BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG
THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN
TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN SỸ HẢI

HÀ NỘI – 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG
THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN
TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN SỸ HẢI

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN TRIỀU DƯƠNG



MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ.................................................... 7
1.1. Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự....... 7
1.1.1. Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất ............................................... 7
1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất .................................................................. 9
1.1.3. Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án .................. 11
1.2. Đặc điểm của bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án............ 12
1.3. Nguyên tắc trong bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án .......... 15
1.4. Mục đích, ý nghĩa của việc bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành
án ...................................................................................................................... 18
1.4.1. Mục đích bán đấu giá là xử lý quyền sử dụng đất thi hành án để đảm bảo
hiệu quả công tác thi hành bản án theo phán quyết, quyết định của cơ quan có
thẩm quyền ..................................................................................................... 18
1.4.2. Là một trong những cách thức hiệu quả đối với chủ thể phải thi hành án
khi không hợp tác, tự nguyện thực hiện bản án, quyết định ............................. 18
1.4.3. Đảm bảo môi trường công bằng, lành mạnh trong quá trình mua bán
quyền sử dụng đất của người phải thi hành để thi hành án, đồng thời đảm bảo
quyền lợi của người phải thi hành án cũng như của người mua được quyền sử
dụng đất thi hành án ........................................................................................ 19
1.4.4. Bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án là biện pháp phù hợp
với xu thế phát triển kinh tế xã hội, góp phần thúc đẩy nền kinh tế đi lên........ 20
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .................................................................................... 21

KẾT LUẬN .......................................................................................................... 68
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1. QSDĐ

Quyền sử dụng đất

2. THADS

Thi hành án dân sự


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1: Bảng số liệu số vụ bán đấu giá QSDĐ để thi hành án/ tổng số vụ bán đấu
giá QSDĐ giai đoạn 2011-2015 ............................................................................. 48
Bảng 2: Bảng số liệu các vụ bán đấu giá QSDĐ để thi hành án /số vụ bán đấu giá để
thi hành án giai đoạn 2011-2015 ............................................................................ 49
Bảng 3: Bảng số liệu số tiền bán đấu giá QSDĐ để thi hành án /tổng số tiền bán đấu
giá QSDĐ nói chung giai đoạn 2011-2015 ............................................................ 50
Bảng 4: Bảng số liệu số tiền bán đấu giá QSDĐ để thi hành án /số tiền bán đấu giá
để thi hành án giai đoạn 2011-2015 ....................................................................... 51


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài của đề tài
Công tác tư pháp luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm đặc biệt, thể hiện rõ
nhất trong các văn kiện chính trị như: Nghị quyết số 08/NQ-TW ngày 02/01/2002

đó là do hành lang pháp lý cho hoạt động này chưa thực sự hoàn thiện như: quy
định về trình tự, thủ tục bán đấu giá còn kéo dài; chế tài đối với đội ngũ đấu giá
viên vi phạm nguyên tắc nghề nghiệp còn chưa hợp lý; quy định giữa Luật thi hành
án và nghị định điều chỉnh lĩnh vực bán đấu giá còn nhiều điểm không thống nhất
v.v... Từ đó dẫn đến tình trạng chưa đảm bảo được quyền lợi cho khách hàng mua
QSDĐ bán đấu giá trong THADS,...Dẫn tới điều bất hợp lý là trong khi nhu cầu
nhận chuyển nhượng QSDĐ của người dân là luôn có, QSDĐ được bán với giá cả
phải chăng nhưng người mua vẫn e ngại khi mua bán loại QSDĐ để thi hành án. Có
nhiều trường hợp QSDĐ đã bán đấu giá thành công nhưng không bàn giao được
hoặc kéo dài việc bàn giao gây bức xúc trong dư luận xã hội, quyền lợicủa các bên
trong quan hệ bán đấu giá QSDĐ thi hành án chưa đảm bảo và ngay cả uy tín của
các tổ chức bán đấu giá QSDĐ cũng bị ảnh hưởng.
Thành phố Hà Nội là một trong hai tỉnh thành có số lượng vụ việc thi hành
án liên quan đến QSDĐ nhiều nhất cả nước (chỉ sau Thành phố Hồ Chí Minh). Mặc
dù đã nhận được sự quan tâm từ các cấp có thẩm quyền nhưng công tác bán đấu giá
QSDĐ để thi hành án tại thành phố Hà Nội cũng còn gặp phải nhiều khó khăn. Từ
đó cho thấy, việc nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống các vấn đề về bán
đấu giá QSDĐ trong THADS gắn với thực tế thực hiện tại địa bàn Hà Nội là cần
thiết. Vì vậy, tác giả đã chọn “Bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân
sự từ thực tiễn tại Thành phố Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận văn tốt nghiệp
cao học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Những năm gần đây, hướng tới mục tiêu cải cách tư pháp, nhiều công trình
nghiên cứu khoa học về vấn đề bán đấu giá QSDĐ đã ra đời. Cụ thể đề tài “Hoàn
thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam” do Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp thực

2




3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
Mục đích của việc nghiên cứu nhằm phân tích, làm rõ quy định hiện hành
của pháp luật về bán đấu giá QSDĐ trong THADS, phân tích, đánh giá thực trạng
thực hiện pháp luật bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án tại Hà Nội. Trên cơ sở
đánh giá những bất cập trong quy định của pháp luật từ đó tác giả đưa ra các giải
pháp để hoàn thiện pháp luật bán đấu giá QSDĐ nhằm nâng cao hiệu quả công tác
thi hành án trên cả nước nói chung và tại địa bàn Hà Nội nói riêng.
Từ mục đích nêu trên, luận văn tập trung giải quyết những nhiệm vụ cụ thể như:
- Phân tích các vấn đề về lý luận cơ bản của bán đấu giá QSDĐ trong
THADS như: các khái niệm liên quan, đặc điểm, vai trò, ý nghĩa của bán đấu giá
QSDĐ trong thi hành án dân sự.
- Phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về
bán đấu giá QSDĐ trong THADS.
- Phân tích, đánh giá quy định riêng của Hà Nội về bán đấu giá QSDĐ trong
THADS; thực trạng bán đấu giá bán QSDĐ trong THADS của Hà Nội trong những
năm gần đây.
- Phát hiện và chỉ ra những vướng mắc, bất cập của các quy định pháp luật
Việt Nam hiện hành về bán đấu giá QSDĐ trong THADS và vướng mắc từ thực tiễn
thực hiện tại Hà Nội để đó tìm ra các giải pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả
của bán đấu giá QSDĐ trong THADS trên địa bàn Hà Nội và trên phạm vi cả nước.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn
Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về bán đấu giá QSDĐ
trong THADS, các quy định của pháp luật về bán đấu giá QSDĐ trong THADS và
thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản trong THADS
tại Thành phố Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận và thực tiễn của
pháp luật về đấu giá QSDĐ, việc thực thi các qui định về đấu giá QSDĐ trong thi

4



- Làm rõ được điểm riêng của bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án với bán
đấu giá QSDĐ nói chung; điểm riêng bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án tại thành
phố Hà Nội;
- Đề xuất được các giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động bán đấu giá QSDĐ
trong thi hành án tại Hà Nội và qua đó góp phần hoàn thiện việc xây dựng và thực
thi pháp luật thi hành án dân sự.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn
gồm có 03 chương. Cụ thể như sau:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi
hành án dân sự.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật bán đấu giá
quyền sử dụng đất trong thi hành án trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá
quyền sử dụng đất trong thi hành án trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

6


CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
1.1. Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
Khi nền kinh tế càng phát triển thì hoạt động mua bán hàng hóa càng diễn ra
sôi động, được thể hiện dưới nhiều phương thức khác nhau, trong đó, mua bán
QSDĐ dưới hình thức đấu giá được lựa chọn như một phương thức tối ưu, hiệu quả
nhất nhằm thúc đẩy hoạt động mua bán, đem lại nhiều lợi ích cho chủ sở hữu. Bán
đấu giá trong thi hành án là một trong các hoạt động bán đấu giá QSDĐ nhưng nó là

người được quyền mua QSDĐ bán đấu giá.
Trong hoạt động đấu giá QSDĐ, gồm bán, mua và thủ tục chuyển quyền, thì
bán đấu giá là bước đầu tiên trong quá trình đấu giá QSDĐ đó, khi có người bán
đấu giá QSDĐ thì mới tiến hành việc đấu giá. Người bán đấu giá có thể là chủ sở
hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền bán QSDĐ.
Hiện nay trên thế giới và tại Việt Nam cũng có nhiều quan điểm, định nghĩa
khác nhau về bán đấu giá QSDĐ. Tuy nhiên, dựa trên quan điểm chung nhất, thì
giữa Việt Nam và thế giới đều xác định bán đấu giá QSDĐ là hình thức mua bán
đặc biệt, thực hiện công khai, có nhiều người tham gia trả giá, được tổ chức theo
những nguyên tắc và trình tự, thủ tục nhất định.
Nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá QSDĐ đã quy định “bán đấu giá
QSDĐ là hình thức bán QSDĐ công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai
người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định
tại nghị định này. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao
cho đến khi có người trả giá cao nhất”.
Như vậy, bán đấu giá QSDĐ là một hình thức bán đấu giá được thực hiện
công khai có hai người trở lên tham gia đấu giá theo phương thức trả giá từ thấp lên
cao theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.

8


1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất
Đất đai là một trong những điều kiện tự nhiên sẵn có được con người chinh
phục, tác động vào đó để tồn tại và phát triển. Mọi hoạt động kinh tế, văn hóa, xã
hội đều được tiến hành trên một khoảng không gian, một ví trí nhất định. Nếu
không có đất đai, con người không có nơi để trồng trọt, chăn nuôi, sinh hoạt. Như
vậy, đất đai có vai trò vô cùng quan trọng với cuộc sống của con người chúng ta.
Cùng với sự phát triển của loài người thì đất đai không chỉ gắn với quá trình sản
xuất mà còn gắn với độc lập chủ quyền của mỗi quốc gia. Nếu trên mặt đất, diễn ra

- QSDĐ là một dạng tài sản, có giá trị lớn. Theo quy định tại Điều 163 Bộ
luật dân sự năm 2005 thì tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản.
Như vậy, quyền sử dụng đất cũng được liệt kê là một trong những loại tài sản. Tuy
nhiên, so với các loại tài sản khác, quyền sử dụng đất có những đặc điểm riêng.
QSDĐ là một trong những quyền tài sản mang tính giá trị cao. Xuất phát từ giá trị
mang lại của QSDĐ, là tư liệu sản xuất, là nơi để ở, mặt bằng để sinh sống, nơi tiến
hành các hoạt động kinh doanh nên đất đai luôn mang giá trị nhất định, không
những không bị hao mòn như các loại tài sản khác mà thậm chí giá trị còn tăng dần
theo thời gian. Thực tế hiện nay, dân số ngày càng đông, đất đai có hạn, trong khi
nhu cầu sống của con người ngày càng cao, dẫn tới giá trị quyền sử dụng đất càng
được đẩy lên cao.
- Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý đất đai, vì vậy, Nhà
nước quản lý tương đối chặt chẽ vấn đề sử dụng, chuyển nhượng, thu hồi đất. Cá
nhân, tổ chức chỉ được Nhà nước giao đất để sử dụng được phép chuyển nhượng
theo quy định, các chủ thể được giao đất phải tuân thủ, đáp ứng những điều kiện
nhất định. Cụ thể, đối với đất ở, mỗi cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất,
cấp hạn mức đất ở phù hợp với quỹ đất địa phương và kế hoạch quy hoạch của địa
phương đó, đối với đất nông nghiệp hạn mức không quá 03 héc ta – áp dụng cho
tỉnh, thành phố khu vực Đông Nam Bộ, đồng bằng sông Cửu Long và không quá 02
héc ta cho các khu vực khác. Đối với đất nông nghiệp, người nhận chuyển nhượng
thừa kế, phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Đối với cá nhân, tổ chức nước
ngoài chỉ thuộc diện được giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi cá
nhân đó là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc cá nhân, tổ chức có dự án

10


đầu tư phát triển kinh tế tại Việt Nam. Như vậy, pháp luật quy định tương đối chặt
chẽ vấn đề sở hữu quyền sử dụng đất.
- Do đất đai có tính cố định, không thể di chuyển được nên quyền sử dụng

được tiến hành như bán đấu giá các QSDĐ khác, nhưng mục đích là để thi hành bản
án, quyết định được đưa ra thi hành theo thủ tục thi hành án dân sự.
Vì vậy, chúng ta có thể hiểu: bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án là phương
thức bán quyền sử dụng đối với thửa đất đang được đưa ra để thi hành án bằng việc
đưa ra mức ra sàn đối với nhiều người, theo đó, ai trả giá cao nhất và cao hơn giá
sàn đưa ra thì được quyền mua QSDĐ đó.
Việc bán đấu giá QSDĐ được áp dụng khi người phải thi hành án không tự
nguyện thi hành án, QSDĐ cần được thi hành trong bản án, quyết định là QSDĐ mà
người phải thi hành án không còn tài sản nào khác ngoài QSDĐ.
1.2. Đặc điểm của bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án
Bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án là một hoạt động bán đấu giá nhưng
nằm trong quá trình thi hành án, mục đích để thi hành bản án, quyết định của Tòa
án. Vì vậy, bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án mang đầy đủ những đặc điểm của
hoạt động bán đấu giá QSDĐ, nhưng có những điểm riêng đặc thù:
Thứ nhất, mục đích bán đấu giá QSDĐ là để thi hành bản án, quyết định
Cũng là hoạt động bán đấu giá, nhưng bán đấu giá thông thường là để mang
lại lợi nhuận cho chủ thể là chủ sở hữu QSDĐ, còn bán đấu giá QSDĐ trong thi
hành án lại nhằm mục đích để thi hành cho bản án, quyết định đã có hiệu lực của cơ
quan có thẩm quyền. Như vậy sẽ đảm bảo quyền lợi cho chủ thể khác, mà không
phải là chủ sở hữu, quyền lợi này dựa trên văn bản có tính pháp lý bắt buộc là bản
án, quyết định của Tòa án. Vì vậy, hoạt động bán đấu giá QSDĐ là giai đoạn tiếp
sau giai đoạn xét xử đối với một vụ việc dân sự khi mà đã có bản án, quyết định có
hiệu lực pháp luật nhưng đương sự không tự nguyện thi hành. Bán đấu giá QSDĐ là
một công việc nằm trong chuỗi các công việc mà cơ quan thi hành án phải tiến hành
để xử lý QSDĐ thi hành án. Mục đích của việc thi hành án là tổ chức triển khai thực
hiện theo nội dung bản án, quyết định. Vì vậy, trong nhiều trường hợp nếu không
xử lý được QSDĐ của người phải thi hành án, sẽ dẫn tới bế tắc, không thể thực hiện

12


vẻ trong suốt quá trình bán đấu giá. Nhưng bán đấu giá QSDĐ để thi hành án, sau

13


khi bán đấu giá xong, giá trị QSDĐ bán được đó dùng để thi hành án, vì vậy, tâm lý
của người phải thi hành án luôn không tự nguyện, ít khi hợp tác. Thực tế, trước và
sau quá trình bán đấu giá, người phải thi hành án luôn chây ỳ, gây khó khăn cho
việc chuyển QSDĐ sang cho chủ thể mua được QSDĐ bán đấu giá.
Tuy nhiên, bán đấu giá QSDĐ là biện pháp cưỡng chế đảm bảo quyền lợi ích
tốt nhất cho các bên chủ thể. Bởi nếu tiến hành theo thủ tục mua bán thông thường,
thì quyền QSDĐ khi đưa ra giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ ít được lựa
chọn vì vướng nhiều thời gian, thủ tục (do người phải thi hành án không hợp tác)
nên QSDĐ đó rất khó bán sát với giá thị trường. Áp dụng phương thức bán đấu giá
đối với QSDĐ là QSDĐ để thi hành án thì người có QSDĐ bán đấu giá cũng được
đảm bảo khi bán QSDĐ với giá cao nhất, QSDĐ không bị dìm giá, ép giá. Còn
người mua QSDĐ thi hành án được thoải mái tâm lý khi QSDĐ thi hành án được
mở bán công khai.
Thứ năm, phương thức bán đấu giá QSDĐ để thi hành án là đấu giá lên và
được tiến hành công khai.
Đối với QSDĐ thông thường có nhiều phương thức khác nhau để tiến hành
bán đấu giá như đấu giá lên, đấu giá ngược, dựa trên mức giá khởi điểm, các
phương thức này có thể chứa đựng những rủi ro, ảnh hưởng tới quyền lợi chủ chủ
sở hữu nhưng do chủ sở hữu mong muốn bán được QSDĐ nên chấp nhận. Bán đấu
giá QSDĐ trong thi hành án đã chứa đựng nhiều mâu thuẫn về quyền lợi của các
chủ thể tham gia, vì vậy, ở nước ta tồn tại phương thức đấu giá công khai, mức giá
khởi điểm là mức giá sàn, để đảm bả quyền lợi cho các bên chủ thể, tránh việc làm
gia tăng mâu thuẫn.
Thứ sáu, bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án chịu sự điều chỉnh của nhiều
pháp luật liên quan như quy định về bán đấu giá, quy định của Luật đất đai, quy

THADS, nguyên tắc khách quan được thể hiện ở việc xác định giá trị khởi điểm của
QSDĐ phải phù hợp với giá trị thực tế của QSDĐ. Nếu xác định giá trị QSDĐ
không đúng sẽ gây thiệt hại cho một trong các bên có liên quan đến việc bán đấu giá
và có thể sẽ phát sinh những tranh chấp làm chậm lại quá trình bán đấu giá. Việc
trung thực trong bán đấu giá được thể hiện thông qua việc cung cấp đầy đủ những

15


thông tin về cuộc bán đấu giá (thời gian, địa điểm, người tham dự…), tình trạng sử
dụng, về những giấy tờ liên quan đến QSDĐ bán đấu giá… Ngoài ra, nguyên tắc
bình đẳng, trung thực thể hiện ở chỗ không có bất kỳ sự phân biệt nào đối với
những tham gia mua QSDĐ bán đấu giá, mặt khác những người làm việc trong tổ
chức bán đấu giá QSDĐ nơi thực hiện bán QSDĐ đó, người trực tiếp định giá
QSDĐ, chấp hành viên đang thi hành bản án và cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị,
em ruột của những người này không được quyền tham gia bán đấu giá QSDĐ vì khi
những người này tham gia có thể ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của
cuộc bán đấu giá. Quy định trên hạn chế tình trạng xảy ra tình trạng lừa lọc, dối trá
với khách hàng mà người bán QSDĐ và người tổ chức đấu giá QSDĐ móc ngoặc,
thông đồng với nhau. Nguyên tắc trung thực còn đảm bảo cho khách hàng có sự yên
tâm về QSDĐ mà mình lựa chọn. Nguyên tắc bình đẳng giữa các bên được thể hiện
qua việc bất cứ cá nhân nào (trừ trường hợp không đủ điều kiện) cũng đều có quyền
đăng ký tham gia bán đấu giá. Khi tham gia thì ai cũng phải nộp phí tham gia đấu
giá với khoản tiền đặt trước nhất định. Mọi người đều được quyền xem xét trực tiếp
QSDĐ đấu giá. Tại phiên bán đấu giá, mọi người tham gia đều có quyền tự do trả
giá, người điều hành phiên đấu giá buộc phải công khai các mức giá đã trả và họ tên
người mua trả giá cao nhất trong mỗi bước giá. Ai là người trả giá cao nhất, cuối
cùng thì sẽ thắng cuộc trong phiên đấu giá.
- Nguyên tắc bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia: Trong quan
hệ bán đấu giá QSDĐ để THADS, các bên chủ thể xuất hiện với nhiều quyền và lợi

chịu sự tác động từ bên ngoài. Tại phiên đấu giá người điều khiển phiên đấu giá sẽ
đưa ra mức ra khởi điểm, mức giá này cao ngất ngưỡng, nếu không có ai trong số
những người tham gia bấm mua thì mức giá sẽ được hạ dần với một khoảng cách
nhất định, nếu ai ấn nút chấp nhận sớm nhất thì QSDĐ được bán cho người đó. Tối
đa sau 5 lần giảm giá, không có ai mua thì phiên đấu giá sẽ được tổ chức lại [51].
Tại Anh thì bán đấu giá có nét đặc trưng riêng. Người bán đấu giá điều khiển
cuộc bán đấu giá sao cho người trả giá thắng được mức giá hiện tại. Giá chào mới
cao hơn giá chào cũ một khoảng cho trước. Cuộc bán đấu giá chấm dứt khi không
còn người nào đưa ra mức giá cao hơn. Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền
theo mức giá đã chào. Phương thức bán đấu giá này còn được gọi là bán đấu giá

17