ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN HUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI
GIAI ĐOẠN 2013-2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN HUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI
GIAI ĐOẠN 2013-2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN CHÍ HIỂU

THÁI NGUYÊN - 2018

Tác giả

Nguyễn Văn Huấn


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................ 4
1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai.................................................................... 4
1.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ....................................................... 6
1.1.3. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ...................................................................................................... 10
1.2. Kinh nghiệm thế giới về mua bán và chuyển quyền sử dụng đất ............
20
1.2.1. Mỹ ......................................................................................................... 20
1.2.2. Australia ................................................................................................ 22
1.2.3. Trung Quốc ........................................................................................... 23
1.3. Thực tiễn tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam..... 25

3.1.5. Tình hình quản lý và sử dụng đất thành phố Lào Cai ........................... 53
3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Lào
Cai giai đoạn 2013 - 2017 ............................................................................... 53
3.2.1. Đánh giá hồ sơ, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với
pháp Luật đất đai ............................................................................................. 53
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố
Lào Cai giai đoạn 2013-2017 .......................................................................... 61


5

3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo ý kiến người dân và cán bộ quản lý ........................................................ 64
3.3.1. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo ý kiến người dân ................................................................................ 65
3.3.2. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo ý kiến của cán bộ quản lý .................................................................. 69
3.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai ....
73
3.4.1. Thành tựu .............................................................................................. 73
3.4.2. Thuận lợi ............................................................................................... 74
3.4.3. Khó khăn ............................................................................................... 75
3.4.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai ................................................... 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 81
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 84




HTXNN

: Hợp tác xã nông nghiệp

MTTQ

: Mặt trận tổ quốc

NLN

: Nông lâm nghiệp

SDĐ

: Sử dụng đất

SXNN

: Sản xuất nông nghiệp

TDTT

: Thể dục - Thể thao

TW

: Trung ương

UBND

công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Lào Cai, giai đoạn 2013-2017 ....................................... 70


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Biểu 3.1. Biểu đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố
Lào Cai năm 2017 ................................................................ 48
Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử
dụng
đất theo quy định của Luật đất đai. ...................................... 55
Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử
dụng
đất tại thành phố Lào Cai ..................................................... 57
Hình 3.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Lào Cai, giai đoạn 2013- 2017 ............................ 63
Hình 3.5. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên 03 phường
điểm trên địa bàn thành phố Lào Cai, giai đoạn 2013-2017 ..
64


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
ở nước ta đã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản
lý của Nhà nước đối với sự phát triển đồng bộ các loại thị trường trong nền
kinh tế.

QL4E, QL70; đường sắt liên vận Hà Nội - Lào Cai - Côn Minh (Trung Quốc)
và giao thông đường thuỷ như sông Hồng, sông Nậm Thi...và hệ thống giao
thông tỉnh lộ chạy qua; có cửa khẩu quốc tế thông thương với Trung Quốc.
Đặc biệt tuyến đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai đã thông tuyến thúc đẩy giao
lưu hàng hóa và phát triển du lịch cho thành phố.
Thành lập năm 2004 thành phố Lào Cai đang đứng trước nhiều cơ hội
và thách thức trong phát triển KT-XH, như các đô thị khác của cả nước công
tác quản lý đất đai của thành phố cũng đang gặp nhiều khó khăn, áp lực, nhất
là tính hiệu quả trong quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của người dân. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm thủ tục qua
các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn thành phố những
năm qua còn khá phổ biến, dẫn tới những việc tranh chấp khiếu nại về đất đai
còn nhiều, ngày càng có xu hướng gia tăng. Bên cạnh đó, với hệ thống thể
chế pháp luật về đất đai hiện nay thì những vi phạm trong quá trình giải
quyết thủ tục hành chính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn tiềm ẩn
nhiều nguy cơ phát sinh, việc thực hiện Luật đất đai cấp xã, phường còn chưa
triệt để và thiếu tính đồng bộ. Đặc biệt còn nhiều hạn chế trong khâu công
khai thủ tục hành chính, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật, các văn bản
hướng dẫn thi hành Pháp luật cho nhân dân về chuyển quyền sử dụng đất, điển
hình là các phường nằm ở trung tâm của Thành phố, đây là vấn đề mà Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Lào Cai đang quan
tâm và tìm ra giải pháp quản lý để vừa phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của người dân được thực hiện thuận lợi và tốt nhất, đồng thời
nâng cao tính hiệu quả trong quản lý nhà nước về đất đai của thành phố. Xuất
phát từ lý do trên, tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu “Đánh giá công tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai
giai đoạn 2013-2017”.
2. Mục tiêu của đề tài



1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất,
bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế
học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong
lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao
động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ
nhưỡng, thực vật và động vật.
Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng
ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi
đá... Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi
hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích
trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như:
đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con
người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức
là có tham gia vào giao lưu dân sự)... Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia
vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài
sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội.
Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó
không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ
trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị
trí, có


5

giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai


người sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì
vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử
dụng đất; thị trường giữa những người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất
với nhau và với người khác theo quy định của pháp luật. Đối tượng chủ yếu
của kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền sử dụng đất. Thị trường đất đai
là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền
kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa như ở nước ta.
Tại điều 4 Luật đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, do đó không tồn tại
thị trường quyền sở hữu ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai
trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất [6].
1.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Quyền sở hữu
Hiện thực hóa quy định của đạo luật gốc, Luật Đất đai 2013 tại Điều
4 đã khẳng định rõ hơn quyền sở hữu đất đai như sau: Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Cùng
với đó, với vai trò chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai
thông qua các quyền như: Quyền quyết định mục đích, thời hạn, hạn mức sử
dụng đất; quyền phân bổ đất đai thông qua các hoạt động giao đất cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện quản lý nhà nước ở cả phương
diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều tiết các nghĩa vụ tài chính đối
với người sử dụng đất, điều tiết các thu nhập đối với người sử dụng đất và
thực hiện quyền giải quyết các tranh chấp, bất đồng, các khiếu nại, tố cáo về
đất đai. Cũng giống như những tài sản khác quyền sở hữu đất đai bao gồm 3
quyền chính: Quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt [6].
Quyền sử dụng: Quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa


đai là một tài nguyên vô tận, trở thành một loại tư liệu sản xuất có giới hạn về


8

không gian, diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời.
Chính bởi vậy, nhằm đảm bảo cho việc quản lý và khai thác tối đa các lợi ích
mà đất đai mang lại cho con người, pháp luật của nước ta cũng có những quy
định chặt chẽ về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nhằm
xác lập cho những người trực tiếp sử dụng đất những quyền và lợi ích nhất
định, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người sử dụng đất phát huy năng lực
tự chủ trong quá trình sử dụng đất.
Bằng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Điều 17 Hiến
pháp 1992 và Điều 5 Luật đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước đã trao quyền
sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức giao đất
không thu tiền, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất và họ trở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải
người có quyền sở hữu đất đai. Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất,
tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép
các chủ thể sử dụng đất khác nhau được hưởng các quyền và thực hiện các
nghĩa vụ đối với Nhà nước. [6], [7].
Theo từ điển giải thích Luật học: “Quyền sử dụng đất của Nhà nước là
quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát
triển kinh tế và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một
cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các
tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước
dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất” [3]. Theo định nghĩa này thì
quyền sử dụng đất của Nhà nước không được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước
mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là người sử dụng đất, là người được Nhà
nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau và trao

của mình như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn,.. bằng
giá trị quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi thiết thực cho mình. Để
đảm bảo các quyền trên của người sử dụng đất được thực hiện trên thực tế,
pháp luật nước ta cũng xác lập tiền đề và điều kiện để quyền sử dụng đất của
mỗi người dân được đảm bảo. Từ đây, chế định về quyền sử dụng đất được
hình thành.
Từ những phân tích trên ta có khái niệm: Quyền sử dụng đất là chỉ
những


10

khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất
định khi khai thác và sử dụng đất để phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của
đời sống xã hội. Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực
hiện trên thực tế.
1.1.3. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử
dụng
đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể
chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
góp vốn, thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử
dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều
chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới [5], [6].
Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép
người sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo
quy định của pháp luật.

chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư
làm tăng giá trị của đất đó. Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển
sang làm nghề khác, không còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy
hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép… Trong trường hợp này, người
nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với
mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư là tăng
giá trị đất đai. Đặc điểm của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: Việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước
có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy
định một số trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất; Mọi cuộc chuyển
nhượng sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị
xem là hành vi phạm pháp. [8].
1.1.3. 2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất


12

a. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất”
giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất
cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người
khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả
cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi
chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư
làm tăng giá trị của đất đó.

g. Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền
sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu
hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những Quy định về quyền bảo lãnh
tương tự như quyền thế chấp.
h. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc
biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có
thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất,
góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo
thoả
thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức
mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung.
1.1.3.3. Nguyên tắc và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất


14

a. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nguyên tắc chung về chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điều
691 của Bộ Luật Dân sự 2005, cụ thể:
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp
luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng
đất.
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội

quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì ngoài các điều kiện quy định
tại khoản 1 Điều 188, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải
có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của
Luật đất đai 2013, cụ thể:
- Tại Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất
được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Tài sản gắn liền với đất
thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành
việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được
phê duyệt, chấp thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng
lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp
với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp Luật đất đai đối với
trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước
đó. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn
lại theo giá đất được xác định lại, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác
định trong dự án.[6].
- Tại Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định này, tổ chức kinh tế
không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được chuyển