BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

HỒNG HẠNH
NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN
THÀNH PHỐ BẮC NINH – TỈNH BẮC NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ
HÀ NỘI - 2012

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
ñã ñược cảm ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc
Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Tác giả
Hồng Hạnh

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC HÌNH viii
1. ðẶT VẤN ðỀ i
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2.Mục ñích và yêu cầu 2
1.2.1.Mục ñích 2
1.1.2. Yêu cầu 3
2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai 4
2.1.1. Thị trường ñất ñai trên thế giới 4
2.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam 6
2.2. Tổng quan về giá ñất 11
2.2.1.Khái quát chung về giá ñất 11
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 12
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 17
2.3.1. Các yếu tố tự nhiên 17
2.3.2. các yếu tố kinh tế 18
2.3.3. Các yếu tố xã hội 19
2.3.4. Chính sách của Nhà nước 20
2.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất 20
2.4.1. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 21
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


v

4.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng ñất 44
4.2. Công tác ñịnh giá ñất tại tỉnh Bắc Ninh 51
4.3. Giá ñất ở quy ñịnh chung trên phạm vi cả nước và ñịa bàn nghiên cứu. 52
4.3.1. Giá ñất ở quy ñịnh chung trên phạm vi cả nước 52
4.3.2. Giá ñất ở quy ñịnh trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh 53
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 58
4.4.1.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm I 62
4.4.2. Các yếu tố ảnh hướng ñến giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm II 73
4.4.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm III. 82
4.4.4.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm IV 87
4.5. ðánh giá chung 92
4.5.1. Công tác ñịnh giá ñất 92
4.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở 93
4.6. Giải pháp 96
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 98
5.1. Kết luận 98
5.2. Kiến nghị 99
TÀI LIỆU THAM KHẢO 101

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

- BðS : Bất ñộng sản
- CNTB : Chủ nghĩa tư bản
- CNXH : Chủ nghĩa xã hội

Bảng 4.4. Giá ñất ở quy ñịnh tại thành phố Bắc Ninh áp dụng cho ñịa bàn nghiên
cứu từ năm 2007 ñến năm 2011 54

Bảng 4.5. Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 59

Bảng 4.6. Bảng giá ñất ở của các khu vực thuộc nhóm I 66

Bảng 4.7. Giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm II 76

Bảng 4.8. Giá ñất ở nhóm III- thành phố Bắc Ninh- Tỉnh Bắc Ninh 84

Bảng 4.9. Giá ñất ở của ñường phố nhóm IV 89Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii
DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

Hình 2.1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai 15
Hình 2.2. ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn 17
Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng ñất tại thành phố Bắc Ninh- tỉnh Bắc Ninh năm 2012
47
Hình 4.2. Giá ñất Nhà nước quy ñịnh tại ñường Ngô Gia Tự 57
Hình 4.3. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực ñiều tra 60
Hình 4.4. ðường Trần Hưng ðạo 62
Hình 4.5. ðường Nguyễn Gia Thiều 63
Hình 4.6. Số vụ giao dịch chuyển nhượng QSDð khu vực1- nhóm I 65

ðất ñai là một trong những nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài
sản lớn nhất và quan trọng nhất của mỗi quốc gia. ðồng thời, ñất ñai còn là
một tài sản ñặc biệt.
Vì tính tài sản ñặc biệt và tính hàng hóa ñặc biệt là một trong những
nguyên nhân ñòi hỏi phải ñịnh giá ñất. ðịnh giá ñất là một công cụ quan trọng
trong việc thiết lập một cơ chế quản lý ñất ñai thích hợp theo ñịnh hướng kinh
tế thị trường nhằm phát huy nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước.
Giá ñất là cầu nối giữa mối quan hệ về ñất ñai - thị trường - sự quản lí
của Nhà nước. Nhà nước ñiều tiết quản lí ñất ñai qua giá hay nói một cách
khác, giá ñất là công cụ kinh tế ñể người quản lí và người sử dụng ñất tiếp cận
với cơ chế thị trường ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng trong
phân phối ñất ñai, ñể người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà
nước ñiều chỉnh các quan hệ ñất ñai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật.
Vấn ñề xác ñịnh giá ñất nếu ñược thực hiện tốt sẽ trở thành công cụ ñắc
lực trong chính sách tài chính ñất ñai, góp phần thực thi công bằng về quyền
sử dụng ñất theo ñúng pháp luật, giúp Chính phủ ñiều tiết và quản lý thị
trường bất ñộng sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

