1
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
Tạ Văn Doanh
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA
CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỦY NGUYÊN
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
Tiến sĩ Thái Thị Quỳnh Nhƣ Hà Nội – Năm 2013 3
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU : Giới thiệu đề tài 1-7.
Chương 1- TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ HỒ
SƠ ĐỊA CHÍNH CỦA VIỆT NAM.
1.1.Quá trình phát triển của hệ thống đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của
Việt Nam.
2.3.2.2. Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.4. Thực trạng công tác quản lý hồ sơ địa chính.
2.4.1. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính.
2.4.2. Công tác chỉnh lý biến động đất đai.
2.5. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa
chính tại huyện Thủy Nguyên.
2.5.1. Đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.5.2. Đối với công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính:
2.5.3. Đối với công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
Chương 3 - MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỦY NGUYÊN.
5
3.1. Nhận xét chung những thuận lợi và khó khăn.
3.2. Một số giải pháp góp phần hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, cấp
GCNQSDĐ.
3.2.1. Giải pháp về chính sách pháp luật
3.2.2. Giải pháp về đầu tư, cơ sở vật chất, trang thiết bị, khoa học công nghệ và nhân
lực.
3.2.3. Các giải pháp khác.
KẾT LUẬN.
TÀI LIỆU THAM KHẢO.
7
GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã trao
tặng cho con người. Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai.
Trong phương diện kinh tế, đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng chính vì vậy Marx đã
khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
Đối với mỗi quốc gia khi ra đời bao giờ cũng gắn liền với một vùng lãnh thổ
được xác định. Do đó tài sản đầu tiên mà mỗi quốc gia có được chính là đất đai và các
tài nguyên có trong lòng đất. Cho dù xã hội có phát triển đến đâu, khoa học, kỹ thuật
có tiền bộ đến mức nào thì đất đai vẫn là một tài sản vô giá không thể thiếu được trong
cuộc sống của loài người nói chung và mỗi cá nhân con người chúng ta nói riêng.
Chính vì vậy trải qua bao cuộc chiến tranh chống quan xâm lược, qua nhiều thế hệ, dân
tộc Việt Nam ta đã tốn rất nhiều công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn
đất đai như ngày nay.
Qua nhiều năm thực hiện công cuộc đổi mới đất nước, nước ta đã thu được
những thành quả đáng kể. Trong những thành quả đó phải kể đến việc đổi mới chính
sách đất đai đã tạo điều kiện cho người dân có quyền làm chủ trên mảnh đất được giao,
là động lực thúc đẩy sản xuất phát triển góp phần vào ổn định tình hình kinh tế xã hội
và nâng cao đời sống của nhân dân.
- Đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển thị trường bất
động sản, dưới sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành
phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường
quyền sử dụng đất với các tài sản gắn liền với đất; phòng chống đầu cơ đất đai.
Ở nước ta, trong những năm chiến tranh việc quản lý đất đai bị buông lỏng nên
hiệu quả sử dụng đất rất thấp. Sau khi đất nước chuyển sang cơ chế thị trường, trong
thời kỳ đổi mới, nền kinh tế xã hội ở nước ta phát triển với mức độ tăng trưởng cao,
đất đối với tất cả các loại đất trên phạm vi toàn quốc nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện
được. Việc công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm
do nhiều nguyên nhân khác nhau như: Tính pháp lý thửa đất, nguồn gốc đất, hiện trạng
sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của thửa đất Ngoài ra còn có
một số nguyên nhân khách quan xuất hiện trong quá trình thực hiện các trình tự thủ tục
hành chính về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Công tác chỉnh lý biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính sau khi cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất còn nhiều hạn chế, số địa phương xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính còn ít, diện tích các loại đất chính được cấp giấy chứng nhận chưa đạt kế hoạch.
Đặc biệt hệ lụy sau khi cấp giấy chứng nhận tuy ít nhưng rất phức tạp, khó giải quyết.
Bên cạnh những thuận lợi, công tác cấp giấy còn gặp rất nhiều khó khăn, vướng
mắc.Thành Phố Hải Phòng nói chung và huyện Thuỷ Nguyên nói riêng cũng không
nằm ngoài tình trạng trên.
Huyện Thuỷ Nguyên gồm có 35 xã và 2 thị trấn, trong đó có 6 xã miền núi. Tổng
số dân: 309.774người (nguồn số liệu thống kê năm 2012), mật độ dân số khoảng 8.000
người/km
2
với diện tích đất tự nhiên là 24.279,9 ha, trong đó có 3.016,33 ha đất ở,
chiếm 12,48% tổng diện tích đất tự nhiên. Trong đó đất ở tại nông thôn là 2.896,00ha,
đất ở tại đô thị là 119,83ha. Bình quân diện tích đất ở trên đầu người là 101m
2
/người.
Toàn huyện có 81.947 thửa đất ở, tính đến ngày 28/9/2012 đã cấp được tổng cộng là
68.702 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, với tổng diện tích là 2.829,2ha. Trong thời gian tới huyện Thuỷ Nguyên
phải cấp 13.245 giấy, tức là cấp lần đầu cho 13.245 thửa đất nữa. Trong thực tế dự kiến
số thửa đất ở cần phải đăng ký mới sẽ tăng lên do việc chuyển mục đích sử dụng đất từ
các loại đất khác sang đất ở.
Như vậy việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập và
quản lý hồ sơ địa chính là một nội dung đặc biệt quan trọng vì giấy chứng nhận quyền
11
- Đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên
địa bàn huyện Thuỷ Nguyên.
1.4. Phạm vi nghiên cứu
Trong đề tài tác giả tập trung hướng vào việc tìm hiểu đánh giá thực trạng công
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của các đối tượng
được quy định trong Luật đất đai năm 2003. Công tác quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa
chính trên địa bàn huyện Thuỷ Nguyên, Thành Phố Hải Phòng. Từ việc ban hành các
trình tự, thủ tục quy định về hoạt động đăng ký đất đai đến tổ chức bộ máy, nhân sự
được giao đảm nhiệm công việc quản lý nhà nước về đất đai.
Do công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các
đối tượng sử dụng đất khác nhau. Mỗi đối tượng sử dụng đất khi đăng ký và được cấp
giấy chứng nhận có nguồn gốc sử dụng đất khác nhau nên thông qua việc đánh giá
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tác giả có đánh giá cả
nội dung quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính vì trong quá trình đăng ký cấp giấy chứng
nhận thì hình thể, diện tích, số thửa, mục đích sử dụng đất có thể bị thay đổi do trong
quá trình quản lý, sử dụng thì nhà nước, các tổ chức, cá nhân được thực hiện các quyền
và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật làm cho thửa đất đang quản lý và sử
dụng có biến động.
Tác giả tập trung nghiên cứu việc đã tổ chức đăng ký ban đầu và cấp được
68702 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân trong tổng số
81947 thửa đất ở cần phải cấp (cấp lần đầu). Cùng với đó là đánh giá thực trạng việc
chỉnh lý biến động, quản lý hồ sơ địa chính của các thửa đất có biến động trên địa bàn
huyện.
Có đề xuất và gợi ý phương pháp giải quyết các vướng mắc đối với các trường
hợp chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu và xây dựng kế hoạch đăng ký cấp giấy
chứng nhận lần đầu cho 13.245 thửa đất ở còn lại trong cả huyện.
Đề tài cũng xác định các vấn đề có liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng cần thiết phải đề cập việc quản lý dữ liệu
13
thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. Từ đó tác giải có thể tổng hợp và đánh giá
đúng về thực trạng và đồng thời đưa ra những gợi ý, đề xuất hướng khắc phục đúng
đắn giúp cho huyện Thủy Nguyên quản lý đât đai ngày càng tốt hơn.
1.6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
Đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính là một trong những nội dung rất quan
trọng trong các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai do vậy để có cơ sở phân tích
đánh giá đúng thực trạng công tác quản lý đất đai của huyện Thủy Nguyên cũng phải
tuân thủ theo các quy định của pháp luật đất đai do vậy tìm kiếm và lựu chọn các tài
liệu là một vấn đề tương đối phức tạp và tốn nhiều thời gian vì có rất nhiều văn bản
quy định có liên quan đến công tác quản lý đất đai nói chung và nội dung đăng ký đất
đai, quản lý hồ sơ địa chính nói riêng.
Do thời gian có hạn tác giả chỉ dựa vào những tài liệu chính đã nêu ở phần tài liệu tham
khảo (phụ luc):
CẤU TRÚC LUẬN VĂN
- Phần Mở đầu:
- Chƣơng 1: Tổng quan về công tác đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính
của Việt Nam.
- Chƣơng 2: Thực trạng công tác đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của
huyện Thủy Nguyên Thành Phố Hải Phòng.
- Chƣơng 3: Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai và quản lý hồ
sơ địa chính trên địa bàn huyện Thủy Nguyên Thành Phố Hải Phòng.
- Kết luận và kiến nghị.
14
CHƢƠNG 1
15
Đăng ký đất đai của Việt nam được thực hiện thông qua hệ thống đăng ký đất
đai qua các thời kỳ có những nét đặc trưng như sau:
1.1.1. Thời phong kiến
Các chế độ phong kiến của Việt Nam từ thế kỉ XI đến thế kỷ XV rất quan tâm
đến việc điều tra dân số, lập sổ đinh để nắm chắc số dân với mục đích là để tuyển quân.
Trong giai đoan này nhà nước thời Lý, Trần coi làng xã là đơn vị hành chính và giao
phần lớn ruộng đất cho các làng xã quản lý, lo việc phân chia cho dân đinh cày cấy và
tổ chức thu thuế nộp đủ cho nhà nước. Tuy nhiên nhà nước chưa trực tiếp can thiệp vào
việc đo đạc lập sổ điền bạ. Để nắm được số diện tích ruộng đất cụ thể cho việc thu thuế
các triều đại Lý, Trần thường sử dụng các hình thức quản lý thô sơ chứ chưa quan tâm
nhiều đến việc đo đạc ruộng đất theo định kỳ. Để đảm bảo quyền chiếm hữu của những
người được ban, cấp đất thì nhà vua cấp cho họ một tờ thiếp để làm bằng chứng, vị trí
thửa đất được xác định bằng việc ghi các giới hạn Đông, Tây, Nam, Bắc trên tờ giấy.
Các quan hệ mua bán về ruộng đất được điều chỉnh, đưa vào quy củ với các quy định
cụ thể như việc phải có văn khế chứng nhận giữa bên bán và bên mua. Trong thời Lý “
Bán đoạn ruộng hoang, ruộng thục đã có văn khế thì không được chuộc lại.
Đến năm 1227 do sự phát triển của việc mua, bán và tranh chấp ruộng đất nhà
Trần đã đã phải quy định rõ việc điểm chỉ lên các giấy tờ, văn khế mua bán ruộng đất,
thậm chí việc điểm chỉ như thế nào đều được quy định cụ thể vào năm 1237 “ Phàm
làm chúc thư, văn khế, nếu là giấy tờ về ruộng đất, vay mượn thì người làm chứng in
tay ở ba dòng trước, người bán in tay ở bốn dòng sau”.
Sau khi lên lắm quyền Hồ Quý Ly đã cho ban hành chính sách hạn điền vào
năm 1397 nhằm để hạn chế ruộng tư. Đến năm 1398 Hồ Quý Ly ra lệnh cho những
người có ruộng đất phải khai diện tích thuộc sở hữu của mình và cắm thẻ ghi rõ họ tên
trên bờ ruộng. Nhà nước cũng giao cho các quan phủ, châu, huyện phải cùng nhau đi
đo, khám và lập sổ sách. Như vậy có thể thấy việc đo đạc đăng ký đất đai ở nước ta đã
được các thời nhà Lý, Trần quan tâm nhất là đối với ruộng đất công làng xã và ruộng
16
trong nước có nhiều mâu thuẫn, tranh chấp làm cho nhà Lê sụp đổ, đất nước bị chia cắt
thành hai miền là: Đàng Trong do chũa Nguyễn cai quản và Đàng Ngoài do vua Lê,
chúa Trịnh quản lý. Đến cuối thế kỷ XVIII phong trào nông dân Tây Sơn do Nguyễn
Huệ lãnh đạo đất nước mới được thống nhất.
Ở Đàng Ngoài chúa Trịnh ban hành chính sách quân điền dựa theo chính sách
cũ của Luật Hồng Đức có bổ sung thêm đối tượng được phân cấp đất đai.
Ở Đàng trong chúa Nguyễn cho khai lại sổ ruộng đất để thu thuế, nhưng để
khuyến khích người dân khai phá đất hoang, lập thành làng để sinh sống. Do đất đai
rộng lớn nên nhà nước không chú trọng nhiều, ruộng đất trong nhân dân ít được đo đạc
theo chế độ chung. Đến thời Tây sơn năm 1788, Nguyễn Huệ đã lệnh cho một số địa
phương khai lại sổ ruộng, nhưng những xã chưa kịp làm sổ ruộng đất mới thì vẫn tạm
sử dụng địa bạ cũ của nhà Lê.
Đến nửa đầu thế kỷ XIX, hoạt động đăng ký đất đai mới tiếp tục có sự thay đổi.
Dưới thời Nguyễn, năm 1805, vua Gia Long đã tổ chức đợt đo đạc ruộng đất với quy
mô lớn và thành lập địa bạ các xã với đơn vị đo lường được tính bằng mẫu. Đến năm
1836 thời vua Minh mạng, việc đo đạc ruộng đất được hoàn thành tại Nam kỳ với tổng
diện tích ruộng đất thực canh là 4.063.892 mẫu, trong đó ruộng công chỉ chiếm 17%.
Sổ địa bạ Gia Long hay sổ địa bộ thời Minh Mạng đều được lập thành ba bản: Một nộp
tại Bộ Hộ, một nộp tại Dinh Bố chánh và một để tại xã. Hàng năm đều có chỉnh lý và 5
năm điều chỉnh một lần. tuy nhiên sổ địa bộ triều Minh có nhiều quy định lập chặt chẽ
hơn sổ địa bạ thời kỳ Gia Long. việc lập sổ được tiến hành trên cơ sở sự đo đạc đất đai
có sự chứng kiến của đầy đủ các chức sắc trong làng, Chánh tổng, Tri huyện và Điền
chủ. Kèm theo sổ địa bộ có thể hiện rõ thông tin về diện tích, loại đất và điền chủ. Đây
là sổ mô tả các thửa ruộng do các chức việc trong làng lập, được quan Kinh phái và
viên thơ lại cùng ký tên vào sổ. Sự điều chỉnh cũng được quy định chặt chẽ. Căn cứ
vào đơn thỉnh nguyện của điền chủ: khi thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền. Quan phủ,
18
huyện phải xem xét ngay tại chỗ, rồi trình lên quan Bố chánh phê chuẩn, sau đó mới
ghi vào sổ địa bộ. Đối với địa bạ Gia Long, do không có bản đồ kèm theo, không dùng
chính là công tác “ Bảo tồn điền trạch” và từ năm 1939 được đổi thành” Quản thủ địa
chính”. Hệ thống hồ sơ địa chính gồm bản đồ giải thửa, sổ địa bạ, sổ điền chủ bạ và tài
chủ bạ.
1.1.3. Thời kỳ 1945 đến nay.
Sau cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, nhà nước Việt Nam Dân Chủ
Cộng Hòa được thành lập. Năm 1946 Hiến pháp lần thứ nhất được ban hành và vấn đề
được quan tâm hàng đầu là chính sách người cày có ruộng. Do vậy chính quyền đã ban
hành nhiều sắc lệnh liên quan đến đất đai. Ví dụ Sắc lệnh sô 27-SL ngày 02/3/1947 và
Sắc lệnh số 90-SL ngày 22/5/1950 về sử dụng ruộng đất bỏ hoang. Sắc lệnh số 120- SL
ngày 11/7/1950 về sử dụng ruộng đất vắng chủ. Sắc lênh số 25- SL ngày 13/2/1952 về
sử dụng công điền, công thổ và Sắc lệnh số 87 ngày 5/3/1952, Sắc lệnh số 149-SL
ngày 12/4/1953 về chính sách ruộng đất nói chung, trong đó có quy định cụ thể việc
giảm tô, giảm tức, hiến ruộng.
