BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

NGUYỄN THỊ THÙY LIÊN

"ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ - TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2007 - 2010"

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên, 2011


LI CAM OAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và cha đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đ/
đợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đ/ đợc chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tỏc gi lun vn

Nguyn Th Thựy Liờn




: Cơ sở hạ tầng

CNH - HĐH

: Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐND

: Hội đồng nhân dân

LĐĐ

: Luật Đất đai

QH

: Quy hoạch

QLĐĐ

: Quản lý đất đai

Bng 4.6: Kt qu u giỏ QSD khu nh vn i Ong Vang .................... 76
Bng 4.7: Kt qu u giỏ quyn s dng t ti khu ng m, bng 1
ng Sụng Thao, xó Minh Nụng - thnh ph Vit Trỡ .................. 79
Bng 4.8: Kt qu u giỏ quyn s dng t ti khu vc t 9, ph Tõn Xuõn,
phng Tõn Dõn .............................................................................. 83
Bng 4.9: Chờnh lch giỏ t gia giỏ quy nh v giỏ trỳng u giỏ ............ 84


MỤC LỤC
Phần I: MỞ ĐẦU........................................................................................................... 1

1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................. 1
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .............................................. 2
1.3. Mục đích - yêu cầu của đề tài ............................................................... 3
1.3.1. Mục đích ....................................................................................... 3
1.3.2. Yêu cầu ......................................................................................... 3
Phần II: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ..................................................................... 4

2.1. Bất động sản và thị trường bất động sản............................................... 4
2.1.1. Bất động sản.................................................................................. 4
2.1.2. Thị trường bất động sản ................................................................ 5
2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ ...... 10
2.2.1. Giá đất ......................................................................................... 10
2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ................................................. 12
2.2.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ........ 14
2.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
Việt Nam ............................................................................................ 16
2.2.5. Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công
tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam ......................... 17
2.3. Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất .................................. 19

4.2. Sơ lược về tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn
thành phố Việt Trì ........................................................................................... 56
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ............................................................ 56
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................ 57
4.2.3. Nhận xét chung ........................................................................... 59
4.3. Công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Việt Trì ................... 59
4.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng trên địa bàn
thành phố Việt Trì .............................................................................. 59
4.3.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ............................................. 60
4.3.3. Thanh toán, hạch toán và quản lý số tiền thu được từ đấu giá ... 63
4.3.4. Các vấn đề khác .......................................................................... 64
4.3.5. Căn cứ để xác định giá sàn...................................................... 65
4.4. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì .......... 66
4.4.1. Đánh giá chung kết quả đấu giá QSDĐ tại thành phố Việt Trì giai
đoạn 2007- 2010 ................................................................................. 66
4.4.2. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án điển hình
............................................................................................................ 71
4.4.2.1. Dự án khu vùc däc tuyÕn ®−êng tõ ®−êng TrÇn Phó vµo trung
tâm bồi dưỡng chính trị Thµnh phè ................................................... 71
4.4.2.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu nhà vườn đồi Ong Vang
địa điểm phường Tân Dân - thành phố Việt Trì................................. 75
Hội đồng đấu giá đất thành phố Việt Trì do Chủ tịch UBND thành phố
Việt Trì quyết định tại Quyết định số 2327/2007/QĐ-UBND ngày
13/7/2007. Hội đồng đấu giá đất thành phố gồm: .............................. 75
4.4.2.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu vực băng 1, tổ 9, phố Tân
Xuân, phường Tân Dân ...................................................................... 80


4.5. Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ ....................................................... 83
4.5.1. Hiệu quả kinh tế .......................................................................... 83

những tiêu cực phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai cần thiết phải
có những hình thức khác nhau trong giao và thuê đất.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
[20]. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả, nhưng trong
quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho
các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến
hành không chặt chẽ. Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà
nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất (Thủ tướng
chính phủ, 2005). Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một
hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường
đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó
thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua


2

phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục
những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai
thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp CNH - HĐH.
Vấn đề đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đang là vấn đề hết sức nhạy cảm
đã được áp dụng ở một số tỉnh, thành phố đem lại hiệu quả thiết thực, giải đáp
những vướng mắc của các nhà quản lý bằng các con số cụ thể, rút ra những
bài học kinh nghiệm, từng bước giải quyết những tồn tại về kinh tế đất đai
trong suốt một thời gian dài trôi nổi.
Với chính sách đổi đất lấy CSHT, thời gian qua thành phố Việt Trì đã
triển khai nhiều phiên đấu giá QSDĐ thu được hiệu quả to lớn không chỉ cho
Nhà nước mà cho cả người dân. Đây là một nội dung mới trong công tác quản

lại hiệu quả cao nhất.
1.3. Mục đích - yêu cầu của đề tài
1.3.1. Mục đích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất;
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua 4 dự án điển
hình từ năm 2007 - 2010 trên địa bàn thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ;
- So sánh giá trúng đấu giá với giá khởi điểm từ đó đưa ra kiến nghị với
UBND tỉnh nhằm xây dựng giá đất sát với giá thị trường hơn;
- Đưa ra ý kiến và đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế,
nhằm tăng cường công tác đấu giá đất hiệu quả hơn;
1.3.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử
dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy;
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.


