BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
NGUYỄN THỊ CẢNH ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
TẠI HUYỆN LỤC NAM, TỈNH BẮC GIANG
GIAI ðOẠN 2005-2012
LUẬN VĂN THẠC SĨ
PGS.TS HỒ THỊ LAM TRÀ
HÀ NỘI - 2013
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ii
LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả Luận văn Nguyễn Thị Cảnh
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iii
iv
MỤC LỤC
Lời cam ñoan ii
Lời cảm ơn iii
Mục lục iv
Danh mục các chữ viết tắt vii
Danh mục bảng viii
MỞ ðẦU 1
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1 Khái quát những vấn ñề liên quan ñến QSDð 4
1.1.1 Quyền sở hữu 4
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai 5
1.1.3 Quyền sử dụng ñất 7
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới 10
1.2.1 Các nước phát triển 10
1.2.2 Một số nước trong khu vực 15
1.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 20
1.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các QSDð ở Việt Nam 22
1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển QSDð ở Việt Nam 22
1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan ñến việc thực hiện các QSDð 26
1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện QSDð ở Việt Nam 31
CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35
2.1 ðối tượng nghiên cứu 35
2.2 Nội dung nghiên cứu 35
2.3 Phương pháp nghiên cứu 36
2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 36
2.3.2 Phương pháp lựa chọn ñiểm nghiên cứu 36
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 91
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vi
1 Kết luận 91
2 Kiến nghị 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO 93
PHỤ LỤC 96
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu Chú giải
BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
CN-XD Công nghiệp - Xây dựng
CNH, HðH Công nghiệp hóa - hiện ñại hóa
CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ
GCN QSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
3.3 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2012 các xã, thị trấn ñiều tra 57
3.4 Tình hình thực hiện chuyển ñổi QSDð trên ñịa bàn huyện Lục
Nam giai ñoạn 2005-2012 60
3.5 Ý kiến người dân về việc chuyển ñổi QSDð nông nghiệp trên
ñịa bàn huyện Lục Nam giai ñoạn 2005- 2012 61
3.6 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ở tại huyện
Lục Nam giai ñoạn 2005-2012 63
3.7 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ở theo các
xã giai ñoạn 2005-2012 65
3.8 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð nông nghiệp
theo các xã giai ñoạn 2005-2012 68
3.9 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð theo các xã, thị
trấn giai ñoạn 2005-2012 70
3.10 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð ở tại huyện Lục
Nam giai ñoạn 2005 – 2012 74
3.11 Ý kiến người dân về việc thừa kế QSDð ở trên ñịa bàn huyện
Lục Nam giai ñoạn 2005- 2012 75
3.12 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDð ở tại huyện Lục
Nam giai ñoạn 2005 – 2012 78
3.13 Ý kiến người dân về việc tặng cho QSDð ở trên ñịa bàn huyện
Lục Nam năm giai ñoạn 2005-2012 79
3.14 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ix
QSDð ở tại huyện Lục Nam giai ñoạn 2005 – 2012 81
3.15 Ý kiến người dân về việc thế chấp, bảo lãnh QSDð trên ñịa
bàn huyện Lục Nam giai ñoạn 2005- 2012 83
nhiều bất cập cần giải quyết như:
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
2
- Thực hiện công tác bồi thường ñất ñai khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ
xây dựng các khu công nghiệp, ñô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà
nước, trường học, bệnh viện, dựa vào khung giá ñất do Nhà nước quy ñịnh còn
nhiều bất cập. Việc giải phóng mặt bằng các dự án còn chậm là yếu tố cản trở tiến
ñộ ñầu tư của hầu hết các công trình, dự án.
- Hiện tượng ñất ñai manh mún ñã phần nào khắc phục sau khi thực
hiện dồn ñiền ñổi thửa. Tuy nhiên, những giải pháp trong dồn ñiền ñổi thửa
còn nhiều bất cập trước yêu cầu tích tụ ruộng ñất ñể mở rộng quy mô sản
xuất. Hiện tượng chuyển QSDð và chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất trong
nông nghiệp diễn ra tự phát rất sôi ñộng ở nhiều ñịa phương. Do thị trường tự
phát, thiếu thông tin, không có sự kiểm soát của Nhà nước nên còn nhiều bất
cập cần giải quyết.
- Những năm gần ñây thị trường QSDð ñang có hiện tượng "ñóng
băng". Phải chăng hiện nay cầu ñã vượt quá cung, hay chính sách chưa hợp lí,
hay giá ñất ñược ñịnh giá một cách chủ quan của cơ quan ñịnh giá mà không
theo quy luật của thị trường. Bên cạnh ñó, thị trường giao dịch ngầm về ñất
ñai còn chiếm tỷ lệ lớn.
- Tâm lí người dân mỗi vùng, miền là khác nhau: vùng ñồng bằng Bắc
bộ mặc dù người dân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại ñất
ñai, trong khi ñó người dân vùng Tây nguyên và ðồng bằng sông Cửu Long lại
sẵn sàng bán ñể ñi làm thuê cho người khác. Vấn ñề nông dân không có ñất do
chuyển nhượng ñất ñai ngày càng tăng.
Huyện Lục Nam là huyện miền núi của tỉnh Bắc Giang, nằm về phía
ðông cách trung tâm 25 km với tổng diện tích tự nhiên 59.816,55ha, có vị trí
ñịa lý, ñiều kiện giao thông thuận lợi cho việc phát triển giao lưu kinh tế, văn
Bộ Luật Dân sự 2005 tại ñiều 164 nêu : “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
ñịnh của pháp luật…” (Bộ luật Dân sự, 2005). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản
xuất, thành quả lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa
người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. ðối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân,
các chủ thể khác (hộ gia ñình, cộng ñồng, ).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân.
- Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
ñổi, tặng cho, ñể thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
5
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
Sở hữu ñất ñai ñược biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong
5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền ñại diện
chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều
7) (Luật ðất ñai, 2004). Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai,
Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước
nhằm bảo ñảm cho ñất ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
ñất, ñảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực
hiện ñầy ñủ các quyền của chủ sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền ñịnh ñoạt.
Quyền chiếm hữu ñất ñai: Nhà nước các cấp chiếm hữu ñất ñai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới hạn.
Nhà nước cho phép người sử dụng ñược quyền chiếm hữu trên những khu
ñất, thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không
phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là ñể sử dụng rất ñúng mục ñích,
dưới các hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê
ñất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDð của Nhà nước ñược trao
cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ
thể. QSDð của Nhà nước và QSDð cụ thể của người sử dụng tuy có ý
nghĩa khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục
ñích sử dụng và mức ñộ hưởng lợi. Như vậy nhà nước ñiều tiết các nguồn
thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và
phát triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng, ñồng
thời ñảm bảo cho người trực tiếp sử dụng ñất ñược hưởng lợi ích từ việc
ñầu tư trên ñất (Nguyễn ðình Bồng, 2006).
QSDð ñai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài
nguyên ñất ñai; ñây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ñể Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần,
Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ñất ñai mà phải tổ chức
cho toàn xã hội - trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng ñất vào mọi
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
8
nhân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người
sử dụng ñất” (Luật ðất ñai, 2004).
“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân ,
ñể người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng ñược nhu
cầu của sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất ñi ý nghĩa tối cao của tính
toàn dân, không mất ñi vai trò quản lý với tư cách ñại diện chủ sở hữu của Nhà
nước. Khái niệm “quyền sử dụng ñất” của “người sử dụng ñất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà ñược các
lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
Nội dung QSDð của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật
ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp GCNQSDð, quyền ñược
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả
ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược
thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì
và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất.
QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất bao
gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược
bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều106, Luật ðất ñai 2003). Nhà
nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài,
Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp ứng lợi ích quốc gia và
công cộng, hết thời hạn giao ñất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi ñất mà
Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu
ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống
ñặc biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do
nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
10
chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản.
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể
thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp
không ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng
nó ñảm bảo có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả
nợ ñược, người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh
toán ñể thu hồi vốn. Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị
trường bất ñộng sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong
giá trị QSDð. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì
có thể dùng phương thức bảo lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân
hay tổ chức cam kết dùng QSDð của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay
của mình (Trần Tú Cường, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể
dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai
trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập
cho nông dân là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại
ñược trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán.
ðăng ký ñất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký. Ở Thụy ðiển, hầu như tất cả các
chuyển nhượng ñều ñược ñăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Thế chấp: Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược ký kết
nhưng thế chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người
sở hữu ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất ñịnh. Nếu
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
12
ñơn ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở
hữu một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ ñiều
kiện thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế ñược
thực hiện sau khi ñăng ký. (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược
gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh
các yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến khi
thực sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là chỉ ñược xem xét ñến ở bước
2). Các yêu cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất ñộng
sản; bên cho vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay phải
cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi
không ñáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. ðó là trình
tự thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế
chấp ñều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên ñi vay sẽ ký ba văn bản: hợp ñồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp
ñồng thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và một ñơn gửi toà án ñể xin ñăng ký
thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu ñầu tiên và gửi ñơn xin thế chấp ñến
toà án. Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp lại ñược chuyển lại ngân hàng
sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà
nước và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không
phân chia giữa nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu
khoảng không và ñộ sâu ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo
quy ñịnh cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như:
Bạc, vàng, ñồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát, ñều
thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện
khai thác khoáng sản phải ký hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải ñền bù
thiệt hại tài sản trên ñất. Quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa
nhận quyền sở hữu tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất. Chủ sở hữu
có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di
chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
14
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Trần Thị Minh Hà, 2000).
1.2.1.3. Cộng hoà Liên bang ðức
ðối với Cộng hoà Liên bang ðức, mục tiêu chuyển ñổi sang thị trường
ñối với lĩnh vực bất ñộng sản ñược xác ñịnh rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện
sự cam kết với chương trình hành ñộng cụ thể, cũng như việc hình thành
khung khổ pháp lý bảo ñảm cho quá trình chuyển ñổi. Ở ðức, quyền có nhà ở
của công dân ñược quy ñịnh trong Liên bang. Theo ñó, ñất và nhà không tách rời,
nhà ñất ñược mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.
nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ñất, thừa kế. Nếu 10 năm ñất không sử
dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng
nhận NS4 ñược cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng, nếu ñược cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong
vòng 10 năm không ñược chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDð (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận ñược cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương
pháp nào ñể ño ranh giới thửa ñất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa
ñất ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa nắn. Loại
giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm
ñất không ñược sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng
nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K ñược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng
10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa
ñất ñó ñược ño ñộc lập bằng phương pháp tam giác (ño mặt ñất), sau 30 ngày
thông báo loại giấy này mới ñược chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển
nhượng). ðất không ñược ñể không sử dụng trên 5 năm.
Copyright: Tài liệu đại học ©