ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DUYÊN

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DUYÊN

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN - 2017



rất nhiều trong quá trình thực hiện đề tài.
Mặc dù đã có rất nhiều cố gắng, nhưng do thời gian và trình độ có hạn
nên đề tài không thể tránh khỏi những thiếu sót. Tôi rất mong nhận được ý
kiến đóng góp quý báu của các thầy cô, quý vị và bạn bè để luận văn này
được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày ..... tháng .... năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thi Duyên


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết đề tài ....................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn....................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ........................................................................................ 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3
1.1. Khái quát về giá đất.................................................................................... 3
1.1.1. Khái niệm về giá đất ................................................................................ 3
1.1.2. Đặc điểm của giá đất ................................................................................ 3

2.3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái
Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 ................................................... 25
2.3.4. Nguyên nhân, xu hướng biến động và đề xuất giải pháp quản lý giá đất
trên địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016................................ 25
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 25
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 25
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................... 26
2.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn ......................................................... 26
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .............................. 27
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 30
3.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của thành phố
Thái Bình ......................................................................................................... 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 30
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ........................................................................ 33
3.1.3. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Thái Bình .............................. 36
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 201637


v
3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở tại địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái
Bình giai đoạn 2014 - 2016 ............................................................................. 38
3.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình .. 38
3.2.2. Thực trạng giá đất ở của thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn
2014 - 2016...................................................................................................... 39
3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái
Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 ................................................... 43
3.3.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất tại thành phố Thái Bình,
tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 ............................................................. 43
3.3.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất (trên cùng một tuyến đường ) đến giá đất tại
thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 .......................... 51

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐND

: Hội đồng nhân dân

JPPH

: Cục các dịch vụ định giá và tài sản

Pb

: Phù sa ngoài đê được bồi đắp thường xuyên

Ph

: Phù sa trong đê không được bồi hàng năm

QLĐĐ

: Quản lý đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ


Bảng 3.6: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố cận trung tâm ................. 46
Bảng 3.7: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố xa trung tâm .................. 48
Bảng 3.8: Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở
qua các nhân tố trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình ....... 50
Bảng 3.9: Kết quả tương quan của một số yếu tố nghiên cứu ảnh hưởng đến
giá đất ..................................................................................................... 60


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình ........................... 6
Hình 3.1: Cơ cấu đất đai năm 2016 thành phố Thái Bình ........................................37
Hình 3.2: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường ở nhóm I ......45
Hình 3.3: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường ở nhóm II ....47
Hình 3.4: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường ở nhóm III ...49
Hình 3.5: Ma trận tương quan giữa hai biến vị trí và giá thực tế.............................51
Hình 3.6: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 4 tuyến đường phố nhóm I .......52
Hình 3.7: Ma trận tương quan giữa hai biến độ rộng mặt tiền và giá thực tế.........53
Hình 3.8: Ma trận tương quan giữa hai biến hình thể của thửa đất và giá thực tế .55
Hình 3.9: Ma trận tương quan giữa hai biến diện tích của thửa đất và giá thực tế 55
Hình 3.10: Ma trận tương quan giữa hai biến tình trạng pháp lý của thửa đất và giá
thực tế ............................................................................................................57
Hình 3.11: So sánh giá đất trên thị trường theo VT của hai lô đất thuộc khu vực xa
trung tâm .......................................................................................................57
Hình 3.12: Ma trận tương quan giữa hai biến quy hoạch của thửa đất và giá thực tế
........................................................................................................................59
Hình 3.13: Ma trận tương quan giữa hai biến tâm lý của người sử dụng thửa đất và
giá thực tế ......................................................................................................60




2

này không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại
hơn là đã làm cho thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường, là mục tiêu của đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai
đoạn 2014 - 2016”.
2. Mục tiêu của đề tài
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần
giảm thiểu tối đa sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị
trường, đồng thời ổn định giá đất, góp phần tích cực hơn nữa trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân
đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác
định giá đất trong thực tế.
- Nhằm giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc
quy trình, nguyên tắc phân vùng đất, xác định vị trí đất. Và áp dụng xác định
giá các loại đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai 2013; hệ thống
các văn bản dưới luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác
định giá đất tại địa phương.
- Nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định
giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng