Header Page 1 of 126.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

---***---

Đặng Thu Hằng

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT
ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HOÀN THIỆN
HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TẠI HUYỆN YÊN
MỸ, TỈNH HƢNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2017

Footer Page 1 of 126.


Header Page 2 of 126.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---***---

Đặng Thu Hằng

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP

hoàn thành luận văn của mình
Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng mình. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác. Các thông tin trích dẫn trong luận văn đã đƣợc chỉ rõ nguồn
gốc.
Trong quá trình hoàn thành luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong thầy cô góp ý để bài viết đƣợc hoàn thiện hơn!
Học viên thực hiện luận văn

Đặng Thu Hằng

Footer Page 3 of 126.


Header Page 4 of 126.

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................................... 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu .................................................................................................. 2
4. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................................... 3
5. Phƣơng pháp nghiên cứu............................................................................................. 3
6. Cấu trúc luận văn ........................................................................................................ 3
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH. .............................. 6
1.1. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận. ................................................................................................................................ 6
1.1.1. Đăng ký đất đai. .................................................................................................... 6
1.1.2. Nội dung của đăng ký đất đai .............................................................................. 6

CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƢNG YÊN .................................................................... 37
2.1.Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ......................................................... 38
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................... 38
2.1.2.Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .................................................................. 38
2.1.3. Đánh giá chung về diều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ......................................... 42
2.2 Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh
Hƣng Yên. ..................................................................................................................... 43
2.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai. .............................................................. 43
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất. ...................................................................................... 48
2.2.3. Biến động sử dụng đất......................................................................................... 50
2.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ,
tỉnh Hƣng Yên. .............................................................................................................. 52
2.3.1. Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn lực phục vụ cho công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận. ........................................................................................................... 52
2.3.2 Trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCN đối với hộ gia đình cá nhân
trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên .................................................................. 54
2.3.3. Kết quả đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ. ...................... 62
2.3.4. Kết quả điều tra việc thực hiện thủ tục hành chính trong đăng ký đất đai lần
đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khá
gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ. ................................................................................ 69
2.4. Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. .... 72
2.4.1 Quy trình tổ chức thực hiện công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ. . 72
2.4.2 Kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ. ........................................ 74
2.5. Thực trạng công tác quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. ..... 78
2.5.1. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính. ............................................................ 78

Footer Page 5 of 126.



Header Page 7 of 126.

DANH MỤC KÍ HIỆU VÀ CHỮ CÁI VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTNMT
CNVPĐKĐĐ

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

CN-TTCN
CP
CSDL

Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
Chính phủ
Cơ sở dữ liệu

CT
ĐKTN-KTXH

Chỉ thị
Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

ĐKĐĐ

Quyền sử dụng

QSH
SNNN
TCVN
TDTT

Quyền sở hữu
Sự nghiệp Nhà nƣớc
Tiêu chuẩn Việt Nam
Thể dục thể thao

TNMT
TT
TW
UBND
VPĐKQSDĐ

Tài nguyên môi trƣờng
Thông tƣ
Trung ƣơng
Ủy ban nhân dân
Văn phòng văn ký quyền sử dụng đất

Footer Page 7 of 126.


Header Page 8 of 126.

DANH MỤC HÌNH

đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCN tại huyện Yên Mỹ. ................................................. 70
Bảng 2.8. Kết quả điều tra cán bộ thực hiện thủ tục hành chính trong đăng ký đất
đai và cấp GCN. ............................................................................................................ 72
Bảng 2.9. Kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ (giai đoạn 2011 –
2015).............................................................................................................................. 74
Bảng 2.10. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng
đất của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Yên Mỹ (giai đoạn năm 2011 – 2015).............. 75
Bảng 2.11. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất của các xã, thị
trấn trên địa bàn huyện Yên Mỹ (giai đoạn năm 2011 – 2015).......................................... 76
Bảng 2.12. Kết quả điều tra ngƣời sử dụng đất thực hiện thủ tục hành chính trong
đăng ký biến động đất đâi tại huyện Yên Mỹ ............................................................... 77
Bảng 2.13. Thống kê số lƣợng bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Yên Mỹ ............. 79
Bảng 2.14. Hệ thống sổ sách trên địa bàn huyện Yên Mỹ ............................................ 80

Footer Page 9 of 126.


Header Page 10 of 126.

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, nó gắn liền với quyền lợi của ngƣời sử
dụng đất và lơ ̣i ích quố c gia , lơ ̣i ích công cô ̣ng . Cùng với cơ chế thị trƣờng và sự
phát triển của nền kinh tế, đất đai trở nên có giá trị hơn.
Theo Điều 4, Luật Đất đai 2013[12], đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Hiện nay, đất nƣớc ta đang trong
quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, cùng với sự tăng nhanh của dân
số và phát triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó
diện tích đất đai lại có hạn. Vì vậy đòi hỏi con ngƣời phải biết cách sử dụng một
cách hợp lý nguồn tài nguyên đất đai có giới hạn đó. Để thực hiện điều này đất


Header Page 11 of 126.

