ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
***

NGUYỄN THỊ GIANG

"NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG LÝ LUẬN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI
THEO ĐƢỜNG PHỐ VÀ BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH VÀO
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ LOẠI ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC
PHƢỜNG QUANG TRUNG - QUẬN HÀ ĐÔNG - TP HÀ NỘI"

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội, 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
***

NGUYỄN THỊ GIANG

" NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG LÝ LUẬN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI
THEO ĐƢỜNG PHỐ VÀ BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH VÀO
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ LOẠI ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC
PHƢỜNG QUANG TRUNG - QUẬN HÀ ĐÔNG - TP HÀ NỘI "

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công
bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Hà Nội, ngày .... tháng……. năm 2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Giang


DANH MỤC BẢNG
Trang

Bảng 2.1. Cơ cấu diện tích đất tự nhiên Phƣờng Quang Trung ........................... 43
Bảng 2.2. Bảng giá đất theo quy định hiện hành tại các tuyến phố ...................... 47
phƣờng Quang Trung- Quận Hà Đông ..................................................................... 47
Bảng 3.1. Kết quả tƣơng quan giữa các vùng giá đất theo quy định ................... 66
Bảng 3.2. Giá đất và tƣơng quan vùng giá trị đất đai các đƣờng phố theo G1 (vị
trí 1) ................................................................................................................................... 67
Bảng 3.3. Giá đất và tƣơng quan vùng giá trị đất đai các đƣờng phố theo G3 (vị
trí 1) ................................................................................................................................... 67


DANH MỤC HÌNH
Trang

Hình 2.1. Sơ đồ vị trí phƣờng Quang Trung............................................................. 30
Hình 3.1. Sơ đồ giải pháp xây dựng CSDL nền địa chính ...................................... 49
Hình 3.2. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính phƣờng Quang Trung50
Hình 3.3. Quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai theo đƣờng phố..................... 50

1.2. Mục tiêu nghiên cứu ..................................................................................... 2
1.3. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................... 2
1.4. Phƣơng pháp nghiên cứu............................................................................. 2
1.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu........................................... 2
1.4.2. Phương pháp thống kê, phân tích ................................................................ 3
1.4.3. Ứng dụng công nghệ GIS trong, phân tích, xử lý số liệu và xây dựng vùng
giá đất, vùng giá trị đất đai .................................................................................... 3
1.4.4. Phương pháp chuyên gia ............................................................................. 3
1.5. Nội dung nghiên cứu của đề tài................................................................... 3
1.6. Cấu trúc luận văn ......................................................................................... 4
Chƣơng 1 ............................................................................................................................ 5
TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU ................................. 5
1.1. Khái niệm về cơ sở dữ liệu địa chính ......................................................... 5
1.1.1. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính ................................................................ 5
1.1.2. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng .......................................... 7
1.1.3. Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin ............................................ 7
1.2. Cơ sở khoa học về định giá đất và hệ thống giá đất.................................. 9
1.2.1. Định giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ......................................... 9
1.2.2. Hệ thống giá đất ........................................................................................ 11
1.2.3. Định giá đất, định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất ................ 16
1.3. Vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất trên cơ sở ứng dụng
GIS ...................................................................................................................... 18
1.3.1. Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai .......................................................... 18
1.3.2. Vùng giá đất theo đường phố và phương pháp thành lập ........................ 21
1.3.3. Xây dựng vùng giá đất, giá trị đất đai theo đường phố, vị trí đường phố 22
1.3.4. Xây dựng thông tin vùng giá trị ................................................................ 24
1.4. Ứng dụng GIS vào xác định giá đất ở một số nƣớc ................................ 26
1.4.1. Thế giới ..................................................................................................... 26
1.4.2. Việt Nam ................................................................................................... 28
Chƣơng 2 .......................................................................................................................... 30

3.3.5. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành phường Quang
Trung- Quận Hà Đông......................................................................................... 61
3.4. Kết quả xây dựng giá đất thực tế theo vị trí đƣờng phố ........................ 63
3.5. Xác định tƣơng quan giữa các vùng theo đƣờng phố ............................. 64
3.5.1. Khái quát về tương quan giữa các vùng giá đất ........................................ 64
3.5.2. Phương pháp xây dựng ma trận tương quan giữa các vùng giá đất .......... 64
3.5.3. Xác định tương quan vùng giá trị đất đai theo đường phố Phường Quang
Trung- quận Hà Đông ......................................................................................... 65
3.6. Giải pháp cho công tác định giá đất ở đô thị .......................................... 68
KẾT LUẬN...................................................................................................................... 70
1. Kết luận .......................................................................................................... 70
2. Kiến nghị ........................................................................................................ 70


TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................ 71
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU
Các chữ viết tắt

Ký hiệu

Bản đồ địa chính

BĐĐC

Bất động sản

BĐS

Kỹ thuật định giá


Ủy ban nhân dân

UBND


MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Khi các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu
tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá thì quyền sử
dụng đất cũng được công nhận là hàng hóa. Giá quyền sử dụng đất còn gọi là giá đất
nổi lên thành điểm nóng trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội, phát triển nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta.
Theo Luật đất đai 2003, Nhà nước đưa ra khung giá, các địa phương xác định
giá đất cụ thể hàng năm; Còn theo Luật đất đai năm 2013, nhà nước vẫn đưa ra khung
giá đất nhưng các địa phương xác định bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần.
Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định và giá đất theo thị trường cần
phải tiến đến thống nhất, tuy nhiên thực tế điều này rất khó khả thi.
Mặt khác nếu chỉ căn cứ vào các mẫu thống kê thu được để xác định khung giá
đất thì việc đảm bảo công bằng khi thu thuế sử dụng đất theo giá trị sử dụng đất sẽ
không thể đạt được tính công bằng và hợp lý vì bảng giá đất hiện nay chưa tính tới
từng thửa đất trong khi mỗi thửa đất đều có giá trị khác nhau.
Hiện nay, với những quy định về Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số
48/2010/QH12 và nghị định số 53/2011/NĐ- CP ngày 01 tháng 7 năm 2011 quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho
thấy thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường trường hợp sử dụng để kinh doanh áp
dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần với ba mức từ 0,03 đến 0,07 và 0,15% giá trị
của thửa đất. Tiền thuế sử dụng đất được căn cứ vào thuế suất cùng với diện tích sử
dụng đất và giá đất. Những quy định này cho thấy để đảm bảo công bằng cho người
dân, bảo đảm chống thất thu cho nhà nước, bảo đảm công khai minh bạch trong quá
trình quản lý thì việc thực hiện định giá đất hàng loạt đến từng thửa đất ở đã đến lúc

thửa đất, giá đất theo quy định và giá đất thực tế tại phường Quang Trung, từ đó đưa ra
những kết luận và khả năng ứng dụng tại Quận Hà Đông.
1.4. Phƣơng pháp nghiên cứu
1.4.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu
- Điều tra, thu thập các văn bản có liên quan tới công tác định giá đất, giá đất
do UBND thành phố Hà Nội quy định.
- Điều tra, thu thập số liệu tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ, điều tra xã
hội học giá quyền sử dụng đất ở đô thị và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị
trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng như toàn bộ các thông tin có liên quan trong xây
dựng và cập nhật thông tin trên bản đồ địa chính và quá trình đăng ký đất đai. Đánh
giá, phân tích và tổng hợp thông tin trong các tài liệu đã thu thập được nhằm chỉ ra

