ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BẾ THỊ VÂN ANH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ MÓNG CÁI,
TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BẾ THỊ VÂN ANH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ MÓNG CÁI,
TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

THÁI NGUYÊN - 2018


tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016 ...........................................................28
2.3.4. Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành phố
Móng Cái ..........................................................................................................29
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................29


ii
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .........................29
2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp, chọn điểm nghiên cứu .................29
2.4.3. Phương pháp điều tra mẫu phiếu ............................................................29
2.4.4. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, so sánh, tổng hợp, phân tích .......30
2.4.5. Phương pháp chuyên gia ........................................................................30
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .........................................................31
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và thực trạng sử dụng đất của thành phố
Móng Cái giai đoạn 2015 - 2016 ..........................................................................31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................31
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................................33
3.1.3. Thực trạng quản lý đất đai ......................................................................35
3.2. Khái quát thực trạng giá đất ở tại thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2015 - 2016 ..................................................................................................36
3.2.1. Tình hình biến động giá đất ở theo qui định của Nhà nước trên địa bàn
thành phố Móng Cái giai đoạn 2015 - 2016 .....................................................36
3.2.2. Tình hình giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất trên thị
trường tại thành phố Móng Cái, giai đoạn 2015 – 2016 ..................................40
3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Móng Cái giai đoạn
2015-2016 .............................................................................................................52
3.3.1. Vị trí thửa đất..........................................................................................52
3.3.2. Đặc điểm của thửa đất ............................................................................53
3.3.3. Cơ sở hạ tầng ..........................................................................................54
3.3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng khác ...............................................................55

Bảng 3.15. Giá đất ở trên thị trường tại một số tuyến đường ở các khu vực khác
nhau năm 2016.........................................................................................53
Bảng 3.16. Đặc điểm của thửa đất và ảnh hưởng của đặc điểm đến giá đất.............54


4

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Hình ảnh khu vực 1 (Đại lộ Hòa Bình) .....................................................37
Hình 3.2. Hình ảnh khu vực 2 (phường Bình Ngọc).................................................39
Hình 3.3. Hình ảnh khu vực 3 (xã Quảng Nghĩa) .....................................................39


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, phát
triển các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội và an ninh quốc phòng. Đất đai là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là đối tượng của sản xuất nông lâm nghiệp. Tuy nhiên, đất đai là một
nguồn tài nguyên hữu hạn, nó chỉ trở nên vô hạn và quý giá tuỳ thuộc hoàn toàn vào
việc sử dụng đất hợp lý của con người.
Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, Trong quá trình đổi mới của nền
kinh tế nước ta, cơ chế thị các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng
tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu
ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan
trọng.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp

phát triển xã hội.
Móng Cái là một thành phố của tỉnh Quảng Ninh, đang trong quá trình đẩy
mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, tốc độ đô thị hoá của thành phố diễn ra rất
nhanh…vì vậy giá đất luôn luôn biến động và có xu hướng tăng cao, đã làm phát
sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải
toả, tái định cư cho người dân khi thu hồi đất, nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, v.v... Thực trạng đó đã dẫn đến đơn thư
khiếu kiện, tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực hiện các dự án ngày càng
gia tăng, gây áp lực lớn đối với chính quyền và ảnh hưởng đến việc phát triển kinh
tế - xã hội và tình hình an ninh trật tự của địa phương. Có nhiều nguyên nhân dẫn
đến tình trạng trên, trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân chủ yếu.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, chúng tôi thực hiện đề tài "Nghiên cứu
một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016".
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 – 2016, đề xuất giải pháp
và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn
thành phố Móng Cái.


2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát được thực trạng của giá đất ở tại thành phố Móng Cái, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016.
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Móng Cái, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016.
- Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành phố
Móng Cái.
3. Ý nghĩa của đề tài

hơn sự biến động giá cả hàng hoá thông thường (Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga,
2011) [11].
Thông qua thị trường đất đai, các chế độ pháp lý về quyền sở hữu đất đai
được quy định khá đa dạng ở các quốc gia. Hầu hết các nước đều thừa nhận quyền
sở hữu tư nhân đối với đất, nhưng không phải là quyền sở hữu tuyệt đối mà có
những giới hạn nhất định gọi là sở hữu có điều kiện.
Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình
nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991 đến năm 1995 nhưng tới năm 1995
việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ
tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận chuyển quyền sử
dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì
đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm
và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn và trong một sỗ
trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt chủ sở hữu bán đất cho mình


Ở nhiều nước Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông
nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong SNG hiện
nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng
đất đối với một số điều kiện cụ thể.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và
công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất và giảm bớt quy mô tích tụ
ruộng đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích, tham khảo trong
quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam
Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu
quả của việc sử dụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari
các cơ sở kinh doanh có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho
phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát
triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Luật đất đai năm 1993 quy định: “ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”. Lần đầu
tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất
để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài
sản khi giao dất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định
khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian (Điều 12, Luật đất
đai năm 1993). Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy
định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động
và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN
Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa
mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền,
có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách
chính thức. Nhà nước thực hiện việc cung ứng ra thị trường bất động sản thông qua
việc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất được áp dụng đối với đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, nhà kinh
doanh (bán và cho thuê) Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng đối
với đất sản xuất nông, lâm ngư nghiệp của hộ nông dân và đất để xây dựng các công
trình không nhằm mục đích kinh doanh. Cùng với sự phát triển của thị trường sơ
cấp, các giao dịch bất động sản trên thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất cũng
như tài sản gắn liền với đất đã được hình thành, phát triển sôi động hơn. Hàng hoá
trên thị trường bất động sản phong phú và được giao dịch nhiều hơn (Lê Xuân Bá,
2003) [1].
Bộ luật dân sự năm 1995 với nhiều quy định về các điều kiện, nội dung hợp
đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất đã tạo ra


sự thay đổi mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho phát triển các giao dịch trên thị
trường bất động sản.
Năm 2003, Luật đất đai mới ra đời thay thế Luật đất đai năm 1993 đã tạo
điều kiện cho thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển sôi động. Luật



thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa
có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo
điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa
theo định hướng của nhà nước. Trong khi đó, nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất
đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy
hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải
vận động trong môi trường không chính thức.
Thứ hai, thị trường đất đai trong những năm qua biến động bất thường. Thị
trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những
cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã
hội. Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các
năm 1993-1995 và 2001-2003. Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến
mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác
động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư.
Thứ ba, hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của
nhà nước. Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được
diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực
hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa
vụ tài chính với nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát
triển tràn lan và rất lộn xộn. Các "văn phòng nhà đất", "trung tâm nhà đất" mọc lên
khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho nhà nước.
Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai
còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và
quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị
trường có sự quản lý củ nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình
trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được thị trường đất
đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trường đất đai có tổ chức

góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Theo Điều 114 Luật đất đai 2013 "Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá
đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng
cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ
05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ"
Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất,
mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói
đất


đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính
đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương
pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất
định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ
kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước
quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành
trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà
nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước.
Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất
do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng
thái động.
1.1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá
đất
 Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền vói chế độ sở hữu đất đai. Trong việc
xem xét bản chất của địa tô chúng ta sẽ lấy sở hữư ruộng đất của chủ đất trong xã
hội tư bản làm nền tảng xuất phát.
Trong nông nghiệp dưới xã hội tư bản, người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay
chủ đất có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn của họ. Họ có thể trực tiếp kinh

lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng
thời gian tương đối dài.
Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó
người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng
để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm
thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ
giữ lại để thu được lợi lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.
 Quan hệ cung - cầu
Hàng hoá thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan
hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó
thể hiện sự tối đa hoá lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự
hình thành, vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong
không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày
càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hoá thông thường khác. Vì
vậy quan hệ cung cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung


cầu trong thị trường hàng hoá khác. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá
đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến. Giá đất trong một khu vực nhất
định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế,
việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ
thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp,...
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất
1.1.3.1. Các yếu tố tự
nhiên
Nhóm các yếu tố tự nhiên như vị trí, hình dạng, kích thước. Khả năng sinh lợi
phụ thuộc nhiều vào vị trí của thửa đất. Vị trí mang lại khả năng sinh lợi càng cao thì