4

Phần II

TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
2.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS
và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau,
nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.

* Thị trường bất động sản trên thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về
ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đã đạt đến đỉnh
cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính
trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp
dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành
chính đối với thị trường đất đai.
Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc
thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng
kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng
đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể
áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được
quyền hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều
được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch
BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS
đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo
quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.


6

Một đặc điểm nữa rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là
thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường
đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như
Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản ở nước ngoài.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ

thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân [14]; Trong đó sở
hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn
toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua
bán bị hạn chế theo quá trình “Công hữu hoá đất đai”. Thị trường đất đai hầu
như không được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những
giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển
nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển
quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự
kiểm soát của pháp luật.
* Từ năm 1980 đến trước 1993:
Tại điều 19 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất
quản lý[15]. Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật
Đất đai năm 1988 đã quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; Khi
chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền
được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp
luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ
có thị trường bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về
đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất
động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công
trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất
không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.


8

* Giai đoạn từ 1993 đến nay:
Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà
nước đã có những chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít các
cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phân cho các

dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
đòi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất
đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi về khắc
phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993. Luật sửa đổi bổ sung một số điều
của Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khóa X thông qua, một số nội dung
quan trọng được bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho
thuê đất cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất [17], theo đó các Nghị
định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật Đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị
định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 [8]; Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày
11/2/2000.
Để đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình
hình mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp luật đất
đai đối với các đạo luật khác. Quốc hội khóa X thông qua Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001 [17].
Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 1998, tại Điều 5 Luật Đất đai 2003
quy định về sở hữu đất đai “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu… Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất
đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: Thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của
người sử dụng đất mang lại”[18].
Để thực hiện Luật Đất đai 2003, Chính phủ ban hành Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai, quy định những
việc cụ thể liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai [10].
Theo quy định của pháp luật nước ta, chỉ khi có quyền sử dụng các loại
đất mới tham gia vào giao dịch trên thị trường đất đai. Như vậy các chủ sử
dụng đất trước tiên phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được
nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (thị trường




11

Giá đất cũng chịu sự tác động của nền kinh tế thị trường bởi các
quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, Nhà nước điều tiết
và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả nhưng giá đất lại
phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất. Giá đất bị chi
phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ
các yếu tố chi phối đó.
Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai
để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. [21]
Giá thị trường là mức ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào
thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên
là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc
lập, trong điều kiện thương mại bình thường [2].
Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do Nhà nước quy
định. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại
đất cho từng vùng, từng thời gian.
Thị trường đất đai ngày càng phát triển và giá trị của BĐS cũng ngày
càng tăng được thể hiện qua giá cả trao đổi trên thị trường. Tuy nhiên, giá
BĐS do Nhà nước quy định đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS.
Thực tế là khung giá do Nhà nước quy định cũng chỉ bằng từ khoảng 60% đến
70% giá đất thực tế trên thị trường.
* Giá đất trong đấu giá QSDĐ
Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao
dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận giá cả giữa các bên,
tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà
nước và phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình

mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà
giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng


13

tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán
mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định
giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng
giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có
lãi, người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở
để xác định giá đất [13].
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác với các loại
hàng hóa thông thường khác là do có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không
hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên
tắc cung cầu riêng [13].
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến.
Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như:
Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân
của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất

thuộc vào các yếu tố sau [19]:
- Vị trí của khu đất
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá
đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở
những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt
khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại...sẽ có
giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở
mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất
sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác


15

định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung
quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được
đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác
định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường
giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện
đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn.v.v. (những yếu tố phục vụ trực
tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của
các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là
điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực
tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà
máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển
nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.

- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương
pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao
hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ
sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ
khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BĐS cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi
vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước
tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại
hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu
nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng. [11]
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất,
không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng
để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Quá trình định giá đất bao gồm: Xác định mục tiêu, lên kế hoạch định


17

giá; thu thập tài liệu; phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo.
Tuy nhiên trên thực tế theo quy định của Điều 12-LĐĐ năm 1998 xác
định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ tác động đến việc thu tiền sử
dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất
mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng
đất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn
xây dựng cơ sở hạ tầng (Quyết định số 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên
các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách
hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá đều
dựa trên cơ sở sau: