ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM V N Đ C

NGHIÊN C U XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU
ĐỊA CHÍNH SỐ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
ĐẤT ĐAI TẠI PHƢỜNG TÂN THỊNH, THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

LU N V N THẠC S QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM V N Đ C

NGHIÊN C U XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU
ĐỊA CHÍNH SỐ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
ĐẤT ĐAI TẠI PHƢỜNG TÂN THỊNH, THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
C u

Quả


P ạm Vă Đức

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


ii

LỜI CẢM ƠN
Luận án được hoàn thành với sự giúp đỡ nhiệt tình của nhiều cá nhân và
cơ quan nghiên cứu. Trước hết, tác giả xin chân thành cảm ơn người hướng
dẫn khoa học - PGS. TS Đ m Xuâ Vậ , đã có nhiều đóng góp trong nghiên
cứu và hoàn thành luận án. Tác giả chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình
của lãnh đạo Thành ủy, Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân thành phố Thái
Nguyên. Cảm ơn S Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên. Cảm ơn
Ph ng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên, Uỷ ban nhân dân
phường Tân Thịnh trong việc phối hợp, lãnh chỉ đạo và tạo điều kiện giúp đỡ
thực hiện đề tài. Trong quá trình hoàn thành luận án được sự giúp đỡ của cán
bộ, nhân viên Văn ph ng ĐKQSD đất - S TN MT tỉnh Thái Nguyên và cán
bộ ph ng Tài Nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên, Ph ng quản l
đào tạo sau đại học trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Nhân dịp này, tác
giả xin chân thành cảm ơn các cơ quan trên.
Thái Nguyên, ngày 04 tháng 9 năm 2013
Tác

ả uậ vă

P ạm Vă Đức


1.2.1. Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết [6] ............................ 7
1.2.2. Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản l ............................ 7
1.2.3. Hồ sơ địa chính dạng số (cơ s dữ liệu địa chính số)[6] ...................... 12
1.3. Hồ sơ địa chính của một số nước trên thế giới ........................................ 13
1.3.1. Hồ sơ địa chính của Thụy Điển............................................................. 13
1.3.2. Hồ sơ địa chính của Úc ......................................................................... 14
1.4. Xu hướng trong quá trình hoàn thiện hồ sơ địa chính
C ƣơ

Việt Nam ......... 15

2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN C U19

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 19
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


iv
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 19
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 19
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 19
2.2.1. Địa điểm ................................................................................................ 19
2.2.2. Thời gian ............................................................................................... 19
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 19
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 19
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ................................................... 20
2.4.2. Phương pháp xây dựng và xử k số liệu, thu thập và tổng hợp dữ liệu 20
2.4.3. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 21


IẾN NGHỊ ...................................................................... 82

1. Kết luận ....................................................................................................... 82
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 83
TÀI LIỆU THAM

HẢO ............................................................................ 84

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


vi

DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT
BĐĐC

Bản đồ địa chính

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CNQSD

Chứng nhận quyền sử dụng

ĐKQSDĐ


TP

Thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. So sánh tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
phường Tân Thịnh với các phường, xã thuộc thành phố Thái
Nguyên năm 2013 .................................................................. 34
Bảng 3.2. Tiến độ cấp giấy chứng nhận của phường Tân Thịnh giai đoạn năm
2011 - năm 2013 ........................................................................... 36
Bảng 3.3. Diện tích và cơ cấu các loại đất chính

P.Tân Thịnh năm 2010 41

Bảng 3.4. Biến động diện tích sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2010 ................ 42
Bảng 3.5. Hiện trạng bản đồ địa chính một số phường Tân Thịnh, thành phố
Thái Nguyên ................................................................................... 43


