ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ NGỌC HẢI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN
BÁI, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2011-2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ NGỌC HẢI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN
BÁI, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2011-2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Điền

THÁI NGUYÊN - 2016

nghiệp, các bạn sinh viên…Những người luôn quan tâm, chia sẻ và tạo mọi điều
kiện giúp đỡ trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu vừa qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2016
Tác giả

Đỗ Ngọc Hải


iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ..............................................................................viii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................
1
2. Mục tiêu của đề tài kiện ................................................................................
2
2.1. Mục tiêu tổng quát .....................................................................................
2
2.2. Mục tiêu cụ thể ...........................................................................................
2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ..................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................

1.3. Thực tiễn tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam.....
26
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..........
26
1.3.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 28


v

1.3.3. Các tài liệu tham khảo........................................................................... 30
1.3.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................. 30
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, MỤC TIÊU, NỘI DUNG .................. 35
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................ 35
2.1 Đối tượng, phạm vi và mục tiêu nghiên cứu............................................. 35
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 35
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu................................................................................ 35
2.1.3 Thời gian và địa điểm nghiên cứu.......................................................... 35
2.2 Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 35
2.3 Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 35
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp........................
35
2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ......................................................
36
2.3.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp .....................................................
36
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu ..................................... 37
2.3.5 Phương pháp chuyên khảo .....................................................................
37
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................... 38
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất

dân............................................................................................... 60
3.3.2 Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo ý kiến của cán bộ quản lý
................................................................................. 66
3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái.........
70
3.4.1 Thành tựu ............................................................................................... 70
3.4.2. Thuận lợi ............................................................................................... 71
3.4.3. Khó khăn ............................................................................................... 71
3.4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Yên
Bái....................................................................... 72
3.4.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái
........................................................ 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 73
1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 73
2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................ 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................... 75


vi
ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Chú giải



: Nông lâm nghiệp

SDĐ

: Sử dụng đất

SXNN

: Sản xuất nông nghiệp

TDTT

: Thể dục – Thể thao

TW

: Trung ương

UBND

: Uỷ ban nhân dân

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

HTX

: Hợp tác xã


đất

đai

.......................................................51
Bảng 3.5 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 17 đơn
vị
xã, phường trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2015
.........................58
Bảng 3.6 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 03 đơn
vị
xã, phường điểm trên địa bàn thành phố Yên Bái theo từng năm
............................59
Bảng 3.7. Kết quả việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa

bàn

các

điểm

nghiên

cứu

tại

thành


thành

phố

Yên

Bái

.....................................65
Bảng 3.10. Đánh giá của cán bộ quản lý về các nội dung liên quan đến .................67
công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái giai
đoạn
2015.........................................................................................................67

2011-


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Biểu 3.1: Biểu đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Yên Bái
năm 2015 ..................................................................................................................47
Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
quy định của Luật đất đai ..........................................................................................52
Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại thành phố Yên
Bái.....................................................................................................54
Hình 3.4. Sơ đồ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015

liên vận Hà Nội - Lào Cai - Vân Nam (Trung Quốc). Với vị trí ở trung độ của các
tuyến đường bộ, đường sắt, đường thuỷ Hà Nội - Lào Cai. Là đầu mối giao thông
của các tuyến đường bộ đi Sơn La, Lai Châu. Thành phố cách Lào Cai 149 km về
phía Bắc, cách thủ đô Hà Nội 132 km về hướng Đông. Vì vậy, tuy nằm sâu trong nội
địa nhưng thành phố Yên Bái có nhiều thuận lợi trong việc giao lưu với các địa
phương trong cả nước. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy thành phố
Yên Bái phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội. Do chịu tác động
rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường
quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng


gia tăng. Công tác

2


quản lý và sử dụng đất của thành phố còn nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần
được khắc phục. Vậy thị trường đất đai ở đây diễn ra như thế nào, nguyên
nhân của những trở ngại là do đâu? Giải pháp thúc đẩy thị trường quyền sử
dụng đất phát triển ra sao? là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng
giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Xuất phát từ thực trạng đó, tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài:“Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011-2015”.
2. Mục têu của đề tài kiện
2.1. Mục tiêu tổng
quát
Đánh giá được kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ ra được
những thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại thành phố Yên Bái; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực
hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý đất đai của thành

thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp
ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả
năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia
vào giao lưu dân sự)... Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá,
được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương
thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội.
Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không
do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái
hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn
về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng
sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí
thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu
hướng tăng lên .


1.1.1.2. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua
lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao
đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người,
liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là
chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng
hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên
kết họ với nhau.
Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng
hoá. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai - bất động
sản. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại
một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa

hữu

Quyền

sở

Hiện thực hóa quy định của đạo luật gốc, Luật Đất đai 2003 tại Điều 5 đã
khẳng định rõ hơn quyền sở hữu đất đai như sau: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Cùng với đó, với vai trò
chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua các quyền
như: quyền quyết định mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng đất; quyền phân bổ
đất đai thông qua các hoạt động giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất; thực hiện quản lí nhà nước ở cả phương diện hành chính và kinh tế thông qua
việc điều tiết các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất, điều tiết các thu
nhập đối với người sử dụng đất và thực hiện quyền giải quyết các tranh chấp, bất
đồng, các khiếu nại, tố cáo về đất đai.
Cũng giống như những tài sản khác quyền sở hữu đất đai bao gồm 3 quyền
chính: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt.
Quyền sử dụng: Quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi
lợi tức từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản
trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do
pháp luật quy định.
Quyền chiếm hữu: Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu
tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định. Quyền định
đoạt: Quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình
cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán,
trao đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt
khác đối với tài sản.
Với các quy định cụ thể nêu trên của pháp luật hiện hành cho thấy, quyền

1992 và Điều 5 Luật đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước đã trao quyền sử dụng
đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức giao đất không thu tiền,
giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và họ
trở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất
đai.
Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức
sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đất
khác nhau được hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước.


Theo từ điển giải thích Luật học: “Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền
khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh
tế


và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp
thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá nhân này
khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng
đất, tiền sử dụng đất”. Theo định nghĩa này thì quyền sử dụng đất của Nhà nước
không được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ
thể là người sử dụng đất, là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông
qua các hình thức pháp lý khác nhau và trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp
lý cụ thể trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất. Và như vậy, những giá trị
và khả năng sinh lợi của đất, những thuộc tính có ích trên từng mảnh đất và ở
phạm vi toàn bộ đất đai của quốc gia có được khai thác và sử dụng có hiệu quả
hay không là tùy thuộc vào người sử dụng đất, người trực tiếp thực hiện quyền sử
dụng đất theo ý đồ của Nhà nước. Tuy nhiên, không phải bất kỳ chủ thể nào cũng
có thể trở thành chủ thể sử dụng đất, cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà
quyền đó phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu. Đến
đây, có thể thấy rằng quyền sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc (nếu xem xét

thực tế.
1.1.3. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể
chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp
vốn, thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất
là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ
thể đang sử dụng cho chủ thể mới.
Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người
sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy
định của pháp luật.
Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép
chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó là Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự sửa
đổi năm 2005 đã dành phần thứ Năm để quy định về chuyển quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2003 ghi nhận 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông
qua Luật đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự
kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu