HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
----------

----------

VĂN QUỐC BÌNH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THUẬN THÀNH TỈNH BẮC NINH

CHUYÊN NGÀNH:

QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ:

60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. NGUYỄN QUANG HỌC

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả Luận văn

Văn Quốc Bình

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan....................................................................................................... i
Lời cảm ơn ......................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục các chữ viết tắt.................................................................................. vi
Danh mục bảng ................................................................................................ vii
Danh mục đồ thị .............................................................................................. viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu .......................................................................................2
3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................3
1.1. Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất. .......................................................3
1.1.1. Quyền sở hữu: .......................................................................................3

2.3.5. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu .............................................. 31
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 32
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thuận Thành. ...... 32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên . ............................................................................. 32
3.1.2. Các nguồn tài nguyên .......................................................................... 34
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................... 38
3.1.4. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ................................................ 42
3.1.5. Thực trạng và xu thế phát triển đô thị .................................................. 43
3.1.6. Phân tích, đánh giá thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội..................................................................................................... 43
3.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thuận Thành ......................................... 48
3.2.1 Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường, tính hợp lý của việc sử
dụng đất: ....................................................................................................... 51
3.2.2. Tình hình đầu tư về vốn, vật tư khoa học kỹ thuật trong sử dụng đất tại
cấp huyện. ..................................................................................................... 53
3.2.3. Những tồn tại trong việc sử dụng đất. .................................................. 53
3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Thành. ..... 56
3.3.1.Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất..................... 56
3.3.2.Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............. 59
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.3.3.Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất......................... 64
3.3.4. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ......................... 66
3.3.5.Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất......................... 69
3.3.6.Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng
đất ................................................................................................................. 72
3.3.7. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện

CP

Chính phủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐH

Hiện đại hóa

HL

Huyện lộ

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ



3.1.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Thuận Thành năm 2014 ............................ 49

3.2.

Kết quả thống kê, kiểm kê đất đai qua một số năm: ................................. 50

3.3.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 các xã, thị trấn điều tra ....................... 54

3.4.

Kết quả chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trên địa bàn huyện Thuận Thành
từ năm 2010 đến năm 2014 ..................................................................... 57

3.5.

Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ theo xã, thị trấn ................ 58

3.6.

Kết quả công tác cấp GCN QSDĐ từ năm 2010 đến năm 2014 ............... 60

3.7.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 3 điểm nghiên cứu
từ năm 2010 - 2014 ................................................................................. 61

Sơ đồ hành chính huyện Thuận Thành .................................................... 32

3.2.

Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Thuận Thành ................................ 51

3.3.

Biểu đồ kết quả thực chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp .............................. 57

3.4.

Biểu đồ kết quả cấp GCN QSDĐ từ năm 2010 đến năm 2014 ................. 60

3.5.

Biểu đồ kết quả thừa kế QSDĐ từ năm 2010 đến năm 2014 .................... 66

3.6.

Biểu đồ kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ.................................... 69

3.7.

Biểu đồ kết quả đăng ký thế chấp QSDĐ ................................................ 73

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


Hà Nội, với quốc lộ 38 và đường tỉnh lộ 282, 283 chạy qua thuận lợi cho việc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


giao lưu, mở rộng thị trường phát triển sản xuất hàng hoá, phát triển kinh tế - xã
hội với các tỉnh bạn, đặc biệt là thành phố Hà Nội. Trong 6 năm qua kinh tế - xã
hội huyện Thuận Thành đã dần phát triển khá toàn diện, đời sống của người dân
từng bước được nâng lên nhưng đồng thời cũng gây áp lực lớn đối với đất đai
như : nhu cầu về đất ở, đất xây dưng cơ sở kinh tế - xã hội, nhiều diện tích đất
nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp,... Tiến trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp, nông thôn và đô thị hóa diễn ra rất
nhanh làm thay đổi cơ cấu kinh tế, hình thành các khu công nghiệp vừa và nhỏ,
khu tái định cư đã làm cho công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất nảy sinh
những vấn đề phức tạp, nhất là diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm, nông
dân mất đất sản xuất, thiếu việc làm, tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai xảy
ra thường xuyên và diễn biến phức tạp.
Nhằm khắc phục tình trạng trên và đảm bảo quyền lợi của người sử dụng
đất, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh” là thực sự cần thiết.
2. Mục đích nghiên cứu
- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Thuận Thành.
3. Yêu cầu của đề tài
- Hiểu và nắm vững các chính sách, pháp luật đất đai; chính sách về quyền
sử dụng đất và các văn bản có liên quan.
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất theo các phương

(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
1.1.2. Quyền sử dụng đất
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng suy
cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể
trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở
hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen
của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở
hữu nhất định (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình
thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền

sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao
đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp
cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ đai của Nhà nước và QSDĐ cụ
thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất
trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà
nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho
nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích
cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích
từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần,
Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho
toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích.
Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong
trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc
định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ;
những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và

mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của
tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các
lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên
đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ
thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác
nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước
giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai 2003). Đây không phải là quyền
sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác
nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước
giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước
chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết
thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục
giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ
giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Quốc Hội, 1993), “bồi thường”
(Quốc Hội, 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại
đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền
định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp


của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan
hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn Đình Bồng, 2006),
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan
hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách
nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển
dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất
định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền
đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở
của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần
lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có
QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa
vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho
khoản vay của mình (Nguyễn Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bồng, 2005).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn (Nguyễn Đình Bồng, 2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn

ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở (Nguyễn Thị Mai, 2002).
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu
sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua
bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực
chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước
chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý
Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai (Nguyễn Thị Mai, 2002).
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này
Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không
chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông
qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày
10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” . Do đó, Quốc hội đã đưa
việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993. Luật
Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày
15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung mới
như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng
đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở
rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa
là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự

dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ
theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc
sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá
trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng
nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình
quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy
còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993
(Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ
những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của
pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của
Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa
quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ
của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các
điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế
QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong
thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được

Page 13


định cụ thể về: Giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng; Về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ; Về sửa đổi, bổ sung một số
điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc
giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; …
Ngoài ra còn có các Thông tư hướng dẫn, sửa đổi bổ sung, quy định chi
tiết một số điều của Nghị định, cụ thể: về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; Về thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước; Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; ...
*. Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Ninh
- Quyết định số 528/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh
Bắc Ninh về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và thực hiện trình tự thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
- Quyết định số 529/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh
Bắc Ninh về hạn mức giao đất ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở;
hạn mức công nhận đất ở; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước
chưa sử dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
- Quyết định số 09/2015/QĐ-UBND ngày 23/03/2015 của UBND tỉnh
Bắc Ninh về việc ban hành quy định cơ chế phối hợp và thời gian thực hiện thủ
tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; Cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.

1.2. Thực tiễn về thực hiện các quyền sử dụng đất

nhượng đều được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu
đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được
duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn
bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này
sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng
ký. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.
Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để
vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp
là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều
kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho
vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ
không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực
hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng
tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để
xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế
chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân
hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có
quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế
chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả
lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm.