ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VIỆT CƯỜNG

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ,
TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2013 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VIỆT CƯỜNG

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ,
TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2013 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01. 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Quý


tài này được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 3 tháng 8 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Việt Cường


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT................................................. v
DANH MỤC BẢNG BIỂU .............................................................................. vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 3
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Tổng quan về giá đất .................................................................................. 4
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất .................................................... 8
1.4. Đánh giá chung rút ra từ tổng quan tài liệu .............................................. 16
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 18
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 18
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 18
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 18
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý - sử dụng đất
trên địa bàn TP. Việt Trì năm 2017 ................................................................ 18

2. Đề nghị ........................................................................................................ 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 63
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 65


v
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
Từ, cụm từ viết tắt

STT

Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt

1

BĐS

Bất động sản

2

CNH – HĐH

Công nghiệp hóa – hiện đại hóa

3

CP

Chính phủ


9

KTXH

Kinh tế xã hội

10

NĐ

Nghị định

11

QĐ

Quyết định

12

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

13

TP

Thành phố

Bảng 3.8: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền ô đất đến giá đất .................... 51
Bảng 3.9: Ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất trong giai đoạn
2013-2017 ....................................................................................... 54


vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai ................................................................ 17
Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính TP Việt Trì .......................................... 22
Hình 3.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên ba tuyến Đường Hùng
Vương, đường Nguyệt Cư, đường Âu Cơ ...................................... 50
Hình 3.3: Mức độ ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền tới giá đất .................. 53
Hình 3.4: Mức độ ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất ..................... 54
Hình 3.5: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất................................ 56


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nước, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính
trị, xã hội của đất nước. Do vậy, quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng
mang tính chiến lược của Đảng và Nhà nước ta, là mục tiêu của mỗi một quốc
gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất của chế độ. Sự phát triển xã hội, quá trình
CNH - HĐH đất nước, cơ chế thị trường định hướng XHCN đã từng bước
được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất
yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm
đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố
quan trọng. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp

đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử
dụng theo cách tốt nhất. Việc định hướng thu thuế sử dụng đất và thuế chuyển
quyên sử dụng đất theo giá đất được xác định sát với giá thị trường, có thể
giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Trong những năm gần đây, tại các phường, xã thuộc TP Việt Trì có tốc
độ đô thị hóa rất nhanh; Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất
cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng
mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện
các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được
giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn
đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính
sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực
thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng quản lý đào tạo sau Đại học, sự giúp


3
đỡ của Phòng tài nguyên và Môi trường Thành phố Việt Trì và dưới sự hướng
dẫn của cô giáo TS. Vũ Thị Quý, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên
cứu biến động giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2013 - 2017”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
+ Nghiên cứu biến động thực trạng giá đất ở theo quy định trên các tuyến
đường thuộc địa bàn TP. Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.
+ Xác định và đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên các
tuyến đường thuộc địa bàn TP.Việt Trì.
+Đề xuất và định hướng các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định

giá đất ở và đưa giá đất ở do Nhà nước quy định sát với giá đất ở trên thị trường

hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập
khi xem xét địa tô đất nông nghiệp.
Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp
trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các
loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng
hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: Độ
phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa
hình; và vị trí của thửa đất.
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Theo Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng (2009) [8], thì giá đất
hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ
đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá
đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực


5
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất
đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do
đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa
địa tô.
Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao
gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.
1.1.1. Địa tô
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [17], cho rằng: Địa tô là

Quân (2006) [17].
1.1.2. Lãi suất ngân hàng
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [17], cho rằng: Trong
kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định
đầu tư người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất phải
bẳng số tiền gửi vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân hàng
với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương
đối dài.
Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người
dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng
để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng
giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với
giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi
vào ngân hàng.
Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng
giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất
hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng


7
lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được
giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại
lợi nhuận.
1.1.3. Quan hệ cung - cầu
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [17], giữa cung - cầu
luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất
luôn biến động.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì

Q

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường


8
cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay
mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng
dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P 0 xuống
P1. Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến
có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư....
Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục
bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương
khác tới để điều hoà.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất
- Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về việc quy định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất;
- Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định
về khung giá đất;

cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế
chấp...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng
quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.


