HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH

LÊ THỊ THÚY BÌNH

THùC HIÖN PH¸P LUËT
THÕ CHÊP QUYÒN Sö DôNG §ÊT ë VIÖT NAM

LUẬN ÁN TIẾN SĨ
CHUYÊN NGÀNH: LÝ LUẬN VÀ LỊCH SỬ NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT

Mã số: 62 38 01 01

Người hướng dẫn khoa học:

1. TS. ĐINH TRUNG TỤNG

2. TS. LÊ VĂN TRUNG

HÀ NỘI - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các số liệu nêu trong luận án là trung thực, có
nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo quy định.
Tác giả

Lê Thị Thúy Bình


MỤC LỤC


4.1. Quan điểm bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng
đất ở Việt Nam
4.2. Các giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử
dụng đất ở Việt Nam
KẾT LUẬN
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN
QUAN ĐẾN LUẬN ÁN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

8
8
23
26
26
50
66

71
81
81
99
122
122
128
148
153
154


Nghị định của Chính phủ

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

TAND

:

Tòa án nhân dân

TCQSDĐ

:

Thế chấp quyền sử dụng đất

TTLT

:

Thông tư liên tịch

UBND

:


Để cụ thể hóa hiến pháp, các bộ luật được ban hành và sửa đổi bổ sung
hoàn thiện theo yêu cầu của thực tiễn. Bộ luật Dân sự (BLDS) 1995, BLDS
2005; Luật Đất đai (LĐĐ) 2003; LĐĐ 2013; Luật Nhà ở 2005, Luật Nhà ở
2014; Luật Kinh doanh Bất động sản 2006, Luật Kinh doanh Bất động sản
2014; Luật Công chứng 2006, Luật Công chứng 2014 và hiện nay các luật nêu
trên đang trong quá trình bổ sung, sửa đổi và hoàn thiện theo Hiến pháp năm
2013. Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định
163/2006/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Nghị định 83/2010/NĐ-CP,
Nghị định 43/2014/NĐ-CP là những Nghị định hướng dẫn thi hành các quy
định liên quan đến giao dịch bảo đảm tạo cơ sở pháp lý cho các giao dịch bảo
đảm nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất (TCQSDĐ) nói riêng. Hiến
pháp, các đạo luật và các văn bản pháp quy nêu trên đã xác định QSDĐ là
quyền tài sản. Theo đó người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển


2
nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, tặng cho, tặng cho lại và tính giá trị
QSDĐ góp vốn vào sản xuất kinh doanh. Trong các quyền ấy, quyền
TCQSDĐ được pháp luật quy định là một trong các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự, kinh doanh có cơ sở pháp lý bảo đảm
cho các giao dịch có TCQSDĐ được thực hiện an toàn, hiệu quả, bảo vệ được
quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch.
Như vậy, về mặt lý luận, có các quy định về TCQSDĐ tạo điều kiện
thuận lợi để mở rộng các giao dịch dân sự, thương mại, kinh doanh v.v… kích
thích phát triển kinh tế trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường; xây dựng,
hoàn thiện, bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ là yêu cầu khách quan, cấp
bách ở nước ta hiện nay.
Về thực tiễn, nhờ những quy định kịp thời, tương đối cụ thể về TCQSDĐ,
trong 30 năm qua việc thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở nước ta đã đạt được
những kết quả quan trọng. Thế chấp tài sản nói chung và TCQSDĐ nói riêng

TCQSDĐ bao gồm cả những nguyên nhân khách quan và chủ quan.
Các quy định của pháp luật TCQSDĐ (gồm cả các Nghị định, Thông tư
hướng dẫn) vẫn đang bộc lộ những bất cập trong quá trình thực hiện: có quá
nhiều văn bản pháp luật liên quan đến tài sản thế chấp và TCQSDĐ, nhưng
các văn bản hiện hành vừa chồng chéo lại vừa không đầy đủ, thiếu quy định
thống nhất; nhiều phát sinh trong thực tiễn đã không được hướng dẫn và điều
chỉnh. Thực trạng hệ thống pháp luật thực định đã gây khó khăn không những
cho các chủ thể khi xác lập, thực hiện giao dịch TCQSDĐ nói riêng, mà còn
ảnh hưởng tới việc áp dụng pháp luật của Tòa án và các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Thực trạng pháp luật này đang gây lúng túng cho Tòa án và các
cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi áp dụng pháp luật để giải quyết các
tranh chấp xảy ra.
Từ thực tế trên cho thấy, việc nghiên cứu một cách toàn diện, cả về lý
luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật TCQSDĐ; bảo đảm cho các quy định về
TCQSDĐ được thực hiện triệt để là cấp thiết, có ý nghĩa lý luận, thực tiễn và có


4
tính thời sự. Từ những lý do trên, nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài: "Thực hiện
pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam" làm luận án tiến sỹ luật học
chuyên ngành lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật, mã số: 62 38 01 01.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, đánh giá thực trạng thực
hiện pháp luật TCQSDĐ luận án có mục đích nghiên cứu là xác định các quan
điểm, đề xuất các giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt
Nam hiện nay.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục đích nghiên cứu nêu trên, nhiệm vụ của luận án là:
- Trình bày tổng quan các công trình nghiên cứu trong nước và ngoài

thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam, đồng thời có tham khảo pháp luật
và thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở một số nước trên thế giới.
Phạm vi về thời gian: Việc đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện
pháp luật TCQSDĐ chủ yếu là từ năm 2011 đến năm 2015.
4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
4.1. Cơ sở lý luận
Luận án được thực hiện trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin,
Tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam
về Nhà nước và pháp luật, quan điểm của Đảng về phát triển nền kinh tế thị
trường và hội nhập quốc tế. Đặc biệt là quan điểm đường lối, chính sách của
Đảng Cộng sản Việt Nam về xây dựng và hoàn thiện pháp luật dân sự, kinh
tế, thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), về sở hữu
đất đai, về QSDĐ của cá nhân và tổ chức trong kinh doanh nói chung và trong
thị trường bất động sản, thị trường vốn v.v…
Cơ sở lý luận của luận án còn là những vấn đề lý luận chung về pháp
luật, hệ thống pháp luật, lý luận về thực hiện pháp luật, pháp chế XHCN.
4.2. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu luận án tác giả vận dụng phương pháp luận
của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử trong triết học


6
Mác - Lênin. Đồng thời luận án sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể
được sử dụng trong nghiên cứu khoa học xã hội nhân văn bao gồm phương
pháp phân tích tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp quy nạp, diễn
dịch, phương pháp lịch sử và logic, phương pháp điều tra xã hội học, phương
pháp thống kê, so sánh… cụ thể như sau:
- Ở chương 1: Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp,
phương pháp hệ thống nghiên cứu các tài liệu, công trình nghiên cứu khoa
học đã được công bố để làm rõ các nội dung, kết quả nghiên cứu có liên quan

Thứ ba, luận án xác định được các quan điểm và đề xuất các giải pháp có
tính khả thi bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
- Về phương diện lý luận: Kết quả nghiên cứu mới của luận án góp
phần làm sáng tỏ, phong phú những vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật trên
một lĩnh vực cụ thể nói riêng, đó là thực hiện pháp luật TCQSDĐ.
- Về phương diện thực tiễn: Luận án là tài liệu tham khảo cho các nhà
lập pháp, các cơ quan có thẩm quyền trong việc hoàn thiện quy trình thực
hiện pháp luật TCQSDĐ của Việt Nam. Luận án cũng là tài liệu tham khảo
cho việc học tập, nghiên cứu và giảng dạy pháp luật riêng về TCQSDĐ, có ý
nghĩa trong việc tổ chức thực hiện và góp phần giải quyết tranh chấp liên
quan đến TCQSDĐ.
7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
luận án được kết cấu thành 4 chương, 10 tiết.


8
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU
LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA
CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN
1.1. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN
ĐỀ TÀI

1.1.1. Các công trình nghiên cứu ở trong nước
1.1.1.1. Các công trình nghiên cứu về thực hiện pháp luật
- Cuốn: Giáo trình Lý luận về Nhà nước và pháp luật của Lê Minh Tâm
[97], tại Chương XX "Thực hiện pháp luật và áp dụng pháp luật" đã nêu về
khái niệm thực hiện pháp luật; khái niệm áp dụng pháp luật; đặc điểm các

dụng pháp luật và áp dụng pháp luật. Chương 2. Bàn sâu về áp dụng pháp
luật, các trường hợp áp dụng pháp luật, đặc điểm, nguyên tắc áp dụng pháp
luật. Chương 3. Quy trình thực hiện pháp luật. Chương 4. Tác giả đưa ra và
phân tích các yếu tố bảo đảm pháp luật ở Việt Nam. Chương 5. Bàn về hiệu
quả thực hiện pháp luật; tiêu chí đánh giá hiệu quả của thực hiện pháp luật;
thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật. Coi đây
là tài liệu chuyên khảo có giá trị khoa học để vận dụng trong thực hiện luận
án về thực hiện pháp luật theo ngành luật và lĩnh vực pháp luật.
- Thực hiện pháp luật đối với người nghèo trong nhà nước pháp quyền
xã hội chủ nghĩa Việt Nam của Đỗ Xuân Lân [41], chương 2 của luận án tác
giả đã luận chứng khái niệm pháp luật đối với người nghèo; thực hiện pháp
luật đối với người nghèo. Xác định chủ thể, nội dung, hình thức, vai trò, điều
kiện bảo đảm thực hiện pháp luật đối với người nghèo.
- Thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý trong điều kiện xây dựng nhà
nước pháp quyền ở Việt Nam của Nguyễn Huỳnh Huyện [40], luận án bao
gồm 4 chương. Trong đó chương 2 tác giả luận chứng để làm sáng tỏ các vấn
đề về khái niệm, đặc điểm thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý. Yêu cầu và
vai trò của thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý… Trên cơ sở đánh giá thực
trạng thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý. Trong chương 4 tác giả xác định
các quan điểm và giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý ở
Việt Nam hiện nay.


10
- Thực hiện pháp luật về dân chủ ở cấp xã theo yêu cầu xây dựng nhà
nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam của Nguyễn Hồng Chuyên [21],
luận án bao gồm 4 chương. Đáng chú ý là nội dung chương 2 tác giả luận
chứng Nhà nước pháp quyền XHCN Việt Nam của nhân dân, do nhân dân, vì
nhân dân với yêu cầu thực hiện pháp luật về dân chủ ở cấp xã. Làm rõ chủ thể
nội dung, hình thức thực hiện pháp luật về dân chủ ở cấp xã. Những điều kiện

hành của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, từ
đó đưa ra định hướng và các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý
của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai.
Tuy nhiên, trong công trình nghiên cứu này tác giả chỉ đề cập đến địa vị
pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê mà chưa đề cập đến quy định về TCQSDĐ với tính chất là tài sản
bảo đảm trong các giao dịch tín dụng.
- Cuốn: Pháp luật đất đai - Bình luận và giải quyết tình huống của Trần
Quang Huy [37], đã trình bày dưới dạng hỏi - đáp có sự bình luận sâu sắc về
các quy định của pháp luật đất đai hiện hành; các tình huống tranh chấp về đất
đai diễn ra trong thực tế và hướng giải quyết các tranh chấp đó. Các tác giả đã
nghiên cứu, dẫn chiếu nhiều văn bản pháp luật và các tình huống khác liên
quan đến chính sách, pháp luật đất đai.
- Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm
quyền của người sử dụng đất của Trần Quang Huy [38], đã phân tích pháp
luật đất đai trong việc bảo hộ các quyền kinh tế của người sử dụng đất; pháp
luật đất đai đối với việc giải quyết các vấn đề đất đai do lịch sử để lại; pháp
luật đất đai đối với việc cấp các giấy tờ về QSDĐ; pháp luật đất đai trong bối
cảnh của sự phát triển, các vấn đề kinh tế - xã hội mà Nhà nước phải chăm lo
cho người sử dụng đất và pháp luật đất đai về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối
với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân ở nước ngoài.
- Những tiêu chí cơ bản của thị trường bất động sản minh bạch của
Nguyễn Quang Tuyến [102], đã đi sâu đề cập một số vấn đề lý luận về những
tiêu chí cơ bản của thị trường bất động sản minh bạch, hệ thống pháp luật về
thị trường bất động sản phải đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định; quy


12
hoạch sử dụng đất khả thi, rõ ràng, công khai; giá đất do Nhà nước xác định
phù hợp với thị trường; hệ thống hành chính phục vụ dân với các thủ tục đơn

- Chế định hòa giải trong pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam - Cơ sở lý
luận và thực tiễn của Trần Văn Quang [61], đã nghiên cứu, phân tích, đánh
giá các quy định của pháp luật về hòa giải trong pháp luật tố tụng dân sự; chế
định hòa giải trong pháp luật tố tụng dân sự. Tác giả đã nghiên cứu thực trạng
chế định hòa giải trong pháp luật tố tụng dân sự và thực tiễn áp dụng chế định
hòa giải. Từ nghiên cứu đó tác giả đã đưa ra phương hướng và các giải pháp
hoàn thiện chế định hòa giải và nâng cao hiệu quả áp dụng chế định hòa giải
trong tố tụng dân sự.
- Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở Việt Nam của
Trần Văn Hà [27], đã nghiên cứu những vấn đề chung về tranh chấp đất đai
và giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở Việt Nam. Tác giả
nghiên cứu sâu về thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật về giải quyết
tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở Việt Nam. Qua đó đã đặt ra yêu
cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa
án nhân dân, đồng thời phương pháp hòa giải trong giải quyết ở Tòa án cũng
được tác giả đề cập nhưng đó chỉ là một trình tự, thủ tục trong quá trình áp
dụng pháp luật giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
1.1.1.3. Các công trình nghiên cứu về pháp luật và thực hiện pháp
luật thế chấp quyền sử dụng đất
- Cuốn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín
dụng ở Việt Nam - Thực trạng và hướng hoàn thiện của Nguyễn Thị Nga [49]
đã phân tích, đánh giá và đề xuất một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hệ
thống pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực TCQSDĐ nhằm phục vụ tốt hơn nữa
cho sự phát triển thị trường vốn, thị trường bất động sản trong bối cảnh hội
nhập quốc tế hiện nay.
- Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sử
dụng đất trong Bộ luật dân sự các văn bản pháp luật hiện hành của Nguyễn
Quang Tuyến [99], đã phân tích, bình luận một số vấn đề liên quan đến các
quy định của BLDS về hợp đồng TCQSDĐ, như là: Đối tượng nhận thế chấp,


TCQSDĐ; thực trạng pháp luật về TCQSDĐ ở Việt Nam; hoàn thiện pháp
luật về TCQSDĐ ở Việt Nam.


15
- Bảo đảm tiền vay ngân hàng - thực trạng và giải pháp của Lê Thu
Hiền [31], đã nêu những vấn đề cơ bản về lý luận và thực tiễn liên quan trong
việc bảo đảm tiền vay ngân hàng ở nước ta. Trên cơ sở đó, tác giả đã đề xuất các
giải pháp nâng cao hiệu quả của việc bảo đảm tiền vay ngân hàng ở nước ta
trong đó có việc thực hiện TCQSDĐ.
- "Xử lý tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền
vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng" của Doãn Hồng Nhung [59], đã
phân tích nội dung các quy định pháp luật về việc xử lý tài sản thế chấp là giá
trị QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng và đã
chỉ ra một khiếm khuyết lớn trong pháp luật là chưa đề cập việc sử dụng, khai
thác giá trị QSDĐ sau khi đã xử lý xong đối với tài sản thế chấp là giá trị
QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Đồng
thời tác giả cũng nêu ra sự bất cập của hình thức bán đấu giá tài sản là QSDĐ
qua Trung tâm bán đấu giá. Từ đó, tác giả đề xuất những kiến nghị để nâng
cao hiệu quả của việc xử lý tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm tiền
vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
- "Một số tồn tại, bất cập và những khó khăn, vướng mắc trong quá
trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương
mại hiện nay" của Nguyễn Thị Nga [48], đã phân tích làm rõ những bất cập
và đề xuất hướng khắc phục các quy định về phương thức xử lý QSDĐ, về cơ
chế xin phép khi tổ chức tín dụng thực hiện bán đấu giá QSDĐ, về thứ tự
thanh toán nợ sau khi xử lý QSDĐ, về thuế chuyển QSDĐ và thuế thu nhập
doanh nghiệp phát sinh từ xử lý QSDĐ.
- "Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - một số vấn đề lý luận và
thực tiễn" của Phan Minh Ngọc [52], đã đề cập một số vấn đề liên quan đến

- "Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: Những vướng mắc
cần khắc phục" của Lê Thị Thu Thuỷ [85], đã phân tích những vướng mắc trong
thực tiễn về TCQSDĐ vay vốn ngân hàng, như: Khung giá đất thấp hơn giá thị
trường, tổ chức tín dụng không có quyền chủ động phát mại tài sản mà phải phát
mại qua Trung tâm dịch vụ bán đấu giá từ đó đưa ra kiến nghị khắc phục.


17
1.1.2. Tình hình nghiên cứu ngoài nước
1.1.2.1. Về thực hiện pháp luật
Thực hiện pháp luật là một phạm trù pháp lý cơ bản trong kho tàng lý luận
chung về nhà nước và pháp luật ở các nước XHCN nói chung và ở Liên Xô nói
riêng trước đây cũng như ở Liên bang Nga hiện nay. Thực hiện pháp luật đã
được đúc kết thành một phần của giáo trình lý luận về nhà nước và pháp luật.
- Lý luận về nhà nước và pháp luật của Bộ Đại học và trung học
chuyên nghiệp Liên Xô [4], trong giáo trình này ở chương XIII - Áp dụng
pháp luật XHCN đã trình bày khái niệm nội dung thực hiện pháp luật với các
hình thức tuân thủ, chấp hành, sử dụng và áp dụng pháp luật. Trong đó áp
dụng pháp luật là hình thức thực hiện pháp luật đặc biệt do các cơ quan nhà
nước và nhà chức trách có thẩm quyền thực hiện. Nội dung chuyên đề 20 của
cuốn sách này đã lý giải các hành vi pháp lý trong các trường hợp khác nhau
để xác định các dạng thực hiện pháp luật khác nhau như: tuân thủ pháp luật,
chấp hành pháp luật, sử dụng pháp luật và áp dụng pháp luật.
1.1.2.2. Về pháp luật dân sự, đất đai, thế chấp quyền sử dụng đất
Ở nước ngoài đã có nhiều công trình nghiên cứu về pháp luật dân sự,
đất đai, thế chấp QSDĐ. Trong phạm vi liên quan đến đề tài có những công
trình tiêu biểu sau đây:
- "Luật Dân thương đương đại" của Giang Bình trong cuốn 5 vấn đề
đương đại [3], chương này bao gồm 5 nội dung: I. Về quan niệm chế độ
doanh nghiệp hiện đại; II. Quan hệ pháp luật của hình thái doanh nghiệp hiện

đảm) được quy định trong BLDS Nhật Bản, Cộng hòa Pháp, Cộng hòa Liên
bang Đức và kinh nghiệm mà Việt Nam có thể tham khảo trong quá trình sửa
đổi BLDS của nước ta.
- Bài viết "Các vấn đề pháp lý về đất đai và bất động sản ở Cộng hòa
Liên bang Đức" của Trần Quang Huy [39], đã đề cập đến quan hệ sở hữu,
quan hệ đất đai ở Cộng hòa Liên bang Đức. Nước Đức có nhiều hình thức sử
hữu về đất đai, trong đó có sở hữu tư nhân về đất đai. Tất cả bất động sản đều
phải được đăng ký trong sổ địa chính tại cơ quan địa chính. Hệ thống quyền
đối với đất và bất động sản bao gồm: Quyền sử dụng bất động sản, quyền bảo
đảm đối với bất động sản, quyền ưu tiên mua trước. Bài viết cũng nêu một số


20
kinh nghiệm cho Việt Nam qua nghiên cứu các chính sách và pháp luật về
pháp luật kinh doanh bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức.
Do đặc trưng của pháp luật các nước là: đất đai là tài sản thuộc sở hữu
của cá nhân, tổ chức. Vì vậy, việc thế chấp là dùng quyền sở hữu đối với đất
đai đem thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch cần phải
có tài sản bảo đảm. Nhưng tại Việt Nam, do tính chất XHCN đặc trưng nên
chỉ Nhà nước mới là đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai. Điều 17
Hiến pháp 1992, nay là Điều 53 Hiến pháp 2013 đều ghi nhận: "Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, rừng núi, hầm mỏ, sông ngòi…". Vì vậy,
tài sản thế chấp trong các giao dịch bảo đảm chỉ là QSDĐ mà không phải là
quyền sở hữu đất đai. Do vậy, thực hiện pháp luật TCQSDĐ là đặc trưng của
pháp luật Việt Nam.
Việc thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sở hữu đất đai và bất động
sản cũng được thể hiện qua những hoạt động: cam kết, thỏa thuận khi các chủ
thể xác lập giao dịch và những hậu quả pháp lý mà chủ thể phải gánh chịu khi
không tuân thủ các cam kết trên cơ sở quy định của pháp luật thực định. Dù
bất kỳ thể chế chính trị nào, thì hoạt động của các chủ thể trong đời sống xã

đối tượng đăng ký đều là các quyền đối với bất động sản. Trong đó quyền sở
hữu là nguồn gốc các vật quyền khác như quyền thế chấp, cầm cố, thuê bất
động sản được xác định là quyền phái sinh. Giá trị pháp lý của việc đăng ký là
thủ tục pháp lý theo đó Nhà nước ghi nhận bảo vệ quyền sở hữu đối với bất
động sản của chủ sở hữu. Nhà nước có vai trò thừa nhận và tạo ra các điều kiện
để xác lập hiệu lực pháp lý của các quyền đối với bất động sản. Các nước thông
thường đều có cơ quan quản lý bất động sản thực hiện vai trò của cơ quan đăng
ký bất động sản (ở Campuchia là Bộ quản lý đất đai, quy hoạch và quản lý đô
thị). Các quốc gia trong khu vực đều coi giấy chứng nhận đăng ký là vấn đề
đặc biệt quan trọng [7].
1.1.3. Một số nhận xét, đánh giá các công trình nghiên cứu có liên
quan đến đề tài
Từ quá trình khảo cứu các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước
có liên quan đến vấn đề thực hiện pháp luật TCQSDĐ, tác giả nhận thấy các