dụng phân hóa học. Trong các phương án quy hoạch
sử dụng đất cần dự kiến các biện pháp chống ô nhiễm một cách có hiệu quả.
Để tránh lãng phí, khi cấp đất cho các nhu cầu phi nông nghiệp, trong
các phương án quy hoạch sử dụng đất phải bố trí hợp lý các công trình nhà ở
và phục vụ sản xuất theo tinh thần tiết kiệm đất.
Ba là, tổ chức phân bổ quỹ đất cho các ngành đáp ứng mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội.
Khi phân bổ quỹ đất cho các ngành, cần bảo đảm nguyên tắc tổ chức sử

Điều kiện tự nhiên là yếu tố: khí hậu, điều kiện đất đai, ánh sáng, nguồn
nước và các điều kiện khác. Đây là yếu tố cơ bản để xác định công dụng của
đất, ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc tới hoạt động sản xuất nông nghiệp. Vì
vậy, việc sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng lợi thế nhằm
đạt được hiệu quả cao nhất về kinh tế, xã hội, mối trường [2].
Trong số các điều kiện kinh tế - xã hội, dân số, lao động, chính sách đất
đai, sức sản xuất và trình độ phát triển kinh tế của hang hóa, cơ cấu kinh tế và
phân bổ sản xuất, điều kiện về giao thông vận tải, nông nghiệp, công
nghiệp… Căn cứ vào yêu cầu cảu thị trường và xã hội, kết hợp chặt chẽ yêu
cầu sử dụng đất với ưu thế tài nguyên thiên nhiên đất đai để đạt tới cơ cấu
tổng thể hợp lý nhất, với diện tích đất đai có hạn sẽ mang lại hiệu quả kinh tế,
xã hội ngày càng cao.
1.1.4 Một số lý luận về sử dụng đất hợp lý
1.1.4.1 Đất đai và chức năng của đất đai
Định nghĩa đất đai theo Brinkman và Smyth (1976), đất đai “là một vùng
đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất, mang tính ổn định, có chu kỳ dự đoán
được trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong
đó gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật, động vật và
kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá
khứ, hiện tại và trong tương lai”.


14

Như vậy, đất đai có thể gồm: Khí hậu, đất. nước, địa hình/ địa chất, thực
vật, động vật, diện tích, kết quả của hoạt động con người [12].
Theo định nghĩa về đất đai của Luật Đất đai năm 2013 [8] thì “đất đai là
tài sản quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời là
sản phẩm lao động. Đất còn là vật mang của hệ sinh thái tự nhiên và hệ sinh
thái canh tác, là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân.

nhà kính hay hình thành một sự cân bằng năng lượng toàn cầu giữa phản
chiếu, hấp thu hay chuyển đổi năng lượng bức xạ mặt trời và chu kỳ thủy văn
toàn cầu.
- Chúc năng trữ nước: Đất đai điều hòa sự tồn trữ và lưu thông của
nguồn tài nguyên nước mặt và nước ngầm, và những ảnh hưởng của chất
lượng nước.
- Chức năng tồn trữ: đất đai là kho chứa các vật liệu và chất khoáng thô
cho việc sử dụng của con người.
- Chất năng kiểm soát chất thải và ô nhiễm: Đất có khả năng hấp thụ,
lọc, đệm và chuyển đổi những thành phần nguy hại.
- Chức năng không gian sống: Đất đai cung cấp nền tảng tự nhiên cho
việc xây dựng khu dân cư, nhà máy và các hoạt động xã hội như thể thao,
nghỉ ngơi.
- Chức năng bảo tồn di tích lịch sử: Đất đai chứa đựng và bảo vệ các
chứng tích lịch sử văn hóa loài người và nguồn thông tin về các điều kiện khí
hậu và sử dụng đất đai trong quá khứ.
- Chức năng nối liền không gian: Đất đai cung cấp không gian cho sự
vận chuyển của con người, đầu tư và sản xuất, cho sự di chuyển của thực vật,
động vật giữa những vùng riêng biệt của hệ sinh thái tự nhiên.
Sự thích hợp của đất cho nhiều chức năng trên thể hiện rất khác nhau ở
mọi nơi trên thế giới. Các khu vực cảnh quan là khu vực tài nguyên thiên
nhiên, có động thái riêng của chúng. Nhưng con người lại có rất nhiều tác
động ảnh hướng tới động thái này. Có thể cải thiện chất lượng cho một hoặc


16

nhiều chức năng, nói chung đất đã và đang bị các hoạt động của con người
gây thoái hóa.
Mức độ suy thoái đất có thể tiếp tục xảy ra cũng có thể gia tăng thêm