ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VIỆT CƯỜNG

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT VÀ MỘT
SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH
PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2013 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VIỆT CƯỜNG

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT VÀ MỘT
SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH
PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2013 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Quý THÁI
NGUYÊN - 2018


Thái Nguyên, ngày 3 tháng 8 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Việt Cường


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT................................................. v
DANH MỤC BẢNG BIỂU ..............................................................................
vi DANH MỤC CÁC HÌNH ...............................................................................
vii

MỞ

ĐẦU

.......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 3
3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Tổng quan về giá đất .................................................................................. 4
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất .................................................... 8
1.4. Đánh giá chung rút ra từ tổng quan tài liệu.............................................. 16
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 18

46
3.3.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ................................................. 47
3.3.3. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của ô đất đến giá đất .................... 51
3.3.4. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất ........................................ 53
3.3.5. Ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng đến giá đất ............................................. 55
3.3.6. Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố đến giá đất .........................
55
3.3.7. Đánh giá chung về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất........................... 57
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 60
1. Kết luận ....................................................................................................... 60
2. Đề nghị ........................................................................................................ 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 63
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 65


5

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
STT

Từ, cụm từ viết tắt

Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt

1

BĐS

Bất động sản


7

Gtt

Giá thị trường

8

KCN

Khu công nghiệp

9

KTXH

Kinh tế xã hội

10

NĐ

Nghị định

11

QĐ

Quyết định



6

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của TP Việt Trì ........................ 32
Bảng 3.2: Khung giá đất ở do Nhà nước quy định ......................................... 34
Bảng 3.3: Bảng giá đất theo vị trí của các đường, phố trung tâm .................. 37
Bảng 3.4: Giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm ....................... 40
Bảng 3.5: Giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm......................... 43
Bảng 3.6: Tình hình biến động dân số và GDP/đ ầu người giai đoạn
2013-2017....................................................................................... 46
Bảng 3.7: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất .......................................... 48
Bảng 3.8: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền ô đất đến giá đất.................... 51
Bảng 3.9: Ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất trong giai đoạn
2013-2017 ....................................................................................... 54


vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai ................................................................
17
Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính TP Việt Trì.......................................... 22
Hình 3.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên ba tuyến Đường Hùng
Vương, đường Nguyệt Cư, đường Âu Cơ ...................................... 50
Hình 3.3: Mức độ ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền tới giá đất .................. 53
Hình 3.4: Mức độ ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất ..................... 54
Hình 3.5: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất................................ 56


1

2

của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá. Đất
đai cũng không ngoại lệ, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước
để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá
đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai,
đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác
quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Việc xác
định chính xác giá đất sẽ giảm được các tranh chấp đất đai về giá; Một trong
những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự
thống nhất giữa các bên. Xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân
bổ đất đai như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả; Khi đó đất đai sẽ
được phân bổ đó sử dụng tốt và hiệu quả. Với cơ chế thị trường, khi tất cả
nguồn lực đất đai đều được định giá theo giá thị trường và không có sự ưu đãi
đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử
dụng theo cách tốt nhất. Việc định hướng thu thuế sử dụng đất và thuế chuyển
quyên sử dụng đất theo giá đất được xác định sát với giá thị trường, có thể
giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Trong những năm gần đây, tại các phường, xã thuộc TP Việt Trì có tốc
độ đô thị hóa rất nhanh; Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất
cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng
mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện
các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được
giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn
đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính
sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực
thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng quản lý đào tạo sau Đại học, sự giúp

+ Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và từ đó có những định
hướng quản lý đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu
quả trong thực tế.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan về giá đất
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [17], cho rằng: sự khác
nhau về giá đất đo thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự
khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất
đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào
việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất,
tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa
hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn
hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập
khi xem xét địa tô đất nông nghiệp.
Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp
trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các
loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng
hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: Độ
phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa
hình; và vị trí của thửa đất.
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Theo Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng (2009) [8], thì giá đất

nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất


6

cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II:
- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất
có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh
trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất
đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô
chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Bên cạnh địa tô chênh lệch, còn có địa tô tuyệt đối. Địa tô tuyệt đối là
phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do
giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn
Quân (2006) [17].
1.1.2. Lãi suất ngân hàng
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [17], cho rằng: Trong
kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định
đầu tư người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất phải
bẳng số tiền gửi vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân hàng
với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương
đối dài.
Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người
dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng

thế nhau cũng có giới hạn.
P

S

P0

E

P1
O

D0

E'