Hình 3.15. Quy trình kê khai đăng k và cấp giấy chứng nhận ..................... 69
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


ix
Hình 3.16. Công cụ tìm kiếm theo chủ của ViLIS.......................................... 70
Hình 3.17. Thông tin ban đầu về chủ sử dụng là bà Nguy n Lê Khôi ........... 70
Hình 3.18. Chức năng cập nhật thông tin của ViLIS ...................................... 71
Hình 3.19. Quy trình thực hiện biến động tách thửa....................................... 73
Hình 3.20. Công cụ tra cứu thửa trên bản đồ của ViLIS 2.0 .......................... 74
Hình 3.21. Kết quả tìm kiếm thửa đất của

ng Nguy n Lê Khôi trên bản đồ,

[thửa đất 38(72)] ............................................................................. 75
Hình 3.22. Thửa số 38(72) sau khi thực hiện biến động tách thửa ................. 75
Hình 3.23. D ng lưu trữ thuộc tính của thửa số 38(72) trong cơ s dữ liệu
thuộc tính, sau khi thực hiện biến động bản đồ sẽ bị xóa đi và được
tách thành hai d ng mới ................................................................. 76
Hình 3.24. Chức năng quản l lịch sử biến động của thửa 86(72) ................ 77

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


1
MỞ ĐẦU

tham gia giao dịch hay không, bất động sản đó có những hạn chế gì về quyền
khi tham gia giao dịch,…
Tầm quan trọng của hồ sơ địa chính đã được khẳng định. Tuy nhiên
thực trạng hệ thống Hồ sơ địa chính của thành phố Thái Nguyên nói chung và
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


2
của phường Tân Thịnh nói riêng vẫn c n nhiều bất cập và bức xúc cần giải
quyết. Mặc dù phường Tân Thịnh là một phường trung tâm của thành phố
đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, các quan hệ đất đai ngày càng tr
nên phức tạp và đa dạng, nhưng phường Tân Thịnh chưa có hệ thống bản đồ
địa chính chính quy, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ địa
chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai không đầy đủ, không được
cập nhật thường xuyên đồng bộ

ba cấp. Hệ thống hồ sơ địa chính không đầy

đủ, không có tính cập nhật nên công tác quản l đất đai của phường trong một
thời gian dài từ trước đến nay gặp rất nhiều khó khăn.
Với mong muốn góp phần giải quyết vấn đề bức xúc nêu trên, học viên
đã đi đến quyết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính số phục vụ công tác quản lý đất đai tại phường Tân Thịnh, Thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”.
2. Mục t u

cứu


trò củ

ệt ố

ồ sơ ị c í

ố vớ quả

ất

[6]

1.1.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách v.v...
chứa đựng những thông tin cần thiết về đất đai để Nhà nước thực hiện chức
năng quản l của mình. Hệ thống tài liệu này được thiết lập trong quá trình đo
đạc, thành lập bản đồ địa chính, đăng k đất đai ban đầu và đăng k biến động
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuỳ thuộc vào tính chất của
từng loại tài liệu và đặc điểm sử dụng của chúng mà hệ thống tài liệu trong hồ
sơ địa chính được chia thành 2 loại :
+ Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết
+ Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản l .
1.1.2. N i dung hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính mang những nội dung, thông tin về sử dụng và quản l
đất đai; bao gồm ba lớp thông tin cơ bản:
- Các thông tin về điều kiện tự nhiên.
- Các thông tin kinh tế – xã hội.
- Các thông tin về cơ s pháp l .
- Các thông tin này được thể hiện từ tổng quan đến chi tiết cho từng
thửa đất trên toàn lãnh thổ.

thu tiền một lần, thu tiền định kỳ hay hàng năm,…).
Các thông tin này được thiết lập trong quá trình đăng k đất đai bằng
phương pháp tổ chức kê khai đăng k đất đai từ cấp cơ s (xã, phường, thị
trấn) trên cơ s bản đồ địa chính.
Tổ chức kê khai đăng k đất đai thực chất là thu thập các thông tin về
quan hệ xã hội do chủ sử dụng đất cung cấp dưới hình thức viết đơn đăng k
quyền sử dụng đất của từng chủ sử dụng đất.
ác thông tin v cơ sở pháp lý
Các thông tin về cơ s pháp l bao gồm: tên văn bản, số van bản, cơ
quan phát hành văn bản, ngày tháng năm k theo yêu cầu của từng loại hồ sơ
địa chính.
Các thông tin pháp l là cơ s để xác định giá trị pháp l của thửa đất.
1.1.3. Vai trò c a hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai
Hồ sơ địa chính có vai tr rất quan trọng đối với công tác quản l đất
đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội
dung quản l Nhà nước về đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


5
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản l trong quá trình
ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản l sử dụng đất đai và tổ
chức thi hành các văn bản đó. Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính mà trực
tiếp là sổ đăng k biến động đất đai nhà quản l sẽ nắm được tình hình biến
động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô.
Trên cơ s thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định
hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp nhà quản l sẽ hoạch định và đưa
ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát

không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy
hoạch sử dụng đất chi tiết.
Trong những năm gần đây do các quan hệ về đất đai ngày càng tr nên
phức tạp b i vậy yêu cầu quản l các nội dung như: đăng k đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển
mục đích sử dụng ngày càng tr nên khó khăn. Đặc biệt là vấn đề thu hồi đất
đai, giải phóng mặt bằng để phục vụ cho các dự án liên quan đến đất đai.
Nguyên nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với giá
thị trường. Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản l
cả vấn đề giá đất. Các cơ quan quản l đất đai không chỉ có các công tác quản
l Nhà nước về đất đai mang tính chất định kì như: quy hoạch sử dụng đất,
thống kê kiểm kê đất đai, mà c n có những công việc mang tính thường
xuyên như: giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.
Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình cá nhân
dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và kiếu kiện vượt cấp do phương án giải
quyết của chính quyền không có căn cứ pháp l rõ ràng và thống nhất. Đây là
nguyên nhân làm cho người tham gia tranh tụng không đồng

với phương án

giải quyết. Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai

cấp cơ

s thì hệ thống hồ sơ địa chính phải được hoàn thiện đầy đủ và là cơ s pháp
l vững chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp.
Hệ thống hồ sơ địa chính c n giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà
nước và nhân dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


địa chính phục vụ thường xuyên trong quản l . Hồ sơ địa chính phục vụ
thường xuyên trong quản l gồm các loại tài liệu như sau:
* Bả

ồ ị c í

Trong hệ thống tài liệu hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên cho quản
l thì bản đồ địa chính là loại tài liệu quan trọng nhất. B i bản đồ địa chính
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


8
cung cấp các thông tin không gian đầu tiên của thửa đất như vị trí, hình dạng,
ranh giới thửa đất, ranh giới nhà, tứ cận,.. Những thông tin này giúp nhà quản
lý hình dung về thửa đất một cách trực quan. Bên cạnh các thông tin không
gian bản đồ địa chính c n cung cấp các thông tin thuộc tính quan trọng của
thửa đất và tài sản gắn liền trên đất như: loại đất, diện tích pháp l , số hiệu
thửa đất, loại nhà,… Bản đồ địa chính gồm hai loại: Bản đồ địa chính cơ s
và bản đồ địa chính chính quy
+ Bản đồ địa chính cơ s : là bản đồ nền cơ bản để đo vẽ bổ sung thành
bản đồ địa chính. Bản đồ địa chính cơ s thành lập bằng các phương pháp đo
vẽ có sử dụng ảnh chụp từ máy bay kết hợp với đo vẽ bổ sung

thực địa. Bản

đồ địa chính cơ s được đo vẽ kín ranh giới hành chính và kín khung mảnh
bản đồ.
Bản đồ địa chính cơ s là tài liệu cơ bản để biên tập, biên vẽ và đo vẽ


và đất

đô thị nói riêng. Xác

nhận hiện trạng, thể hiện biến động và phục vụ cho chỉnh l biến động của
từng loại đất trong đơn vị hành chính cấp xã (phường, thị trấn). Làm cơ s để
thanh tra tình hình sử dụng đất và giải quyết tranh chấp đất đai.
+ Bản đồ địa chính gồm các thông tin:
- Thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện
tích, loại đất;
- Thông tin về hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi gồm sông, ng i, kênh, rạch,
suối, đê, đập….
- Thông tin về đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu;
- Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới hành lang an
toàn công trình, điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.
+ Bản đồ địa chính phải chỉnh l trong các trường hợp:
- Có thay đổi số hiệu thửa đất;
- Tạo thửa đất mới;
- Thửa đất bị sạt l tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa;
- Thay đổi loại đất;
- Đường giao thông; công trình thuỷ lợi theo tuyến; sông, ng i, kênh,
rạch suối được tạo lập mới hoặc có thay đổi về ranh giới;
- Có thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, địa
danh và các ghi chú thuyết minh trên bản đồ;
- Có thay đổi về mốc giới hành lang an toàn công trình.
* Sổ mục k

ất


- Thông tin về thửa đất gồm: số hiệu thửa đất, địa chỉ thửa đất, diện tích
thửa đất phân theo hình thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung),
mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất, những hạn chế về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về
đất đai chưa thực hiện, số phát hành và số vào sổ cấp GCNQSDĐ.
- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


11
+ Sổ địa chính phải chỉnh l trong các trường hợp sau:
- Có thay đổi người sử dụng đất, người sử dụng đất được phép đổi tên.
- Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính
nơi có đất.
- Có thay đổi hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
- Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất.
- Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện.
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
- Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Sổ theo dõi b ế

ộ

ất

- Ngày k giấy chứng nhận
- Ngày giao giấy chứng nhận
- Chữ k của người nhận giấy chứng nhận
1.2.3. Hồ sơ địa chính dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính số)[6]
Do lượng thông tin cần lưu trữ cho m i thửa đất ngày càng tăng b i vậy
hệ thống hồ sơ địa chính trên giấy tờ đã xuất hiện nhiều bất cập trong quá
trình sử dụng như: khó khăn khi tra cứu thông tin, chỉnh l biến động, khi
thống kê, kiểm kê... Những khó khăn này sẽ được khắc phục rất nhiều nếu
như hệ thống hồ sơ địa chính được tin học hóa. Để tạo hành lang pháp l m
đường cho sự phát triển hệ thống hồ sơ địa chính dạng số trên quy mô toàn
quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số 09/2007/TTBTNMT có quy định về hồ sơ địa chính dạng số như sau:
Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến
động đất đai có nội dung được lập và quản l trên máy tính dưới dạng số (sau
đây gọi là cơ s dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản l đất đai
cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản l đất đai

cấp tỉnh,

cấp xã.

Cơ s dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ
liệu thuộc tính địa chính.
- Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố tự nhiên có liên
quan đến việc sử dụng đất.
- Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ
mục kê đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai quy định tại
Điều 47 của Luật Đất đai.
Hệ thống hồ sơ địa chính dù ở dạng giấy hay được tin học hóa đều
nhằm mục đích quản lý nguồn tài nguyên đất mà đối tượng trực tiếp là các
thửa đất.

sản gắn liền với đất

Việt Nam.

Bên cạnh đó luật cũng quy định đăng k bất động sản là bắt buộc và
người mua phải đăng k quyền s hữu của mình trong v ng 3 tháng sau khi
mua. Từ thời điểm đó người mua được toàn quyền s hữu. Quy định này sẽ
giúp tránh được tình trạng có những giao dịch liên quan đến bất động sản mà
nhà quản l không nắm được, mặt khác cũng giúp đảm bảo được các quyền
lợi hợp pháp của chủ s hữu. Vấn đề thời hạn đăng k quyền sử dụng đất và
s hữu nhà

Việt Nam hiện nay chưa được quy định trong luật nên vô hình

trung tạo điều kiện cho các giao dịch ngầm di n ra một cách thoải mái. Điều
này dẫn đến thực trạng: người mua bất động sản cứ mua và cũng không mấy
quan tâm đến việc đăng k quyền s hữu của mình.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


14
Thuỵ Điển xây dựng được ngân hàng dữ liệu đất đai (LDBS) vào năm
1995, trong ngân hàng này m i đơn vị tài sản có các thông tin sau:
- Khu vực hành chính nơi có bất động sản, địa chỉ, vị trí trên trích lục
bản đồ địa chính, toạ độ của bất động sản và các công trình xây dựng;
- Diện tích của bất động sản;
- Giá trị tính thuế;
- Tên, địa chỉ và sổ đăng k công dân của chủ s hữu, thông tin về việc