Header Page 1 of 166.

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

NGUYỄN THỊ THÙY LIÊN

"ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ - TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2007 - 2010"

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên, 2011
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

Footer Page 1 of 166.




Header Page 2 of 166.

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

hoạch, người thân đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình và những người đã động
viên, tạo mọi điều kiện trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề
Tác giả

Nguyễn Thị Thùy Liên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

Footer Page 3 of 166.




Header Page 4 of 166.

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

CNH - HĐH

: Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

GCNQSDĐ


TTBDCT

: Trung tâm bồi dưỡng chính trị

UBND

: Ủy ban nhân dân

XD

: Xây dựng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

Footer Page 4 of 166.




Header Page 5 of 166.

DANH MC BNG
Bng 4.1: Dõn s - mt dõn s tớnh n 31/12/2003 .................................. 53
Bng 4.2: Hin trng dõn s ............................................................................ 54
Bng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất (tổng hợp theo ph-ơng án chọn) ............... 58
Bng 4.4: Tng hp cụng tỏc u giỏ QSD trờn a bn thnh ph Vit Trỡ
t 2007 n 2010 ............................................................................. 68
Bng 4.5: Kt qu u giỏ QSD khu vực dọc tuyến đ-ờng từ đ-ờng Trần
Phú vào trung tõm bi dng chớnh tr Thành phố .......................... 74

2.2.1. Giá đất ......................................................................................... 10
2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ................................................. 12
2.2.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ........ 14
2.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở
Việt Nam ............................................................................................ 16
2.2.5. Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công
tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam ......................... 17
2.3. Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất .................................. 19
2.3.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất .... 19
2.3.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam ................ 23
2.4. Tình hình đấu giá QSDĐ trên thế giới và ở Việt Nam ....................... 32
2.4.1. Tình hình đấu giá QSDĐ trên thế giới ........................................ 32
2.4.2.Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ....................... 35
2.4.3. Tình hình đấu giá trên địa bàn tỉnh Phú Thọ .............................. 39
2.5. Các vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu ............................................. 41
Phần III: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 43

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................... 43
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................. 43
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................... 43
3.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................... 43
3.2.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ......................... 43
3.2.2. Sơ lược về tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất tại
thành phố Việt Trì .............................................................................. 43

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

Footer Page 6 of 166.



đoạn 2007- 2010 ................................................................................. 66
4.4.2. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án điển hình
............................................................................................................ 71
4.4.2.1. Dự án khu vùc däc tuyÕn ®-êng tõ ®-êng TrÇn Phó vµo trung
tâm bồi dưỡng chính trị Thµnh phè ................................................... 71
4.4.2.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu nhà vườn đồi Ong Vang
địa điểm phường Tân Dân - thành phố Việt Trì................................. 75
Hội đồng đấu giá đất thành phố Việt Trì do Chủ tịch UBND thành phố
Việt Trì quyết định tại Quyết định số 2327/2007/QĐ-UBND ngày
13/7/2007. Hội đồng đấu giá đất thành phố gồm: .............................. 75
4.4.2.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu vực băng 1, tổ 9, phố Tân
Xuân, phường Tân Dân ...................................................................... 80
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

Footer Page 7 of 166.




Header Page 8 of 166.

4.5. Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ ....................................................... 83
4.5.1. Hiệu quả kinh tế .......................................................................... 83
4.5.2.Hiệu quả xã hội ............................................................................ 86
4.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ................ 87
4.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ ...................................... 88
4.6.1. Công tác tổ chức ......................................................................... 88
4.6.2. Đối với người tham gia đấu giá .................................................. 89
4.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị .................. 89
4.7. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá QSDĐ ................ 90

giao hoặc cho thuê đất. Muốn công tác quản lý đất đai được chặt chẽ, hạn chế
những tiêu cực phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai cần thiết phải
có những hình thức khác nhau trong giao và thuê đất.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
[20]. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả, nhưng trong
quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho
các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến
hành không chặt chẽ. Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà
nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất (Thủ tướng
chính phủ, 2005). Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một
hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường
đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó
thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

Footer Page 9 of 166.




Header Page 10 of 166.

2

phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục
những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai
thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp CNH - HĐH.




Header Page 11 of 166.

3

Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý.
Thành phố Việt Trì là một trong những địa phương đi đầu trong công
tác đấu giá đất, thời gian qua đã cho thực hiện đấu giá đất theo nhiều
phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn
chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của
công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để
có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem
lại hiệu quả cao nhất.
1.3. Mục đích - yêu cầu của đề tài
1.3.1. Mục đích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất;
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua 4 dự án điển
hình từ năm 2007 - 2010 trên địa bàn thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ;
- So sánh giá trúng đấu giá với giá khởi điểm từ đó đưa ra kiến nghị với
UBND tỉnh nhằm xây dựng giá đất sát với giá thị trường hơn;
- Đưa ra ý kiến và đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế,
nhằm tăng cường công tác đấu giá đất hiệu quả hơn;
1.3.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử
dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy;

Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước
ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS
(Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS;
Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị
trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà
chỉ được chuyển quyền sử dụng đất.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia
vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (Ví dụ:
Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là
BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

Footer Page 12 of 166.




Header Page 13 of 166.

5

hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng
hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại
đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được
coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS. Thực chất hàng
hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng
đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
2.1.2. Thị trường bất động sản

6

Một đặc điểm nữa rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là
thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường
đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như
Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản ở nước ngoài.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ
và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô
tích tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo
trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam.
* Thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị
trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh
thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên
kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch BĐS [7], [23], [26].
Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, do đó không tồn tại thị trường chuyển
quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên
ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.[18]
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường đất đai ở nước ta chia
thành 4 giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1946:
Trước năm 1945, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai
đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia
là kẻ áp bức, bóc lột [17]. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình


chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền
được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp
luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ
có thị trường bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về
đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất
động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công
trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất
không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

Footer Page 15 of 166.




Header Page 16 of 166.

8

* Giai đoạn từ 1993 đến nay:
Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà
nước đã có những chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít các
cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phân cho các
đối tượng (kèm theo diện tích), việc cho thuê nhà hưởng hoa hồng của Nhà nước
diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện [13]. Trước
tình hình đó, Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở pháp lý để điều
chỉnh các mối quan hệ giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán, cho thuê nhà ở,
thuê kinh doanh nhà ở. Việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương đúng đắn,
sáng tạo của Đảng và Nhà nước. Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 1993 được

Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
đòi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất
đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi về khắc
phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993. Luật sửa đổi bổ sung một số điều
của Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khóa X thông qua, một số nội dung
quan trọng được bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho
thuê đất cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất [17], theo đó các Nghị
định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật Đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị
định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 [8]; Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày
11/2/2000.
Để đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình
hình mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp luật đất
đai đối với các đạo luật khác. Quốc hội khóa X thông qua Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001 [17].
Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 1998, tại Điều 5 Luật Đất đai 2003
quy định về sở hữu đất đai “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu… Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất
đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: Thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của
người sử dụng đất mang lại”[18].
Để thực hiện Luật Đất đai 2003, Chính phủ ban hành Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai, quy định những
việc cụ thể liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai [10].
Theo quy định của pháp luật nước ta, chỉ khi có quyền sử dụng các loại
đất mới tham gia vào giao dịch trên thị trường đất đai. Như vậy các chủ sử
dụng đất trước tiên phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được
nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (thị trường
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

một lĩnh vực hoạt động kinh doanh. Thị trường đất đai hình thành ngày càng
rõ nét.
2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ
2.2.1. Giá đất
Theo Điều 4, Luật Đất đai 2003 quy định: Giá đất là số tiền tính trên
một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng đất [18].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

Footer Page 18 of 166.




Header Page 19 of 166.

11

Giá đất cũng chịu sự tác động của nền kinh tế thị trường bởi các
quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, Nhà nước điều tiết
và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả nhưng giá đất lại
phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất. Giá đất bị chi
phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ
các yếu tố chi phối đó.
Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai
để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. [21]
Giá thị trường là mức ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào
thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên

* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất [22]. Trong chế độ chiếm hữu
nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất
nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư
do nông dân tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản,
do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.
Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra
ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho
địa chủ.
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ
nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân,
không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để
hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại
địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với
địa tô chênh lệch dưới tư bản chủ nghĩa [13].
* Lãi suất Ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho
nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn
chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào [13]. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng
mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà
giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất
vay thế chấp [13].
Nhìn chung, ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng
thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là
đất đồi núi, các vùng ven biển… đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa
vào khai thác được.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

Footer Page 21 of 166.




Header Page 22 of 166.

14

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc
giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy
khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi
một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện
tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ
thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự
tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục
về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một
nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất
đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá

quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được
đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác
định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường
giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện
đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn.v.v. (những yếu tố phục vụ trực
tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của
các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là
điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực
tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà
máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển
nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của
nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không
giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định
về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về
số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà
ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến.
Ví dụ : Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần
dùng thêm sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở. Giá trị của đất ở phụ thuộc cung cầu của thị trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng
đất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường
lại được định hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại. Các loại hình sử

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước
tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại
hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu
nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng. [11]
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất,
không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng
để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Quá trình định giá đất bao gồm: Xác định mục tiêu, lên kế hoạch định
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

Footer Page 24 of 166.




Header Page 25 of 166.

17

giá; thu thập tài liệu; phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo.
Tuy nhiên trên thực tế theo quy định của Điều 12-LĐĐ năm 1998 xác
định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ tác động đến việc thu tiền sử
dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất
mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng
đất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn
xây dựng cơ sở hạ tầng (Quyết định số 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên
các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách
hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá đều