B GIO DC V O TO
TRNG I HC NễNG LM TP. H CH MINH
KHOA QUN Lí T AI & BT NG SN

BO CO TT NGHIP
ẹE TAỉI:

THC TRNG NG Kí TH CHP QUYN S
DNG T V TI SN GN LIN VI T TI
TNH LM NG.

SVTH
MSSV
LP
KHểA
NGNH

:
:
:
:
:

H MINH HONG
04124025
DH04QL
2004 2008
Qun Lý t ai

- TP.H Chớ Minh, thaựng 7 naờm 2008 -


Tin - Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất thuộc Sở Tài Nguyên Và Môi Trường tỉnh
Lâm Đồng.
Tôi thật sự cảm ơn tất cả các bạn bè của tôi đã luôn động viên và giúp đỡ tôi trong
suốt thời gian làm luận văn này.
TP. Hồ Chí Minh ngày 30/06/2008.
Sinh viên thực hiện
Hồ Minh Hoàng


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Hồ Minh Hoàng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: "Thực trạng đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất tại tỉnh Lâm Đồng."
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Dương Thị Tuyết Hà, Bộ môn Chính sách pháp luật,
Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài thực hiện từ 04/2008 - 07/2008 tại Trung tâm thông tin - đăng ký quyền sử
dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi Trường tỉnh Lâm Đồng.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, việc Nhà nước quy định cho người sử dụng
đất được thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ là cơ sở cho việc khai thác tiềm năng đất đai,
giải phóng sức sản xuất. Tỉnh Lâm Đồng là địa bàn có nhiều thuận lợi về giao thông và
diện tích rộng lớn nên việc người sử dụng đất thế chấp để vay vốn sản xuất, kinh
doanh là rất cần thiết.
Đề tài đã khái quát toàn diện về các mặt của xã hội và cơ chế quản lý nhà nước về
đất đai trên địa bàn nghiên cứu. Làm tiền đề cho việc đánh giá mức độ ảnh hưởng đến
kết quả đăng ký thế chẩp trong thời gian qua.
Bằng các phương pháp như là: Phương pháp điều tra, thu thập thông tin, phương
pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh
và phương pháp chuyên gia đã tổng hợp đánh giá, phân tích các văn bản hiện hành liên
quan đến đăng ký thế chấp cũng như đối tượng và quy trình hoạt động của vấn đề

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................................. 3
I.1/ Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ............................................................................. 32
I.1.1/ Cơ sở khoa học............................................................................................................ 3
™ Ý nghĩa việc thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ đối với tổ chức tín dụng hiện nay .............. 3
™ Các khái niệm.................................................................................................................. 3
1/ Thế chấp ........................................................................................................................... 3
2/ Bên bảo đảm ..................................................................................................................... 4
3/ Bên có nghĩa vụ ................................................................................................................ 4
4/ Giao dịch bảo đảm............................................................................................................ 4
5/ Bên nhận bảo đảm ............................................................................................................ 4
6/ Tài sản hình thành trong tương lai ................................................................................... 4
I.1.2/ Cở sở pháp lý .............................................................................................................. 4
™ Các văn bản liên quan đến đăng ký thế chấp .................................................................. 4
™ Những nội dung pháp lý liên quan đến đăng ký thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ theo
quy định của Luật đất đai từ năm 1993-2003 ................................................................. 5
™ Các trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Luật đất
đai 2003 ........................................................................................................................ 7
I.1.3/ Cơ sở thực tiễn ........................................................................................................... 148
I.2/ Khái quát địa bàn nghiên cứu về điều kiện tự nhiên-kinh tế-xã hội ............................. 15
1/ Vị trí địa lý....................................................................................................................... 15
2/ Khí hậu ............................................................................................................................ 16
3/ Kinh tế ............................................................................................................................. 17
4/ Xã hội .............................................................................................................................. 21
5/ Kết cấu hạ tầng ................................................................................................................ 21
6/ Nhân văn.......................................................................................................................... 22
7/ Giáo dục........................................................................................................................... 22
I.3/ Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 23
™ Nội dung......................................................................................................................... 23



4/ Hệ thống cơ quan đăng ký............................................................................................... 39
5/ Trách nhiệm của cơ quan đăng ký và các bên trong việc thực hiện đăng ký.................. 39
6/ Lệ phí đăng ký ................................................................................................................. 40
II.3.2/ Trình tự, thủ tục, đăng ký thế chấp QSDĐ & TSGLVĐ ......................................... 41
1/ Một số vấn đề chung cần lưu ý trong việc thực hiện đăng ký......................................... 41
2/Thời hạn nộp hồ sơ đăng ký ............................................................................................. 41
3/ Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký .................................................................................. 41
4/ Các trường hợp từ chối đăng ký ...................................................................................... 43
II.3.3/ Trình tự thực hiện đăng ký thế chấp ........................................................................ 43


II.3.4/ Đăng ký thế chấp ...................................................................................................... 45
1/ Hồ sơ đăng ký thế chấp trong trường hợp đã có GCNQSDĐ......................................... 45
2/ Đăng ký thế chấp trong các trường hợp đăng ký liên thông ........................................... 47
II.3.5/ Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp....................................... 48
II.3.6/ Sửa chữa sai sót trong nội dung thế chấp đã đăng ký............................................... 48
II.3.7/ Xoá đăng ký thế chấp ............................................................................................... 48
II.4/ Thực trạng đăng ký thế chấp của địa phương từ 01/07/2004 -30/06/2008.................. 49
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................................... 58

Tài liệu tham khảo..................................................................................................... 60


BẢNG BIỂU - BIỂU ĐỒ - SƠ ĐỒ
™ BẢNG BIỂU.
Bảng I.1: Đơn vị hành chính
Bảng I.2: Sản xuất nông nghiệp
Bảng I.3: Sản xuất công nghiệp
Bảng I.4: Thương mại – dịch vụ
Bảng I.5: Gíao dục – y tế

SƠ ĐỒ

Sơ đồ II.1: Mô hình đăng ký giao dịch bảo đảm.
Sơ đồ II.2: Quy trình, trình tự đăng ký thế chấp tại Trung tâm Thông tin đăng ký
QSDĐ-Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Lâm Đồng.


CHỮ VIẾT TẮT
BLDS…………………………….Bộ luật dân sự
QSDĐ…………………………....Quyền sử dụng đất
QSDĐ & TSGLVĐ………............Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
QSHTSGLVĐ……………………Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
DTTN…………………………….Diện tích tự nhiên
UBND…………………………….Ủy ban nhân dân
HĐND………………………….....Hội đồng nhân dân
GCNQSDĐ…………………….....Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QHSDĐ…………………………...Quy hoạch sử dụng đất
KHSDĐ…………………………...Kế hoạch sử dụng đất
VPĐKQSDĐ………………….......Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
TTTT-ĐKQSDĐ………………….Trung tâm thông tin-đăng ký quyền sử dụng
đất
TTLT……………………………...Thông tư liên tịch
BTP-BTNMT……………………..Bộ tư pháp- Bộ tài nguyên môi trường
PTN&MT……………………..……………………………….Phòng tài nguyên và môi trường
GCNQSHNƠ………………..…....Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên và được sự chấp thuận của khoa QLĐĐ & BĐS,
em xin thực hiện đề tài "Thực trạng đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất tại tỉnh Lâm Đồng".
1/ Mục tiêu nghiên cứu.
- Tìm hiểu thực trạng công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng, để từ đó có cái nhìn toàn diện hơn về vấn đề thực
hiện quyền của người sử dụng đất nói chung, mà cụ thể là quyền thế chấp bằng QSDĐ.
- Trên cơ sở những nguyên cứu đó đề tài chỉ ra được những thuận lợi và khó khăn
trong việc đăng ký thế chấp bằng QSDĐ & TSGLVĐ ở địa phương. Đồng thời, đề
xuất biện pháp hoàn thiện công tác này ở địa phương, góp phần tích cực trong triển
khai thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Trang 1


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

2/ Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
- Những vấn đề liên quan đến hoạt động đăng ký thế chấp QSDĐ &TSGLVĐ trên địa
bàn tỉnh Lâm Đồng từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay.
- Hoạt động đăng ký thế chấp QSDĐ &TSGLVĐ của tổ chức kinh tế trong nước,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức, cá
nhân nước ngoài trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng.
- Thời gian thực hiện đề tài từ 04/2008 - 07/2008 tại tỉnh Lâm Đồng.

Trang 2



vốn của tổ chức tín dụng, giúp các tổ chức tín dụng có thêm đối tượng để cho vay và
ngày càng có nhiều khách hàng, đồng vốn của tổ chức tín dụng lưu thông quay vòng từ
chủ thể này sang chủ thể khác, là cơ sở thuận lợi cho các tổ chức tín dụng mở rộng thị
trường vốn của mình.
¾ Do vậy, chúng ta có thể khẳng định rằng đăng ký thế chấp là “chiếc cầu nối”
giữa thị trường vốn với các ngành nghề kinh tế, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây
dựng và phát triển đất nước.
™ Các khái niệm
1/ Thế chấp
- Thực chất thế chấp QSDĐ chỉ là một biện pháp bảo đảm cho hợp đồng vay vốn,
không có sự chuyển giao giữa người thế chấp và người nhận thế chấp, người thế chấp
vẫn sử dụng QSDĐ của mình để khai thác và sử dụng. Nếu như chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế là một hình thức chuyển quyền hoàn chỉnh thì thế chấp lại là hình
thức chuyển quyền có điều kiện vì QSDĐ ở đây chỉ là vật bảo đảm cho một khoản
vay. Đây cũng là điểm khác nhau cơ bản giữa thế chấp và cầm cố.

Trang 3


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

Theo Bô Luật dân sự 2005, Điều 342 thì : Thế chấp tài sản là việc một bên(sau đây gọi
là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự đối với bên kia(sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản
đó cho bên nhận thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ
thuộc của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc

Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của chính phủ về trình tự, thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế
chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất .
Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999.
Trang 4


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10//03/2000 của chính phủ về đăng ký giao dịch
bảo đảm .
Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày
23/04/2001 hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các tổ
chức tín dụng .
Nghị định 85/2002/NĐ/-CP ngày 20/10/2002 sửa đổi, bổ sung Nghị định 178 về bảo
đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng .
Căn cứ Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003
Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật đất đai.
Thông tư liên tịch 03/2003/TTLT ngày 04/7/2003 của BTP-BTNMT hướng dẫn về,
trình tự, thủ tục, đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất .
Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư pháp, Bộ
tài nguyên và môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ Bộ luật dân sự 2005 ngày 14 tháng 6 năm 2005
Thông tư liên tịch 03/TTLT/BTP/BTNMT ngày 13/6/2006 về Sửa đổi bổ sung một

được phép hoạt động tại Việt Nam. Chỉ những trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất ở là được mở rộng hơn phạm vi thế chấp tại các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt
Nam ở trong nước. Nhưng giờ đây thì họ có quyền lựa chọn nơi thế chấp miễn sao đáp
ứng nhu cầu về vốn của họ là được. Luật mới đã tạo điều kiện tối đa cho người sử
dụng đất thực hiện quyền của mình
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư ở Việt Nam có quyền
lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất (trước đây họ chỉ được thuê
đất).Vì vậy họ cũng hưởng được đầy đủ các quyền như tổ chức kinh tế trong nước.
Bên cạnh đó, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt
Nam, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước còn được thế chấp QSDĐ khi
được Nhà Nước cho thuê hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu
công nghệ cao trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất, tiền
thuê lại đất cho cả thời gian thuê, thuê lại hoặc trả trước tiền thuê, tiền thuê lại đất cho
nhiều năm mà thời hạn thuê, thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm 5, thì họ được
thế chấp QSDĐ trong thời hạn đã tiền thuê đất.
Vậy sau khi ban hành Luật này Nhà nước cũng rất ưu tiên cho các đối tượng đã
thuê đất thuộc trường hợp nêu trên, Nhà nước đã tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng
hơn để các đối tượng này phát huy hết khả năng của mình để phát triển kinh doanh.
+ Theo quy định các trường hợp được thế chấp tài sản gắn liền với đất thì người mua
tài sản này vẫn được Nhà nước tiếp tục duy trì hình thức giao đất hay cho thuê đất như
Nhà nước đã duy trì đôí với nhà đầu tư. Người được giao đất hay cho thuê đất tiếp tục
sử dụng theo đúng mục đích được xác định trong thời hạn còn lại.
™ Các trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo
Luật đất đai 2003.
Theo Luật đất đai 2003 thì Nhà nước đã cải thiện rất nhiều về quyền sử dụng đất nhất
là quyền thế chấp; như là mở rộng phạm vi hơn về lĩnh vực thế chấp QSDĐ &
TSGLVĐ đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài khi họ thuê đất mà theo Luật sửa đổi bổ
sung của Luật đất đai năm 1993 chưa được công nhận. Mặt khác điều kiện về cơ sở
pháp lý cũng chặt chẽ hơn, tạo được niềm tin về pháp luật cho các đối tượng thế chấp
tài sản của mình, cụ thể như sau:

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tai Việt Nam sử dụng đất do được Nhà nước
Việt Namcho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Người Việt Nam định cư ở nứơc ngoài sử dụng đất do được Nhà nước Việt Nam
giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê hoặc do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp.
b/ Điều kiện thế chấp QSDĐ
ƒ Theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất được thực
hiện quyền thế chấp QSDĐ khi có các điều kiện sau đây: Nhằm bảo đảm tính pháp lý
cũng như tạo sự tin tưởng cho bên nhận thế chấp, tránh các trường hợp tranh chấp xảy
ra.
+ Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các
loai giấy tờ hợp lệ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm
2003.Theo quy định tại khỏan 6 Điều 41 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính
phủ về thi hành Luật đất đai thì GCNQSDĐ bao gồm:GCNQSDĐ đựoc cấp theo Luật
đât đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 hoặc Luật đất đai năm 2003 hoặc
GCNQSHNƠ và QSDĐ ở tại đô thị được cấp theo Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994
của Chính phủ về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở.
+ Tại thời điểm thế chấp QSDĐ, bên thế chấp, bên bảo lãnh vẫn đang trong thời hạn
sử dụng đất.
+ Đất không có tranh chấp
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
c/Các trường hợp thế chấp QSDĐ
Đối với tổ chức
- Tổ chức kinh tế được Nhà Nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, mà tiền sử đất đã
trả không có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước, thì tổ chức đó được thế chấp QSDĐ
và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng họat động tại
Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật(điểm d khoản 2 Điều 110)

Trang 8


Việt Nam định cư ở nứơc ngoài thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày Luật đất
đai có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê lại hoặc trả
trước tiền thuê lại cho nhiều năm mà thơì hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là
năm năm thì được thế chấp QSDĐ trong thời hạn đã trả tiền thuê đât.
- Tuy nhiên trong trường hợp trên cũng phù hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất
trong khu công nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê lại
đất cho cả thời gian thuê lại hoặc trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn
thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm năm , thì được thế chấp QSDĐ trong thời
hạn đã trả tiền thuê đất (khỏan 6 Điều 90 Luật đất đai 2003)
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài
- Theo quy định tại khoản 2 Điều 119 Luật đất đai 2003 thì tổ chức, cá nhân nước
ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đuợc
thế chấp QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
¾ Theo Luật đất đai 2003 thì Nhà nước ta đã tạo nhiều điều kiện cho các đối
tượng tham gia thế chấp hơn, quy định về đối tượng tham gia thế chấp ngày được chặt
chẽ và mở rộng phạm vi hơn. Điều đó cũng chứng tỏ Nhà nước ta rất quan tâm và luôn
củng cố lại hệ thống văn bản pháp luật đất đai nói riêng và các văn bản pháp luật khác.
d/ Hợp đồng thế chấp QSDĐ
Trang 9


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

Đây là điều kiện không thể thiếu được trong các hợp đồng dân sự liên quan đến lợi ích
của các bên khi tham gia, là cơ sở pháp lý quan trọng và phải bắt buộc công chứng để
cơ quan Nhà nước xác minh tài sản khi tham gia giao dịch.Theo pháp luật đất đai hiện
hành thì hợp đồng thế chấp QSDĐ được quy định như sau:

phòng đăng ký QSDĐ.
f/ Về giá trị quyền sử dụng đất khi thế chấp
- Theo quy định tại khoản 5 Điều 64 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, thì giá trị quyền sử
dụng đất trong giao dich bảo đảm được xác định như sau:
a/ Giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, thì được xác định theo giá đất do ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định mà không khấu trừ giá trị
QSDĐ đối với thời gian đã sử dụng

Trang 10


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

b/Giá trị quyền sử dụng đất đối với các trừơng hợp khác, thì do các bên tham gia giao
dịch bảo đảm thỏa thuận.
g/ Giải quyết tranh chấp khi phát sinh hợp đồng thế chấp QSDĐ.
- Theo quy định của Luật đất đai 2003, khi có tranh chấp về hợp đồng thế chấp
QSDĐ, thì trước hết các bên tự hòa giải, vì đây là hợp đồng mang tính chất dân sự nên
phải được sự thương lượng giữa hai bên, nếu không hòa giải được thì ủy ban nhân dân
xã, phường, thị trấn nơi có đất phải tiến hành hòa giải, nếu Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn đã hòa giải mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí, thì tòa
án nhân dân sẽ có thẩm quyền giải quyết, kể cả trường hợp bên thế chấp đã có
GCNQSDĐ hoặc chỉ có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản
1,2 và 5 Điều 50 Luật đất đai 2003.
- Như vậy, theo quy định tại các điều 135,136 và137 Luật đất đai 2003, thì hòa giải
tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn là một thủ tục bắt buộc khi giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng.



NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

- Đối với tổ chức
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất
đã trả có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước, thì tổ chức đó chỉ được thế chấp tài sản
thuộc sở thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được
phép hoạt động taị Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp
luật(khoản 3 Điều 110)
+ Theo quy định tại khoản 3 Điều 109 Luật đât đai 2003, tổ chức kinh tế được Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không được chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp QSDĐ và được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất taị tổ
chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp
luật.
+ Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 111 Luật đất đai 2003, tổ chức kinh tế sử
dụng đất thuê, kể cả trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp được thế chấp tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép
hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
+ Theo quy định tại Điều 112 Luật đất đai 2003, thì tổ chức kinh tế nhận chuyển
nhượng QSDĐ, chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc
từ ngân sách Nhà nước thì tổ chức đó chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Viêt Nam để vay
vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài
+ Theo điểm b khoản 2 Điều 119 Luật đất đai 2003 thì người Việt Nam định cư ở
nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê hàng năm
được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín

tổ chức tín dụng được phép hoạt động Việt Nam.
¾ Theo luật 2003 ta thấy những trường hợp thế chấp QSDĐ ít hơn so với thế
chấp TSGLVĐ, điều này cũng phụ thuộc vào đối tượng sử dụng đất trả tiền theo hình
thức nào mà pháp luật mới quyết định thế chấp TSGLVĐ hoặc QSDĐ. Hơn nữa
TSGLVĐ là sở hữu của người sử dụng cho nên Nhà nước phải tạo điều thuận lợi cho
họ thế chấp tài sản mà mình có được để đáp ứng kịp thời nhu cầu về vốn trong kinh
doanh, sản xuất.
d/ Thế chấp nhà ở
- Khi nhận được hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp nhà ở hợp lệ, Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất ghi nhận nội dung đăng ký thế chấp vào sổ địa chính và sổ theo dõi
biến động đất đai.
- Trong trường hợp thế chấp nhà ở nhưng trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
chưa ghi đầy đủ thông tin về đất ở hoặc chưa có thông tin về thửa đất nơi có nhà ở đó
trong hồ sơ địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ghi nội dung đăng ký
thế chấp vào Sổ đăng ký thế chấp nhà ở.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không ghi nội dung đăng ký thế chấp, chỉnh
lý việc đăng ký thế chấp, xoá đăng ký thế chấp trên các loại giấy tờ sau đây và cũng
không lập trang bổ sung đính kèm theo các loại giấy tờ sau đây:
9 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định số
60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở tại đô thị;
9 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15
tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;
9 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa
vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng. Chỉ được thế chấp nhà ở nếu có
đủ có các điều kiện sau:

hiệu quả, nhu cầu về vốn phần nào đã được đáp ứng đời sống kinh tế- xã hội ngày
càng cải thiện hơn. Nhìn chung, từ khi ban hành Luật đất đai 1993 Nhà nước đã công
nhận đất đai có giá trị cũng như thừa nhận quyền thế chấp của người sử dụng đất, đây
cũng là bước ngoặc mới để mở rộng thêm quyền của người sử dụng đất.Trãi qua nhiều
năm thay đổi thì quy định về thế chấp càng được hoàn thiện và chặt chẽ hơn, nhằm
giúp phát huy tối đa giá trị của đất đai cũng như tài sản gắn liền với đất, mở rộng và
tăng cường việc huy động vốn vào ngân sách Nhà nước nói cũng như tạo điều kiện về
phát triển kinh tế của nước ta.
I.1.3/ Cơ sở thực tiễn:
- Luật đất đai 2003 ngày 26 tháng l l năm 2003 ra đời đã tạo nền tảng về cơ sở pháp
lý vững chắc cho việc đăng ký thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ ở nước ta nói chung và tỉnh
Lâm Đồng nói riêng. Góp phần làm tăng giá trị của đất đai, đem lại nguồn kinh phí to
lớn từ việc thu nhập đất đai mặt khác làm tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước và nâng
cao mức sống của người dân ở địa phương. Luật đã quy định rất rõ ràng về nguyên tắc,
đối tượng khi muốn tham gia và thẩm quyền giải quyết tranh chấp của hợp đồng thế
chấp giá trị QSDĐ và TSGLVĐ. Xuất phát từ nhu cầu thực tế đã nảy sinh nhiều bất
cập chưa phù hợp với tình hình phát triển kinh tế ngày càng cao của đất nước. Vì vậy,
để nhằm thống nhất trong việc thi hành các văn bản quy phạm pháp luật và tạo điều
kiện thuận lợi cho hoạt động đăng ký trong lĩnh vực này Bộ Tài nguyên và Môi
trường, Bộ Tư pháp đã ban hành TTLT số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16
tháng 06 năm 2005 về hướng dẫn việc đăng ký, thế chấp bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất. Sau khi ban hành thì hoạt động đăng ký thế chấp càng đi
vào nề nếp hơn, mở rộng phạm vi và đối tượng thế chấp, cải thiện được nhiều vướng
mắc trước đây vì thế đã thu được kết qủa đáng khích lệ của công tác đăng ký thế chấp
tại địa phương. Nhưng bên cạnh những kết quả đạt được sau 01 năm áp dụng lại nảy
sinh một số khó khăn cần phải tháo gỡ kịp thời để hoạt động diễn ra trôi chảy hơn. Vì
thế, TTLT số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 năm 2006 về Sửa đổi,
bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày
16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Phía bắc giáp tỉnh Đắk Lắk, Khánh Hoà
Phía bắc tỉnh là núi đi từ đông sang tây, có đỉnh Yang Bông cao 1.749m. Sát ngay Đà
Lạt có đỉnh Đan Sê Na cao 1.950m, LangBiang cao 2.163m, Hòn Nga cao 1.948m.
Giữa hai dãy núi là nơi bắt nguồn của các dòng sông Đa Nung chảy vào Đồng Nai,
sông Cái chảy ra Nha Trang. Phía nam của hai dãy núi là cao nguyên LangBiang,
trong đó có thành phố Đà Lạt ở độ cao 1.475m. Phía đông nam của tỉnh có cao nguyên
nhỏ Di Linh cao 1.010m, khá bằng phẳng và đông dân cư, là nơi đầu nguồn của sông
La Ngà chảy vào Đồng Nai.
™ Lâm Đồng có 12 đơn vị hành chính: 01 thành phố, 01 thị xã,10 huyện và toàn tỉnh
có 145 xã phường thị trấn. Thành phố Đà Lạt là trung tâm hành chính - kinh tế - xã hội
của tỉnh, về hướng Bắc cách thủ đô Hà Nội 1.500 km, về hướng Nam cách thành phố
Hồ Chí Minh 320 km. Các tuyến quốc lộ 20, 27, 28 nối liền Lâm Đồng với vùng Đông
Nam Bộ, thành phố Hồ Chí Minh, các tỉnh thuộc vùng Tây Nguyên, các tỉnh duyên hải
Nam Trung Bộ, tạo cho Lâm Đồng có mối quan hệ kinh tế - xã hội bền chặt với các
vùng, các tỉnh trong khu vực. Tỉnh lộ 723 nối giữa 2 thành phố Đà Lạt và Nha Trang
có chiều dài 140 km được đầu tư xây dựng đã rút ngắn khoảng cách và thời gian giữa
hai trung tâm du lịch lớn. Trong tương lai, khi tuyến đường cao tốc Dầu Giây - Đà Lạt
hoàn thành sẽ rút ngắn được thời gian đi từ Tp. Hồ Chí Minh - Đà Lạt.

Trang 15


NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SVTT: HỒ MINH HOÀNG

Bảng I.1: Đơn vị hành chính

STT


2

Tx.Bảo Lộc

232,56

149.913

645

3

Đam Rông

860,90

32.070

37

4

Lạc Dương

1.263,49

17.082

14


8

Di Linh

1.614,64

159.487

99

9

Bảo Lâm

1.463,43

113.349

77

10

Đạ Hoai

495,29

36.292

73


Nhờ khí hậu đó, cả thành phố Đà Lạt như một vườn hoa trăm hương, ngàn sắc suốt
quanh năm.

Trang 16