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thiế t lâ ̣p , câ ̣p nhâ ̣t chỉnh lý các loa ̣i tài liê ̣u
trong hồ sơ điạ chiń h.
Huyện Yên Mỹ nằm ở phía Bắc của tỉnh Hƣng Yên, cách thủ đô Hà Nội 30
km, có quốc lộ 39A với nhiều hệ thống giao thông thuận lợi nhƣ: Đƣờng ô tô cao
tốc Hà Nội – Hải Phòng và đƣờng Hà Nội – Hƣng Yên; có ranh giới với 5 trong số
10 huyện, thị của tỉnh. Diện tích tự nhiên 92,5 km2, dân số với trên 13 vạn dân. Do
ảnh hƣởng của nhiều mặt dân số, cơ chế thị trƣờng, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu về
đất đai trên địa bàn cũng có sự tăng lên và biến động lớn. Cùng với đó nhu cầu về
chuyển quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận rất cao. Mă ̣c dù công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn huyện đã đƣợc các cấp, các ngành quan tâm, nhƣng tiến độ cấp giấy
chứng nhận vẫn còn nhiều hạn chế, chƣa thực sự đáp ứng đƣợc nhu cầu của ngƣời
sử dụng đất. Hồ sơ địa chính cũ, lạc hậu, thiế t lâ ̣p thủ công rấ t khó khăn cho viê ̣c sƣ̉
dụng để khai thác thông tin và cập nhật biến động . Vì vậy, nghiên cứu đề tài “Đánh
giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai ,
hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên” có tính
cấp thiết cao.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu và đánh giá công tác đăng ký đất đai, kết quả cấp GCN đối với
hộ gia đình, cá nhân đến ngày 30/7/2016, tình hình cập nhật biến động vào hồ sơ địa
chính giai đoạn 2011 - 2015 trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên. Tìm ra
đƣợc những hạn chế và những nguyên nhân của các hạn chế này trong công tác
đăng ký đất đai, thiết lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu.
- Nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả cho công tác đăng ký đất đai và
cấp GCN, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu, tìm hiểu các văn bản pháp luật của Nhà nƣớc và các quy định

và sử dụng các loại sổ sách trong hồ sơ địa chính.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra thu thập thông tin
- Phƣơng pháp thu thập thông tin thứ cấp: Đƣợc dùng để thu thập tài liệu, số
liệu thông tin có sẵn cần thiết cho mục đích nghiên cứu nhƣ: các văn bản pháp luật,
các quy định liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp GCN, quản lý hồ sơ địa
chính qua các thời kì của trung ƣơng và địa phƣơng; báo cáo kết quả cấp GCN, báo
cáo thuyết minh và biểu mẫu kiểm kê đất đai; các tài liệu trong hồ sơ địa chính; báo
cáo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất năm 2016, bản đồ hiện trạng sử dụng đất; bản

Footer Page 12 of 126.

3


Header Page 13 of 126.

đồ địa chính; số liệu thực trạng quản lý nhà nƣớc về đất đai và các văn bản có liên
quan.
- Phƣơng pháp thu thập thông tin sơ cấp: Thu thập các thông tin cần thiết cho
mục đích nghiên cứu nhƣng không có trong tài liệu thứ cấp nhƣ: số liệu về đăng ký
đất đai lần đầu và đăng ký biến động, số liệu cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất tại khu vực nghiên cứu. Tiến hành lấy ý kiến ngƣời sử dụng đất và cán bộ
địa chính, xây dựng phiếu điều tra và thực hiện điều tra 67 phiếu phát ra; 50 phiếu
điều tra ngƣời dân đi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai (thông tin về tình trạng pháp
lý của thửa đất, thông tin về chủ sử dụng đất, mức nghĩa vụ tài chính phải nộp, thời
gian thực hiện thủ tục hành chính đăng ký đất đai và cấp GCN, thái độ phục vụ của
cơ quan chức năng có thẩm quyền, sự hiểu biết của ngƣời dân về pháp luật đất đai
có liên quan, nguyện vọng và kiến nghị của ngƣời dân với các cơ quan có thẩm
quyền); và thực hiện điều tra cán bộ địa chính xã (khó khăn trong việc xác định

gồm có 03 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hệ
thống hồ sơ địa chính.
Chƣơng 2: Thực trạng của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và
hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên.
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh công tác đẩy nhanh công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện hồ sơ địa chính trên địa bàn
huyện Yên Mỹ, tỉnh Hƣng Yên.

Footer Page 14 of 126.

5


Header Page 15 of 126.

CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH.

1.1. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận.
1.1.1. Đăng ký đất đai.
* Khái niệm về đăng ký
Đăng ký là một hoạt động của con ngƣời nhằm đƣa một lƣợng cơ sở dữ liệu
nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp
nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy
định nhất định. Có nhiều loại đăng ký nhƣ đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm
bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thƣơng hiệu, bản
quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…
* Khái niệm đăng ký đất đai

chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
+ Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nƣớc
giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao
đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật 2013.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
ngƣời sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đƣợc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ

Footer Page 16 of 126.

7


Header Page 17 of 126.

Footer Page 17 of 126.

8


Header Page 18 of 126.

1.1.3.3. Mục đích của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Để ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có
căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, ngƣời
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
- Xác định căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nƣớc bảo hộ quyền sử dụng hợp
pháp của ngƣời sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
hợp pháp của ngƣời sở hữu cũng nhƣ thực hiện các chức năng quản lý của mình đối
với đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa
chính và hệ thống địa chính điện tử, trong mô hình điện tử chính phủ.
- Làm lành mạnh hóa thị trƣờng bất động sản, trong đó có thị trƣờng quyền sử
dụng đất, thị trƣờng nhà ở; thúc đẩy nền kinh tế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà
nƣớc theo định hƣớng xã hội chủa nghĩa phát triển.
1.1.3.4. Yêu cầu trách nhiệm đối với cơ quan nhà nước, người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đối với Nhà nƣớc: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh
chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của ngƣời sử dụng đất, ngƣời
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đảm bảo dân chủ, công bằng, công
khai, minh bạch.
- Đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất: Xuất trình đầy đủ tất cả các giấy tờ nhà, đất và các giấy tờ liên quan, kê khai

GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc miễn, đƣợc ghi
nợ nghĩa vụ tài chính và trƣờng hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đƣợc nhận
GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào
GCN , trừ trƣờng hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một ngƣời.
Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Footer Page 19 of 126.

10


Header Page 20 of 126.

là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng
thì đƣợc cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trƣờng hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật 2013 [12] hoặc GCN đã cấp mà ranh
giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có
giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những ngƣời sử dụng đất liền
kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN diện tích đất đƣợc xác định theo số liệu đo đạc thực
tế. Ngƣời sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn nếu có.
Trƣờng hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều

- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận".
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp GCN"; nội dung lƣu ý đối với ngƣời đƣợc cấp GCN; mã vạch.
- Trang bổ sung GCN in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy
chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy
chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" nhƣ trang 4
của Giấy chứng nhận.
-. Nội dung và hình thức cụ thể của GCN quy định tại các Điều khoản 1 Thông
tƣ 23 đƣợc thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/05/2014 của Chính Phủ[4].
- Nội dung và hình thức Sổ theo dõi phát hành phôi GCN; Sổ theo dõi nhận, cấp
phát và sử dụng phôi Giấy chứng nhận; Báo cáo tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng
phôi GCN theo mẫu tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tƣ 23/2014/TTBTNMT [4] ngày 19/05/2014 của Chính Phủ. (thể hiện phụ lục 08).
Ngoài ra, trên thực tế hiện nay ở nƣớc ta vẫn đang tồn tại song song 4 loại giấy
chứng nhận khác, cụ thể nhƣ sau:
- Loại thứ 1: Giấy chứng nhận QSDĐ đƣợc cấp theo Luật đất đai 1988 do
Tổng cục Quản lý ruộng đất ( nay là Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng) phát hành theo
mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý
ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ;
- Loại thứ 2: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị do
Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994
của Chính Phủ và theo luật đất đại 1993. Giấy chứng nhận có hai bản: Bản màu

Footer Page 21 of 126.

12


Header Page 22 of 126.


Footer Page 22 of 126.

13


Header Page 23 of 126.

hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trƣờng
thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.1.5. Ý nghĩa của kê khai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai; làm
cơ sở để Nhà nƣớc nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia, đồng thời để
Nhà nƣớc có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo vệ
quyền sử dụng và lợi ích hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật.
Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đƣợc
xác lập tại Điều 22 Luật đất đai 2013[12], thông qua đó để xác lập mối quan hệ
pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất đồng
thời Nhà nƣớc thiết lập hồ sơ địa chính làm cơ sở xác định các quyền, nghĩa vụ của
ngƣời sử dụng đất.
Đối với Nhà nƣớc và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc quản
lý nên Nhà nƣớc phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông
qua công tác cấp GCN, kết quả của công tác đăng ký đất đai là GCN và hồ sơ địa
chính, thông tin trong hồ sơ địa chính giúp Nhà nƣớc thực hiện tốt công tác quản lý
về đất đai, cụ thể là:
- Thực hiện quản lý đất đai theo quy hoach và kế hoạch sử dụng đất.
- Thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhƣợng…đúng đối tƣợng.

các quyết định đúng đắn.
GCN là cơ sở để ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà và các tài sản khác gắn
liền với đất đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có
thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền
giao dịch đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất.
Đối với các đối tƣợng khác có liên quan
Ngoài hai vai trò quan trọng đối với ngƣời sử dụng đấ t và Nhà nƣ

ớc,

GCNQSDĐ còn có vai trò rất quan trọng với các đối tƣợng khác nhƣ đối với các
ngân hàng, các tổ chức tín dụng… Bởi vì ngƣời sử dụng đất còn có thêm một số
quyền khác nhƣ thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác
đinh
̣ đấ t nh ận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không, nhằm đảm
bảo cho việc kinh doanh có hiệu quả.

Footer Page 24 of 126.

15


Header Page 25 of 126.

Đối với những ngƣời không đầu tƣ kinh doanh vào đất đai (không trực tiếp sử
dụng đất) thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t yên tâm đầu tƣ vào
đấ t.
Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trƣờng bất động sản thì