10
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [17], cho rằng: “Đất đai
là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục
địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên
quan đến định giá đất phải hiểu đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn
phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng”.
Theo Luật Đất đai năm 1993, “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân
ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như
ngày nay”.
Theo Đỗ Thị Lan và Đỗ Anh Tài (2007) [11], “trong tiến trình lịch
sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ
với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người
dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai là nguồn của cải,
là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi
quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính,
như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực
cho các mục đích tiêu dùng”.
Theo cách định nghĩa của tổ chức FAO thì: “Đất đai là một tổng thể

nó phản ánh mức đô thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói cách khác, giá
cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi
đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê ... giá cả đất đai là dựa trên giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô


12
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất
đai trong kinh tế.
Luật đất đai 2013 [16] quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị
bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời
hạn sử dụng đất xác định".
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [17], “Định giá đất
đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá trên cơ sở
nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự
nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong
hoạt trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng
của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến
thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để
định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa đất hoặc nhiều thửa đất
với một quyền đất đai nào đó”.
Lê Tấn Lợi (2009) [12] cho rằng: “Giá đất được hình thành là kết quả
của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tranh thủ một số
luật lệ nhất định”.
Như vậy, có thể thấy rằng: Giá đất nó phản ánh tác dụng của đất đai
trong hoạt động kinh tế, nó phản ánh mức đô thu lợi trong quá trình mua bán,
hay nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi
cao hay thấp ở một khoảng thời gian và vị trí nhất định.

- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần
Hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần. Tức là khi gia tăng
số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia tăng
theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm đầu tư
thì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí còn giảm
đi. Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này. Để tìm ra điểm ngoặt tăng
giảm của tổng thu nhập cần tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu, dự toán thu
nhập, chi phí…


14
- Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cung
cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ
cung cầu. Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có
nhu cầu với nhau. Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi. Loại đất có
tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao.
- Nguyên tắc đóng góp
Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu
thành là đất đai và vật kiến trúc. Nguyên tắc này không chỉ dùng trong công
tác định giá mà còn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến
trúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS.
- Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá.
Các yếu tố hình thành giá luôn trong trạng thái biến động. Khi định giá cần
xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng.
- Nguyên tắc hòa hợp
Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Cho nên
khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi
trường xung quanh.

Phúc Yên phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, cơ sở hạ tầng,
đặc điểm của thửa đất, khả năng sinh lợi và yếu tố khác. Trong đó yếu tố vị trí
là yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc nhất tới giá chuyển nhượng của thửa đất.
Theo Lê Thị Thu (2010) [19], khi nghiên cứu về một số yêu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Thái nguyên 2005 - 2009 cho
rằng đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dân số là ảnh hưởng đầu tiên,
dân số tăng, nhu cầu về nơi ở tăng, giá đất tăng. Tuỳ theo các loại đường phố
mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, những đường phố có


16
khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí, tiếp đến là các
yếu tố về chiều rộng mặt tiền của ô đất, hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ
tầng, môi trường sống, ... Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các
đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình
thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và
xã hội. Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan
trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích,... đó
là ảnh hưởng của khu quy hoạch dân cư.
1.4. Đánh giá chung rút ra từ tổng quan tài liệu
1.4.1. Đánh giá chung về tổng quan thị trường đất đai
Theo các định nghĩa về đất đai liên quan đến định giá đất có thể thấy
rằng: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Đất đai cũng
được xem là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là
thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia... đất đai thường gắn với một giá trị kinh
tế được thể hiện bằng giá tiền trên một đơn vị diện tích đất đai khi có sự
chuyển quyền sở hữu.
1.4.2. Đánh giá chung về giá đất và một số phương pháp định giá đất