BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
************
NGUYỄN ĐÌNH QUÝ
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI, NĂM 2014
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
Tôi chân thành gửi lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo PGS.TS. Trần Văn Chính,
người đã chỉ bảo và hướng dẫn tôi tận tình trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài này.
Lời khuyên hữu ích của thầy, ngay từ đầu đã giúp tôi có sự điều chỉnh kịp thời, định
hướng lại phạm vi nghiên cứu để đề tài có thể hoàn thành đúng tiến độ đề ra.
Xin cám ơn Ban Giám hiệu, Ban đào tạo sau đại học, các thầy, cô thuộc Khoa
Quản lý Đất đai Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp
đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành Luận văn.
Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất
huyện Gia Lâm, anh em đồng nghiệp nơi tôi đang công tác, đã tạo điều kiện giúp đỡ
tôi trong suốt thời gian học tập.
Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường,
Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội đã tạo
điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện Luận văn.
Xin cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, UBND thị trấn Kim Bài, UBND xã Cự Khê,
UBND xã Cao Dương đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và thu thập số liệu.
Xin gửi lời cảm ơn tới bạn bè, các anh chị em học viên lớp K21 QLDD B đã
động viên và giúp đỡ tôi trong những lúc tôi gặp khó khăn.
Cuối cùng xin trân trọng cảm ơn bố, mẹ, anh chị và người vợ yêu quý đã luôn ở
bên cạnh động viên và giúp đỡ tôi học tập, làm việc và hoàn thành Luận văn.
Ngoài sự tri ân trên đây, tôi xin cam đoan những nội dung được trình bày trên
đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được thực hiện với sự hướng dẫn của
thầy giáo PGS.TS. Trần Văn Chính. Tôi rất biết ơn và mong nhận được những đóng
góp và ý kiến phản hồi đối với nội dung nghiên cứu của Luận văn này.
Học Viên Nguyễn Đình Quý
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii
2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Oai 38
2.3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất tại huyện Thanh Oai 38
2.3.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn nghiên cứu 38
2.3.4 Một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn 38
2.4 Phương pháp nghiên cứu 38
2.4.1 Phương pháp điều tra thu thu thập tài liệu, số liệu 38
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 39
2.4.3 Phương pháp điều tra nhanh nông thôn có sự tham gia của người dân 40
2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 40
2.4.5 Phương pháp xử lý số liệu 40
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai 42
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 42
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 47
3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Thanh Oai 55
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 55
3.2.2 Tình hình quản lý đất đai của huyện Thanh Oai 58
3.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất 62
3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62
3.3.2 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 65
3.3.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 68
3.3.4 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 71
3.3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất 74
3.3.6 Tình hình thực hiện quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 76
3.3.7 Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng
đất 79
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii
DANH MỤC BẢNG
Số bảng Tên bảng Trang
3.1 Diện tích các loại đất trên địa bàn huyện Thanh Oai 45
3.2 Giá trị, cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai qua một số năm 48
3.3 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai qua một số năm 49
3.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của huyện Thanh Oai 55
3.5 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo các xã 62
3.6 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã 66
3.7 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã 69
3.8 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã, thị trấn 72
3.9 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ theo các xã,
thị trấn 75
3.10 Tình hình thu hồi đất theo các xã, thị trấn 78
3.11 Trình tự thực hiện một số thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên
địa bàn huyện Thanh Oai 81
3.12 Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất. 83 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii
DANH MỤC HÌNH
Số hình Tên hình Trang
đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật sửa
đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ
thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền
cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và
đất thuê. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDĐ ngày càng rõ rệt và quyền
của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho
xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà
nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị
trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại hội Đảng lần thứ IX
đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai 2003 có
những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và
có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các
QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn
còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất
theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2
- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh
hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định còn nhiều bất cập.
Thanh Oai là huyện ngoại thành nằm ở phía Tây Nam của thành phố Hà
Nội, có vị trí địa lý liền kề với quận Hà Đông, với trung tâm kinh tế - chính trị là
thị trấn Kim Bài cách quận Hà Đông 14km, cách trung tâm thành phố Hà Nội
20km về phía Bắc. Thanh Oai có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao
lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh, các khu đô thị,
cụm công nghiệp được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất
1.1.1 Quyền sở hữu
Theo Điều 164 - Bộ luật Dân sự năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản” (Quốc
hội, Bộ Luật dân sự năm 2005).
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một
chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra
và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản
cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng
đồng dân cư, ).
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với
một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản. (Nguyễn
Đình Bồng, 2006)
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí
của mình bằng cách thức khác nhau, nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm
ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp
của người khác. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản
trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5
việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. (Nguyễn Đình
Bồng, 2006)
- Quyền định đoạt: Theo Nguyễn Đình Bồng, 2006 thì quyền định đoạt là
gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế
độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu
đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội đó.
Cũng theo Đinh Sỹ Dũng, 2003 khi nghiên cứu quá trình hình thành chế
độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về
đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức
độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành
theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến
pháp 1980, sau đó được tiếp tục, củng cố và khẳng định trong Hiến pháp 1992.
Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước,
tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần
vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành
và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng,
an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc
sở hữu toàn dân” và Điều 18 khẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật ” (Quốc hội, Hiến pháp 1992).
Luật Đất đai (Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 1993) cũng đã thể chế hóa
chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến
pháp, quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử
dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7
môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền
hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất
để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế
còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất
đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử
dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho
người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền
sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy
hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà
nước mang lại.
- Quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền
quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp
lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này
là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận
đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
1.1.2 Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn
dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy
nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền
sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên
thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9
mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền
sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt,
chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người sử dụng đất
từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể
hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được
Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai 2003). Đây không phải
là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì
không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia
và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà
Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi
đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất
đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003). Như vậy, trên thực tế người được
giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng
tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền
năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý,
còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.
1.1.3 Khái niệm về quyền của người sử dụng đất
Khi nghiên cứu về các quyền của người sử dụng đất, các tác giả Nguyễn
Thanh Trà, Nguyễn đình Bồng, 2005 và Nguyễn Đình Bồng 2006 đã hệ thống
hoá các khái niệm về quyền của người sử dụng đất như sau:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11
- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức
đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ
được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán
để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất
động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị
QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể
dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ
chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của
mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng
loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ,
thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một
trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá
nông nghiệp và nông thôn.
- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu hồi
đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi
đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu
không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất
tại thời điểm có quyết định thu hồi (Quốc hội, Luật Đất đai 2003).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới
1.2.1 Các nước phát triển
Có thể nói, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai. Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do
trong nền kinh tế, mặc dù có những đặc điểm riêng, khác biệt so với các hàng
thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền
được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn,
quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở
hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn
được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một
văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi
đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy
Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay.
Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế
chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động
sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi
thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra
các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp
và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì
thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật
nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín
dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu
rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15
toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn
xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển
lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi
có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế
chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói
buộc hoặc ngăn cản nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng ký chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản
lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA).
1.2.1.3 Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường
đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự
cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ
pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi.
Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang.
Copyright: Tài liệu đại học ©