DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu Chú giải
NĐ Nghị định
CP Chính phủ
TW Trung ương
ADB Ngân hàng phát triển Châu á
WB Ngân hàng thế giới
UBND Uỷ ban nhân dân
QĐ-UBND Quyết định của uỷ ban nhân dân tỉnh
TT- BTC Thông tư Bộ tài chính
TTLB Thông tư liên bộ
HĐBT Hội đồng bộ trưởng
BTNMT Bộ tài nguyên môi trường
GPMB Giải phóng mặt bằng
TĐC Tái định cư
CNH Công nghiệp hoá
HĐH Hiện đại hoá
ĐTH Đô thị hoá
HTX Hợp tác xã
CNVC Công nhân viên chức
HSĐC Hồ sơ địa chính
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSDĐ Quyền sử dụng đất
i
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ii
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ii
DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ iv
DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ iv

Phụ lục 1: Đơn giá bồi thường đất Nông nghiệp 1
iii
DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ
Biểu đồ 3.1. Cơ cấu diện tích theo loại đất 59
Biểu đồ 3.2. Cơ cấu diện tích theo loại đất 66
Biểu đồ 3.3. Cơ cấu diện tích thu hồi theo loại đất 75
iv
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Thi công nền đường Nguyễn Tất Thành 61
Hình 3.3. Vị trí khu vực thiết kế trong tổng thể QH chung TP Việt Trì 72
Hình 3.4. Phối cảnh minh họa cụm công trình hỗn hợp 73
Hình 3.5. Hiện trạng hạ tầng và nhà ở của người dân
trước khi thu hồi đất 80
Hình 3.6. Khu tái định cư dự án đường Nguyễn Tất Thành và hạ tầng hai
bên đường Nguyễn Tất Thành tốt hơn trước rất nhiều 81
v
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước, nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới,
khu dân cư đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ. Các dự án
này được thực hiện sẽ làm thay đổi diện mạo và đem lại hiệu quả kinh tế, xã
hội không nhỏ cho đất nước. Tuy nhiên, Nó cũng tiềm ẩn nhiều thách thức
lớn như: việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở các dự án
không thống nhất, không đồng bộ, không công bằng. Thực tế đã phản ánh
rằng, chính sách bồi thường thiệt hại của nhà nước hiện nay đối với người dân
bị thu hồi đất là chưa thoả đáng, chưa đáp ứng được nguyện vọng và nhu cầu
được ổn định đời sống, sản xuất của họ sau khi phải di dời.
Thành phố Việt Trì là một địa phương cũng đang đứng trước những
thách thức trên khi một số dự án được triển khai đã lấy đi quỹ đất không nhỏ

- Đề xuất, các giải pháp hợp lý, trong chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích an ninh, quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
1.3. Yêu cầu của đề tài
-Tìm hiểu thực trạng việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư của một số dự án trên địa bàn thành phố Việt Trì.
- Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các
dự án trong phạm vi nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách Pháp luật, tháo
gỡ các khó khăn gặp phải nhằm đẩy nhanh tiến độ công tác GPMB của các dự
2
án trên địa bàn thành phố Việt Trì.
1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Đề tài: “‘‘Đánh giá c«ng t¸c bồi thường và gi¶i phãng mÆt b»ng
khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Việt Trì
- tỉnh Phú Thọ” góp phần phát hiện những tồn tại, đóng góp cho việc hoàn
thiện cơ sở lý luận và thực tiễn cho chính sách bồi thường GPMB và giúp cho
việc thực hiện chính sách có hiệu quả, góp phần đẩy nhanh tiến độ các dự án.
3
Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất
1.1.1. Bản chất của công tác Bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế
được quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 và các văn
bản hướng dẫn như Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ
Từ đó có thể hiểu bản chất của công tác bồi thường, GPMB trong tình

Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách GPMB.
1.2. Chính sách bồi thường hỗ trợ và TĐC ở các tổ chức quốc tế và một
số nước
1.2.1. Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển châu Á (ADB)
Mục tiêu chính sách bồi thường tái định cư của Ngân hàng thế giới
(WB) và Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) là việc bồi thường tái định cư sẽ
được giảm thiểu càng nhiều càng tốt và đưa ra những biện pháp khôi phục để
giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng
thu nhập và mức độ sản xuất như trước khi có dự án, phải đảm bảo cho các hộ
di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai, kinh tế và xã hội của
họ được thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án.
5
Các biện pháp thu hồi được cung cấp là bồi thường theo giá thay thế
nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường đất nông nghiệp là lấy đất có cùng
hiệu suất và phải thật gần với đất đã bị thu hồi, bồi thường đất thổ cư có cùng
diện tích được người bị ảnh hưởng chấp thuận, giao đất tái định cư với thời
hạn ngắn nhất.
Đối với đất đai và tài sản được bồi thường chính sách của WB và ADB
là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây
dựng và quy định thời hạn bồi thường tái định cư hoàn thành trước một tháng
khi dự án triển khai thực hiện.
Khôi phục thu nhập là một yếu tố quan trọng của tái định cư khi những
người bị ảnh hưởng bị mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh, việc làm
thay thế những nguồn thu nhập khác, bất kể là họ có mất nơi ở hay không.
WB và ADB quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi
thường tái định cư của dự án phải được thông báo đầy đủ, công khai để tham
khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính đáng của người
bị thu hồi trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường tái định cư cho tới khi
thực hiện công tác lập kế hoạch.

Cũng như ở Việt Nam, mức bồi thường cho giải phóng mặt bằng được
thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc
cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục
quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương
thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản
sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và
nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng
lại là tiền bồi thường về nhà ở.
7
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường
cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành
thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi
thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định
qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông
thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối
tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng
đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có
những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là
do thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối
với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho
người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định
cư. Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh.
Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương
trình bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho
việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở
nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà
được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các
cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã

trong đó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về đất đai,
tài sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ;
1.2.2.3. Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á,
quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ
chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý,
9
việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định
giá đền bù. Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự
án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với
giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá
nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường.
1.3. Một số bài học về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số
nước và tổ chức quốc tế
- Chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư đối với những người bị ảnh
hưởng bởi các dự án thu hồi đất của nhiều quốc gia, nhiều tổ chức quốc tế tuy
có những điểm khác biệt nhưng nhìn chung đều phải hướng tới mục tiêu là đền
bù thoả đáng, đảm bảo cho người bị thu hồi đất có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn
trước khi bị thu hồi đất (về chỗ ở, việc làm, thu nhập, môi trường, hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội).
- Phạm vi đối tượng được bồi thường, hỗ trợ trong các dự án không chỉ
giới hạn trong số người bị thu hồi đất mà phải mở rộng cho cho tới tất cả những
người không bị thu hồi đất nhưng bị tác động tiêu cực bởi các dự án thu hồi đất.
- Sự minh bạch hóa và sự tham gia của những người bị ảnh hưởng bởi
dự án bị thu hồi đất vào việc thực hiện chính sách, xây dựng phương án, thực
hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư là việc hết sức cần thiết bảo
đảm được lựa chọn được những chính sách, giải pháp, phương án tốt nhất,
nhân văn nhất và có tính khả thi cao.
- Chính sách của nhiều nước và tổ chức quốc tế hướng tới việc tránh các
phương án thu hồi đất phải di dân, tái định cư. Trong trường hợp không tránh

11
- Rà soát, bổ sung chính sách hỗ trợ người bị thu hồi đất ổn định sản xuất,
đời sống, cải thiện thu nhập. Đặc biệt, đối với thu hồi đất sản xuất nông nghiệp,
đối tượng bị ảnh hưởng là hộ nghèo, chưa đến tuổi và quá tuổi lao động;
1.4. Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam
1.4.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988
Trong thời kỳ các triều đại phong kiến trị vì đất nước, chính sách bồi
thường cho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã được xác lập và chủ
yếu tập trung vào bồi thường ruộng đất canh tác. Hình thức bồi thường chủ yếu
bằng tiền, mức bồi thường này được quy định chặt chẽ, tương xứng với thiệt
hại của người bị thu hồi đất.
Giai đoạn thực dân Pháp xâm lược nước ta, ngoài một số hiệp ước bất
bình đẳng để chiếm hữu đất, Nghị định của Toàn quyền Đông Dương ngày 17
tháng chạp năm 1913 là văn bản chính thức định ra những nguyên tắc nhượng
địa, núp dưới hình thức mua bán để chiếm đoạt đất đai.
Sau khi Cách mạng tháng tám thành công, năm 1946 nước Việt Nam
Dân chủ cộng hòa đã ban hành Hiến pháp đầu tiên, trong đó chỉ rõ:” Nhiệm vụ
của dân tộc ta trong giai đoạn này là phải bảo toàn lãnh thổ, giành độc lập hoàn
toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ”. Ngày 14/12/1953, Luật Cải
cách ruộng đất ra đời đã thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp
và tay sai ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai
cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân.
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 151/TTg
quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất. Đây có thể coi là văn bản
pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư bắt buộc ở Việt
Nam. Ngày 06/7/1959, Liên bộ Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ nội vụ ban
hành Thông tư liên tịch số 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị định 151/TTg
với các nguyên tắc cơ bản như những người có ruộng đất bị trưng dụng được
12
bồi thường và trong trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công ăn việc

quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Pháp luật không quy định đất đai có
giá, tại Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ quy
định “ không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất
dưới bất kỳ hình thức nào, không được dùng đất để thu những khoản lợi
không do lao động mà có ” Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất,
quan hệ đất đai là quan hệ đơn thuần.
1.4.2. Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993
Luật đất đai năm 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tại Khoản 4 Điều 48 quy định:
“Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho
mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của
đất đó theo quy định của pháp luật.”
Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định 186-HĐBT ngày 31/5/1990,
về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích
khác. Căn cứ để tính mức bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có
rừng tại Quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất. Toàn bộ tiền bồi
thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước và được điều tiết theo phân cấp
ngân sách Trung ương 30%, Địa phương 70% để sử dụng vào mục đích khai
hoang, phục hoá và định canh, định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất.
Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng
chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói
riêng, đó là:
+ Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”.
14
+ Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao
đất sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật”.
+ Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không
bị quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh

Đối tượng được đền bù thiệt hại: người bị thu hồi đất có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản hợp pháp phù hợp với quy định của pháp luật.
Đối tượng phải đền bù thiệt hại: người sử dụng đất được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất.
Phạm vi áp dụng: đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Phạm vi đền bù thiệt hại:
+ Đền bù thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất thu hồi.
+ Đền bù về tài sản hiện có.
+ Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở,
di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh.
+ Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà
phải chuyển nghề nghiệp.
+ Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù,
di chuyển, GPMB.
Điều kiện được đền bù thiệt hại về đất: Được quy định rất cụ thể, chi tiết
tại Điều 6 Nghị định 22/1998/NĐ-CP.
Giá đất để tính đền bù thiệt hại: được xác định trên cơ sở giá đất của địa
phương ban hành kèm theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm
bào giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của địa phương.
16
Chính sách hỗ trợ:
+ Hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống, chi phí đào tạo chuyển đổi nghề
nghiệp, trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong
thời gian ngừng sản xuất.
+ Chi phí di chuyển đối với các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị-xã
hội, đợ vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ sở
đến địa điểm mới.
+ Hỗ trợ đối với người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nằm trong

hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa
đổi bổ sung một số Điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai
và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công
ty cổ phần.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính
Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ
Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số Điều
của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ
18
và tái định cư đã thể hiện được tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản
pháp luật.
1.5. Thực tiễn việc bồi thường GPMB ở Việt Nam
Vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển xã hội ngày càng được
nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt là trong thời kỳ CNH-HĐH
đất nước. Với những đổi mới tích cực như đã nghiên cứu ở trên, trong những
năm qua, việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB ở Việt Nam đã và đang
đạt được những hiệu quả nhất định.
1.5.1. Về chính sách bồi thường, hỗ trợ
Bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất
được quy định như sau:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do
cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận;
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo
quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
20