1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ VIỆT HƢNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG
GIAI ĐOẠN 2007 - 2011 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá đất
qua các dự án khác nhau với các phương án đấu giá khác nhau đồng thời phân
tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và 3

quản lý đất đai qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn để đề
xuất giải pháp giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và hiệu quả nhất.
Xuất phát từ yêu cầu trên, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ
chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai qua việc tổ chức
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài
"Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2007 - 2011".
2. Mục đích của đề tài
Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố
Tuyên Quang giai đoạn 2007 – 2011, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm
hoàn thiện quy trình, tăng cường hiệu quả công tác đấu giá đất.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trực tiếp liên quan đến
đấu giá QSD đất, tình hình quản lý sử dụng đất của thành phố Tuyên Quang,
tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2007 – 2011.
- Đánh giá được trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất.
- Phân tích được giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đánh giá được kết quả đấu giá: số khu vực, số lô, số tiền sử dụng đất
trúng đấu giá.
- Nghiên cứu một số vấn đề có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất
tại các khu vực đấu giá đất: Hoàn thiện hồ sơ giao đất cho các hộ trúng đấu
giá; việc xây dựng nhà ở, sản xuất kinh doanh; việc chuyển nhượng QSD đất
sau khi trúng đấu giá.

BĐS. Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá như các công trình hạ tầng
mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất đai là BĐS nhưng theo pháp
luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có
quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tượng
cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BĐS. 5

Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là
trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản
gắn liền với đất.
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường; Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao
dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng
thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các
hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản [34].
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy
luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá
với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả [2].
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không
hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS
đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; pháp luật Trung Quốc quy định giao
dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà [31,
22].
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến
với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy

động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn
ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều nước trên thế
giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối
với thị trường BĐS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị
trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước [33,34].
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,
nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất 7

và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau,
sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây:
1.2.2.1. Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một
trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước
Thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng
việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các
hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và BĐS khác phải nộp theo quy
định của pháp luật.
1.2.2.2. Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý
đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi
tiết
a. Về chế độ định giá bất động sản
Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các BĐS khác gắn liền
với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và BĐS thuộc diện phải chịu thuế
hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc
chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất và BĐS sản được tiến hành theo
định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nước,
trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp
hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc BĐS thì việc định giá đất và BĐS

giá ban đầu, những BĐS có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ
có hiệu lực pháp luật khi đã được Uỷ ban định giá trung ương phê duyệt (một
tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ
và đại diện của Hiệp hội định giá Trung ương – do các tổ chức định giá tư
nhân thành lập – tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS có sự tham
gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh
lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa ra
toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ quyết định cuối cùng và có hiệu lực
pháp luật. 9

- Đối với cơ quan định giá của tư nhân: được hình thành và phát triển
trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của
khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và BĐS như: thế chấp, chuyển nhượng,
thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp
nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và BĐS của các bên có liên
quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức công ty
trách nhiệm hữu hạn [1].
1.2.3. Đấu giá đất ở một số nước trên thế giới
Đấu giá đất ở Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành
phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Công).
Theo Luật quản lý bất động sản của Trung Quốc (được Quốc hội Trung
Quốc thông qua ngày 05/7/1994 và có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) thì
tương tự với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam, tại Trung
Quốc, Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước (sau đây gọi
tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định cho một số tập thể hoặc
cá nhân và những đối tượng này có nghĩa vụ nộp tiền cho Nhà nước về quyền

thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa
vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng
quyền sử dụng đất; nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu
hồi quyền sử dụng đất mà không bồi thường; trừ trong trường hợp bất khả
kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải
làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi
chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng
hợp đồng và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, 11

đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với
dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây
dựng khác[2].
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu
thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm
Tư vấn và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu
tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn
hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm
1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới
sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC
có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn.
CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS, định giá tài
sản, tư vấn về đất xây dựng, Văn phòng thương mại về BĐS, Lập kế hoạch
đầu tư cho các dự án bất động sản, nghiên cứu thị trường BĐS …[33]
Theo tiến sỹ Tôn Dật Tiên, sau này là người sáng lập ra Cộng hòa Trung

(3) - Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi
gia đình nắm giữ giảm xuống 12%.
(4) - Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%.
(5) - Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%.
(6) - Diện tích tầng nhà xây tăng 330%.
(7) - Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%.
Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu
tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ,
mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu. Những
đặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị
một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục
(7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát
triển ở Đài Loan với một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên 13

đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên.
Đấu giá đất ở Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài
sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau
thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng
bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất
động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất
động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa
phương tịch thu bất động sản của những cá nhân không thanh toán được nợ và
rao bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ được tiến hành thanh toán cho những
khoản nợ [10]
Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên
2000 BĐS và là lượng BĐS lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây.


Hình 1.1: Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản ở Nhật Bản
-Trường hợp đấu giá
thành công mà không
trúng đấu giá thì người
tham gia sẽ được trả
lại tiền;
- Trường hợp đặc biệt
không bán được sẽ có
các cách xử lý tài sản
cụ thể riêng.
RA LỆNH GIAO NHÀ
TOÀ ÁN
NGƢỜI THAM GIA
ĐẤU GIÁ


1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trƣờng BĐS những năm qua
1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình
thành và phát triển thị trường bất động sản nói chung trong đó có vấn đề giá
đất. Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở
nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:
1.3.1.1. Giai đoạn trước năm 1946
Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra
chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên
là người bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua
bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên
không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với
những nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, về giá đất đã được hình
thành trong giai đoạn này [31].
1.3.1.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980
Đây là giai đoạn thị trường BĐS ở nước ta bắt đầu được hình thành. Cái
mốc để đánh dấu sự hình thành thị trường BĐS ở nước ta là Bản hiến pháp
năm 1946 và sau này là Điều 11 của hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt nam
đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai
nói riêng. Tuy nhiên, thị trường BĐS trong giai đoạn này chưa có điều kiện
phát triển do tình hình chiến tranh (1946 – 1954), sau này do hình thức sở hữu
Nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế tuyệt đối (1960 – 1980).
Trên thị trường, việc mua bán BĐS chủ yếu diễn ra đối với đất thổ cư, giá đất
được hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước
và pháp luật.


17

tương tác cung và cầu quyết định tới giá trị thị trường của BĐS, được phản
ảnh qua những giá bán.
Cung và cầu có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về
cơ bản là cố định (bất biến). Điều này có nghĩa là giá của đất trong một khu
vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như mật độ dân cư, tỉ lệ tăng
trưởng, mức độ thu nhập và việc làm tại địa phương, khả năng của hệ thống
giao thông vận tải, tỉ lệ lãi suất thế chấp.
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác cung và cầu quyết định giá của đất. Lưu
ý rằng đồ thị cung là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định:
bất kể giá cả, không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu
cầu của địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm d lên d' , thì giá tăng từ
điểm p lên p'.

Hình 1.2. Đồ thị cung và cầu đất đai - ngắn hạn
Mặc dù tổng số cung của đất đai là cố định, nhưng cung cho một mục
đích sử dụng đặc biệt có thể tăng lên hoặc giảm xuống. Ví dụ, đất rừng hoặc
đất nông trại ở ngoại vi một thành phố có thể được phát triển làm khu dân cư.
Cung được tăng lên sẽ làm chậm sự tăng giá. Tuy nhiên, những giới hạn thực
tế cho sự phát triển và tăng trưởng liên tục về cầu chắc chắn dẫn đến giá cao
hơn và sử dụng cần nhiều hơn, ví dụ, các lô đất nhỏ hơn và việc thay thế
những căn hộ một gia đình (xem hình 1.3).

giá đất có tính sử dụng hạn chế sẽ thấp hơn.
Các nguyên tắc cung và cầu giải thích những khác biệt lớn trong giá trị
đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm
chí giữa những vùng kế cận khác nhau trong cùng một vùng đô thị. Không
một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên lớn về giá như vậy - chắc
chắn không phải hàng tiêu dùng không lâu bền, như thực phẩm, quần áo; cũng
không phải hàng tiêu dùng lâu bền như các trang thiết bị và ôtô; cũng không
Số lượng
p

p'
Q Q'
d d'
s 19

phải là các công trình. Nói chung, một mặt hàng càng có khả năng bất biến,
thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. [45]
1.3.2.2. Các nhu cầu về đất đai
Từ đầu năm 1990 đến nay, công tác quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta
đã có nhiều chuyển biến tích cực, các loại đất được khai thác sử dụng triệt để,
tiết kiệm. Theo số liệu thống kê của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ TNMT),
trên toàn bộ tổng diện tích đất tự nhiên là 32.924.100 ha, diện tích các loại đất
của năm 2000 tăng so với thời kỳ năm 1990 - 1995 như sau (không tính đất
chưa sử dụng, sông suối, núi đá):
Bảng 1.1: So sánh diện tích các loại đất của Việt Nam giai đoạn 1990-2010
Đơn vị tính : 1000 ha
LOẠI ĐẤT

379,3
+ 8,3
5. Đất ở đô thị
72,2
81,0
+ 8,8

Bảng thống kê trên cho thấy kết quả của việc khai thác sử dụng các loại
đất đã có hiệu quả ở nước ta trong những năm gần đây, diện tích các loại đất
nông, lâm nghiệp ngày càng tăng, đất khu dân cư nông thôn giảm dần (do từ
năm 2000 việc thống kê chuyển diện tích đất vườn liền kề vào đất nông nghiệp,
từ năm 2000 diện tích đất ở nông thôn đã có xu hướng tăng lên), đất ở đô thị có
xu hướng gia tăng do quá trình đô thị hoá. Trên cơ sở quỹ đất hiện có, các nhu
cầu về đất đai được đáp ứng đầy đủ cho các mục đích sử dụng, góp phần phục
vụ quá trình hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn, phát triển kinh tế đất nước
thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Phục vụ cho các mục tiêu trên, từ 1990 20

đến nay, cả nước đã thực hiện việc giao đất đối với các loại đất như sau:
- Đất nông nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng với 11,49 triệu GCNQSDĐ.
- Chuyển đổi 560.000 ha đất nông, lâm nghiệp phục vụ phát triển cơ sở
hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất và mở rộng đô thị
1.3.2.3 Các nhu cầu về nhà ở
Trong thời kỳ này, hoạt động thị trường nhà ở được pháp luật thừa nhận
trên cơ sở Pháp lệnh về nhà ở năm 1991, tạo ra cơ chế, chính sách và những
cơ hội cho các chủ thể SDĐ có cơ sở pháp lý để đầu tư và sử dụng đất đai có
hiệu quả, phát huy được tiềm năng sử dụng đất, cùng với sự nhậy cảm của thị

. 21

Theo số liệu thống kê đến năm 2000, cả nước có 16,7 triệu hộ trong đó ở
đô thị có 4,0 triệu hộ, nông thôn 12,7 triệu hộ và tăng nhanh ở khu vực đô thị,
vấn đề nhà ở trong năm 2003 đã và đang được cải thiện tích cực, góp phần phát
triển kinh tế và lành mạnh hoá đời sống xã hội đối với mọi tầng lớp dân cư.
1.3.2.4 Các nhu cầu hoạt động khác về đất đai
- Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng
- Góp vốn liên doanh bằng nhà - đất với các tổ chức, cá nhân trong nước
và tổ chức cá nhân nước ngoài để sản xuất kinh doanh, đến nay, theo số liệu
thống kê của 55 tỉnh, thành phố trực thuộc TW, phía Việt Nam đã sử dụng giá
trị QSDĐ của 6.278 ha để góp vốn liên doanh với bên nước ngoài với tổng giá
trị gần lên tới 3,0 tỷ USD tương đương khoảng 45.000 tỷ đồng Việt Nam.
Như vậy, thị trường BĐS trong đó có thị trường QSDĐ đã khẳng định sự
tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị trường
BĐS ở nước ta.
1.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt nam
1.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Hội nghị TW 7 khóa 8 đã khẳng định quan điểm “Quyền sử dụng đất là
hàng hoá đặc biệt” và QSDĐ là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS,
quan điểm đổi mới của Đảng " là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật
của thị trường BĐS, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng,
hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất ".
Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan
đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần
ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất
đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm

được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và
lợi ích của người SDĐ, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động
trong đó có thị trường QSDĐ, nhà cửa gắn liền QSDĐ. Quá trình phát triển 23

tăng trưởng kinh tế, ứng với từng thời kỳ, vấn đề cung - cầu về nhà đất cũng
biến động và phát triển mạnh, QSDĐ được chuyển nhượng trôi nổi, giấy
chuyển nhượng hợp pháp, bất hợp pháp được trao tay luân hồi không quy luật.
Dĩ nhiên tiền chuyển nhượng đất đai, nhà ở bằng giấy trao tay nó không chỉ
gây ảnh hưởng xấu trong dư luận xã hội mà còn làm tổn hại đến nền kinh tế đất
nước, Nhà nước thất thu trên tài sản do chính mình làm chủ sở hữu.
Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường QSDĐ, từ
năm 1994 đến trước khi có Luật Đất đai 2003, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ
ngành có liên quan đã ban hành một số VBQPPL liên quan đến thị trường mở
này theo từng lĩnh vực:
- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá CP -
Tài chính - Xây dựng - TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/1994/NĐ-
CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ;
- Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nghị
định số 193/NĐ-CP ngày 29/12/1994 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ.
- Thông tư số 02/TT-BTC ngày 04/01/1995 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành Nghị định số 89/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền
SDĐ;
- Nghị định số 85/1996/NĐ-CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy
định việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước
được Nhà nước giao, cho thuê đất;
- Nghị định số 86/1996/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy
định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định;

hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất[14];
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất[13]; 25

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính Phủ về bán
đấu giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho
Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban
hành quy chế bán đấu giá tài sản;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ[4];
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫ việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu
giá[5];
Gần đây nhất, ngày 04/3/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản. Đến thời điểm tháng 12/2010 tại tỉnh
Tuyên Quang đã triển khai thực hiện[17].
Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường
hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá là mức