dụng ñất, ñảm bảo sử dụng ñất tiết kiệm và có hiệu quả.
Thành phố Bắc Ninh là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh Bắc
Ninh ñược thành lập theo Nghị ñịnh số 15/2006/Nð-CP ngày 25/1/2006 của
Chính phủ.
Cùng với nhịp ñộ phát triển của cả nước, Thành phố trẻ, thành phố du
lịch Bắc Ninh ñang nắm vững cơ hội là trung tâm phía bắc ñồng bằng sông
hồng và là một trung tâm du lịch của ñất nước. ðể ñáp ứng nhu cầu phát triển
của thành phố và tốc ñộ ñô thị hóa, nhiều dự án ñầu tư ñã ñược triển khai,

một số yếu tố cơ bản ñối với giá ñất ở ñô thị. Trên cơ sở ñó, ñề xuất một số
giải pháp nhằm giúp cho việc xác ñịnh giá ñất ở ñô thị phù hợp với giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.1.2. Yêu cầu
- Các số liệu, tài liệu có liên quan ñến quy ñịnh về giá ñất sẽ ñược cập
nhật ñầy ñủ phù hợp với tình hình thực tế.
- Các số liệu, tài liệu phải ñảm bảo khách quan, trung thực, phản ánh
chính xác các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở.
- ðề nghị, kiến nghị, phải có tính khả thi.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng qua lại
lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi (Robert và Daniel ,1994). Hay nói cách
khác thị trường là nơi trao ñổi hàng háo ñược sản xuất ra cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người thông qua trao ñổi hàng hoá.
Thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch ñất ñai, chủ
thể lưu thông trên thị trường là ñất ñai ñã ñược thương phẩm hoá. Thị trường
ñất ñai là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với
nền kinh tế chuyển ñổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng
XHCN như ở nước ta. Tại ñiều 5 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: “ñất ñai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” do ñó ở Việt Nam không
tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu ñất ñai, chủ thể lưu thông trên thị
trường ñất ñai mang ý nghĩa chung là QSDð [20]
2.1.1. Thị trường ñất ñai trên thế giới
Thị trường ñất ñai là một thị trường ñặc biệt, sự hình thành và phát

một sỗ trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt chủ sở hữu bán ñất cho mình
Ở nhiều nước Liên xô trước ñây, quyền của nông dân ñối với ñất nông
nghiệp chỉ ñơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh ñất ñó. Một số nước trong
SNG hiện nay ñã sửa ñổi luật pháp ñể cho phép người nông dân ñược quyền
chuyển nhượng ñất ñối với một số ñiều kiện cụ thể.
Trong ñiều kiện nền kinh tế thế giới ñang chuyển theo hướng dân chủ
và công bằng, chính sách ñiều chỉnh sở hữu ruộng ñất và giảm bớt quy mô
tích tụ ruộng ñất của các nước ñang phát triển rất ñáng ñược phân tích, tham
khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường ñất ñai ở Việt Nam
Xu hướng cho thuê ñất ñai ñể phát triển ñược coi là biện pháp nâng cao
hiệu quả của việc sử dụng ñất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

Bungari các cơ sở kinh doanh có thể thuê ruộng hay một số khu ñất ñể kinh
doanh. Việc cho phép thuê ñất và mua bán ruộng ñất ñã giúp cho nông nghiệp
các nước này phát triển năng ñộng hơn và ñược coi là biện pháp nâng cao
hiệu quả sử dụng ñất.
Một ñặc ñiểm quan trọng của thị trường ñất ñai trên thế giới là thị
trường này ñã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia trở thành thị trường ñầu
tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước và lãnh thổ có dự trữ ngoại tệ
lớn như Nhật Bản, ðài Loan ñã ñi ñầu trong lĩnh vực kinh doanh bất ñộng sản
ở nước ngoài.[20]
2.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam
2.1.2.1. Khái quát về thị trường ñất ñai Việt Nam
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử kinh tế xã hội của ñất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường ñất ñai - một loại thị trường ñặc biệt với hàng hoá thuộc
loại ñặc biệt ñược ñưa ra trao ñổi, mua bán.

