ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN ^

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG
LÂM

HÀ THỊ HUYỀN CHANG

Tên đề' tài:

,
,
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG YÊN NINH, TP. YÊN BÁI
TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2011 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy : Quản lý

Chuyên ngành

đất đai : Quản lý tài

Khoa Khóa học

nguyên : 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015



:

Giảng viên hướng dẫn :


3

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian học tập, nghiên cứu thực tế và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp, em
đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tập thể, cá nhân trong và ngoài
trường.
Trước hết em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Th.S. Trương Thành Nam. Thầy đã
nhiệt tình giảng dạy và hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập và viết khóa luận tốt
nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Ban giám
hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên cùng các thầy cô giáo đã giảng dạy những
kiến thức và truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em trong quá trình học tập, rèn luyện. Tất
cả là những hành trang quý báu của mỗi sinh viên sau khi ra trường. Đó là sự hoàn thiện về
kiến thức chuyên môn, lý luận và phương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng
được yêu cầu thực tiễn.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn đến các cô chú, anh chị trong UBND phường Yên Ninh,
TP. Yên Bái đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em hoàn thành khóa luận một cách tốt
nhất.
Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu được làm quen với thực tế và phương
pháp nghiên cứu vì thế khóa luận không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận
được sự đóng góp quý báu của thầy cô giáo và bạn bè để khóa luận của em được hoàn thiện
hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 15 tháng 5 năm 2015


: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Kế hoạch

4

BĐS

: Bất động sản

5

NSDĐ

: Người sử dụng đất

6
7

TNMT
THCS

: Tài nguyên môi trường
: Trung học cơ sở

8
9

THPT
UBND

đất đai trong phạm vi cả nước, trong đó cũng nêu lên được các quyền của người sử dụng
đất. Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp bằng giá trị quyền sử
dụng đất.
Với sự phát triển của nền kinh tế như hiện nay, đất đai trở thành một loại hàng hóa
đặc biệt tham gia vào thị trường thông qua quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được
người dân trao đổi trên thị trường khiến cho thị trường đất đai trở thành một thị trường nóng
và sôi động rất khó quản lý. Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người dân ngày
càng có nhiều nhu cầu sử dụng đất cho ở, kinh doanh,... để đảm bảo cho mọi hoạt động
chuyển quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công tác quản lý hoạt động này cần phải
thường xuyên hơn.
Yên Ninh là phường nằm ở trung tâm của thành phố Yên Bái. Trong những năm
qua nền kinh tế phường đã không ngừng tăng trưởng và phát triển. Và khi đất đai được thừa
nhận là có giá trị làm cho việc chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất trở nên sôi động
và có nhiều diễn biến phức tạp. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức
điều phối đất đai làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tạo mối quan hệ đất đai mới
mà chủ yếu là đối với người có nhu cầu sử dụng đất thật sự. Bên cạnh đó chuyển nhượng và
thừa kế quyền sử dụng đất cũng gây nên những điều bất cập, trên thực tế tình hình chuyển
nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất của người dân còn diễn ra phức tạp và còn nhiều trường
hợp chuyển nhượng trái phép, chính những điều này tạo khó khăn trong việc quản lý Nhà


6

nước về đất đai.
Xuất phát từ những vấn đề trên và sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quan ly Tai nguyên và dưới sự hướng dẫn
của thầy giáo Th.s Trương Thành Nam em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình
chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Yên Ninh, TP. Yên Bái,
tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011 - 2014” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng


Đánh giá kết quả chuyển nhượng và thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 20112014.

-

Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn phường về chuyển nhượng và thừa
kế quyền sử dụng đất.

-

Tìm hiểu những nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn trong công tác chuyển
nhượng và thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Yên Ninh và đề xuất một số giải
pháp khắc phục.

1.4.
-

Yêu cầu của đề tài
Thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa học và


7

khách quan.
-

Nắm vững nội dung quản lý và sử dụng đất đai tại Luật Đất đai 2003, nắm rõ các
văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề chuyển quyền sử dụng đất.

-

2.1.
2.1.1.

Cơ sở khoa học của đề tài
Cơ sở pháp lý

Trên cơ sở Luật Đất đai đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý”. Luật Đất đai cũng quy định Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ
chức sử dụng ổn định lâu dài. Hơn nữa Nhà nước bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử
dụng đất “người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa
kế” đã tạo điều kiện lưu thông đất đai trong cơ chế thị trường nhưng đất đai vẫn thuộc sở hữu
của Nhà nước.
-

Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.

-

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003.

-

Bộ Luật Dân sự năm 2005.

-

Luật Thuế thu nhập cá nhân ngày 21 tháng 11 năm 2007.

-


Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngay 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy đinh chi tiêt
môt sô điêu cua Luât Thuê thu nhâp ca nhân va Luât sưa đôi , bô sung môt sô điêu
cua Luât Thuê thu nhâp ca nhân.

-

Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai năm 2013.


-

Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 về việc
hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng đất.

-

Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng thực hiện một số điều của NĐ 84/2007/NĐ-CP.

-

Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 09 năm 2008 của bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị
định số 100/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008 của chính phủ quy định chi tiết một số
điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.

-



quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: Số hình
thức chuyển quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Đến nay luật đất đai năm 2013 Nhà nước ta vẫn giữ nguyên các hình thức được
chuyển quyền sử dụng đất như trong luật đất đai năm 2003.
Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
-

Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

-

Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng;

-

Đất đang có tranh chấp;
Hiện nay trên địa bàn phường Yên Ninh ngày càng tập trung thêm các xí nghiệp,

xưởng sản xuất, cửa hàng... làm thu hút tập trung nhiều lao động đến sinh sống và làm ăn, vì
vậy làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng, cùng với công tác quản lý của Nhà nước tại
địa bàn phường ngày càng chặt chẽ, công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức của người dân
về pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng được thực hiện, cho nên trong những
năm gần đây hoạt động chuyển nhượng và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
ngày đã có sự chuyển biến theo hướng tích cực. Đồng thời công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cũng phát sinh nhiều bất cập, chính vì vậy tạo nhiều khó khăn trong công tác quản
lý Nhà nước về đất đai như: Công tác cấp GCNQSD đất, đăng ký biến động đất đai,.
2.2.

Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đo.
Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ
điều kiện được quy định.
Hiện nay, tại điều 191 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể các trường hợp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật
không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được
chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong
khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Luật đất đai năm 2013 tại điều 192 quy định cụ thể các trường hợp hộ gia đình, cá
nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện trong trường hợp sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân


khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi
phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết
hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân
sinh sống trong phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu
vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất

-

Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di
chúc;

-

Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp
pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;

-

Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được
hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người đứng ở hàng sau
mới được hưởng:
+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi của

người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của
người đã chết.
+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô
ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, dì ruột, cô ruột. [12]
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại
điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và hiện nay được quy định tại điều 79 của Nghị
định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.4.

Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất


Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất
của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định
theo thoả thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ
được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử
dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ
chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
-

Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản
xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.

-

Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng như
người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ.

2.2.1.7.

Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Tương tự quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị


quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền


sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn
phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của
Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký
đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. [15]
Bảng 2.1. Khái quát về chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

1. Văn bản phân chia di sản thừa kế quyền

đất:

sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

Văn bản phân chia di sản thừa kế quyền sử

đất là sự thoả thuận giữa các bên,

dụng đất là sự thoả thuận giữa những

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

2. Văn bản phân chia quyền sử dụng đất bao

đất bao gồm các nội dung sau đây:

gồm các nội dung sau đây:

-

Tên, địa chỉ của các bên;

-

Quyền, nghĩa vụ của các bên;

-

Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí,

-

người nhận thừa kế;
-

sốhiệu, ranh giới và tình trạng đất;
-

Thời hạn sử dụng đất của bên


Chuyển giao đất cho bên nhận
chuyển nhượng đủ diện tích, đúng
hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và
tình trạng đất như đã thoảthuận;

-

Giao giấy tờ có liên quan đến quyền

sử dụng đất cho bên nhận chuyển
4. Quyền
của bên chuyển nhượng quyền
nhượng.

Quyền, nghĩa vụ của người được
nhận thừa kế;

-

nhượng.
-

Thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp
luật;

chuyển nhượ ng; Thời hạn sử dụng
đất còn lại của bên nhận chuyển

Tên, địa chỉ của người thừa kế và


phương thức đã thoả thuận cho bên

quan Nhà nước có thẩm quyền theo

chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

quy định của pháp luật về đất đai;

Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy

-

định của pháp luật về đất đai;
-

Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ

Thực hiện các nghĩa vụ khác theo
quy định của pháp luật về đất đai.

Bảo đảm quyền của người thứ ba đối
với đất chuyển nhượng.

-

Thực hiện các nghĩa vụkhác theo
quy định của pháp luật về đất đai.

6. Quyền của bên nhận chuyển nhượng 4. Quyền của người được thừa kế quyền sử
quyền sử dụng đất

dụng đất.


2.2.3. Thời điểm được thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất Thời
điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được quy
định tại điều 168 Luật đất đai 2013 như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với
trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được
thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế
quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng
nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi
nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các
quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng
thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo
quy định tại Điều 194 của Luật này. [15]
2.2.4.

Quy định về hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất theo

cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.2.4.1.

Hồ sơ chuyển nhượng


+ Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế có giấy xác nhận của UBND cấp xã, phường,
thị trấn.
+ Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người thừa kế + Giấy chứng tử có xác
nhận của UBND xã, phường, thị trấn.
2.2.5.

Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển nhượng, thừa kế

quyền sử dụng đất.
2.2.5.I.

Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Tại điều 79 Nghị định 43/2014 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế
quyền sử dụng đất và được thể hiện khái quát tại sơ đồ như sau:


Hình 2.1: Khái quát quy trình giải quyết hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất
Tại mục 2, điều 38 Quyết định 16/2014/QĐ-UBND của tỉnh Yên Bái quy định chi tiết
về trình tự, thủ tục khi thực hiện chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất theo Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP như sau:
1. Trong thời hạn không quá hai (02) ngày, Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện/thành
phố thẩm tra, hoàn thiện hồ sơ.
2. Trong thời hạn không quá hai (02) ngày kể từ ngày nhận được số liệu địa chính của
Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện/thành phố, cơ quan thuế xác định, thông báo
việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất.
3. Trong thời hạn không quá hai (02) ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ của Văn phòng
Đăng ký đất đai cấp huyện/thành phố, Phòng Tài nguyên và Môi trường kiểm tra sự
đầy đủ, thống nhất của hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân cấp huyện/thành phố cấp Giấy
chứng nhận.

hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việc không quá 3 ngày.

•

Bước 3 : Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ tài
chính cho người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất về thời gian, địa
điểm nộp tiền và gửi thông báo cho VPĐK QSDĐ cấp huyện lưu hồ sơ. Thời gian
không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.

•

Bước 4: VPĐK QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất cho bên chuyển quyền sử dụng đất theo quy định; in giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp mới do
nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Chuyển hồ sơ
cấp mới giấy chứng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, thành phố.
Thời gian thực hiên không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo của cơ
quan thuế về nghĩa vụ tài chính.

•

Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện kiểm tra, thẩm định hồ sơ trình
chủ tịch (hoặc phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện/thành phố ký giấy chứng
nhận với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời gian làm
việc không quá 2 ngày làm việc.


•

Bước 6: Chủ tịch (phó chủ tịch ) UBND huyện/thành phố ký giấy chứng nhận quyền


•

Giá đất: Do UBND tính quy định trên cơ sở khung giá chung cua Chính phu.

2.2.6.I.

Thuế thu nhập cá nhân

a) Cách tính thuế thu nhập cá nhân:
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản:
Cách 1: Trường hợp xác định được giá mua, giá bán bất động sản:
Thuế thu nhập phải nộp = (Giá bán BĐS - Giá mua BĐS - các chi phí liên quan) x
25%
Cách 2: Trường hợp không xác định được giá mua, giá bán bất động sản:
Thuế thu nhập phải nộp = Giá trị BĐS chuyển nhượng x 2%
Thu nhập chịu thuế từ nhận thừa kế, quá tặng là bất động sản


Thuế thu nhập phải nộp = (Giá trị BĐS nhận thừa kế, quà tặng - 10.000.000 đ ) x
10%
Trong đó:
-

Giá chuyển nhượng BĐS là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

-

Giá mua BĐS là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua.


giao để sản xuất.


c) Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ thừa kế, quà tặng là BĐS
Thu nhập chịu thuế từ thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản thừa kế, quà tặng vượt
trên 10 triệu đồng mà đối tượng nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh. [14]
2.1.

Ổ.2. Lệ phí trước bạ

a) Cách tính lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng BĐS x 0.5%
b) Các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ:
Tại khoản 10 Điều 4 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về
lệ phí trước bạ quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:
“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với
con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với
con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với
nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.” [3]
-

Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng
dẫn về lệ phí trước bạ quy định:
Tại khoản 10 Điều 3: “Trường hợp này, nhà, đất được miễn lệ phí trước bạ là nhà, đất

có nguồn gốc là tài sản thừa kế hoặc quà tặng mà người nhận tài sản lần đầu tiên được nhận
thừa kế hoặc nhận quà tặng từ vợ (hoặc chồng), từ cha đẻ (hoặc mẹ đẻ), từ cha nuôi (hoặc mẹ
nuôi), từ cha vợ(hoặc mẹ vợ), từ cha chồng (hoặc mẹ chồng), từ ông nội (hoặc bà nội). từ ông
ngoại (hoặc bà ngoại), từ con đẻ (hoặc con nuôi), từ con dâu (hoặc con rể), từ cháu nội (hoặc