BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
ðINH VŨ HUYỀN
ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN
THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số: 60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, tôi ñã nhận
ñược sự hướng dẫn, giúp ñỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể.
Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn trân trọng nhất ñến PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà -
Khoa Tài nguyên và Môi Trường - Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội ñã tận
tình hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện ñề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi Trường, Viện ñào tạo sau ñại học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà
Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành ñề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các lãnh ñạo và cán bộ Hội ñồng ñấu giá quyền sử
dụng ñất thành phố Ninh Bình, Phòng Tài nguyên và Môi Trường, Phòng Tài chính-Kế
hoạch thành phố Ninh Bình.
Xin ñược cảm ơn chính quyền ñịa phương và nhân dân xã Ninh Tiến,
phường Ninh Khánh, phường Bích ðào, thành phố Ninh Bình ñã giúp ñỡ tôi trong
quá trình thực hiện ñề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn ðinh Vũ Huyền
2.1.2. Giá ñất và cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất 4
2.1.3. ðấu giá quyền sử dụng ñất 12
2.2. Kinh nghiệm ñấu giá ñất ở một số nước trên thế giới 17
2.2.1. Trung Quốc 17
2.2.2. ðài Loan 19
2.2.3. Nhật Bản 21
2.3. Cơ sở thực tiễn về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 22
2.3.1. Cơ sở pháp lý 22
2.3.2. Tình hình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số
ñịa phương 24
2.3.3. Tình hình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố
Ninh Bình 30
3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 37
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
iv
4.1. ðiều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 40
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 40
4.1.2. Tình hình kinh tế xã hội 41
4.2. Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñiều tra ñấu giá quyền sử dụng
ñất ở trên ñịa bàn thành phố Ninh Bình 49
4.3.1. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất khu ñô thị mới phía Tây
ñường trục xã Ninh Tiến 50
4.3.2. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại trung tâm quảng trường,
phường Ninh Khánh 57
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
v
4.3.3. Dự án ñấu giá quyền sử dụng 228 lô ñất tại phố Bích Sơn,
phường Bích ðào 64
4.4. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua
một số dự án 69
4.4.1. Hiệu quả kinh tế 69
4.4.2. Hiệu quả xã hội 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO 85
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
vi
DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 4.1. Cơ cấu kinh tế qua các năm 45
Biểu 4.2. Tổng hợp thu chi ngân sách trên ñịa bàn thành phố Ninh Bình
2007-2010 47
Bảng 4.3. Kết quả Phiên ñấu giá 272 lô ñất khu dân cư phía tây ñường
trục xã Ninh Tiến, thành phố Ninh Bình tổ chức vào ngày 24
tháng 7 năm 2010 55
Bảng 4.4. Kết quả Phiên ñấu giá 155 lô ñất khu trung tâm quảng
trường, phường Ninh Khánh, thành phố Ninh B ình tổ chức
vào ngày 18 tháng 10 năm 2009 62
Bảng 4.5. Kết quả Phiên ñấu giá 228 lô ñất quy hoạch xây dựng nhà ở
tại phố Bích Sơn, phường Bích ðào, thành phố Ninh Bình tổ
chức vào ngày 15 tháng 12 năm 2010 68
Bảng 4.6. Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá 70
Bảng 4.7. Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá 71
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
1
2
Xuất phát từ những ý nghĩa ñó, tôi tiến hành thực hiện ñề tài:
"ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số dự
án trên ñịa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình"
1.2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục ñích
- ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại thành phố Ninh Bình,
tỉnh Ninh Bình. Qua ñó tìm ra ñược nhân tố tích cực và hạn chế, tồn tại của
vấn ñề ñấu giá quyền sử dụng ñất tại ñịa phương.
- ðề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm giúp cho
công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñạt hiệu quả hơn.
1.2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng
ñất của Trung ương và ñịa phương.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá quyền
sử dụng ñất. Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất [15], [23].
* Thị trường bất ñộng sản
Thị trường là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra, cùng với các quan
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
4
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ñổi hàng hoá.
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường. Thị trường BðS có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Theo nghĩa rộng, thị trường BðS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch
BðS diễn ra tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một khoảng thời gian nhất
ñịnh, nó không chỉ bao gồm các hoạt ñộng giao dịch mà còn kinh doanh, sản
xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển bất ñộng sản. Theo nghĩa hẹp, thị trường BðS là
nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến giao dịch (mua bán, chuyển
nhượng, )BðS [15].
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá:
Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng
hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt ñộng của Thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
ñịnh nên cũng không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh không
hạn chế quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS
ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao
dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, Thế chấp BðS và cho thuê nhà.
Chức năng của Thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS
ñến với nhau, xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch, phân phối BðS theo
quy luật cung cầu, phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường
[14], [22].
2.1.2. Giá ñất và cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất
2.1.2.1 Khái niệm về giá ñất
bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ. ðịa tô tư
bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ñịa chủ, tư bản kinh doanh
nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có
các loại ñịa tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong
chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu
của ñịa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt
ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
6
nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới
Chủ nghĩa Tư bản [15].
ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu ở
những ruộng ñất có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ñất có ñộ màu
mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản ñầu tư thêm có
hiệu suất cao hơn. Là ñộ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản
xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng ñất loại tốt và loại vừa có thể
thu ñược một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng ñất thuộc sở hữu của ñịa chủ
nên lợi nhuận phụ thêm ñó ñược chuyển cho ñịa chủ dưới hình thức ñịa tô
chênh lệch. Như vậy, ñịa tô chênh lệch gắn liền với sự ñộc quyền kinh doanh tư
bản chủ nghĩa về ruộng ñất. ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong ñiều kiện của
chủ nghĩa xã hội, song ñược phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần
túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới
hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại ñịa tô chênh lệch: ñịa tô chênh
lệch I và ñịa tô chênh lệch II.
ðịa tô chênh lệch I có ñược nhờ vào những ñiều kiện thuận
lợi vốn có của ñất ñai như ñộ phì nhiêu màu mỡ, sự ñồng bộ của hệ thống
hạ
ñộng không sử dụng ñất. Luồng giá trị cao hơn ñó chính là ñịa tô tuyệt
ñối của ñất ñai. ðịa tô tuyệt ñối thể hiện vai trò ñóng góp của ñất ñai vào làm
gia tăng lợi nhuận cho mỗi hoạt ñộng kinh tế xã hội. ðịa tô tuyệt ñối không
phụ thuộc vào ñiều kiện vị trí ñất ñai, không phụ thuộc vào trình ñộ của người
sử dụng, mà tùy thuộc vào vai trò của ñất ñai trong mỗi hoạt ñộng kinh tế xã
hội. Do vậy, ñịa tô tuyệt ñối trong mỗi hoạt ñộng kinh tế xã hội sẽ khác nhau
và thay ñổi khi Nhà nước cho phép thay ñổi mục ñích sử dụng ñất. Do ñất ñai
có giới hạn về mặt diện tích bề mặt cũng như giới hạn về quỹ ñất dành cho mỗi
mục ñích sử dụng, do vậy
ñịa tô tuyệt ñối có tác dụng hạn chế gia tăng quy
mô sử dụng ñất và thuộc về
người có thẩm quyết ñịnh mục ñích sử dụng ñất.
Giá trị của mỗi mảnh ñất cao hay thập cũng như giá cả mỗi mảnh ñất trên thị
trường luôn luôn phụ thuộc và thay ñổi theo sự thay ñổi của cả 3 loại ñịa tô
trên [6].
* Lãi sut ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
ñất có thể tăng hay giảm. Vì ñịa tô vận ñộng một cách ñộc lập với giá ñất cho
nên có thể tách sự ảnh hưởng của ñịa tô với giá ñất ñể xem giá ñất còn chịu
ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
8
thì số tiền mua ñất phải giảm ñi, nếu không thì ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ
có lợi hơn là mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống
thì số tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá
thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất
gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả.
năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.
Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một loại
ñất cụ thể hay cho một mục ñích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất. Có thể thấy khi ñất
nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp hoặc ñất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành
phố ñược ñiều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang
mục ñích làm khu dân cư ñô thị. Cung về ñất ở tại ñô thị ñó nhờ thế mà tăng lên.
Sự tăng số lượng diện tích ñất ở tại ñô thị sẽ làm chậm sự tăng giá ñất ở của khu
vực này. Bên cạnh ñó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một
khu vực nào ñó dẫn ñến nhu cầu sử dụng ñất ngày một nhiều hơn cho tất cả các
ngành kinh tế, vì thế giá ñất ngày một cao hơn [15]. Bằng chứng là các lô ñất ở
bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng ñất trống là những
căn nhà riêng biệt cho hộ gia ñình. ðất ñai luôn có hạn mà nhu cầu về ñất thì vô
hạn, cho nên theo ñà phát triển, giá ñất ñô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự
khác biệt lớn về giá trị ñất giữa khu vực ñô thị và nông thôn, giữa các vùng ñô
thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven ñô khác nhau trong cùng một
ñô thị. ðất ñai vốn là cố ñịnh, giá trị của ñất ñai biến ñộng nhiều hơn các hàng
hoá thông thường khác.
Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về ñất sử dụng
vào mục ñích sản xuất nông nghiệp chưa ñến mức mất cân ñối căng thẳng giữa lao
ñộng công nghiệp và ñất ñai. Phần lớn ñất chưa sử dụng lại là ñất ñồi núi, ñất các
vùng ven biển ñòi hỏi phải có vốn ñầu tư lớn thì mới ñưa vào khai thác ñược, luật
ñầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất ña dạng cây trồng, mở thêm nhiều
ngành nghề thu hút lực lượng lao ñộng xã hội. Tốc ñộ phát triển công nghiệp ñầu tư
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
10
xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch, cũng mở ra khả năng thu hút lực
lượng lao ñộng từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc ñộ tăng lao ñộng của Việt
Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, ñó là chưa tính ñến yếu tố tiến bộ kỹ thuật,
sản xuất, số lượng người bán và người mua hoặc một số ñiều kiện vận hành
khác. ðặc tính của thị trường bất ñộng sản là nó phụ thuộc vào chủng loại, vị
trí, khả năng sinh lợi, loại hình ñầu tư, loại hình hưởng dụng hoặc những ý
muốn của những người tham gia giao dịch [17].
- Giá thành ñược dùng trong việc ñánh giá các yếu tố liên quan ñến quá
trình sản xuất, không phải ñể giao dịch mà ñể ñánh giá hiện trạng - nên cần
phải phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây
dựng và giá thành phát triển.
+ Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao ñộng, nguyên vật liệu cần
thiết ñể xây dựng công trình, còn gọi là “giá thành cứng”. Tiền hoa hồng hợp
ñồng và lợi nhuận cũng ñựơc xem là giá thành trực tiếp.
+ Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao ñộng và nguyên vật
liệu bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo
hiểm quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê,… Giá thành gián tiếp còn ñược gọi
là “giá thành mềm”.
+ Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực
tiếp cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu.
+ Giá thành phát triển là giá thành ñể nâng cấp bất ñộng sản bao gồm
ñất ñai và các chi phí ñể ñưa nó vào trạng thái sử dụng ñược, khác với giá
thành xây dựng bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà ñầu tư cho
dự án.
Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành trở thành khái niệm
tổng hợp của giá trị nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt ñộng ñịnh giá, ý nghĩa
thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ ñịnh và mục ñích sử dụng. Trên thị trường,
giá trị thường ñược xem là sự dự báo lợi nhuận thu ñược trong tương lai. Vì giá
trị xuất hiện tại một thời ñiểm cho trước thể hiện cho người bán và người mua
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
12
giá tiền của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ. ðể tránh nhầm lẫn, người ñịnh giá
là cái giá phải trả ñể có quyền sử dụng ñất trong nhiều năm, mà không phải là
giá cả quyền sở hữu ñất; thứ hai là, do thời gian sử dụng ñất tương ñối dài
(trên dưới 20 năm), trong thời gian sử dụng, người sử dụng ñất có quyền
chuyển nhượng, chuyển ñổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDð theo
quy ñịnh của pháp luật [15].
ðất ñai ñược coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất
của ñất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các
nguồn thu từ ñất ñai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. ðiều 4
Luật ðất ñai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là
giá ñất) là số tiền tính trên ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc
ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất
Trước ñây, Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi
quan hệ ñất ñai, thì Luật ðất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý từng
nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau. Giá ñất ñược hình thành trong các trường
hợp sau ñây (ðiều 55- Luật ðất ñai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh
giá theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này.
2. Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất
3. Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất [8].
Trước khi có Luật ðất ñai 2003, giá ñất trên thị trường biến ñộng mạnh,
việc xác ñịnh giá ñất quy ñịnh thường thấp hơn nhiều giá trị thực của ñất ñai và
chậm ñược sửa ñổi, bổ sung. Giá ñất do Nhà nước xác ñịnh không phản ánh
ñúng và thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực của ñất ñai. ðể khắc phục tồn
tại trên, Luật ðất ñai 2003 tại ðiều 56 quy ñịnh: giá ñất do Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược công bố công khai vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm ñược sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
15
ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị thì giá ñất ở những vị trí
mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở
khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí
ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt ñường phố, nhưng
vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc hại thì giá ñất sẽ thấp hơn các vị trí tương
tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là
phải xác ñịnh vị trí ñất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung
tâm, mặt tiền, nhưng nếu chưa ñược ñầu tư xây dựng CSHT, khu ñất sẽ có
những hạn chế nhất ñịnh, ngược lại, cũng khu ñất ñó nếu ñược ñầu tư CSHT
ñồng bộ như hệ thống ñường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ
thông tin liên lạc hiện ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất qui mô lớn, (những
yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt cuả dân cư và
nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng
trực tiếp ñến giá ñất [1], [2], [21].
- ðiều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ
Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là
ñiều kiện có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực tế
ở khu vực này tăng lên. Các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh
tế ñược ñầu tư xây dựng CSHT ñồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà ñầu tư
trong nước, nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp, [1],
[2], [21].
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ñích và yêu cầu khác nhau
Một lô ñất nếu dùng ñể sử dụng cho các mục ñích khác thì giá ñất của
nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ñích ñó vì ñất ñai là một tài sản không
giống như những tài sản thông thường, ñó là tính không ñồng nhất, sự cố ñịnh
pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
17
hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này, giá trị của ñất ñược bổ
sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình ñã trừ khấu
hao tạo nên giá trị thị trường của bất ñộng sản cần ñịnh giá [15].
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là một trong những
phương pháp ñịnh giá ñất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản
ñể tiến hành ñịnh giá ñất ñai, nhà ở, bất ñộng sản hoặc những tài sản có tính
chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này ñể ñịnh giá ñất ñai, xem
mua ñất ñai như là một loại ñầu tư, khoản giá ñất trở thành vốn ñầu tư ñể mua
lợi ích ñất ñai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp
lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của ñất ñai ñịnh giá với một
suất lợi tức hoàn vốn nhất ñịnh ñể hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập
vào thời ñiểm ñịnh giá [15], [23].
Trong việc sử dụng các phương pháp trên ñể tiến hành ñịnh giá ñất,
không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ñược sử dụng
ñể kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Quá trình ñịnh giá ñất bao gồm: xác ñịnh mục tiêu; lên kế hoạch ñịnh
giá; thu thập tài liệu; vận dụng và phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh
báo cáo.
2.2. Kinh nghiệm ñấu giá ñất ở một số nước trên thế giới
2.2.1. Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc ñã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố
trực thuộc TW và 1 khu vực Hành chính ñặc biệt (Hồng Kông). Luật quản lý BðS
của Trung Quốc (ñược Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua. Chủ
tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995)
quy ñịnh Nhà nước giao quyền sử dụng ñất thuộc sở hữu nhà nước (sau ñây gọi tắt
thời hạn ghi trong hợp ñồng. Nếu sau một năm theo hợp ñồng mà chưa ñưa
vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang ñến 20% giá trị xuất nhượng
Copyright: Tài liệu đại học ©