ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ ĐỨC

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ QUẢNG YÊN, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2011 – 2013
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Hữu Hồng

THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử

ể bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã

/>

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .....................................................................................................................ii
MỤC LỤC ..........................................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................. v
DANH MỤC BẢNG..........................................................................................................vi
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH............................................................................vii
MỞ ĐẦU .............................................................................................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................1
1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài .......................................................................3
1.2.1. Mục tiêu ......................................................................................................... 3
1.2.2. Yêu cầu .......................................................................................................... 3
1.3. Ý nghĩa của đề tài………………………………………………………… 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................. 4
1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ...................................................................................4
1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ...............................................................................4
1.2.1. Tổng quan thị trường đất đai ....................................................................... 4
1.2.2 Thị trường đất đai trên thế giới .................................................................... 5
1.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam ........................................................................ 7
1.2.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam .................................... 12
1.2.5. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất tại tỉnh Quảng Ninh ...... 19
1.3. Cở sở pháp lý của đề tài................................................................................21
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....24
2.1. Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................24
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành....................................................................24
....................................................................................................... 24

3.3.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ............................................ 45
3.3.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ................................................... 57
3.3.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ................... 58
3.3.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất ............... 59
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất..............61
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................................. 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 66

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

CNTB

: Chủ nghĩa tư bản

CNXH

: Chủ nghĩa xã hội

GPMB

: Giải phóng mặt bằng


: Giá trị gia tăng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 trên địa bàn thị xã Quảng Yên ........... 40
Bảng 3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính đến ngày
31/12/2013 ................................................................................................ 42
Bảng 3.3. Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người ....................................... 44
Bảng 3.4. Giá đất của các đường phố nhóm I ........................................................... 45
Bảng 3.6. Giá đất của các đường phố nhóm III ........................................................ 51
Bảng 3.7. Giá đất của các đường phố nhóm IV ........................................................ 53
Bảng 3.8. Giá đất của các đường phố nhóm V ......................................................... 56
Bảng 3.9. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường phố
Trần Khánh Dư ......................................................................................... 57
Bảng 3.10. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường phố
Trần Nhân Tông ....................................................................................... 57
Bảng 3.11. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất .................... 58
Bảng 3.12: Đặc điểm của một số khu dân cư ............................................................ 60

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>


Hình 3.12. Đoạn đường thuộc xã Liên Hòa .............................................................. 55
Hình 3.13. Bản đồ KDC Hậu Sơn ............................................................................. 59
Hình 3.14. Bản đồ KDC Đầm 3 ................................................................................ 60

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

1

M U
1.1. Tớnh cp thit ca ti
Thị tr-ờng bất động sản ở Việt Nam đã đ-ợc hình thành và đang trong quá
trình phát triển b-ớc đầu đ-ợc mở rộng. Đến nay các tác nhân tham gia thị tr-ờng
này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính -u việt của thị tr-ờng này hoạt
động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của thị tr-ờng đó. Vì thế
giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là giá đất có một vị trí đặc biệt trong thị
tr-ờng bất động sản, thu hút đ-ợc sự quan tâm của rất nhiều đối t-ợng. Đất đai là
một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm
tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất Tất cả mọi ng-ời đều có nhu cầu có chỗ ở, tất
cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triểnCó thể nói không có đất không có sự
tồn tại của xã hội loài ng-ời. Đặc biệt, đối với cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai
trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con ng-ời, hay
như các cụ ta thường nói an cư mới lạc nghiệp. Tuy nhiên, đất đai lại không thể
đ-ợc sản xuất đại trà nh- các loại hàng hoá khác bởi những đặc tr-ng của nó vì thế
đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày
càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu
của tất cả mọi ng-ời không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất.
Giỏ t l cu ni gia mi quan h v t ai - th trng - s qun lớ ca Nh
nc. Nh nc iu tit qun lớ t ai qua giỏ hay núi mt cỏch khỏc, giỏ t l

Nhng vng mc trong cụng tỏc bi thng, GPMB tỏi nh c khi Nh nc thu
hi t thc hin cỏc d ỏn u t, khi ngi s dng t thc hin ngha v ti
chớnh khi c giao t, cp giy chng nhn quyn s dng t,dn n tỡnh trng
thc mc khiu kin ca nhõn dõn trong vic chp hnh chớnh sỏch phỏp lut v t
ai v khú khn cho cỏc cp chớnh quyn trong vic thc thi cỏc chớnh sỏch, phỏp lut
v t ai ti a phng.
Xut phỏt t thc t trờn, nõng cao cht lng cụng tỏc nh giỏ t, lm
sỏng t c s khoa hc trong cụng tỏc nh giỏ t, nghiờn cu y v chi tit v
thc trng giỏ t v mt s yu t nh hng n giỏ t , di s hng dn
ca thy giỏo - PGS.TS. Nguyn Hu Hng, Trng i hc Nụng Lõm Thỏi
Nguyờn, chỳng tụi ó tin hnh thc hin ti: Nghiờn cu mt s yu t nh
hng n giỏ t trờn a bn th xó Qung Yờn, tnh Qung Ninh giai on
2011 - 2013".
S húa bi Trung tõm Hc liu

/>

3

1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu
* Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở kết quả nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh đề xuất một số giải pháp góp phần nâng
cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn.
* Mục tiêu cụ thể :
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn thị
xã Quảng Yên.
- Điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc
trưng để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Quảng Yên, tỉnh

Xã hội loài người luôn luôn phát triển không ngừng và những gì phục vụ cho
con người cũng biến đổi theo, một trong những nhu cầu quan trọng của con người
mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con người đó chính là đất đai
hay có thể nói một cách rộng hơn, khoa học hơn đó chính là bất động sản. Nó gắn
liền với con người ngày từ thủa sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày được
khẳng định theo tiến trình phát triển loài người. Thật vậy, đất đai là nguồn tài
nguyên vô giá và không bao giờ có thể xác định được hết giá trị của nguồn tài
nguyên quý giá đó như thế nào. Đất đai đã, đang và sẽ đóng góp vai trò cực kỳ quan
trọng cho bất kỳ một lĩnh vực nào đó trong mỗi quốc gia trên thế giới và thực tế đã
chứng minh một cách rõ nét điều đó. Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những
quan niệm về bất động sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý,
sử dụng, phát triển và kinh doanh nó và chung nhất là sự điều tiết của Nhà nước về
mặt pháp lý đối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của
một thực thể xã hội nhất định.
Ở Việt Nam cũng vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với quy
định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua bán, trao đổi, từ đó hệ thống thị
trường bất động sản dần dần được hình thành, phát triển và không thể phủ nhận
được vai trò của thị trường này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội và
nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.2.1. Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau
dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao đổi hàng hoá được
sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau
thông qua trao đổi hàng hoá.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

Luận văn đầy đủ ở file: Luận văn full