TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
CHUYÊN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ
WX

Chuyên đề tốt nghiệp

XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP VỪA VÀ NHỎ
TRONG NGÀNH TRANG TRÍ NỘI THẤT
VỚI MỤC ĐÍCH M&A

GVHD : TS. Hay Sinh
SVTH : Phan Hoàng Khải
Lớp
: TĐG1_K33

TP. Hồ Chí Minh tháng 3/2011

1


MỤC LỤC
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ
DOANH NGHIỆP ......................................................................................................... 1 
1.1 Lý thuyết về doanh nghiệp vừa và nhỏ............................................................................. 8 
1.1.1

Định nghĩa doanh nghiệp vừa và nhỏ ..................................................................... 8 

1.1.2 Tiêu chí phân loại doanh nghiệp vừa và nhỏ .......................................................... 8 
1.1.3


Mục đích thẩm định giá trị doanh nghiệp:............................................................ 13 

1.3.4

Cơ sở của thẩm định giá trị doanh nghiệp ............................................................ 13 

1.3.5

Các tỷ số tài chính doanh nghiệp .......................................................................... 17 

1.3.6 Nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá trị doanh nghiệp .................................. 21 
1.3.7 Quy trình thẩm định giá trị doanh nghiệp ............................................................ 22 
1.4. Lý thuyết về các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp ....................................... 24 
1.4.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần: ........................................................................ 24 
1.4.2 Phương pháp hiện tại hóa các nguồn tài chính trong tương lai ............................ 24 
1.4.3 Phương pháp định lượng Goowill: ....................................................................... 26 
1.4.4 Phương pháp tỷ số PER ........................................................................................ 27 

KẾT LUẬN CHƯƠNG I ............................................................................................ 29 
CHƯƠNG II: KHÁI QUÁT M&A TẠI VIỆT NAM TRONG NHỮNG NĂM GẦN
ĐÂY – ĐIỂN HÌNH LÀ DOANH NGHIỆP TƯ NHÂN TRANG TRÍ NỘI THẤT
DUY PHƯƠNG............................................................................................................ 30 
2


2.1 M&A tại Việt Nam trong những năm gần đây ............................................................... 30 
2.1.1 Thực trạng M&A tại Việt Nam ............................................................................. 30 
2.1.2 Cơ hội cho hoạt động M&A tại Việt Nam ............................................................ 31 
2.1.3 Thách thức cho hoạt động M&A tại Việt Nam ..................................................... 32 

Bảng 3.4: Bảng dự phóng tốc độ tăng trưởng các chỉ tiêu trong BCĐKT và BCKQHĐKD
....................................................................................................................................... 50 
Bảng 3.5: Bảng dự phóng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh................................ 54 
Bảng 3.6: Bảng dự phóng bảng cân đối kế toán ........................................................... 55 
Bảng 3.7: Bảng dự phóng dòng tiền của công ty 2011-2016........................................ 56 
Bảng 3.8: Bảng tính ra giá trị của doanh nghiệp........................................................... 57 

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
 
Biểu đồ 2.1: Biểu đồ thể hiện lãi ròng của công ty giai đoạn 2006-2010 ................................ 37 
Biểu đồ 2.2: Biểu đồ thể hiện các yếu tố tác động đến lợi nhuận của công ty
giai đoạn 2006-2010 ............................................................................................ 38 
Biểu đồ 2.3: Biểu đồ thể hiện doanh thu thuần của công ty giai đoạn 2006-2010 .................. 38 
Biểu đồ 2.4: Biểu đồ thể hiện tổng chi phí giai đoạn 2006-2010 ............................................ 39 
Biểu đồ 2.5: Biểu đồ thể hiện chi phí QLDN giai đoạn 2006-2010......................................... 42 
Biểu đồ 2.6: Biểu đồ thể hiện chi phí tài chính 2006-2010 ..................................................... 36

4


LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong những năm gần đây khi Việt Nam gia nhập vào tổ chức thương mại thế giới WTO thì
đã có những đổi mới rất lớn của các doanh nghiệp trong nước, và nền kinh tế Việt Nam đang tiến
đến đồng hóa cùng nền kinh tế thế giới. Những xu hướng cơ chế thị trường đang dần hình thành
và nhanh chóng đi vào nền kinh tế như một điều tất yếu. Những phi vụ mua bán, sát nhập, cổ phần
hóa hay thậm chí là phá sản…gần như không còn là một điều gì lạ lẫm trong hoạt động kinh tế hiện
nay.Do đó, mà nhu cầu định giá doanh nghiệp cho các mục đích trên ngày càng trở nên cấp thiết
và không thể thiếu trong bất kì trường hợp nào.Định giá doanh nghiệp hiện nay vẫn còn là một
vấn đề gây rất nhiều khó khăn ch ngành thẩm định giá Việt Nam nói chung, chính vì vậy mà bản


Chương II:

Thực trạng M&A ở Việt Nam trong nhừng năm gần đây – điển hình là
Doanh nghiệp tư nhân Duy Phương

Chương III: Thẩm định giá trị doanh nghiệp tư nhân Duy Phương
6. Điểm mới của đề tài
Ước tính giá trị doanh nghiệp bằng cách lập mô hình tài chính, dự phóng các khoản mục trong
BCĐKT bằng cách cố định tỷ số giá vốn hàng bán trên doanh thu, dự phóng các khoản mục
trong BCĐKT bằng cách chọn khoản mục tiền mặt và chứng khoán thị trường cùng vay và nợ
ngắn hạn làm hạng mục cân đối. Từ đó, ta dự phóng được dòng tiền của doanh nghiệp.

6


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BCKQHĐKD
BCĐKT
BCLCTT
BCTC
CP
DN

: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh
: Bảng cân đối kế toán
: Báo cáo lưu chuyển tiền tệ
: Báo cáo tài chính
: Chi phí
: Doanh nghiệp.


: Tài sản cố định

TSLĐ

: Tài sản cố định

TTCK

: Thị trường chứng khoán

SWOT

: (Strong-Weakness-Opportunity-Threat): Điểm mạnh – Điểm yếu – Cơ hội –
Thách thức.

VN

: Việt Nam.

WTO

: (World trade organization): Tổ chức thương mại thế giới.

7


CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ
DOANH NGHIỆP
1.1 Lý thuyết về doanh nghiệp vừa và nhỏ

III. Thương mại
và dịch vụ

10 người trở
xuống
10 người trở
xuống
10 người trở
xuống

Doanh nghiệp nhỏ
Tổng
nguồn vốn

Số lao động

Doanh nghiệp vừa
Tổng nguồn
vốn

Số lao động

20 tỷ đồng

từ trên 10 người

từ trên 20 tỷ

từ trên 200 người


từ trên 50 người

trở xuống

đến 50 người

đến 50 tỷ đồng

đến 100 người

1.1.3 Ưu thế của doanh nghiệp vừa và nhỏ
Cơ cấu quản lý gọn nhẹ: Trong một chừng mực nào đó, so với các tập đoàn lớn, một ưu thế rõ
rệt của các công ty nhỏ là gọn nhẹ và linh hoạt. Các công ty nhỏ và vừa là những công ty bám sát
8


thị trường nhất, đồng thời có thể điều chỉnh phương hướng kinh doanh của mình với tốc độ
nhanh nhất. Trong 100 công ty nhỏ có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất, nhiều công ty đã “thắng
lớn” nhờ điểm mạnh trên.
Về mặt quản lý, so với những bộ máy cồng kềnh, nhiều tầng nấc ở các tập đoàn lớn, việc ra
các quyết định kinh doanh của những công ty nhỏ không cần “thỉnh thị” nhiều cấp, nên khi gặp
khó khăn mọi người đều có thể nhanh chóng giải quyết. Với cơ cấu tổ chức gọn nhẹ, số lượng
nhân viên tương đối ít sẽ đảm bảo sự thống nhất trong các quyết sách từ lãnh đạo cho đến nhân
viên. Từ đó, quá trình triển khai và thực hiện các kế hoạch kinh doanh cũng sẽ dễ dàng hơn và
thành công cũng dễ đến với họ hơn. Bắt đầu từ những năm 90 của thế kỷ XX, nhiều công ty lớn
trong một số lĩnh vực như vận tải, giáo dục, dịch vụ du lịch...trên toàn cầu có xu hướng điều
chỉnh và phân chia thành các công ty nhỏ để tăng hiệu quả trong hoạt động kinh doanh.
Chủ động và linh hoạt về giá cả: Nhờ cơ cấu gọn nhẹ, giá thành được coi là một trong những
vũ khí lợi hại nhất của các công ty nhỏ nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường luôn “thiên biến
vạn hoá”. Trong khi các tập đoàn lớn vất vả với những kế hoạch cắt giảm chi phí để hạ giá thành,

ta đã có sự đổi mới công nghệ ở mức độ nhất định. Tuy nhiên, do nguốn vốn tài chính bị giới hạn
và sự nhìn nhận tầm quan trọng của khoa học công nghệ còn hạn chế, dẫn đến các doanh nghiệp
chưa thể tự mình đổi mới cũng như áp dụng mạnh mẽ công nghệ, kỹ thuật tiên tiến.
- Một trong những yếu tố làm cho khả năng cạnh tranh của DNVVN bị hạn chế là tình trạng
thiếu thông tin thị trường về sản phẩm, thị trường công nghệ, máy móc thiết bị. Vì vậy, sản phẩm
làm ra có mẫu mã, kiểu dáng không thật hấp dẫn, chất lượng hạn chế, dẫn đến khó cạnh tranh do
không đáp ứng được nhu cầu của thị trường và DN khó có thể chủ động thay đổi chiến lược kinh
doanh khi thị trường thay đổi.
1.1.5 Vai trò của doanh nghiệp vừa và nhỏ (1)
Mặc dù loại hình DNVVN còn tồn tại những hạn chế nhất định, nhưng tầm quan trọng và sự
đóng góp của DNVVN đối với nền kinh tế DN là rất lớn, thể hiện qua một số điểm sau:
- Tạo thêm nhiều việc làm. Theo thống kê của hội DNVVN năm 2008, các DNVVN đã đóng
góp 40% đến 50% việc làm mới hàng năm cho người lao động.
- Đóng góp vào tăng trưởng GDP. Theo báo cáo của NHNN ngày 29/09/2008, mức đóng góp
của DNVN hằng năm khoảng 40% GDP của cả nước, 33% giá trị sản lượng công nghiệp.
- Góp phần tăng thu NSNN. Theo cổng thông tin điện tử chính phủ tháng 10/2008, riêng 7
tháng đầu năm 2008, các DNVVN nộp ngân sách là 5.721 tỷ đồng, bình quân nộp ngân sách là
48 triệu đồng/DN. Còn theo báo cáo của NHNN ngày 29/09/2008, các DNVN nộp ngân sách
chiếm 17,46%. Qua các số liệu trên cho thấy DNVN giúp thu hút công ăn việc làm cho người lao
động, giảm tỷ lệ thất nghiệp góp phần ổn định an sinh xã hội. Ngoài ra, với việc huy động các
nguồn vốn xã hội vào phát triển kinh tế đất nước, các DNVN còn góp phần thúc đẩy sự tăng
trưởng kinh tế, gia tăng thu nhập quốc dân.

(1)

Đặng Văn Tiến Dũng, 2009, Luận văn thạc sĩ “Nâng cao hiệu quả thẩm định cho vay doanh nghiệp vừa và nhỏ tại các ngân hàng

thương mại trên địa bàn TP HCM”, Thư viện sau đại học trường Đại học kinh tế TP HCM, tr 14.

10

• Giảm nhân viên: Thông thường, khi hai hay nhiều doanh nghiệp sáp nhập lại đều có nhu cầu
giảm việc làm, nhất là các công việc gián tiếp như: công việc văn phòng, tài chính kế toán hay
marketing... Việc giảm thiểu vị trí công việc cũng đồng thời với đòi hỏi tăng năng suất lao động.
Đây cũng là dịp tốt để các doanh nghiệp sa thải những vị trí làm việc kém hiệu quả.

11


• Đạt được hiệu quả dựa vào quy mô: Một doanh nghiệp lớn sẽ có ưu thế hơn khi tiến hành
giao dịch hoặc đàm phán với các đối tác. Mặt khác, quy mô lớn cũng giúp doanh nghiệp đó giảm
thiểu được các chi phí phát sinh không cần thiết.
• Trang bị công nghệ mới: Để duy trì lợi thế cạnh tranh, bản thân các công ty luôn cần sự đầu
tư về kỹ thuật và công nghệ để vượt qua các đối thủ khác. Thông qua việc mua bán hoặc sáp
nhập, các công ty có thể chuyển giao kỹ thuật và công nghệ cho nhau, từ đó, công ty mới có thể
tận dụng công nghệ được chuyển giao nhằm tạo lợi thế cạnh tranh.
• Tăng cường thị phần và danh tiếng trong ngành: Một trong những mục tiêu của mua bán và
sáp nhập là nhằm mở rộng thị trường mới, tăng trưởng doanh thu và thu nhập. Sáp nhập cho
phép mở rộng các kênh marketing và hệ thống phân phối. Bên cạnh đó, vị thế của công ty mới
sau khi sáp nhập sẽ tăng lên trong mắt cộng đồng đầu tư: công ty lớn hơn có lợi thế hơn và có
khả năng tăng vốn dễ dàng hơn một công ty nhỏ. Trên thực tế, sự cộng hưởng sẽ không tự đến
nếu không có sự mua bán & sáp nhập.. Tuy nhiên, trong một vài trường hợp, khi hai công ty tiến
hành sáp nhập lại có hiệu ứng ngược lại. Đó là trường hợp: một cộng một lại nhỏ hơn hai. Do đó,
việc phân tích chính xác mức độ cộng hưởng trước khi tiến hành những thương vụ M&A rất
quan trọng. Khá nhiều nhà quản lý doanh nghiệp đã cố tình vẽ ra bức tranh cộng hưởng để tiến
hành các vụ M&A nhằm trục lợi từ việc định giá doanh nghiệp.
1.3 Lý thuyết về thẩm định giá trị doanh nghiệp
1.3.1 Khái niệm thẩm định giá trị doanh nghiệp:
1.3.1.1 Khái niệm doanh nghiệp:
Doanh nghiệp là đơn vị kinh tế có tư cách pháp nhân, quy tụ các phương tiện tài chính, vật
chất và con người nhằm thực hiện các hoạt động sản xuất, cung ứng, tiêu thụ sản phẩm hoặc dịch

sở để sáp nhập, chia tách, giải thể, thanh lý, liên doanh,…doanh nghiệp.
1.3.3 Mục đích thẩm định giá trị doanh nghiệp:
Thẩm định giá trị doanh nghiệp thường phục vụ cho các mục đích sau:
¾ Mua bán, sáp nhập, liên doanh, liên kết, thanh lý doanh nghiệp.
¾ Đầu tư, góp vốn, mua bán chứng khoán của doanh nghiệp.
¾ Cổ phần hóa, niêm yết chứng khoán trên thị trường chứng khoán.
¾ Vay vốn đầu tư kinh doanh.
¾ Tính thuế.
¾ Giải quyết, xử lý tranh chấp.
1.3.4 Cơ sở của thẩm định giá trị doanh nghiệp
1.3.4.1 Khái niệm giá trị - cơ sở và tiền đề của giá trị
Doanh nghiệp là một tài sản đầu tư, do vậy giá trị của doanh nghiệp phụ thuộc vào thu nhập
mang lại cho nhà đầu tư.
Giá trị của doanh nghiệp là tổng hiện giá của tất cả các thi nhập có khả năng mang lại trong
quá trính hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
1.3.4.2 Cơ sở giá trị trong thẩm định giá trị doanh nghiệp
¾ Giá trị công bằng

13


Là giá chuẩn của tài sản được luật pháp qui định và áp dụng trong những trường hợp giao
dịch, mua bán nhất định, do đó nói đến giá trị công bằng là phải nói đến hoàn cảnh áp dụng mức
giá đó.
¾ Giá trị công bằng trên thị trường (giá trị thị trường)
Là giá trị tài sản giả thiết sẽ được trao đổi, mua bán giữa một bên là người mua sẵn sàng mua
với một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán trên thị trường công khai,
trong đó cả người mua và người bán đều có đầy đủ thông tin về tài sản, hành động khôn ngoan và
không chịu bất kì sức ép nào. Đây là cơ sở giá trị quan trọng nhất trong thẩm định giá trị doanh
nghiệp.

Là giá trị danh nghĩa, đó là tổng giá trị tài sản thể hiện trong bảng cân đối kế toán của doanh
nghiệp theo chế độ kế toán hiện hành.
¾ Giá trị thay thế
Giá trị thay thế là chi phí hiện hành để có được một tài sản có tính năng, công dụng,…tương
đương với tài sản thẩm định giá.
¾ Giá trị chuyển đổi thành tiền
Giá trị chuyển đổi thành tiền là mức giá tại đó tài sản có thể chuyển đổi thành tiền.
¾ Giá trị vô hình
Giá trị các tài sản vô hình có thể nhận dạng như bằng sáng chế, thương hiệu, bản quyền, nhãn
hiệu, bí quyết sản xuất, cơ sở dữ liệu…
Giá trị vô hình cũng có thể có trong các tài sản không phân định được, thường được gọi là lợi
thế thương mại. Chú ý rằng giá trị lợi thế thương mại ở đây như lợi thế thương mại trong ý nghĩa
kế toán.
Trong cả hai trường hợp trên, đó là giá trị dư ra sau tất cả các loại tài sản khác đã được đưa
vào tính toán.
Nếu doanh nghiệp có tài sản vô hình, thẩm định viên phải chắc chắn rằng giá trị của các tài
sản vô hình được thể hiện đầy đủ, cho dù đó là tài sản vô hình có thể nhận dạng hay không, hay
có thể được định giá trị một cách tách biệt hay không.
1.3.4.4 Các biến số tài chính
¾ Thu nhập ròng
Thu nhập ròng bằng tổng doanh thu trừ tổng chi phí và thuế.
¾ Cổ tức
Cổ tức là số thu nhập ròng dùng để trả lãi cho cổ đông của doanh nghiệp hằng năm.
¾ Dòng tiền
Dòng tiền vào từ hoạt động là thu nhập ròng cộng khấu hao tài sản cố định và các chi phí
không phải là tiền mặt khác.
Dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) là dòng tiền còn lại sau khi đã trừ toàn bộ chi phí, thuế, lãi
vay, nợ vay và trang trải các chi phí vốn đầu tư cho sự tăng trưởng trong tương lai.
Dòng tiền vốn chủ sở hữu = thu nhập ròng + khấu hao – Các khoản chi tăng vốn đầu tư
– tăng (giảm vốn lưu động) – các khoản trả nợ gốc + các khoản nợ mới.

mô hình mô tả mối quan hệ giữa rủi ro và lợi nhuận kì vọng của nhà đầu tư.
Theo mô hình này, lợi nhuận kì vọng của nhà đầu tư được tính theo công thức sau:
Ri = Rf + (Rm – Rf)*β
Trong đó:
Rf: lợi nhuận không rủi ro (thường sử dụng là lãi suất TPCP kỳ hạn 5 (10) năm).
Rm: lợi nhuận kì vọng của thị trường thông thường được chấp nhận cao hơn Rf từ 5% đến 8%.
βi: hệ số beta, đo lường mức độ rủi ro của doanh nghiệp i.
β: hệ số đo lường rủi ro của ngành mà doanh nghiệp đang kinh doanh. Hệ số beta được định
nghĩa là hệ số đo lường mức độ biến động lợi nhuận cá biệt so với mức độ biến động lợi nhuận
bình quân thị trường.
β =0: lợi nhuận kì vọng có beta bằng 0 chính là lợi nhuận không rủi ro.
β =1: lợi nhuận kì vọng có beta bằng 1 chính là lợi nhuận thị trường
β
Trong đó:
Tài sản ngắn hạn: gồm tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn bao gồm vốn bằng tiền như tiền
mặt tồn quỹ, tiền gửi ngân hàng; các khoản thanh toán như các khoản phải thu, các khoản tạm
ứng…các khoản hàng tồn kho như nguyên vật liệu, công cụ, sản phẩm dở dang, thành phẩm…
Nợ ngắn hạn là những khoản nợ phải trả trong một khoảng thời gian ngắn (thường là dưới
một năm). Nó được trang trải bằng những tài sản lưu động có thể chuyển đổi thành tiền trong
thời kì phù hợp với hạn nợ phải trả bao gồm các khoản vay nợ ngắn hạn của ngân hàng hay các
tổ chức khác, các khoản nợ dài hạn sắp đến hạn trả, các khoản phải trả người cung cấp, thuế chưa
nộp cho ngân sách nhà nước, các khoản phải trả cán bộ công nhân viên…
b.

Tỷ số thanh toán nhanh:

Tỷ số này cho biết khả năng thanh toán thực sự của doanh nghiệp và được tính toán dựa trên
các tài sản lưu động có thể chuyển đổi nhanh thành tiền để đáp ứng những yêu cầu thanh toán
cần thiết.
Công thức tính:

Do các loại hàng hóa tồn kho có tính thanh khoản thấp bởi việc biến chúng thành tiền có thể
mất khá nhiều thời gian nên không được tính vào tỷ số này.
1.3.5.2 Các tỷ số hoạt động kinh doanh
a.

Tỷ số vòng quay hàng tồn kho:

Tỷ số này đo lường mức doanh số bán liên quan đến mức độ tồn kho của các loại hàng hóa,
thành phẩm, nguyên vật liệu.
Công thức tính:

Trong đó:

d.

Hiệu quả sử dụng tài sản:

Tỷ số này cho thấy hiệu quả sử dụng toàn bộ các loại tài sản của doanh nghiệp hoặc thể hiện
một dồng vốn đầu tư vào doanh nghiệp đã đem lại bao nhiêu đồng doanh thu.
Công thức tính:

Trong đó: tổng tài sản có là tổng toàn bộ giá trị tài sản của doanh nghiệp bao gồm cả tài sản
cố định và tài sản lưu động tại thời điểm tính toán.
1.3.5.3 Các tỷ số đòn cân nợ
a.

Tỷ số nợ

Công thức tính:

Trong đó:
Tổng số nợ của doanh nghiệp bao gồm nợ ngắn hạn và nợ dài hạn tại thời điểm tính toán.
Tổng tài sản bao gồm tài sản lưu động và tài sản cố định.
b.

Tỷ số nợ/Vốn cổ phần

19


Công thức tính:

Trong đó:

Tỷ số lợi nhuận trên vốn cổ phần thường (ROE)

Tỷ số này đo lường mức lợi nhuận trên vốn đầu tư của các chủ sở hữu. Đây là chỉ tiêu mà nhà
đầu tư rất quan tâm, vì nó cho thấy khả năng tạo lãi của một đồng vốn mà họ bỏ ra đầu tư vào
doanh nghiệp.
Công thức tính:

20


1.3.6 Nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá trị doanh nghiệp
¾ Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong
những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý,
về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản tại thời điểm thẩm định giá.
Khái niệm sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất là một phần cơ bản và không thể thiếu của sự
ước tính giá trị thị trường. Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể
hiện hết khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
¾ Nguyên tắc cung – cầu
Giá trị tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược
lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ
lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó các yếu tố về đặc
điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác. Sự
ảnh hưởng của những thuộc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.
¾ Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì
giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản
khác.
Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài

Bước 1: Xác định vấn đề
Trong bước này cần chú ý các vấn đề sau:
-

Xác định mục tiêu thẩm định giá;

-

Nhận dạng sơ bộ doanh nghiệp cần thẩm định giá: tính pháp lý, loại hình kinh doanh, quy

mô, địa điểm, các cơ sở, chi nhánh, tài sản, sản phẩm, thương hiệu, thị trường...
-

Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá;

-

Xác định tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá;

-

Xác định thời điểm thẩm định giá: việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý)

của tài sản cần thẩm định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý
kiến đánh giá về giá trị của doanh nghiệp phải được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của
hợp đồng.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm
và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá.
Nội dung kế hoạch phải thực hiện những công việc cơ bản sau:

Thu thập thông tin trước hết là thông tin về tư liệu từ nội bộ doanh nghiệp: tư liệu về tình

hình sản xuất kinh doanh, các báo cáo tài chính – kế toán – kiểm toán, hệ thống đơn vị sản xuất
và đại lý, đặc điểm của đội ngũ quản lý điều hành, nhân viên, công nhân...Ngoài ra còn chú ý thu
thập thông tin bên ngoài doanh nghiệp đặc biệt là thị trường sản phẩm của doanh nghiệp, môi
trường kinh doanh, ngành kinh doanh, các đối thủ cạnh tranh, chủ trương của nhà nước,...Thẩm
định viên cần tiến hành những bước cần thiết để bảo đảm rằng tất cả nguồn dữ liệu làm căn cứ
đều đáng tin cậy và phù hợp với việc thẩm định giá. Việc thẩm định viên tiến hành các bước hợp
lý để thẩm tra chính xác và hợp lý của các nguồn tư liệu là thông lệ trên thị trường.
Bước 4: Đánh giá các điểm mạnh và điểm yếu của doanh nghiệp trên các mặt: sản xuất kinh
doanh, thiết bị công nghệ, tay nghề người lao động, bộ máy quản lý và năng lực quản lý, vốn nợ,
các chỉ tiêu tài chính, thị trường, môi trường kinh doanh.
Bước 5: Xác định phương pháp thẩm định giá, phân tích số liệu, tư liệu và thực hiện thẩm
định giá. Thẩm định viên giá trị doanh nghiệp dựa vào ý kiến, kết quả công việc của thẩm định
viên khác hay các chuyên gia khác là điều bình thường trong xác định giá trị doanh nghiệp. Một
ví dụ thường thấy là dựa vào kết quả thẩm định giá bất động sản để thẩm định giá các thành phần
bất động sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp. Khi dựa vào ý kiến, kết quả của thẩm định viên
khác hoặc các chuyên gia khác, thẩm định viên giá trị doanh nghiệp cần tiến hành các bước thẩm
tra để bảo đảm rằng những dịch vụ thẩm định giá được thực hiện một cách chuyên nghiệp, các
kết luận hợp lý và đáng tin cậy.
Bước 6: Phần chuẩn bị báo cáo và báo cáo kết quả thẩm định giá
Báo cáo kết quả xác định giá trị doanh nghiệp phải nêu rõ:
- Mục đích thẩm định giá;
- Đối tượng thẩm định giá phải được mô tả rõ ràng. Cần nêu rõ đối tượng thẩm định giá là
toàn bộ doanh nghiệp, lợi ích doanh nghiệp hay một phần lợi ích doanh nghiệp, lợi ích đó thuộc
về toàn bộ doanh nghiệp hay nằm trong tài sản cá biệt do doanh nghiệp sở hữu. Mô tả doanh
nghiệp cần thẩm định giá, bao gồm những nội dung sau đây:
• Loại hình tổ chức doanh nghiệp;
• Lịch sử doanh nghiệp;
• Triển vọng đối với nền kinh tế và ngành;


Phát sinh một số chi phí do phải thuê chuyên gia đánh giá tài sản.

•

Không thể loại bỏ hoàn toàn tính chủ quan khi tính giá trị DN.

•

Việc định giá DN dựa vào giá trị trên sổ sách kế toán, chưa tính được giá trị tiềm năng
như thương hiệu, sự phát triển tương lai của DN

1.4.2 Phương pháp hiện tại hóa các nguồn tài chính trong tương lai
1.4.2.1 Phương pháp định giá chứng khoán
a) Công thức tổng quát

Rt
t
t =1 (1 + i )
n

PV0 = ∑
Trong đó:

PV0 : giá trị thực của một chứng khoán
24


Rt


Cổ phiếu là loại chứng khoán nhiều rủi ro.

•

Khó xác định lợi tức cổ phần trong tương lai.

•

DN không tồn tại mãi mãi.

•

Việc tính tỷ suất hiện tại hóa đòi hỏi phải có một lý thuyết tốt về rủi ro.

1.4.2.2 Phương pháp hiện tại hóa lợi nhuận thuần
Lợi nhuận thuần của DN = Doanh thu - Chi phí sản xuất - Các khoản thuế.
a) Phương pháp xác định:

V0 =

n

∑

t =1

Pr t
(1 + i ) t

Trong đó:

Lợi nhuận thuần không phù hợp với quan điểm về dòng tiền của nhà đầu tư đa số.
25