- Tiết kiệm cá nhân;
- Quy luật cung cầu;
- Sự phát triển kinh tế trong vùng: giá trị đầu tư cơ sở hạ tầng; mức độ tăng
trưởng GDP hàng năm; tỷ lệ lãi suất tín dụng; tỷ lệ lạm phát;…
- Giá trị của đất đai còn phụ thuộc vào điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật: hệ
thống đường giao thông, hệ thống cung cấp điện, cấp thoát nước… giá đất sẽ cao
nếu nơi đó những yếu tố trên được đầu tư xây dựng tốt. Hoặc ở những khu vực có
điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội tốt như: trường học, bệnh viện, công viên, khu thể
thao, khu dân cư tập trung dân trí cao và các dịch vụ công cộng khác ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần, tác động đến hoạt động kinh doanh ,… thì
giá đất sẽ cao hơn ở những nơi khác có điều kiện hạ tầng xã hội kém hơn.
- Khả năng mang lại thu nhập của thửa đất trong vùng: hiện trạng sử dụng
đất, thu nhập hàng năm của một đơn vị diện tích đất; số lượng các lô, các thửa đất
trong vùng; mức giá bình quân các loại đất; tỷ lệ thuế và mức thuế suất.
Đối với Việt Nam, quy luật cung cầu là nhân tố tác động nhiều nhất và ảnh
hưởng mạnh mẽ, trực tiếp đến giá đất, làm cho giá đất biến động.
- Cung về đất trên thị trường luôn mang tính không gian và thời gian, trong
đó tính chất không gian mang tính đặc thù. Xét trên phương diện tổng thể, khả năng
cung về đất trên thị trường của một địa phương mang tính cố định cả về số lượng
lẫn vị trí. Đối với từng loại đất cụ thể thì khả năng cung về đất là tương đối.
- Cầu về đất nói lên nhu cầu sử dụng đất và khả năng thanh toán của người
có nhu cầu. Cầu về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố như: giá cả đất đai, thu nhập
người tiêu dùng, yếu tố pháp lý và những yếu tố tâm lý cũng có ảnh hưởng rất lớn
đến giá cả đất đai hiện nay.
- Giá trị đầu tư cơ sở hạ tầng: hệ thống giao thông, mạng lưới điện, hệ thống
cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc ảnh hưởng đến giá trị sinh lời của đất.


Mức độ thoả mãn cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá trị sử dụng đối với mảnh đất khác
nhau và do đó giá đất cũng khác nhau.


1.1.3.4. Chính sách của nhà nước
Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá đất, thể hiện
trên các mặt chủ yếu sau
- Quy hoạch sử dụng đất;
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc;
- Các loại thuế và mức thuế hiện hành liên quan tới bất động sản;
- Tình trạng pháp lý của bất động sản trong khu vực.
Đối với nước ta hiện nay thì yếu tố quy hoạch là một trong những yếu tố
quan trọng nhất có ảnh hưởng đến giá đất. Quy hoạch đất đai tạo nên giá trị tiềm
năng của đất. Đối với những vùng có quy hoạch tổng thể được nhà nước phê duyệt
thì giá đất tại vùng đó sẽ tăng lên rất lớn. Hơn nữa, quy hoạch đất đai điều chỉnh số
lượng từng loại đất trong tổng quỹ đất theo lãnh thổ làm tác động đến quan hệ cung
- cầu gây biến động về giá cả đất đai.
Bên cạnh đó, các quy định về xây dựng và kiến trúc, quy định về sử dụng đất
đai, xây dựng nhà cửa và các công trình khác gắn liền với đất, các chính sách thuế
và tình trạng pháp lí của thửa đất cũng tạo nên sự biến đổi về giá cả đất đai.
1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của
ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân
tố này lại luôn luôn ở thế biến động. Các nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động
sản trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật
thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp hiện
đại về giá thị trường. Sau nữa cũng cân phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này
rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên
tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ
sung cho nhau. Có rất nhiều nguyên tắc được vận dụng trong quá trình định giá đất,
trong đó đã vận dụng một số nguyên tắc sau (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn
Quân,
2006) [14].

thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác
tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự
chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của
một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương
đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
Căn cứ vào nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các
điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai.
Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những
giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế


cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho
thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định
giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở (Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011)
[11].
Từ nguyên tắc này chúng ta có thể thấy rằng khi có hai mảnh đất có tính hữu
ích như nhau, mảnh đất nào được bán ở mức giá thấp hơn thì nó sẽ bán được trước.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản
biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này là rộng, là
một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
1.1.4.3.
động

Nguyên

tắc

biến

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là

Phương pháp so sánh trực tiếp, là một trong những phương pháp định giá đất
quan trọng nhất, thường dùng nhất và cũng là một trong những phương pháp thông
dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng
đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại
đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được
với loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương
tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
1.1.5.2. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường
dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản nhất để tiến hành định giá đất đai, nhà ở,
bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương
pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như một loại đầu tư, khoản giá đất trở
thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau.
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số
giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất)
của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được
các khoản thu nhập mang lại từ đất.


1.1.5.3. Phương pháp chiết
trừ

một thời điểm là điều kiện để người định giá tiến hành công việc định giá. Vì vậy
định giá đất phải xác định giá đất ứng với một mục đích sử dụng được xác định, tại
một thời điểm xác định.