1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Nền kinh tế hoạt động theo cơ chế thị trường, đã và đang thúc đẩy nền
kinh tế đất nước phát triển nhanh chóng từng bước cải thiện và không
ngừng nâng cao đời sống của nhân dân, làm cho nhu cầu về ăn uống, ở, đi
lại, làm việc, vui chơi giải trí, cũng ngày một tăng lên. Nền tảng để thực
hiện những nhu cầu trên đó phải là đất đai, như vậy đất đai là đối tượng
trung tâm của con người, là tài sản vô cùng quý giá là nền tảng căn bản để
cho con người thực hiện mọi ý đồ. Hiện nay hoạt động của hoạt động của
nền kinh tế theo cơ chế thị trường cộng với xu hướng công nghiệp hoá -
hiện đại hoá đất nước đã và đang làm cho nhu cầu về sử dụng đất tăng cao,
đất đai ở nhiều nơi đã sử dụng quá mức, sai mục đích, làm cho đất ngày bị
thoái hoá. Vậy để đảm bảo cho nền kinh tế đất nước phát triển theo hướng
bền vững thì nhà nước phải đề ra nhiều chính sách về đất đai, mà một trong
những chính sách đó, đó là" quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai từ trung
ương đến địa phương", đây là một vấn đề bức xúc hiện nay bởi vì quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất không những giúp cho Nhà nước quản lý tốt
quỹ đất của mình mà còn định hướng sử dụng đất một cách tiết kiệm, có
hiệu quả về mặt kinh tế góp phần tích cực vào công cuộc công nghiệp hoá
hiện đại hoá đất nước.
Thực hiện luật đất đai năm 1993 và các văn bản dưới luật, UBND tỉnh
Lạng Sơn đã tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất tỉnh Lạng sơn thời kỳ
2001 – 2010 và được thủ tướng chính phủ phê duyệt tại quyết định số
931/QĐ – TTg ngày 30 tháng 7 năm 2001. Kết quả thực hiện quy hoạch sử
dụng đất trong những năm qua đã cơ bản đáp ứng được các mục tiêu, góp
phần tích cực vào việc phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, đặc biệt trong
1
2
công tác đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển không gian đô thị, khai

- Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 -
2010 của phường Đông Kinh
- Tìm hiểu nguyên nhân của những tồn tại trong công tác thực hiện
quy hoạch sử dụng đất. Từ đó đưa ra các giải pháp cho giai đoạn tiếp theo.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Đối với việc học tập: giúp cho sinh viên nắm chắc hơn những kiến
thức đã học trong nhà trường, học hỏi được kinh nghiệm thực tế để phục vụ
cho công việc sau này.
- Đối với thực tiễn: qua quá trình nghiên cứu về tình hình thực hiện
quy hoạch sử dụng đất tại phường sẽ rút ra được những tồn tại, thiếu sót
của công tác thực hiện quy hoạch và những nguyên nhân chủ yếu, từ đó có
các giải pháp phù hợp để khắc phục.
3
4
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ Sở khoa học của đề tài
2.1.1. Đất đai và vai trò của đất đai trong sản xuất vật chất và phát triển kinh tế
2.1.1.1. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt
Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con người, tồn tại ngoài
ý muốn của con người và ngay từ thời kì sơ khai thì con người đã biết sử
dụng đất để phục vụ cho đời sống của mình: để ở và sản xuất.
Đất đai là điều kiện vật chất chung nhất đối với mọi ngành sản xuất và
hoạt động của con người, vừa là đối tượng lao động, vừa là phương tiện lao
động, do đó đất đai là “Tư liệu sản xuất”. Tuy nhiên, đất đai có những tính
chất đặc biệt khác với các tư liệu sản xuất khác:
- Đặc điểm tạo thành : Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý trí và nhận
thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều
kiện tự nhiên của lao động. Chỉ khi tham gia vào hoạt động sản xuất của xã
hội, dưới tác động của lao động đất đai mới trở thành tư liệu sản xuất.

theo chiều ngang – trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình,
thủy văn, thảm thực vật cùng với các thành phần khác) giữ vai trò quan
trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống
của xã hội loài người.
2.1.1.2. Vai trò và ý nghĩa của đất đai trong sản xuất vật chất và phát
triển kinh tế - xã hội
- Đất đai là tài nguyên vô cũng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con người cũng như tất cả các sinh vật khác trên trái
đất.
- Là địa bàn phân bố các đô thị, làng mạc, các khu công nghiệp, giao
thông thuỷ lợi, các công trình phúc lợi xã hội
- Đất đai tham gia vào các ngành sản xuất vật chất trong xã hội nhưng
với từng ngành cụ thể, nó có vị trí vai trò khác nhau:
+ Đối với ngành phi nông nghiệp :
5
6
Trong các ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai trò thụ động với
chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là
kho tàng dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình
sản xuất và sản phẩm tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu
của đất, chất lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sắn trong
lòng đất.
+ Đối với nông lâm - nghiệp :
Đất đai giữ vai trò tích cực trong quá trình sản xuất, là điều kiện vật
chất, cơ sở không gia, đồng thời là đối tượng lao động ( luôn chịu tác dộng
trong quá trình sản xuất như cày bừa, xới xáo…) là công cụ hay phương tiện
lao động ( sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi…) Quá trình sản xuất nông
nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu và quá trình sinh học tự
nhiên của đất.
Lợi ích của việc sử dụng đất rất đa dạng, song có thể chia thành 3

- Tính kĩ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như: điều
tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu
- Tính pháp chế: Xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng
đất theo quy hoạch nhằm đảm bảo quy hoạch sử dụng và quản lý đất đai đúng
pháp luật.
Trên cơ sở đó, có thể đưa ra khái niệm : “Quy hoạch sử dụng đất là hệ
thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà nước về tổ chức sử
dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất
thông qua việc phân bổ quỹ đất đai (khoanh định cho các mục đích của các
ngành) và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng cụ
thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai
và môi trường”.
Như vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất là quá trình hình thành các
quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại
lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ
đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng
cao hiệu quả sản xuất của xã hội, kết hợp bảo vệ đất đai và môi trường.
7
8
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của nhà
nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai đúng mục đích, hạn chế sự chồng
chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện làm giảm
sút nghiêm trọng quỹ đất nông, lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích đất trồng lúa
và đất lâm nghiệp có rừng); Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực tranh chấp,lấn
chiếm hủy hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường
dẫn đến tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, gây ảnh hưởng tiêu cực tới phát triển
kinh tế - xã hội và các hậu quả khó lường về tình hình bất ổn chính trị, an
ninh quốc phòng của từng địa phương.
(1) Các loại hình quy hoạch sử dụng đất
Có nhiều quan điểm khác nhau về cách quy hoạch sử dụng đất đai. Tuy

và hàng năm. Kế hoạch sử dụng đất đai cũng được lập theo các cấp lãnh thổ
hành chính và theo ngành, nhưng phải có sự kết hợp chặt chẽ và phải đáp ứng
đủ các yêu cầu sau:
- Bao quát được toàn bộ đất đai phục vụ cho nền kinh tế quốc dân
(không phụ thuộc vào cơ cấu quản lý cũng như hình thức trực thuộc).
- Phát triển có kế hoạch tất cả các ngành kinh tế trên địa bàn nhất định.
- Thiết lập được cơ cấu sử dụng đất đai hợp lý trên địa bàn cả nước,
trong các ngành và trên từng địa bàn lãnh thổ.
- Đạt hiệu quả đồng bộ cả 3 lợi ích kinh tế - xã hội - môi trường.
2.1.2.2. Nhiệm vụ và tầm quan trọng của việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đai
Đối với mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ trong cả nước, nhiệm vụ trọng
tâm của quy hoạch sử dụng đất đai là phân phối hợp lý đất đai cho nhu cầu
phát triển kinh tế - xã hội; hình thành hệ thống cơ cấu sử dụng đất đúng mục
đích; hình thành, phân bố hợp lý các tổ hợp không gian sử dụng đất đai nhằm
đạt hiệu quả tổng hòa giữa 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường cao nhất
Quy hoạch sử dụng đất đai không chỉ có ý nghĩa quan trọng trước mắt
mà cả trong tương lai lâu dài. Công tác lập quy hoạch đất đai nhằm xác lập ổn
định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, làm cơ sở để
bố trí sắp xếp lại quỹ đất một cách hợp lý, đạt hiệu quả đồng bộ cả 3 phương
diện: kinh tế - xã hội - môi trường. Với tầm quan trọng của công tác quy
hoạch được thể hiện với mục tiêu:
9
10
+ Tổ chức sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả bảo vệ
được tài nguyên đất và môi trường đáp ứng yêu cầu tính đúng, tính đủ cho các
nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương cho hiện tại và cho tương lai.
+ Quy hoạch sử dụng đất đai nhằm triển khai cụ thể hoá quy hoạch sử
dụng đất đai. Đồng thời thông qua quy hoạch làm cơ sở cho việc bổ sung
hoàn thiện quy hoạch.

khoá XI,2003) .
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ và
hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2003 (Chính phủ 2004)
- Thông tư 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên và
Môi Trường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2004)
2.1.4. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Theo điều 21 Luật Đất đai 2003 nêu rõ: Việc lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc:
1. Phù hợp với chiến lược quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh
tế - xã hội, an ninh, quốc phòng.
2. Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên, kế
hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt.
3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu
sử dụng đất của cấp dưới.
4. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
5. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường.
6. Bảo vệ và tôn tạo di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh.
7. Dân chủ và công khai.
8. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ được quyết định, xét
duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó.
2.1.5. Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Theo điều 22 Luật Đất đai 2003 nêu rõ: Căn cứ để lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất:
1. Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
11
12
- Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng và

12
13
- Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất chỉ nhu cầu
phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng trong kỳ quy hoạch được thực
hiện như sau:
+ Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường của từng phương án
phân bổ quỹ đất.
+ Lựa chọn phương án phân bổ quỹ đất hợp lý căn cứ vào kết quả phân
tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường thực hiện ở khoản 7 điều này.
+ Thể hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đã được lựa chọn trên bản
đồ quy hoạch sử dụng đất.
Đối với quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã, phường… được xây dựng trên
cơ sở định hướng của quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện, nội dung cụ thể
là xác định phương hướng, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp cơ bản sử dụng
đất đai của huyện; xác định quy mô, cơ cấu và phân bổ sử dụng đất đai các
ngành; xác định cơ cấu, phạm vi và phân bố đất sử dụng cho các công trình hạ
tầng kỹ thuật chủ yếu, đất dùng cho nông - lâm nghiệp, thuỷ lợi, giao thông,
đô thị, khu dân cư và nhu cầu đất đai cho các nhiệm vụ đặc biệt.
Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước
Quy hoạch tổng thể vùng
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã
13
14
Sơ đồ 1: Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã trong hệ thống quy hoạch
sử dụng đất đai ở Việt Nam
2. Nội dung kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Đánh giá, phân tích kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước.
- Lập kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất.

hoạch sử dụng đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
15
16
2.1.8. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Sau khi được quyết định hoặc xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
phải được công bố công khai, trừ trường hợp thuộc danh mục mật nhà nước.
Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp
với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền quyết định.
Trong quá trình triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không phù
hợp với yêu cầu phát triển và diễn biến thực tế thì phải lập và trình quyết
định, xét duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Theo kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt nếu sau 3 năm mà không
thực hiện được thì phải có quyết định gia hạn hoặc bãi bỏ và công bố.
Quốc hội, Chính phủ, Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân các cấp có
trách nhiệm giám sát, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất và xử lý theo thẩm quyền các trường hợp vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
2.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất đai trong và ngoài nước
2.2.1. Tình hình quy hoạch sử dụng trên thế giới
2.2.1.1. Tình hình chung
Trên thế giới công tác quy hoạch sử dụng đất đai đã được tiến hành từ
nhiều năm trước vì thế họ tích luỹ được nhiều kinh nghiệm quý báu. Hiện nay
công tác này đang được chú trọng và phát triển, nó vẫn chiếm vai trò quan
trọng trong quá trình sản xuất, đặc biệt là sản xuất nông nghiệp và được tiến
hành ở một số nước như: Anh, Pháp, liên bang Nga đã xây dựng cơ sở lý
luận của ngành quản lý đất đai tương đối hoàn chỉnh và ngày càng tiến bộ.
Phương pháp quy hoạch đất đai phụ thuộc vào đặc điểm mỗi nước, tuy nhiên
có hai loại hình chính sau:
- Tiến hành quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đảm bảo phát triển các

17
18
tổ chức hành chính và quản lý nhà nước phối hợp với Chính phủ và chính
quyền địa phương.
18
19
2.2.1.5. Quy hoạch ở Trung Quốc
Là một đất nước có diện tích, dân số lớn nhất thế giới nhưng công tác
quy hoạch sử dụng đất thì cũng chỉ mới bắt đầu nên công tác quy hoạch tổng
thể nhưng chưa đi sâu vào chi tiết.
2.2.1.6. Quy hoạch ở cộng hòa liên bang Đức
Quy hoạch không gian liên bang liên quan đến việc tổng hợp, phát
triển giữa các vùng và các ngành của toàn bộ lãnh thổ liên bang Đức. Quy
hoạch sử dụng đất là một bộ phận của quy hoạch không gian, do chính
quyền địa phương thức hiện ở mức độ chi tiết tương ứng với cấp quận trên
bản đồ địa chính tỷ lệ 1/10.000 và được xác định theo hệ thống (theo 4
cấp) : liên bang, vùng, tiểu vùng và đô thị. Trong đó quy hoạch sử dụng
đất được gắn liền với quy hoạch phát triển không gian ở cấp đô thị.
2.2.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ
2.2.2.1. Tình hình chung
Việt Nam là một nước thuộc khu vực Đông Nam Á. Phía Đông giáp biển
Đông; phía Bắc giáp Trung Quốc; phía Tây giáp Lào, Campuchia; phía Nam
giáp vịnh Thái Lan. Về diện tích tự nhiên, nước ta có diện tích trên 32 triệu ha
đất liền, có quy mô trung bình xếp thứ 59 trong tổng số trên 200 nước của thế
giới, nhưng với dân số đông vào hàng thứ 13 trên thế giới nên nước ta thuộc
loại “Đất chật người đông”. Bình quân diện tích tự nhiên trên đầu người rất
thấp (0.43ha), chỉ bằng 1/7 mức bình quân của thế giới (3,0ha).
2.2.2.2. Thời kỳ trước luật đất đai 1993
Trước đây, quy hoạch sử dụng đất chưa được coi là công tác của
ngành quản lý đất đai, mà chỉ được thực hiện như một phần của quy hoạch

trong đó phường Đông Kinh đã tiến hành hoạch định ranh giới hành chính với
các đơn vị hành chính lân cận.
20
21
Hiện nay ranh giới và các điểm mốc giới đã được xác định rõ ràng không
còn tranh chấp về địa giới hành chính.
21
22
2.2.3. Cơ sở thực tiễn việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
Phường Đông Kinh,thành phố Lạng sơn, Tỉnh Lạng Sơn
- Luật Đất đai 2003
- Các thông tư, nghị định hướng dẫn
- Báo các thuyết minh tổng hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
phường Đông Kinh
- Nhu cầu sử dụng đất của phường Đông Kinh
- Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch, kế hoạch của phường
- Tài liệu bản đồ, số liệu thống kê, kiếm kê đất đai của phường
- Các tài liệu liên quan khác
22
23
PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Sổ sách, tài liệu về tình hình cơ bản của phường; điều kiện, kinh tế
- xã hội
- Phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của phường
Đông Kinh - thành phố Lạng Sơn - tỉnh Lạng Sơn.
- Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 - 2010 của
phường Đông kinh.

ngành kinh tế, hạ tầng cơ sở.
- Tài liệu về phương án sử dụng đất của phường Đông Kinh giai đoan 2006 - 2010.
- Tài liệu về kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai của của phường
Đông Kinh giai đoan 2006 - 2010.
3.4.2. Phương pháp điều tra dã ngoại bổ sung
Trên cơ sở các tài liệu, số liệu đã thu thập được trong các phòng ban, tiến
hành điều tra dã ngoại bổ sung nhằm thống nhất các tài liệu, số liệu đã thu
thập được. Phát hiện và bổ sung những thiếu sót, những chênh lệch giữa thực
tế và tài liệu thu thập được.
3.4.3. Phương pháp phân tích, thống kê và tổng hợp số liệu
Các tài liệu, số liệu được thống kê theo hệ thống các bảng có liên quan
tới đề tài nghiên cứu nhằm giúp việc nghiên cứu đạt kết quả cao. Đồng thời
có thể tiến hành các công tác nội nghiệp nhằm xử lý, chuyển đổi các số liệu từ
phức tạp sang đơn giản, tổng quát.
3.4.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, so sánh
Phương pháp này được tiến hành sau khi đã thu thập thống kê đầy đủ các
số liệu cần thiết.Từ đó phân tích, tổng hợp, đánh giá, so sánh các dữ liệu để
rút ra nhận xét về mặt thuận lợi hay khó khăn, từ đó đưa ra giải pháp khắc
phục. Phương pháp này đòi hỏi phải phân tích kỹ lưỡng.
24
25
3.4.5. Phương pháp xử lý số liệu
Đây là khâu quan trọng nhất trong quá trình nghiên cứu, đánh giá công
tác thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Các tài liệu, số liệu đã thu thập được cần
phải được chọn lọc, loại bỏ những yếu tố không cần thiết, lấy các số liệu hợp
lý, có cơ sở khoa học và đúng với tình hình thực tế địa phương
25