ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN BÁ LƯƠNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2011 - 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN BÁ LƯƠNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2011 - 2013
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Đặng Văn Minh


Môi trường tỉnh Phú Thọ và UBND thành phố Việt Trì: Chi cục quản lý Đất
đai, Trung tâm phát triển quỹ đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng
Tài chính - Kế hoạch, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cùng UBND
các xã, phường và các cơ quan liên quan đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong suốt
thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng
Tác giả Luận văn

Nguyễn Bá Lương

năm 2015


iii
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... ii
MỤC LỤC ......................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU ....................................................... vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU................................................................................ vii
MỞ ĐẦU.......................................................................................................... vii

1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................. 2
Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................ 4

2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố
Việt Trì .................................................................................................... 39
2.2.2. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................ 40
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất một số giải pháp trong công
tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Phú Thọ ................................................... 40
2.3. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 40
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu............................. 40
2.3.2. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan .................................. 41
2.3.3. Phương pháp thống kê, phân tích xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ... 41
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ............................................................... 42
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 43

3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Việt
Trì, tỉnh Phú Thọ ......................................................................................... 43
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường .............................. 43
3.1.2. Thực trạng phát triển - kinh tế xã hội............................................ 45
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................. 48
3.1.4. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai và thị trường bất động sản
của thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ...................................................... 50


i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị
nào. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các
thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày tháng
Tác giả Luận văn


Đơn vị tính

CSHT

Cơ sở hạ tầng

UBND

Ủy ban nhân dân

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa – Hiện Đại hóa


vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2011 đến
ngày 31/12/2013 trên địa bàn thành phố Việt Trì ........................... 37
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Việt Trì .............................. 49

trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã
đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong
quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất
dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ.
Mặt khác do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên
nhiều người đã lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật, thông qua
hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá. Việc dùng giá
đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước trong
thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả
to lớn cho Nhà nước.
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay
đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu
thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã
thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất
theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Phú Thọ là một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu giá đất,
thời gian qua công tác đấu giá đất đã thực hiện theo nhiều phương thức, hình thức
khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy
cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án


2
khác nhau với các phương án khác nhau để đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá
ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.
Thành phố Việt Trì có tổng diện tích là 11.175,1 ha, gồm 23 đơn vị hành
chính, bao gồm 10 xã, 13 phường, dân số hiện nay (2014) là 203.328 người. Trong
những năm qua, hiệu quả từ công tác đấu giá QSD đất tác động đến nền kinh tế - xã
hội của thành phố là rất lớn. Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất như thế nào để đảm
bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người SDĐ và các chủ đầu tư tạo động lực cho
sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm

Việc nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng
đất qua các dự án khác nhau thấy được những ưu, nhược điểm và những thuận lợi,
khó khăn để có thể đề xuất những ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt hơn công tác
quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác đấu giá quyền sử dụng đất nói
riêng. Góp phần xây dựng quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện, chặt chẽ và đem
lại hiệu quả cao, tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương.


4
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Đất đai, bất động sản và thị trường đất đai
1.1.1. Đất đai, bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
a. Khái niệm
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học, đất đai
không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi
thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra,
tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với
nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa hẹp, đất đai
biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể
chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như
những quyền theo tập quán không thành văn.
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất, phải hiểu:
đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ
sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng

năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.
- Có hạn chế về diện tích: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích
có tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải
biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn
của con người. Tính hữu hạn về đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất
có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau
ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị
hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số
ngày càng tăng. Diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai
trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên
thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định
bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện
chủ sở hữu về đất đai.


6
- Tính năng lâu bền: Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong
điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng
cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính bền lâu của đất
đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
- Chất lượng khác nhau: Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ
nhưỡng, thực bì, nước…) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng
mưa…) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng
cho nông nghiệp có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất
dùng cho xây dựng đô thị có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính
khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý để thu hiệu quả sử dụng
cao nhất. Như vậy, trong quá trình khai thác và sử dụng đất, nếu con người biết cách
sử dụng hợp lý thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng [24].
1.1.1.2. Bất động sản
a. Khái niệm

cùng một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và
cấu tạo khác nhau.
- Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài
nguyên xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Còn
BĐS là tài sản cố định trên đất như các vật kiến trúc, công trình xây dựng sau khi
xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng
trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật
kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí
sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài
hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của
vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá, hư hỏng dấn đến không thể sử dụng
do không còn an toàn. Chính vì vậy mà tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do
đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử
dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng,
không bao giờ cạn.
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn,
giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường


ii
LỜI CẢM ƠN

Để thực hiện và hoàn thành luận văn này, trước hết tôi xin trân trọng
cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ và chỉ bảo ân cần của Thầy giáo PGS.TS.
Đặng Văn Minh đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian nghiên cứu
và thực hiện đề tài.
Tôi trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của tập thể các thầy, cô
giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Phòng quản lý sau đại học - Trường

