i
Số hóa bởi trung tâm học liệu

§¹i häc Th¸i Nguyªn
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM DƢƠNG NGỌC TRƢỜNG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƢỜNG,
HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI
ĐẤT QUA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG CÔNG,
TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP


TỈNH THÁI NGUYÊN Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. PHAN ĐÌNH BINH
Thái Nguyên, năm 2013

iii
Số hóa bởi trung tâm học liệu

LỜI CAM ĐOAN


bạn bè đã nhiệt tình, tạo điều kiện về mọi mặt để giúp đỡ tôi trong quá trình
thực hiện đề tài này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Dƣơng Ngọc Trƣờng

i
Số hóa bởi trung tâm học liệu

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 3
2.1. Mục đích 3
2.2. Yêu cầu 3
2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3
Chƣơng 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu
hồi đất 4
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ GPMB 4
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB 5
1.1.3. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB 7
1.1.4. Cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của một số nước trên thế
giới 12
1.1.5. Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt
Nam 17

3.3.1. Dự án 1 - Công ty may công nghiệp xuất khẩu 70
3.3.2. Dự án 2 - Khu công nghiệp Sông Công 21,74ha (đợt 4): 74
3.3.3. Đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB
qua điều tra, phỏng vấn 78
3.4. Đánh giá tác động của việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ
GPMB 79
3.4.1. Về mặt kinh tế: 79
3.4.2. Về mặt xã hội: 80
3.4.3. Về mặt môi trường: 82
3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
GPMB 83

iii
Số hóa bởi trung tâm học liệu

3.5.1. Giải pháp về chính sách 83
3.5.2. Giải pháp hỗ trợ CĐNN, tạo việc làm và tái định cư 85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86
1. Kết luận 86
2. Kiến nghị 87 iv
Số hóa bởi trung tâm học liệu

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT
Chữ viết tắt

Ủy ban nhân dân v
Số hóa bởi trung tâm học liệu

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 thị xã Sông Công 50
Bảng 3.2: Tổng hợp diện tích các loại đất thu hồi vào hai dự án 52
Bảng 3.3. Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ đất và tài sản của dự án 1 54
Bảng 3.4: Tổng hợp phương án bố trí đất tái định cư dự án 1 58
Bảng 3.5: Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ đất và tài sản của dự án 2 59
Bảng 3.6: Tổng hợp phương án bố trí đất tái định cư dự án 2 63
Bảng 3.7: Kết quả điều tra về bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án 1 71
Bảng 3.8: Kết quả điều tra về bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án 2 75 1
Số hóa bởi trung tâm học liệu

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở văn hóa, kinh tế - xã hội và
an ninh, quốc phòng.
Từ khi đất nước ta hoàn toàn được giải phóng (năm 1975), trải qua các
giai đoạn đổi mới và phát triển, cho đến nay, Nhà nước đã nhiều lần ban hành

giữa vùng công nghiệp Hà Nội, trục công nghiệp đường 18 với vùng Việt
Bắc. Do vậy, Sông Công có đầy đủ các điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư,
thực hiện CNH-HĐH địa phương với sự phát triển của các khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, các khu đô thị mới và mạng lưới giao thông quan trọng từ
liên huyện, liên tỉnh và các tỉnh lân cận.
Từ khi Nhà nước ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày
13/8/2009, việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất có những thay
đổi đáng kể, đảm bảo có lợi hơn cho người bị thu hồi đất. Từng bước đáp ứng
được yêu cầu của Nhà nước và đảm bảo quyền lợi của nhân dân, khắc phục
được nhiều tồn tại, vướng mắc trước đây. Tuy nhiên, việc triển khai và áp
dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ theo quy định vẫn còn một số khó khăn,
vướng mắc, có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ các chính sách
pháp luật có liên quan và cơ chế, chính sách của từng địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên, để có những đề xuất sửa đổi, bổ sung chính sách
bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, nhằm đảm bảo việc thực
thi pháp luật, tránh việc khiếu nại, tố cáo, tranh chấp trong việc bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết. Do vậy, tôi lựa chọn và thực hiện đề tài:
“Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước
thu hồi đất qua một số dự án trên địa bàn thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên”.

3
Số hóa bởi trung tâm học liệu

2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà
nước thu hồi đất qua một số dự án trên địa bàn thị xã Sông Công, định hướng một
số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn.
- Đánh giá những ưu điểm, thuận lợi, những khó khăn vướng mắc của

1.1.1. Khái quát về bồi thƣờng, hỗ trợ GPMB
1.1.1.1. Bồi thường
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. [9]
Bồi thường gồm:
+ Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi.
+ Bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí
đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi.
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng khác trên một
diện tích đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây
dựng mới một công trình trên đó.[12]
1.1.1.2. Hỗ trợ
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để
di dời đến địa điểm mới.[9]
Hỗ trợ gồm:
+ Hỗ trợ đất là khoản hỗ trợ đối với đất không đủ điều kiện được bồi
thường thì được xem xét hỗ trợ cho người đang sử dụng.
+ Hỗ trợ tài sản: Tài sản, vật kiện trúc hợp pháp không đủ điều kiện
được bồi thường thì được xem xét hỗ trợ cho người có tài sản.
- Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
+ Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở;

5
Số hóa bởi trung tâm học liệu

+ Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề
nghiệp và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp;
+ Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn ao

tỉnh cũng rất khác nhau. Các dự án trong khu vực đô thị, mật độ dân cư cao,
công trình xây dựng nhiều, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực giáp
ranh giữa đô thị và nông thôn, ven các khu công nghiệp mức độ dân cư khá
cao, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ,
buôn bán nhỏ… khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu là nông
nghiệp, dân cư thưa thớt… Do vậy, đối với mỗi dự án ở mỗi vùng có những
đặc trưng riêng, công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ GPMB được tiến
hành cần có những giải pháp riêng, phù hợp với đặc điểm và điều kiện riêng
của mỗi khu vực tùy theo từng dự án cụ thể (phương thức tái định cư, chính
sách hỗ trợ việc làm, hỗ trợ CĐNN…).
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản – bất động sản có giá trị cao (giá trị
sử dụng), nó có vai trò quan trọng trong đời sống sản xuất, sự phát triển kinh
tế - xã hội. Trong khi các văn bản quy định về thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ của Nhà nước thường xuyên có sự điều chỉnh, bổ sung và hoàn
thiện, do đó dẫn đến sự thay đổi về giá trị bồi thường, hỗ trợ cho đối tượng bị
thu hồi đất.
+ Đối đất nông nghiệp: Trong sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản
xuất quan trọng đối với mỗi người dân, cuộc sống của người dân nông thôn chủ
yếu phụ thuộc vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, trong khi đó năng suất, sản
lượng lại phụ thuộc rất lớn vào điều kiện đất đai, trình độ sản xuất, tập quán và
kinh nghiệm canh tác có từ lâu đời. Do vậy, khi thu hồi đất – thu hồi tư liệu sản
xuất của người dân thì việc người dân chấp hành phương án thu hồi đất, di
chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ CĐNN cho người dân là rất cần thiết để
đảm bảo đời sống người dân về lâu dài.
+ Đối với đất ở, đất phi nông nghiệp: Do giá trị sử dụng đất và tài sản

7
Số hóa bởi trung tâm học liệu

gắn liền với đất lớn, nó gắn bó trực tiếp với đời sống, sinh hoạt của người

sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ
GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Thực tiễn cho thấy, việc ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh
hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật về
đất đai còn có những nhược điểm như số lượng các văn bản nhiều, mức độ
phức tạp, nhiều văn bản còn có sự chồng chéo, chưa đồng bộ, chặt chẽ gây
khó khăn cho việc tiếp cận nghiên cứu và lúng túng trong xử lý, tạo kẽ hở
trong thực thi pháp luật.[2]
Mặc dù chỉ có đối tượng quản lý đất đai nhưng được điều chỉnh ở nhiều
văn bản khác nhau. Các văn bản này được ban hành ở những thời điểm khác
nhau, cơ quan chủ trì xây dựng văn bản khác nhau nên dẫn đến sự chồng
chéo, có nhiều điểm chưa thống nhất, làm cho các cơ quan quản lý khó khăn,
lúng túng trong việc áp dụng pháp luật và gây khó khăn cho việc thực hiện
pháp luật của người dân cũng như doanh nghiệp. Đặc biệt là trong các công
việc như: cấp GCN quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư,
giải quyết tranh chấp, khiếu nại Đó là nguyên nhân có ảnh hưởng trực tiếp
đến công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB.[7]
1.1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu trong
việc tổ chức sử dụng đất của tất cả các ngành kinh tế - xã hội và là công cụ
thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa
nhiệm vụ an toàn lượng thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và
địa phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giữ vai trò quan trọng trong việc tăng
cường hiệu lực và hiệu quả của quản lý nhà nước về đất đai, góp phần tích
cực vào việc phát huy tiềm năng đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển

9
Số hóa bởi trung tâm học liệu

Số hóa bởi trung tâm học liệu

đóng thuế đất quy định không rõ ràng. Hơn nữa, tình trạng đất được giao, cho
thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm
đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương
dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận. Những yếu tố này dẫn
đến những khó khăn cho công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB.[2]
1.1.3.4. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
GCN quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thành phần quan trọng của hệ thống quản lý
Nhà nước về đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sử dụng đất, bất
động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sử dụng đất. Theo quy
định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sử
dụng, quyền sở hữu.
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng
ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt
lập hồ sơ địa chính và cấp GCN quyền sử dụng đất. Vai trò của việc đăng ký
đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác cho việc thu hồi đất, chấp thuận
hoặc từ chối các quyền của người sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và
GCN quyền sử dụng đất có liên quan trực tiếp đến công tác bồi thường, hỗ trợ
GPMB. Đây là căn cứ để xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng, diện
tích, loại đất và mức bồi thường, hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính có vai trò hết sức
quan trọng, việc triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính để thay thế dần
cho việc lập sổ sách địa chính dạng giấy, nhằm thiết lập hệ thống thông tin đất
đai hoàn chỉnh, hiện đại. Cơ sở dữ liệu địa chính sẽ tạo điều kiện cho việc
khai thác, cung cấp thông tin đất đai một cách thuận lợi, nhanh chóng, chính
xác, đồng thời nâng cao năng lực và hiệu quả của hệ thống đăng ký đất đai,
góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản minh bạch.



12
Số hóa bởi trung tâm học liệu

sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền
sử dụng đất; Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu
dự án có sử dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất; Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những
người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2003 đã quy định khá cụ thể những vấn đề quan trọng, có
tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất, bồi thường GPMB và tái định
cư. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường”. [10]
Cụ thể hóa các quy định về giá đất tại Luật đất đai 2003, ngày 16 tháng
11 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là
phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không
theo đúng nguyên tắc đó, dẫn đến nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất
đai và phát sinh khiếu kiện. Thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa phương công
bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn đến các khiếu kiện của
người bị thu hồi đất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường GPMB.[12]
1.1.4. Cơ chế, chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ GPMB của một số nƣớc trên
thế giới
1.1.4.1. Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thể kỷ trước, trước tình trạng di

sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình
chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai,
thương lượng, chấp nhận thu hồi.
- Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng, nhà nước hỗ trợ tích cực

14
Số hóa bởi trung tâm học liệu

về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho
những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của
Nhà nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời
và liên quan rất nhiều tới việc GPMB.[12]
1.1.4.2. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng
như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu
tư. Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn
thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập
thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại
hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì
người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi
đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái
định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường
đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của
đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa
màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc
đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản
lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa

tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để
phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia
cho các hộ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là
vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng

16
Số hóa bởi trung tâm học liệu

mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư.[8]
1.1.4.3. Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á,
quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ
chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý,
việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân, định
giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án
mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá
thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân
đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường.
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng dất cho các
mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên
cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác
phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra và quy định việc
bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa
kế tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho
việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp