HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

LÊ VŨ LINH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ
LONG, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Hoàng Xuân Phương

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để
bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.



Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Lê Vũ Linh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình .......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Phần

1.

Mở

đầu


1.3.2.

Phạm vi thời gian.............................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tễn........................................3

1.4.1.

Đóng góp mới:.................................................................................................3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học, thực tiễn .............................................................................3

Phần
2.
Tổng
quan
..........................................................................................4

tài

liệu

2.1.
Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất
...........................................4
2.1.1.

giới...........9
2.2.1.

Thụy Điển .......................................................................................................9

2.2.2.

Ôxtrâylia........................................................................................................10

2.2.3.

Trung Quốc ...................................................................................................11
3


2.2.4.

Thái Lan ........................................................................................................13

2.2.5.

Malayxia........................................................................................................14

2.2.6.
.....15

Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc thực hiện QSD đất của một số nước

2.3.



3.2.

Thời gian nghiên cứu .....................................................................................30

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................30

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................31

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................................................31

3.5.2.

Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu.........................................................31

3.5.3.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp trên địa bàn 3 phường ............................31

3.5.4.

Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Hạ Long năm 2015...................................40

4.2.2.

Tình hình quản lý đất đai thành phố Hạ Long.................................................42

4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ
Long giai đoạn 2011- 2015 ............................................................................42

4.3.1.

Tình hình chuyển đổi quyền sử dụng đất ........................................................42

4.3.2.

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................45

4.3.3.

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ ...................................................49

4.3.4.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bằng giá trị QSDĐ................................53

4.3.5

Tình hình thực hiện quyền thuê và cho thuê quyền sử dụng đất ......................57



Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................68
5.1.

Kết luận .........................................................................................................68

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................69

Tài liệu tham khảo.......................................................................................................70
Phụ lục ......................................................................................................................72

5


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường CHXHCNVN


Thủ tục hành chính TTBĐS

Thị trường bất động sản UBND
Ủy ban nhân dân
XHCN

Xã hội chủ nghĩa

6


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất ............................................................................41

Bảng 4.2.

Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn thành phố
giai đoạn 2011 – 2015 .............................................................................43

Bảng 4.3.

Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ trên
địa bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2015 ............................44

Bảng 4.4.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành
phố giai đoạn 2011 – 2015 ......................................................................46

Bảng 4.12. Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền thuê QSDĐ trên địa bàn
các phường nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2015 ........................................61
Bảng 4.13. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất
tại các cơ quan nhà nước.........................................................................63

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Bản đồ TP Hạ Long................................................................................... 34
Hình 4.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2010 – 2014 .................................... 37
Hình 4.3. Vịnh Hạ Long ........................................................................................... 38
Hình 4.4. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của thành phố Hạ Long .............................. 40

8


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Vũ Linh
Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn từ 2011- 2015”.
Chuyên nghành: Quản lý Đất đai.

Mã số: 60 85 01 03

Người hướng dẫn: TS. Hoàng Xuân Phương.
Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố


Kết luận chủ yếu
- Luận văn đã nghiên cứu được điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của thành phố Hạ
Long, thực trạng Quản lý Nhà nước về đất đai cũng như tình hình việc thực hiện các
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố cũng như 3 phường chọn để nghiên cứu. Luận
văn đã có những đóng góp mới rất cơ bản về khoa học và thực tiễn trong việc thực hiện
9


quyền sử dụng đất theo đúng pháp luật trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói chung và
thành phố Hạ Long nói riêng.

10


- Từ những nghiên cứu đánh giá trên luận án đã có những ý kiến đề xuất
góp phần hoàn thiện hơn trong việc hướng dẫn người dân tham gia vào việc thực hiện
quyền sử dụng đất cũng như việc giảm bớt các thủ tục hành chính để người dân khi
đến cơ quan nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất được nhanh chóng, thuận tiên
hơn.

10


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Le Vu Linh
Thesis title: "Evaluation of the implementation of the rights of land users in
the area of Ha Long City , Quang Ninh period from 2011- 2015 ".
Major: Land management




land use rights in accordance with law in the province of Quang Ninh in general and in
partcular the city of Halong.

12


- From the evaluation studies on the thesis has proposed is more complete
contribute in guiding the people involved in the implementaton of land use as well as
reducing the administrative procedures to people people when state agencies to
implement the land use rights are fast, more convenient.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài sản lớn và quan trọng nhất
của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam hiện nay, công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại
hóa đất nước đã và đang đặt ra yêu cầu đối với công tác quản lý Nhà nước về đất
đai, đặc biệt là việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát
sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, đòi hỏi phải có sự giải
quyết kịp thời nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 mới ban hành đã quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất (Quy định chi tiết tại điều 166 và điều 170 của luật) để
phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, do
mới ban hành nên việc thực hiện còn nhiều lúng túng, nhiều lúc nhiều nơi
vẫn giữ thói quen theo luật đất đai năm 2003. Vì vậy, trong quá trình thực

Hàng năm, số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất đã thực hiện đăng
ký biến động đất đai qua cơ quan nhà nước trên địa bàn thành phố Hạ Long
chưa phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất hiện nay. Để có cái nhìn chính xác
và mang tính thực tế về quyền của người sử dụng đất, cần trả lời ba câu hỏi:
thực trạng thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay như thế nào?
Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc
giải đáp đầy đủ và chính xác ba câu hỏi này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích
hợp trong giai đoạn tiếp theo.
Xuất phát từ những lý do trên, tôi thấy cần thiết phải thực hiện đề
tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn từ 2011- 2015”. nhằm nghiên cứu đánh
giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và đề xuất các giải pháp hoàn
thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ, góp phần giải quyết tình
trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải
cách thủ tục hành chính.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của người sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất một số chính sách, giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh thực hiện đầy đủ, hợp pháp
quyền theo quy định của pháp luật.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Phạm vi không gian
Đề tài nghiên cứu trên phạm vi không gian toàn thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh, gồm 20 đơn vị hành chính cấp phường.
1.3.2. Phạm vi thời gian

3



2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật...” . Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành
quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người
với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp
nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng...).(Quốc hội nước CHXHCNVN,
2005).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng
có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu
thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
đổi, tặng cho, thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế.
2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất,