ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THỊ THU

NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2005-2009

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2010
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THỊ THU

NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2005-2009

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ:

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất động
sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt
khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nƣớc để thực hiện quản lý
đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành
công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định
lâu dài cho ngân sách nhà nƣớc, sự phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất
động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai,
đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản
lý Nhà nƣớc về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với
nhiều mục đích khác nhau nhƣ tính thuế, bồi thƣờng, giải quyết tranh chấp đất
đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trƣờng... Do tính chất phức tạp của thị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




2
trƣờng nên giá đất chịu ảnh hƣởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định
các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên thị trƣờng là vấn đề quan trọng của Nhà
nƣớc nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực
tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai.
Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhƣợng đất diễn ra dƣới
nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của ngƣời mua và
ngƣời bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nƣớc. Giá đất và vấn
đề định giá đất chỉ mới đƣợc đề cập đến trong những thập niên gần đây, vì
vậy Nhà nƣớc chƣa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trƣờng và cần
nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất.
Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm ở phía Tây Bắc
Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lƣợc phát

chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả
trên thị trƣờng, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
1.3. Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất nhƣ:
Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tƣ hƣớng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng, Bộ Tài chính hƣớng dẫn về việc áp dụng các chính sách
thuế của cơ quan thuế,… Các Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




4
Phần 2
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô đƣợc tƣ bản hoá.
Giá đất – giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu đƣợc từ đất đai đƣợc
biểu hiện bằng tiền tại một thị trƣờng nhất định, trong một thời điểm nhất định,
cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị
trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay
giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là
giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự
nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại

dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ có
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng mục đích
sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau.
2. Chính phủ quy định phƣơng pháp xác định giá đất, khung giá đất cho
từng vùng, theo thời gian, trƣờng hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý
chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại tài khoản 1 điều này xác dịnh
giá đất do Chính phủ quy định. UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƢ xây
dựng giá đất cụ thể tại địa phƣơng trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý
kiến trƣớc khi quyết định.
4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ quy định đƣợc công
bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phí trƣớc bạ, bồi
thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất, tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành
vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




6
Giá đất Nhà nƣớc quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế
giữa đât Nhà nƣớc (chủ sở hữu đất) và ngƣời sử dụng đất (ngƣời đƣợc Nhà
nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSDĐ đƣợc hình thành trong các
giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực
tế” hay “giá đất thị trƣờng”.
Nhƣ vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nƣớc quy định và


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....