D1

Q1

Q0

Q

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường


8


9

- Quyết định số 2843/2012/QĐ-UBND ngày 19/12/2012 của UBND
tỉnh
Phú Thọ về việc Quy định giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ;
- Quyết định số 2978/2013/QĐ-UBND ngày 20/12/2013 của UBND
tỉnh
Phú Thọ về việc Quy định giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ;
- Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND tỉnh
Phú Thọ về việc bảng giá đất 05 năm (2015 - 2019) trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
- Quyết định số 41/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 của UBND tỉnh
Phú Thọ về việc điều chỉnh bổ sung bảng giá đất 05 năm (2015 - 2019) trên
địa bàn tỉnh Phú Thọ.
- Quyết định 39/2016/QĐ-UBND ngày 16/12/2016 của UBND tỉnh Phú
Thọ về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh Phú
Thọ
1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu ở Việt Nam
1.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó
cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người
và các sinh vật khác trên trái đất.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong quá tr.nh sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản
hoá. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu
lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai
đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương
ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê,
giá cả quyền thế chấp...

vật chất, bao gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của
thực thể vật chất đó”. Theo đó, đất đai là một phạm vi không gian như một
vật mang những giá trị theo ý niệm của con người.
1.3.2. Giá đất, nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất
1.3.2.1. Giá đất và định giá đất:
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất
của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các


11

nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4
Luật đất đai 2003 [15], ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi
là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi
quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 [15], đề cập nhiều loại giá đất để xử lý
từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013;
Điều
4 Luật đất đai năm 2013 [16], nội dung của nguyên tắc được thể hiện: Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý

trong hoạt động kinh tế, nó phản ánh mức đô thu lợi trong quá trình mua bán,
hay nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi
cao hay thấp ở một khoảng thời gian và vị trí nhất định.
1.3.2.2. Nguyên tắc định giá đất
Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vì vậy
khi định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như
sau:
- Nguyên tắc thay thế:
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá
trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ


13

trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một
thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương
đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
- Nguyên tắc thu nhập
Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất. Giá
đất được hình thành trong một quá trình lâu dài. Công việc định giá đất đưa ra
mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báo
cho tương lai. Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực
trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập ròng
và suất lợi tức hoàn vốn. Đây là cơ sở hình thành phương pháp thặng dư và
phương pháp hoàn vốn trong định giá đất.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Xét
về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho
thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử

Các yếu tố hình thành giá luôn trong trạng thái biến động. Khi định giá cần
xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng.
- Nguyên tắc hòa hợp
Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Cho nên
khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi
trường xung quanh.
- Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai
Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của con
người. Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào sản xuất.
1.3.3. Một số nghiên cứu có liên quan đến lĩnh vực của đề tài
Nguyễn Hải An (2014) [1], qua kết quả nghiên cứu một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở thì Dân số là yếu tố ảnh hưởng đầu tiên, dân số thành phố


15

Vĩnh Yên tăng nhanh, từ năm 2009 - 2013 dấn số tăng lên 36.775 người, mật
độ dân số cao 1867 người/km2, nhu ầu tăng dẫn đến giá đất tăng.
Theo Chu Hoài Hương (2013) [10], cho thấy Giá đất trên địa bàn thành
phố Cao Bằng phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, yếu tố cơ
sở hạ tầng xung quanh, yếu tố đặc biệt của thửa đất, yếu tố khả năng sinh lợi
của thửa đất, yếu tố xã hội, yếu tố tâm lý và yếu tố pháp lý. Trong đó, yếu tố
vị trí của thửa đất là yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất tới giá chuyển nhượng của
thửa đất.
Theo Đoàn Quang Huy và đồng tác giả (2013), [9] Qua điều tra, khảo
sát các nhân tố ảnh hướng đến giá đất thì nhận thấy yếu tố vị trí và kiện sịnh
lợi là quan trọng nhất và có ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất với mức độ ảnh
hưởng lần lượt là 24,82% và 19,83%. Yếu tố có ảnh hưởng thấp nhất là dân
số với mức độ ảnh hưởng là 12,9% và ảnh hưởng của các yếu tố khác chiếm
3,08%. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không tác động riêng lẻ đến giá đất

rằng: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Đất đai cũng
được xem là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là
thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia... đất đai thường gắn với một giá trị kinh
tế được thể hiện bằng giá tiền trên một đơn vị diện tích đất đai khi có sự
chuyển quyền sở hữu.
1.4.2. Đánh giá chung về giá đất và một số phương pháp định giá
đất
Giá đất nó phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó
phản ánh mức đô thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói cách khác, giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian và vị trí nhất định. Việc xác định giá đất dựa theo một số
phương pháp cơ bản và phổ biến gồm: (1) phương pháp so sánh trực tiếp; (2)
phương pháp thu thập; (3) phương pháp chiết trừ; (4) phương pháp thặng dư;
(5) phương pháp hệ số điều chỉnh. Mỗi phương pháp đều có ưu điểm và đặc
điểm riêng của nó.