2


tính thiết yếu của từng loại thông tin, phân loại thông tin để đưa vào vùng giá trị đất
một cách hợp lý và logic.
- Điều tra giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đến các cụm dân cư theo
tuyến phố và vị trí đường phố phục vụ xác định tương quan giá đất khu vực nghiên cứu.
- Điều tra phỏng vấn thu thập các dữ liệu giá đất: Giá đất thị trường trong thực
tế rất khó xác định do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan, vì vậy để có thể thu
thập các dữ liệu về giá đất chúng ta có thể tiến hành phỏng vấn thu thập giá đất thông
qua nhiều người trên một khu vực, từ đó tìm ra giá đất trung bình trên khu vực với
từng loại vị trí.
1.4.2. Phƣơng pháp thống kê, phân tích
- Phương pháp thống kê: Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm
điều tra.
- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá quyền sử
dụng đất đô thị tại thành phố Hà Nội.
1.4.3. Ứng dụng công nghệ GIS trong, phân tích, xử lý số liệu và xây dựng vùng

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung nghiên cứu của đề tài Luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về những vấn đề cần nghiên cứu.
Chương 2: Thực trạng công tác định giá đất đô thị quận Hà Đông.
Chương 3: Nghiên cứu và đề xuất giải pháp định giá đất dựa vào ứng dụng lý
luận vùng giá trị đất và bản đồ địa chính phường Quang Trung.

4


Chƣơng 1
TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU
1.1. Khái niệm về cơ sở dữ liệu địa chính
1.1.1. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính
a. Phần cứng - Máy tính và các thiết bị ngoại vi
Về cơ bản hệ thống thiết bị phần cứng của một hệ thống CSDL địa chính bao
gồm các phần chính là Bộ xử lý trung tâm (CPU), các thiết bị đầu vào như bàn số hoá,
máy quét, các thiết bị thu nhận thông tin điện từ.. các thiết bị lưu trữ (bộ nhớ ngoài),
thiết bị hiển thị (màn hình), thiết bị in (máy vẽ)..v.v..
- Máy tính còn gọi là CPU được nối với thiết bị chứa bộ nhớ ngoài (ổ đĩa) để
chứa không gian lưu trữ số liệu và các chương trình.
- Máy số hoá hoặc thiết bị chuyên dụng khác có nhiệm vụ chuyển hoá các số
liệu từ bản đồ và các tư liệu thành dạng số rồi đưa vào máy tính.
- Máy vẽ (Plotter) hoặc các loại thiết bị tương tự khác được sử dụng để xuất dữ
liệu ở dạng số trên màn hình hoặc trên nền vật liệu in.
- Sự liên hệ nội bộ bên trong máy tính giữa các cấu thành của phần cứng cũng
có thể được thực hiện thông qua hệ thống mạng với các đường dẫn dữ liệu đặc biệt.
Người sử dụng các thiết bị máy tính và liên kết với các thiết bị ngoại vi khác
như máy in, máy vẽ, máy số hoá và các thiết bị ngoại vi khác thông qua một thiết bị
hiển thị hình ảnh (Video Display Unit - VDU) để cho phép các sản phẩm đầu ra được
hiển thị nhanh chóng.[1]

Như chúng ta đã biết, phần trung tâm của hệ thống là CSDL, nó là một hệ
thống các thông tin được lưu trữ dưới dạng số. Vì cơ sở dữ liệu có mối liên quan
với các điểm đặc trưng trên bề mặt trái đất nên nó bao gồm hai yếu tố:
- Cơ sở dữ liệu không gian mang tính địa lý thể hiện hình dạng, vị trí, kích
thước và các nét đặc trưng của bề mặt trái đất.
- Cơ sở dữ liệu thuộc tính không mang tính địa lý, thể hiện đặc tính hay chất
lượng các nét đặc trưng của bề mặt trái đất.
Ví dụ: Trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì hình dạng, vị trí, kích thước và
toạ độ của thửa đất chính là cơ sở dữ liệu không gian. Còn diện tích, loại đất, mục
đích sử dụng và tất cả các đặc điểm, tính chất thuộc thửa đất đó đều là cơ sở dữ liệu
thuộc tính. Trong đó có những dữ liệu thuộc tính có thể được tính trực tiếp từ cơ sở
dữ liệu không gian như diện tích, chu vi,... còn đại đa số các thuộc tính khác thì
phải trực tiếp điều tra, phân loại chúng.
Quá trình thực hiện xây dựng qua các bước sau:
- Nhập số liệu và kiểm tra số liệu.
- Lưu trữ số liệu và quản lý cơ sở dữ liệu.
- Xuất dữ liệu và trình bày dữ liệu.

6


- Biến đổi dữ liệu.
- Đối tác với người sử dụng.
* Nhập dữ liệu và kiểm tra dữ liệu:
Nhập dữ liệu là biến đổi các dữ liệu dưới hình thức bản đồ, các quan trắc đo
đạc ngoại nghiệp và các máy cảm nhận (bao gồm các máy chụp ảnh hàng không, vệ
tinh và các thiết bị ghi) thành dạng số.
Hiện nay, đã có một loạt các công cụ máy tính dùng cho mục đích này, bao
gồm đầu tương tác và thiết bị hiện hình (VDU), bàn số hóa (Digitizer), danh mục
các tập số liệu trong tập văn bản, các máy quét (Scanner) và các thiết bị cần thiết

vực địa chính. Thông tin địa chính mở rộng được lập cung cấp cho các cơ quan quản
lý Nhà nước thuộc các lĩnh vực có liên quan (theo mục VII thông tư 29/2004/TTBTNMT); Các cá nhân, đơn vị sử dụng thông tin này cần phải có dự án hoặc hợp đồng
đặt hàng.
d. Thông tin về bản đồ vùng giá đất và thuế sử dụng đất hàng năm: Là các
thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch, vì vậy thông tin này cần đưa lên mạng
cùng với các quyết định về giá đất hàng năm.
đ. Thông tin quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch không gian: Là các thông tin
vì mục tiêu công khai minh bạch vì vậy nên đưa lên mạng hàng năm.
e. Thông tin thống kê và thông tin chuyên đề: Là các thông tin được xây dựng
theo yêu cầu do cá nhân hay đơn vị theo các mục tiêu chung và riêng.
f. Thông tin bản đồ nền dạng số: Đây là loại thông tin đầu ra khá phổ biến để
cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước, các CSDL khác và các tổ chức kinh tế,
chính trị, xã hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an ninh, quốc phòng.
g. Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này được hình thành
theo nhu cầu của người sử dụng thông qua quá trình xử lý thông tin trong CSDL. Đối
tượng sử dụng cũng giống như các thông tin bản đồ nền.
h. Các số liệu toạ độ địa chính: Loại thông tin này được cung cấp chủ yếu cho
các cơ quan, tổ chức có nhu cầu sử dụng để triển khai công tác định vị, đo đạc, bản đồ,
xây dựng công trình... có liên quan đến địa chính.
i. Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan: Ở dạng bảng
số, biểu đồ, đồ thị; số liệu này thường phục vụ cho quản lý Nhà nước, giáo dục đào
tạo, nghiên cứu khoa học, văn hoá, thông tin…
k. Số liệu thống kê về quá khứ, hiện trạng và quy hoạch đất đai: Thông tin này
được cung cấp cho các nhà quy hoạch, công tác thống kê, các nhà quản lý.
l. Thông tin nhà và đất: Các số liệu này phục vụ cho quản lý của ngành địa
chính, giới thiệu địa điểm đầu tư, nhu cầu của các cư dân trong cộng đồng.
m. Các loại thông tin phân tích và tổng hợp theo nhu cầu của người sử dụng:
Mọi đối tượng người sử dụng đều có thể đặt hàng về một số thông tin cần tổng hợp

8

tồn tại địa tô.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có
vị trí gần thị trường tiêu thụ ... Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại

9


vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi
nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như
vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng
đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được
phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã
nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai
loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là
địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và
tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được
do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền
sở hữu về đất đai, nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn
địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
- Lãi suất ngân hàng:
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể
tăng hay giảm, có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có
địa tô, còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng
lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn
thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì
người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải
xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm

Giá đất là sự vốn hóa địa tô, là phản ảnh quy luật kinh tế của đất đai, là giá cả
mua bán quyền và lợi ích từ đất đai. Do có sự khác nhau về chất lượng đất đai, quyền
lợi mà địa tô đất sinh ra, quan hệ cung cầu của thị trường, chính sách quản lý về đất
đai của Nhà nước nên đã có những hình thức giá đất có những tiêu chuẩn khác nhau về
xác định giá đất; ý nghĩa và tác dụng của chúng cũng có những điểm khác nhau. Tuy
nhiên nếu chính các thửa đất đó khi giao dịch mua bán trên thị trường, người mua,
người bán ngoài việc quan tâm đến các yếu tố như Nhà nước đã nêu ra để định giá, giá
giao dịch của các thửa đất này còn liên quan đến các yếu tố cá biệt như hình thể thửa
đất, chiều rộng, chiều sâu của mặt tiền, khả năng sinh lời cá biệt của thửa đất nhiều khi
chứa đựng bên trong cả các yếu tố về phong thủy, tâm linh…Xét ở góc độ khác, thửa
đất thường có các công trình trên đất khác nhau, nhưng khi định giá đất từ giá bất động
sản, cách đánh giá để tách biệt giá đất cũng rất khác nhau; đấy là chưa nói đến hai thửa
liền kề cùng một loại đất nhưng trên thực tế vẫn bị lẫn giữa mục đích sử dụng và công
năng tiềm ẩn khi chuyển đổi, ví dụ như loại đất ở và đất dịch vụ thương mại... Có rất
nhiều yếu tố liên quan khác để có lý do nói rằng trên thực tế việc định giá cho từng
thửa đất liền kề không theo giá cá biệt của từng thửa đất. Đây cũng là sự khác biệt cơ

11


bản khi định giá hàng loạt và định giá cá biệt.
Để phân biệt sự khác nhau của giá đất trong cùng một thời kỳ theo những hình
thức và công dụng khác nhau mở rộng phạm vi nhận biết và khả năng quản lý một
cách toàn diện và hiệu quả giá đất trong thực tiễn cần gắn thêm vào các khái niệm về
giá đất. Các khái niệm này cần được minh bạch khi xác định khái niệm và làm rõ
chúng được vận hành và hình thành trong điều kiện nào, mối quan hệ giữa các loại giá
này, tác động của chúng vào thị trường đất đai và công tác quản lý giá đất, quản lý đất
đai như thế nào trong một khu vực hoặc đô thị.
Như vậy việc tổng hợp thành hệ thống giá đất là hệ thống giá cả được hình
thành từ một số loại giá đất vừa có sự giống và khác nhau vừa có sự liên hệ với nhau