triển của thị trường BðS trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN Việt
Nam. Từ chỗ mua bán ñất ñai là bất hợp pháp, phải núp bòng dưới danh nghĩa
mua nhà nay ñược thừa nhận là hợp pháp ñã mở cơ hội cho nhiều người dân
có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà ñất hoặc ñất ñể làm nhà
ở một cách chính thức. Nhà nước thực hiện việc cung ứng ra thị trường bất
ñộng sản thông qua việc giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân. Hình
thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñược áp dụng ñối với ñất sử dụng vào
mục ñích xây dựng nhà ở, nhà kinh doanh (bán và cho thuê) Hình thức giao
ñất không thu tiền sử dụng ñất áp dụng ñối với ñất sản xuất nông, lâm ngư
nghiệp của hộ nông dân và ñất ñể xây dựng các công trình không nhằm mục
ñích kinh doanh. Cùng với sự phát triển của thị trường sơ cấp, các giao dịch
bất ñộng sản trên thị trường thứ cấp về quyền sử dụng ñất cũng như tài sản
gắn liền với ñất ñã ñược hình thành, phát triển sôi ñộng hơn. Hàng hoá trên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

thị trường bất ñộng sản phong phú và ñược giao dịch nhiều hơn.[3]
Bộ luật dân sự năm 1995 với nhiều quy ñịnh về các ñiều kiện, nội dung
hợp ñồng mua bán tài sản, về chuyển ñổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng
ñất ñã tạo ra sự thay ñổi mang tính ñột phá, tạo cơ sở pháp lý cho phát triển
các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản.[3]
Năm 2003, Luật ñất ñai mới ra ñời thay thế Luật ñất ñai năm 1993 ñã
tạo ñiều kiện cho thị trường bất ñộng sản bước vào giai ñoạn phát triển sôi
ñộng. Luật ñất ñai lần này quy ñịnh cụ thể về sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai,
trong ñó một số quyền năng ñã trao cho người sử dụng ñất ñể phù hợp với cơ
chế thị trường. QSDð ñược coi là tài sản của người sử dụng ñất; các tổ chức
kinh tế trong nước ñược quyền lựa chọn hình thức ñược giao ñất hoặc ñược
cho thuê ñất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá ñất phù hợp với giá ñất trên
thị trường trong ñiều kiện bình thường; ñã hình thành một hệ thống quản lý

năm, trước ñộng thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước ñối với thị
trường BðS vào ngày 30/6/2011, thị trường BðS ñã hoàn toàn chấm dứt
chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm
sút, cầu giảm, nợ xấu tăng. ðây chính là một sự khởi ñầu cho trật tự mới trên
thị trường bất ñộng sản.
2.1.2.2. ðặc ñiểm của thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm vừa qua.
Thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm qua ñã thu hút ñược một
lượng vốn lớn trong nền kinh tế các dự án khu ñô thị mới, dự án xây dựng các
khu phức hợp có số vốn ñăng kỷ hàng tỷ USD ñã và ñang ñược cấp phép. Thị
trường ngày càng liên thông với các thị trường tài chính tiền tệ ñã tạo ra sự
vận ñộng liên tục của các dòng vốn, trong nhiều giai ñoạn, sự biến ñộng của
thị trường chứng khoán vừa là nguyên nhân, vừa là kết quả của sự biến ñộng
trên thị trường bất ñộng sản.
Tuy nhiên, thị trường cũng bộc lộ một số hạn chế, yếu kém:
Thứ nhất: Thị trường bộc lộ rõ tính phân khúc: Thị trường BðS phát
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10
triển mạnh ở khu vực thành thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, ñặc biệt là ở
các ñô thị lớn và khu vực ñược quy hoạch trở thành ñô thị, những nơi có ñiều
kiện kinh tế phát triển, sức mua của người dân cao. Trong khi ñó, thị trường ở
khu vực nông thôn, vùng có ñiều kiện kinh tế chậm phát triển, vùng sau, vùng
xa lại kém sôi ñộng. Những biến ñộng của hoạt ñộng giao dịch trên thị trường
bất ñộng sản thương mang tính cục bộ, ñịa phương và gắn với các nhân tố chủ
quan, nhất là với các ñộng thái chính sách quản lý và ñầu tư của nhà nước.
Thị trường bất ñộng sản ở nước ta phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngắn
hạn cụ thể là nguồn vốn vay của các ngân hàng thương mại. Hiện tượng quá
nóng hay quá lạnh của thị trường BðS tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh
cũng như một số vùng lân cận trong các thời kỳ hầu như ñều liên quan tới
nguồn vốn cho vay từ hệ thống ngân hàng. Ví dụ diễn biến của Thị trường

Trong các giao dịch về quyền sử dụng ñất bao gồm các loại giao dịch
sau: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp, thừa kế,
bảo lãnh, góp vốn. Như vậy, giá ñất ñã phản ánh tác dụng của ñất ñai trong
hoạt ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá
cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào ñó.
Sự hình thành giá ñất:
Theo ðiều 55 Luật ñất ñai 2003: “Giá ñất ñược hình thành trong các
trường hợp sau ñây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh giá theo
quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ñiều 56 của Luật này;
2. Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
3. Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất”.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12
Tuy nhiên, giá trị của ñất ñai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản
ñất, mà giá trị của ñất ñai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có
thể nói ñất ñai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể
tính ñúng, tính ñủ giá trị của ñất cho nên giá ñất thực tế hoặc có ñược ñịnh giá
bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời ñiểm trong
những giai ñoạn nhất ñịnh của nền kinh tế xã hội, ñể ñiều chỉnh mối quan hệ
giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng ñất ñai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường. Giá ñất thị trường ñược
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan;
giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ mục
ñích của Nhà nước. Cả 2 loại giá ñất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối

quan ñưa lại.
ðịa tô chênh lệch 2: Khác với ñịa tô chênh lệch 1, ñịa tô chênh lệch 2 là
một hình thái ñịa tô có ñược trên cơ sở ñầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp, tức là do những khoản ñầu tư liên tiếp nhau trên cùng một
ñám ñất mà có.
Tóm lại: ðịa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các
thửa ñất có ñiều kiện khác nhau về ñộ phì và vị trí. Phần này nhà tư bản sử dụng
ruộng ñất phải trả cho chủ ruộng ñất. ðịa tô chênh lệch 1 và ñịa tô chênh lệch 2
là hình thái biểu hiện của ñịa tô chênh lệch. ðịa tô chênh lệch ñược hình thành
theo công thức:
Ngoài ra còn có ñịa tô tuyệt ñối là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản
xuất chung tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
ðịa tô trong ñất xây dựng ñược hình thành từ việc nhà tư bản ñầu tư
kinh doanh trên ñất ñể thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do
thuê ñất của ñịa chủ. ðặc ñiểm của ñịa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất
ðịa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14
lớn, ðịa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là
sự phát triển của tư bản sát nhập vào ñất không ngừng tăng lên. [20]
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
ñất có thể tăng hoặc giảm, vì ñịa tô vận ñộng một cách ñộc lập với giá ñất cho
nên có thể tách sự ảnh hưởng của ñịa tô ñến giá ñất ñể xem xét giá ñất còn
chịu ảnh hưởng của yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà
cao thì số tiền mua ñất phải giảm ñi, nếu không thì ñem tiền gửi vào ngân

Trong ñó , Et là khoảng ñệm của chính sách giá thuê ñất ñai.
Công thức này ñược giải thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê
ñất là một khoản chi phí. ðể có khoản này nhà kinh doanh phải vay ngân
hàng với lãi suất nào ñó. Do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải ñược
xem xét như một khoản chi phí. Ngoài ra, ñể cho miếng ñất có thể sinh lời,
nhà kinh doanh phải ñầu tư them các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng
của ñất ñai, các khoản này cũng phải ñược xem xét như các khoản chi nữa.
Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn. [20]
2.2.2.3.Quan hệ cung - cầu

Hình 2.1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai
S
E
E’
D
1

D
0

Q
1

Q
0

P
1

P