ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN TUẤN MINH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, TP THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: Quản lý tài nguyên
: 2011 – 2015
: TS. Hà Xuân Linh

Thái Nguyên, năm 2015


LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập, nghiên cứu thực tế và hoàn thành khóa luận tốt
nghiệp, em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tập thể, cá
nhân trong và ngoài trường.


QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

SDĐ

:

Sử dụng đất

QSD

:

Quyền sử dụng

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng năm 2014 ...........37
Bảng 4.2: Tình hình biến động đất đai của phường Phan Đình Phùng.....................41
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành chính tại phường Phan

2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ............................................................................................. 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài .............................................................................................. 4
2.1.2. Cơ sở pháp lý .............................................................................................................. 4
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài........................................................................................... 7
2.2. Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................ 8
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................................. 8
2.2.2. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất .......................................13
2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất.............................................14
2.2.4. Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất .........................16
2.2.5. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..............................................................16
2.2.6. Trình tự; thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định
181/2004/NĐ-CP ................................................................................................................17
2.2.7. Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................19
2.3. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...................21
2.3.1. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong cả nước ..............21


2.3.2. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên .......................................................................................................................25
PHẦN 3.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..............26
3.1. Đối tượng, thời gian và phạm vi nghiên cứu .............................................................26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..............................................................................................26
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu..................................................................................................26
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành..................................................................................26
3.3. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................................26
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Phan Đình Phùng ............................26
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng
thành phố Thái Nguyên ..................................................................................................26
3.3.3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 – 2014............................................................27

4.4.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSD đất qua ý kiến cán bộ địa chính..............50
4.4.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng đất.....51
4.4.3. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển nhượng QSDĐ
trên địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 - 2014........................................52
4.4.4. Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy công tác thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong thời gian tới................................................................................54
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..........................................................................56
5.1. Kết luận ........................................................................................................................56
5.2. Kiến nghị......................................................................................................................57
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................................58
PHỤ LỤC


1

Phần 1

ĐẶt vẤn ĐỀ
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai 2013 đã nêu rõ: “ Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý” và “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.
Trong tất cả các điều kiện cần thiết để quá trình sản xuất được thực hiện,
tạo ra của cải vật chất, cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì
đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Các Mác từng nói: “Đất là mẹ, sức lao
động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Chính vì vậy, quá trình khai thác
sử dụng đất đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội. Xã hội càng phát

2012 - 2014” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, phát huy ưu điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong
công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn phường.
1.2. Mục đích của đề tài

Đánh giá được kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012- 2014 để tìm ra những thuận lợi
và khó khăn của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường từ
đó đề xuất các giải pháp thích hợp góp phần làm lành mạnh công tác chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng trong thời gian tới.

1.3. Mục tiêu nghiên cứu
1.3.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa phường Phan
Đình Phùng giai đoạn 2012-2014.
1.3.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Phan Đình Phùng.
- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 -2014.
- Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn phường về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
- Tìm hiểu những nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn trong công tác
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng và đề xuất một số giải
pháp khắc phục.


3

1.4. Yêu cầu của đề tài
- Thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa
học và khách quan.


SDĐ

:

Sử dụng đất

QSD

:

Quyền sử dụng

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


5

* Luật.
- Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992, ngày
15/04/1992 được Quốc hội thông qua.
- Hiến pháp sửa đổi nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013, ngày
28/11/2013 được Quốc hội thông qua.
- Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003 được Quốc hội thông qua.
- Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013 được Quốc hội
thông qua.

định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính
phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Thông tư 92/2007/TT-BTC ngày 31 tháng 07 năm 2007 của Bộ tài chính về
việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả
có nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành
luật Đất đai.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính.
- Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ Tướng
Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên
thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
* Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 08 tháng 09 năm 2014 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về hạn mức giao đất; Hạn mức công
nhận QSDĐ; Diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.


7

- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17 tháng 09 năm 2014 của UBND

8

Thành phố Thái Nguyên là trung tâm của tỉnh Thái Nguyên, là nơi tập trung
dân cư rất đông đúc, có nền kinh tế phát triển nhất trong tỉnh. Phường Phan Đình
Phùng là phường nằm ở khu vực trung tâm hành chính của thành phố Thái Nguyên.
Trên địa bàn phường có nhiều tuyến đường giao thông huyết mạch chạy qua như
đường Phan Đình Phùng, đường Cách Mạng Tháng Tám, đường Hoàng Văn Thụ,
Đường Bắc Nam... nối thành phố Thái Nguyên với các trung tâm kinh tế lớn của
vùng Đông Bắc và đồng bằng Sông Hồng. Phường là nơi tập trung khoảng 50 cơ
quan, xí nghiệp của thành phố, của tỉnh và của trung ương. Những yếu tố này đã tạo
cho phường nhiều lợi thế trong việc mở rộng mối quan hệ giao lưu văn hóa, tiếp thu
các tiến bộ khoa học kỹ thuật, thúc đẩy phát triển nhanh nền kinh tế. Cũng vì vậy
mà đất đai trên địa bàn phường ngày càng có giá trị cao hơn, nhu cầu về sử dụng
cũng như chuyển nhượng QSDĐ cũng tăng nhanh chóng. Chính từ nhu cầu thực
tiễn này mà công tác thực hiện chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đã
trở thanh vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của lãnh đạo các
cấp, các ngành liên quan nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Thực tế cho
thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ
sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội
dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ
về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND phường Phan Đình Phùng cùng các
ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất
đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương, từ đó góp
phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển của
thị trường đất đai nói riêng.

2.2. Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển

hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu
vực rừng phòng hộ đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất
theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79 của
Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2.2.1.3. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị, xã hội.
Bởi từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSDĐ
được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa
kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự để thừa kế.


11

Nguyên tắc chung:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
không thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di
chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật nào
cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không
loại trừ loại quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSDĐ mà người chuyển
QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp
này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được
phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2007) [6]
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79
của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là hình thức người sử dụng đất mang QSDĐ của mình
đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian
nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi
được thế chấp rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
được phép hoạt động tại Việt Nam.


13




DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Thời gian giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 181 ......17
Hình 4.1: Vị trí địa lý phường Phan Đình Phùng .....................................................29
Hình 4.2: Quy hoạch Khu đô thị Hồ Xương Rồng nằm trên đường Bắc Nam .........44
Hình 4.3: Thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị tại khu đô thị Hồ
Xương Rồng ..............................................................................................................45
Hình 4.4: Dự án quy hoạch các khu dân cư trên địa bàn phường Phan Đình Phùng –
thành phố Thái Nguyên .............................................................................................48


15

8- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc
Nhà nước cho thuê đất;
9-Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được
sử dụng ổn định;
10- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận
QSDĐ theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm
quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; Quyết
định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; Quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân,
Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá
QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách QSDĐ phù hợp với pháp
luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSDĐ chung;

được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ
điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

2.2.5. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quy định về hồ sơ:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy
định tại các khoản 1,2 và 5 của Điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có)
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
và tài sản gắn liền trên đất (03 bản có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Biên bản kiểm tra hiện sử dụng đất
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã.


17

2.2.6. Trình tự; thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định
181/2004/NĐ-CP
Theo khoản 2, điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được thể hiện tại sơ đồ như sau:

Hình 2.1: Thời gian giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ theo
Nghị định 181