ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRỊNH THỊ XUÂN DUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

PG1: TS. Lê Văn Thơ
2: Nguyễn Tiến Cường 30/10


THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRỊNH THỊ XUÂN DUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2012 - 2016
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Tôi rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cô giáo để đề tài này được
hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 03 tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Trịnh Thị Xuân Dung


iii
iiii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC...................................................................................................................ii
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .........................................................................................vii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................
1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................
2
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài ................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài..................................................................................
2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 3
1.1. Các nội dung liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất .......................................
3
1.1.1 Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất .........................................

CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................
25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................
25


iv
iv
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................... 25
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu...................................................................... 25
2.2.1. Thời gian nghiên cứu: ..................................................................................... 25
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: ...................................................................................... 25
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 25
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ
.... 25
2.3.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của thành phố Việt Trì ......
25
2.3.3. Đánh giá hiện trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012-2016 .................................................... 25
2.3.4.Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Việt Trì, tỉnh Phú Thọ thông qua cán bộ quản lý và người dân. ................... 26
2.3.5. Thuận lơi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả
quản lý trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ..................................... 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................
26
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu............................................................
26
2.4.2. Phương pháp thống kê, so sánh......................................................................
27

3.3.3 Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố Việt Trì giai
đoạn 2012 - 2016 ................................................................................................
47
3.3.4. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 – 2016............
52
3.3.5. Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất .................................................
55
3.3.6. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất ..................................................
57
3.4. Đánh giá hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì
thông qua ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân và cán bộ................................. 63
3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Việt Trì .............................
66
3.5.1 Thuận lợi .......................................................................................................... 66
3.5.2 Khó khăn .......................................................................................................... 66
3.5.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Việt Trì ........................................................................ 67
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 68
1. Kết luận ................................................................................................................. 68
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 70


vi
vi
DANH MỤC VIẾT TẮT

ĐVT:


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của Thành phố Việt Trì ................... 38
Bảng 3.2. Kết quả công tác chuyển quyền QSDĐ trên địa bàn thành phố
Việt Trì giai đoạn 2012 - 2016 .............................................................. 42
Bảng 3.3.
43

Kết quả chuyển QSDĐ theo đơn vị hành chính giai đoạn 2012-2016...........

Bảng 3.4.
44

Kết quả chuyển QSDĐ theo mục đích sử dụng giai đoạn 2012 -2016 .........

Bảng 3.5. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ theo đơn vị hành chính............... 45
Bảng 3.6. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành chính ....... 48
Bảng 3.7. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng ........ 50
Bảng 3.8. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính ............... 53
Bảng 3.9. Kết quả công tác tặng cho QSDĐ theo mục đích sử dụng .................. 54
Bảng 3.10. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ theo đơn vị hành chính .......
56
Bảng 3.11. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất theo đơn vị hành
chính.......... 58
Bảng 3.12. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng
......... 60
Bảng 3.13. Mức độ thỏa mãn yêu cầu thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất ................................................................................................. 63
Bảng 3.14. Ý kiến của hô gia đình, cá nhân liên quan đến hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất.................................................................................. 64
Bảng 3.15. Ý kiến của các cán bộ liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử

độ phát triển đô thị, phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá- hiện đại hoá
đã diễn ra quá trình chuyển đổi cơ cấu đất đai một cách mạng mẽ và những phát
sinh trong quá trình quản lý phức tạp, với việc gia tăng dân số về số lượng cũng như
chất lượng.
Cùng với sự phát triển chung trên phạm vi cả nước, việc đô thị hóa tại
thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ cũng diễn ra rất nhanh chóng và mạnh mẽ, nhiều
khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông
nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị không ngừng được củng cố phát triển kéo theo việc
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Việt Trì ngày càng gia tăng. Việc
đăng ký tại các cơ


quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện việc chuyển quyền của người
sử
dụng đất ngày càng nhiều và phức tạp.
Nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của việc chuyển quyền sử dụng
đất nhằm nắm bắt và khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện
trình tự thủ. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị, giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả
thi hành pháp luật trong hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Xuất phát từ vấn
đề đó em chọn thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012- 1016".
2. Mục têu của đề tài
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng sử dụng trên địa
bàn thành phố Việt Trì để thấy được sự ảnh hưởng tới công tác quản lý, sử dụng
đất tại địa phương.
- Đánh giá thực hiện chuyển quyền sử dụng đất qua số liệu thứ cấp và số liệu
điều tra tại thành phố Việt Trì giai đoạn 2012-2016.
- Đánh giá đúng thực trạng, đề xuất các giải pháp phù hợp với đặc điểm của
địa phương nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất.
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tễn của đề tài

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, chúng ta có thể chia thành 7 hình
thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:
1.1.2.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền
sử dụng đất, mà thực chất là "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia
đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như
hiện nay.
Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và điều 190 của Luật Đất đai


2013 quy định: “hộ gia đình, cá n.hân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước


giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá
nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu
nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều
126 của Luật Đất đai 2003 [23] và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ- CP [11] và
điều 78, 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 [12] quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai 2013.
Tại điều 44 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng đất nông nghiệp được quy định đây là một trong những điểm mới mà Luật

Bộ luật Dân sự.
Theo đ khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 [24] quy định quyền thừa kế
quyền
đất:

sử

dụng

Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế QSDĐ đất của mình theo di chúc
hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì
quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp
luật.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1
điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không
thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị
của phần thừa kế đó.
1.1.2.5. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra
giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động.
Tại điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền của người sử dụng đất
đối với việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.[24]
1.1.2.6. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng
đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng
đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong

- Trong thời hạn sử dụng đất.
Do vậy, ngoài việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải không có tranh chấp,
quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời
hạn sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng.
1.1.3.2. Trình tự và lệ phí chuyển quyền sử dụng đất
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


- Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất
động sản.
- Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công
chứng bao gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định
phải có.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và
môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất;
- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên...
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa
đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thẩm quyền: cơ quan thuế
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi

- Luật Đất đai năm 2003
- Bộ luật Dân sự ngày 2005.
- Luật Công chứng số 82/ 2006/ QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành
kể từ ngày 01/7/2007.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều 126
của Luật nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009, có hiệu lực từ ngày
01/9/2009
.
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ


sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền


sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ
quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất;
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí
trước bạ;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,