b. Tác dụng định hướng thị trường(giá tham khảo): Như chúng ta đã biết, thị
trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị
trường trong thuyết kinh tế. Khi các mẫu giao dịch trên thị trường không nhiều, giao
dịch không rõ ràng, nếu không có một hệ thống giá đất và chế độ định kỳ công bố giá,
tư vấn khoa học hợp lý; không có cấp độ và một hệ thống chuẩn mực giá đất được
định kỳ xác định và công bố công khai sẽ rất khó bảo đảm cho hai bên giao dịch có sự
hiểu biết chung về thi trường đất đai. Dễ hình thành giao dịch lệch ra ngoài giá thị
trường bình thường bất lợi, cho giao dịch bình thường trên thị trường cũng như quản lý
thị trường giá đất.
c. Tác dụng thu thuế và điều chỉnh chính sách: Nhà nước căn cứ vào giá thị
trường, UBND tỉnh thành phố đưa ra bảng giá đất cho kỳ 05 năm của địa phương.
Hàng năm có điều chỉnh hệ số bảng giá đất để làm cơ sở tính thuế sử dụng đất và thuế
chuyển quyền…và một loạt các vấn đề về chính sách liên quan đến giá đất. Chính vì
vậy việc xác định giá đất cần thực hiện các biện pháp bảo đảm tạo ra hệ thống giá
chuẩn mực, hợp lý đảm bảo công bằng. Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá cả
theo nguyên tắc cạnh tranh. Đối với một thị trường BĐS có hiệu quả, giá cả phải được
hình thành trên cơ sở cung, cầu và theo nguyên tắc cạnh tranh, không có độc quyền.
Muốn vậy, số lượng người mua và người bán phải đủ để giá cả được hình thành. Nếu
cung vượt cầu thì thị trường thuộc về người mua và ngược lại thị trường thuộc về
người bán. Trên thực tế điểm cân bằng giữa cung và cầu không tồn tại lâu do có sự
điều chỉnh thường xuyên của các bên tham gia. Do quá trình tạo lập hàng hoá BĐS cần
một thời gian dài và vốn đầu tư lớn, việc rút khỏi thị trường không dễ tránh khỏi thua
thiệt nên công tác dự báo thị trường có tầm quan trọng đặc biệt đối với các bên tham
gia giao dịch.
d. Tác dụng định hướng phương thức và cường độ sử dụng đất: Do sự chênh
lệch về giá đất, vì công dụng khác nhau, khu vực khác nhau, có thể người sử dụng đất
căn cứ vào nhu cầu sản xuất và khả năng trả tiền sử dụng đất mà điều chỉnh một cách
hợp lý phương thức và bố cục cường độ sử dụng.

13

định.[9]
1.2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành
Trong hệ thống giá đất, có những mục tiêu định giá chỉ quan tâm đến những tác
động chung nhưng có những mục tiêu và đối tượng lại cần xác định đến các tác động

14


mang tính cá biệt riêng của từng thửa đất, chính vì vậy để xác định đầy đủ các hệ
thống giá đất cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho các mục tiêu khác
nhau, cần tìm ra đặc trưng tổng quát của đối tượng cũng như các đặc trưng của tác
động, từ đó tìm ra các điều chỉnh cho việc ước tính giá đất gần nhất và sát nhất với
mục tiêu. Ví dụ: hàng năm cần có các số liệu định giá sử dụng làm căn cứ để tính thuế
sử dụng đất đã đặt ra yêu cầu định giá đồng thời các thửa đất và định giá đến từng thửa
đất để làm căn cứ tính thuế. Việc định giá này không chỉ xuất hiện mục tiêu định giá
đất hàng loạt mà cần đến việc giải mã giá đất đến từng thửa đất. Vậy các yếu tố nào tác
động cần xem xét đến việc ước tính này trong hệ thống giá đất, rõ ràng cần một hệ
thống lý luận nghiên cứu đầy đủ và khoa học về các yếu tố tác động chung và cá biệt.
Theo quy định về phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng
loại đất cụ thể để định giá đất: Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ
quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh;
đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các
công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công
cộng; đất có di tích lịch sử- văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình
công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất
có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất làm nghĩa trang, nghĩa
địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô
thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá. Trong đó:
Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước có thẩm

Như vậy khi định giá thửa đất cụ thể tại một thời điểm xác định, người ta cần xem xét
đến các các yếu tố tác động vào giá đất. Các yếu tố ảnh hưởng như sau:
- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ
dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất,
hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng
nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hình dáng thửa đất: Hình dáng đẹp là hình vuông, hình chữ nhật. Ngoài ra
hình dáng xấu có các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy
tắc…
* Định giá thửa đất:
Là sự ước tính về giá cả của thửa đất tại một thời điểm nào đó, để định giá thửa
đất cần xem xét tất cả các yếu tố tác động đến giả cả của thửa đất tại thời điểm đó, tất
nhiên tuỳ theo mục tiêu định giá để quyết định phương thức đánh giá.
Nếu muốn đánh giá về mặt giá cả thửa đất theo thị trường thì phải xem xét đến

16