được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá thị trường, giá cả thị
trường và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không thoả mãn những điều kiện trên
thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo.
Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao
đổi mua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về
mặt vị trí. Đồng thời, số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và
chỉ nắm được ít thông tin (chưa đầy đủ). Ngoài ra, thị trường đất đai có tính xác
định và phân hoá cao theo theo như kiểu, loại đất. Cung về đất đai là tương đối cố
định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định. Mức độ hoàn hảo của
thị trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu
sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong
công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật,
phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung...
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền: Đất đai là tài nguyên ngày
càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được. Đồng thời những nhu cầu về
đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền,
yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một
thị trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh
và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, mặt
khác cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá.


10
Trong thị trường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực
sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất
hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối
với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù
có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về
các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển
chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc

thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác, giá cả
đất đai cao hay thấp thể hiện ở sự thu lợi nhuận nhiều hay ít ở một khoảng thời gian
nhất định nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ
đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng,
giá cả quyền chuyển nhượng, cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nước có nền kinh tế tăng trưởng mạnh, giá đất được hiểu là
thể hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu thửa đất đó
trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý, giá cả đất đai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, là giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần. Giá cả đất đai ở
nước ta không giống các quốc gia khác, thông thường có chế độ tư hữu đất đai thể
hiện ở hại mặt sau: Thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong
nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; Thứ hai, là do thời gian sử
dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng người sử dụng đất có quyền tặng
cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành [26].
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, “Giá trị quyền sử dụng đất
(giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác
định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [18].
Quá trình định giá đất bao gồm: xác định mục tiêu, lên kế hoạch định giá,
thu thập tài liệu, vận dụng và phân tích tài liệu, chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo.
1.1.3.2. Nguồn hình thành giá đất
Theo quy định tại Điều 55 Luật Đất Đai 2003: “ Giá đất được hình thành
trong các trường hợp sau đây:
(1) Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;


12



iii
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... ii
MỤC LỤC ......................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU ....................................................... vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU................................................................................ vii
MỞ ĐẦU.......................................................................................................... vii

1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................. 2
Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................ 4

1.1 Đất đai, bất động sản và thị trường đất đai ............................................. 4
1.1.1. Đất đai, bất động sản ....................................................................... 4
1.1.2. Thị trường đất đai............................................................................ 8
1.1.3. Giá đất ........................................................................................... 10
1.2. Giá đất, định giá đất, các hình thức đấu giá và thị trường bất động
sản trên thế giới ........................................................................................... 16
1.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới .................................................. 16
1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản .................................... 16
1.2.3. Các hình thức đấu giá đất trên thế giới ......................................... 17
1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam .............................. 20
1.3.1. Quy định về đấu giá đất tại Việt Nam........................................... 20
1.3.2. Các yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 28

hữu đất đai: Sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập
thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán
đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình “Công
hữu hóa đất đai”, thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận. Tuy
nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô
nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức
hoa hồng (chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và
nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.


15
- Giai đoạn từ năm 1980 đến trước 1993
Tại Điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hóa Điều 19 của Hiến pháp, tại
Điều 5 và Điều 17 - Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm việc mua,
bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà ở thì người nhận chuyển nhượng nhà có
quyền được SDĐ ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà
nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường
BĐS là nhà để ở [16] (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và
diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường BĐS ở trong giai đoạn này cơ bản
bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị
trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra
bất hợp pháp.
- Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển
của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đó
được chế định lại. Điều 12 - Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định
giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc
cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi

quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phố biến giữa người
chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình
thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giám giá dột biến không
hợp lý như: Đầu cơ, thiên tai, dịch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy
hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có
những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định [12,15].
Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các
mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất do Nhà nước quy
định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường [18].
Cả hai loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng
cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường; trong đó giá đất Nhà nước quy
định thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản
Trong hoạt động định giá có định giá BĐS và định giá đất. Định giá BĐS nói
chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả