BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

NGUYỄN THỊ THÙY LIÊN

"ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ - TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2007 - 2010"

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên, 2011
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




LỜI CẢM ƠN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả luận văn




DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

CNH - HĐH

: Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐND

: Hội đồng nhân dân

LĐĐ

: Luật Đất đai





DANH MC BNG
Bng 4.1: Dõn s - mt dõn s tớnh n 31/12/2003 .................................. 53
Bng 4.2: Hin trng dõn s ............................................................................ 54
Bng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất (tổng hợp theo ph-ơng án chọn) ............... 58
Bng 4.4: Tng hp cụng tỏc u giỏ QSD trờn a bn thnh ph Vit Trỡ
t 2007 n 2010 ............................................................................. 68
Bng 4.5: Kt qu u giỏ QSD khu vực dọc tuyến đ-ờng từ đ-ờng Trần
Phú vào trung tõm bi dng chớnh tr Thành phố .......................... 74
Bng 4.6: Kt qu u giỏ QSD khu nh vn i Ong Vang .................... 76
Bng 4.7: Kt qu u giỏ quyn s dng t ti khu ng m, bng 1
ng Sụng Thao, xó Minh Nụng - thnh ph Vit Trỡ .................. 79
Bng 4.8: Kt qu u giỏ quyn s dng t ti khu vc t 9, ph Tõn Xuõn,
phng Tõn Dõn .............................................................................. 83
Bng 4.9: Chờnh lch giỏ t gia giỏ quy nh v giỏ trỳng u giỏ ............ 84

S húa bi Trung tõm Hc liu i hc Thỏi Nguyờn




MỤC LỤC
Phần I: MỞ ĐẦU........................................................................................................... 1

1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................. 1
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .............................................. 2
1.3. Mục đích - yêu cầu của đề tài ............................................................... 3

3.2.2. Sơ lược về tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất tại
thành phố Việt Trì .............................................................................. 43

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




3.2.4. Đánh giá kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
thành phố Việt Trì giai đoạn 2007 - 2010 .......................................... 44
3.2.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt
............................................................................................................ 44
3.2.7. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá
QSDĐ ................................................................................................. 44
3.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 45
Phần IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................................... 46

4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của thành phố Việt Trì .. 46
4.1.1. Điều kiện tự nhiên....................................................................... 46
4.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội giai đoạn 2000 - 2010 ....................... 50
4.2. Sơ lược về tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn
thành phố Việt Trì ........................................................................................... 56
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ............................................................ 56
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................ 57
4.2.3. Nhận xét chung ........................................................................... 59
4.3. Công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Việt Trì ................... 59
4.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng trên địa bàn
thành phố Việt Trì .............................................................................. 59
4.3.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ............................................. 60
4.3.3. Thanh toán, hạch toán và quản lý số tiền thu được từ đấu giá ... 63

Phần V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 92

5.1. Kết luận ............................................................................................... 92
5.2. Đề nghị ................................................................................................ 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 97

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




1

Phần I

MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát triển mạnh
mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản
phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ.
Đất đai với vai trò và ý nghĩa to lớn theo quy định của Hiến pháp và Luật
Đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật. Để chủ động và tạo sự yên tâm trong
đầu tư sản xuất kinh doanh, khai thác và sử dụng có hiệu quả đất đai, Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng thông qua hành vi
giao hoặc cho thuê đất. Muốn công tác quản lý đất đai được chặt chẽ, hạn chế
những tiêu cực phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai cần thiết phải
có những hình thức khác nhau trong giao và thuê đất.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công

lý đất đai nên thành phố cũng gặp không ít khó khăn, bỡ ngỡ trong quá trình
triển khai và thực hiện. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp
phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ, giai đoạn 2007 - 2010".
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Như đã biết, do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị
trường nên nhiều người đã lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của
pháp luật đã liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu,
biến chất “moi đất” của Nhà nước núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất là
đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời
trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa
phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm
nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm
bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên
cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




3

Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý.
Thành phố Việt Trì là một trong những địa phương đi đầu trong công
tác đấu giá đất, thời gian qua đã cho thực hiện đấu giá đất theo nhiều
phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn


TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. Bất động sản và thị trƣờng bất động sản
2.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS
và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau,
nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Ở Việt Nam tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định: BĐS là các tài
sản không thể di dời được bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước
ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS
(Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS;
Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị
trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà
chỉ được chuyển quyền sử dụng đất.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia
vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (Ví dụ:
Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là
BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên





Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




6

Một đặc điểm nữa rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là
thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường
đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như
Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản ở nước ngoài.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ
và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô
tích tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo
trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam.
* Thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị
trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh
thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên
kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch BĐS [7], [23], [26].
Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, do đó không tồn tại thị trường chuyển
quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên
ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.[18]
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường đất đai ở nước ta chia

quản lý[15]. Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật
Đất đai năm 1988 đã quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; Khi
chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền
được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp
luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ
có thị trường bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về
đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất
động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công
trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất
không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




8

* Giai đoạn từ 1993 đến nay:
Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà
nước đã có những chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít các
cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phân cho các
đối tượng (kèm theo diện tích), việc cho thuê nhà hưởng hoa hồng của Nhà nước
diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện [13]. Trước
tình hình đó, Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở pháp lý để điều
chỉnh các mối quan hệ giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán, cho thuê nhà ở,
thuê kinh doanh nhà ở. Việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương đúng đắn,
sáng tạo của Đảng và Nhà nước. Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 1993 được
Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai năm 1988 [22].
Trong hoạt động của thị trường đất đai có quyền sử dụng đất chuyển sang

quan trọng được bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho
thuê đất cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất [17], theo đó các Nghị
định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật Đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị
định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 [8]; Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày
11/2/2000.
Để đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình
hình mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp luật đất
đai đối với các đạo luật khác. Quốc hội khóa X thông qua Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001 [17].
Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 1998, tại Điều 5 Luật Đất đai 2003
quy định về sở hữu đất đai “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu… Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất
đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: Thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của
người sử dụng đất mang lại”[18].
Để thực hiện Luật Đất đai 2003, Chính phủ ban hành Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai, quy định những
việc cụ thể liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai [10].
Theo quy định của pháp luật nước ta, chỉ khi có quyền sử dụng các loại
đất mới tham gia vào giao dịch trên thị trường đất đai. Như vậy các chủ sử
dụng đất trước tiên phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được
nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (thị trường
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




10





11

Giá đất cũng chịu sự tác động của nền kinh tế thị trường bởi các
quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, Nhà nước điều tiết
và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả nhưng giá đất lại
phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất. Giá đất bị chi
phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ
các yếu tố chi phối đó.
Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai
để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. [21]
Giá thị trường là mức ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào
thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên
là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc
lập, trong điều kiện thương mại bình thường [2].
Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do Nhà nước quy
định. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại
đất cho từng vùng, từng thời gian.
Thị trường đất đai ngày càng phát triển và giá trị của BĐS cũng ngày
càng tăng được thể hiện qua giá cả trao đổi trên thị trường. Tuy nhiên, giá
BĐS do Nhà nước quy định đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS.
Thực tế là khung giá do Nhà nước quy định cũng chỉ bằng từ khoảng 60% đến
70% giá đất thực tế trên thị trường.
* Giá đất trong đấu giá QSDĐ
Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao
dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận giá cả giữa các bên,

địa tô chênh lệch dưới tư bản chủ nghĩa [13].
* Lãi suất Ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho
nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn
chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào [13]. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng
mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà
giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




13

tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán
mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định
giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng
giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có
lãi, người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở
để xác định giá đất [13].
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác với các loại

tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục
về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một
nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất
đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá
đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục [21].
2.2.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải bảo đảm lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị
trường mà giá đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào
các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, dùng vào cùng mục
đích thì khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất (tiềm năng
vốn có, vị trí thuận lợi, điều kiện kinh tế - xã hội…). Như vậy, giá đất để tiến
hành đấu giá phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất đồng nghĩa với việc phụ
thuộc vào các yếu tố sau [19]:
- Vị trí của khu đất
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá
đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở
những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt
khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại...sẽ có
giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở
mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất
sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




15

định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung




16

dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao
hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy
nông nghiệp ra ven đô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện để
trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó. Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu
trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị
trí khác.
2.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
Việt Nam
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị
trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh
đựợc trên thị trường. Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá
khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng qui trình
so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá.
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương
pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao
hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ
sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ
khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BĐS cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi
vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước
tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại
hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu
nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng. [11]

Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn
để tổ chức đấu giá đã áp ứng được khác đấy đủ yêu cầu, được các địa phương
bước đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác
định để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có
những lô đất giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn). [2],[3],[4],[12],[20]
2.2.5. Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác
đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam
Tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu
thực tiễn của cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn đề
bất hợp lý cần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời
gian sớm nhất để khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung giá
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên