ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜ NG ĐẠ I HỌ C NÔNG LÂM NGÔ THỊ THANH HẢO NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA GIÁ ĐẤT Ở TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2009-2011 Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Người hướng dẫn khoa học: PGS, TS. Đinh Ngọc Lan
Thái Nguyên, 2012i
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân, cán bộ đồng nghiệp
và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn Ngô Thị Thanh Hảo
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU i
1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2 Mục tiêu của đề tài 3
1.3 Yêu cầu của đề tài 3
1.4 Ý nghĩa của đề tài 3
1.4.1. Ý nghĩa khoa học 4
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn 4
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5
1. Thị trường bất động sản 5
1.1. Khái niệm 5
1.1.1. Thị trường 5
1.1.2. Thị trường bất động sản 5
1.2. Thị trường bất động sản thế giới 5
1.3. Thị trường bất động sản Việt Nam 6
1.3.1. Giai đoạn trước năm 1945 6
3.1.1. Định giá đất ở Trung Quốc 27
3.1.2. Định giá đất ở Úc 27
3.1.3. Định giá đất ở Thuỵ Điển 28
3.2. Định giá đất tại Việt Nam 28
3.2.1. Cơ sở pháp lý 28
3.2.2. Phương pháp xác định giá đất áp dụng theo quy định hiện hành
(theo Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài Chính) 31
CHƢƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
1. Đối tượng nghiên cứu 34
2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 34
2.1. Địa điểm nghiên cứu 34
2.2. Thời gian nghiên cứu 34 v
Từ tháng 10/2011- đến tháng 06/2012 34
3. Nội dung nghiên cứu 34
4. Phương pháp nghiên cứu 34
4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 35
4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 35
4.2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35
4.2.2 Phương pháp điều tra 35
4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 36
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37
1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu 37
1.1. Điều kiện tự nhiên 37
1.1.1. Vị trí địa lý 37
1.1.2. Địa hình, địa mạo 38
1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38
1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 38
thuộc thành phố Hạ Long với giá quy định của Nhà nước 78
5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở khu vực nghiên cứu 79
5.1. Ảnh hưởng của yếu tố khu vực đến giá đất 79
5.2. Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất 80
6. Giải pháp 81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84
5.1 Kết luận 84
5.2. Kiến Nghị 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO 87
vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA
STT
Chữ viết tắt
Ý nghĩa
1
BĐĐC
Bản đồ địa chính
2
CNH-HĐH
Công nghiệp hóa - hiện đại hóa
3
CN-TTCN
Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp
4
CP
Ủy ban nhân dân
15
HGĐ, CN
Hộ gia đình, cá nhân
16
SXNN
Đất sản xuất nông nghiệp
viii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1:Biến động dân số ở các phường ưtại thành phố Hạ Long giai
đoạn 2006-2011 41
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long 47
Bảng 3.3: Khung giá đất ở tại nông thôn 51
Bảng 3.4: Khung giá đất ở tại nông thôn 51
Bảng 3.5: Khung giá đất ở tại đô thị 51
Bảng 3.6 Giá đất ở quy định tại khu vực trung tâm thành phố Hạ Long
tử năm 2009 đến 2011 54
Bảng 3.7 Giá đất ở quy định tại khu vực giáp ranh thành phố Hạ Long
từ năm 2009 đến năm 2011 (khu vực II) 55
Bảng 3.8 Giá đất ở quy định tại khu vực ven trục đầu mối giao thông
chính thuộc thành phố Hạ Long từ năm 2009 đến năm 2011
(khu vực III) 56
Bảng 3.9 : Sự biến động về giá đất tại 1 số khu vực chính của TP Hạ
Long giai đoạn 2009-2011 59
Bảng 3.10 Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 22
tuyến đường từ năm 2009 đến năm 2011 61
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đang được đẩy mạnh với mục tiêu đưa Việt
Nam trở thành nước công nghiệp vào năm 2020.
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc
phòng. Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước, chính sách pháp luật đất đai hiện hành đã xác định
quyền sử dụng đất là hàng hóa, được tham gia thị trường bất động sản, nhằm
thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản,
tạo vốn cho đầu tư phát triển.
Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý
đất đai bằng biện pháp kinh tế. Luật Đất đai năm 1993 đã xác định đất có giá;
Luật Đất đai năm 2003 đã xác định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm
bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường … Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá của
Nhà nước và các văn bản hướng dẫn để xây dựng bảng giá đất cho địa
phương mình công bố vào ngày 01/01 hàng năm. Giá đất do UBND cấp tỉnh
được sử dụng làm căn cứ để: tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao
đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị
quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi 2
doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi
thường khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
Nguyên tôi đã thực hiện đề tài: “Nghiên cứu sự biến động của giá đất ở trên
địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009-2011” với
mục tiêu đánh giá được thực trạng biến động giá đất ở Hạ long, tìm ra được
những yếu tố tác động đến giá đất và đề xuất giải pháp nhằm tăng cường quản
lý nhà nước về giá đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
1.2 Mục tiêu của đề tài
Nghiên cứu được sự biến động giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất
do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2009-2011.
Tìm hiểu được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất trên
địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
1.3 Yêu cầu của đề tài
Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến giá đất theo quy định của
Luật đất đai (2003), Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và các Quyết định của Uỷ ban nhân
dân tỉnh Quảng Ninh và các ngành hữu quan.
Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
ở trên địa bàn thành phố Hạ Long.
Các thông tin, số liệu phải đảm bảo trung thực, chính xác và cập nhật.
Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
1.4 Ý nghĩa của đề tài.
Kết quả đề tài “Nghiên cứu sự biến động của giá đất ở trên địa bàn
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009-2011” góp phần xác 4
định thực trạng về giá đất ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
thành phố Hạ Long, trên cở sở đó đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến
bất động sản (đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất) tại một thời điểm
nhất định; thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế tư bản cũng như trong nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa .
1.2. Thị trƣờng bất động sản thế giới
Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển
của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng
hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo
giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát
triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng
hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do
vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát
triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan
trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. 6
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư
nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các
khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu
hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành
chính sách hạn điền và những qui định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.
- Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông
dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được
coi là bất hợp pháp [11].
- Ở Rumani, một số mảnh đất bị qui định không được bán trong vòng 10
thoả thuận với nhau.
Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động
sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao
dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.
1.3.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật. Luật Đất đai 1987 (một
trong những sắc luật đầu tiên của thời kỳ đổi mới) đã cụ thể hóa quy định của
Hiến pháp 1980: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản
lý, “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên, Luật
cũng quy định:“ Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi
được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có
ngôi nhà đó”.
Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không
thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch
mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm, dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu
được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán.
8
1.3.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến
khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được
phát triển rộng rãi trong các các lĩnh vực kinh tế, xã hội, bao gồm cả đất đai.
Hiến pháp năm 1992 qui định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi
bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được
Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.
khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà đất
được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau
đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá
BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với
các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BĐS
tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh
dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ
tăng giá [11].
- Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á,
các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm,
thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
- Năm 1998 Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất,
bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ
sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số
17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử
dụng đất. Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng
hơn với việc hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn và các tổ chức kinh tế
trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất.
Thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại [11]. 10
- Năm 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong
nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương
mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng. Thêm vào đó,
đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010,
Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi
tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng
và đóng băng trong một thời gian khá dài.
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO,
thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách
nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển
biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân
cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và
giao dịch. Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007.
Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát
với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời
gian tới [11].
1.3.6. Đặc điểm của thị trường Bất động sản Việt Nam
a. Thị trường Bất động sản mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường Bất động sản những năm qua thể hiện tập
trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua
bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ
và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới
tình trạng đó là do chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường
đất đai (thị trường quyền sử dụng đất ) đối với sự phát triển kinh tế - xã hội và
thiếu cơ chế, chính sách, biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều
kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường và
định hướng của Nhà nước [11]. 12
b. Thị trường Bất động sản biến động bất thường
Thị trường Bất động sản ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất
thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế
thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể
tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá
bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong
những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ
giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
2.2.2. Giá đất Nhà nước và đất thị trường
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà
nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan;
giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục
đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối
lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối,
còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại điều 4 Luật đất đai
2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất”.
2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một
nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành
giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. 14
2.2.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất.
ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi
suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc
dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông
thôn hay thành thị. Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói
chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [10].
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng
kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
2.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai [10]
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
P
Địa tô
Giá đất=
Lãi suất ngân hàng
Copyright: Tài liệu đại học ©