Năm 1953 Quốc hội thông qua Luật Cải cách ruộng đất đã thủ tiêu chế độ sở
hữu ruộng đất của thực dân phong kiến, của giai cấp địa chủ để thực hiện chính sách
người cày có ruộng trao quyền sở hữu cho nông dân ( có hơn 2,1 triệu hộ nông dân
được chia hơn 800.000 ha đất). Đến năm 1960 phong trào hợp tác xã phát triển mạnh,
người nông dân được vận động tập trung đất đai, tư liệu sản xuất vào hợp tác xã để
cùng nhau sản xuất củng cố chính quyền miền Bắc, làm hậu phương chi viện cho chiến
trường miền Nam. Trong thời gian này phong trào hợp tác xã cũng phát huy được hiệu
quả, quyền sở hữu đất đai của nông dân trở thành quyền sở hữu của tập thể là các hợp
tác xã, các Nông, Lâm trường, tuy nhiên những thay đổi này không chính thức được
đăng ký. Năm 1980 những bất cập, yếu kém của nền sản xuất trong các hợp tác xã, các
nông trường quốc doanh thể hiện rõ rệt. Trung ương Đảng đã ban hành chính sách
20
khoán sản phẩm đến nhóm người lao động theo chỉ thị 100- CT/TW ngày 13/1/1981).
Cũng trong năm 1980 Tổng cục quản lý đất đai được thành lập trực thuộc Hội Đồng
Chính Phủ, với vai trò thống nhất quản lý nhà nước đối với đất đai trên toàn lãnh thổ
nhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, môi trường, sử dụng tiết kiệm, hợp lý và có
Nguyên và Môi trường. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được quy định
thống nhất theo mẫu chung để cấp cho mọi loại đất và tài sản gắn liền trên đất.
Tóm lại hệ thống đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính của Việt Nam đã được hình
thành và phát triển từ sớm, trải qua nhiều chế độ, chính quyền khác nhau hệ thống đăng
ký đất đai và hồ sơ địa chính có nhiều thay đổi, bổ sung, điều chỉnh thích hợp với từng
thời kỳ và mục tiêu phát triển của xã hội. Mặc dù đã đạt được những thành tựu nhất
định nhưng hệ thống đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính hiện nay vẫn chưa phát huy được
hiệu quả tích cực như mong muốn đặc biệt là vấn đề tin học hóa cơ sở dữ liệu đất đai
phục vụ cho các hoạt động quản lý, khai thác thông tin. Do đó Việt Nam cần phải nỗ
lực nhiều hơn nữa tiến tới xây dựng hệ thống đăng ký đất đai và hồ sơ địa chính một
cách đồng bộ. Tăng cường ứng dụng những công nghệ hiện đại xây dựng cơ sở dữ liệu
đất đai dưới dạng số để hoạt động quản lý đất đai ngày càng hoàn thiện hơn đáp ứng
các nhu cầu cần thiết cho việc công khai, minh bạch thông tin đất đai, thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển ổn định và các yêu cầu trong thời kỳ hội nhập kinh tế
quốc tế.
1.2. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về đăng ký đất đai. Nội dung của
đăng ký đất đai.
1.2.1. Đăng ký đất đai, nội dung của đăng ký đất đai.
1.2.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng nhằm thiết lập hồ
sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật; cấp
GCNQSDĐ cho những chử sở hữu đất có đủ điều kiện để xác định địa vị pháp lý của
22
họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất là một thủ tục hành
chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất.
Tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai
được chia thành 2 hình thái:
Đăng ký đất đai ban đầu
+ Tổ chức đăng ký và xét duyệt quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có sự chỉ đạo
chặt chẽ, sát sao của UBND các cấp; phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liên
quan.
+ Cần có một hội đồng tư vấn cấp cơ sở, am hiểu tình hình sử dụng đất ở địa
phương giúp cho UBND cấp có thẩm quyền xét duyệt quyền sử dụng đất.
+ Đăng ký đất đai ban đầu dựa trên cơ sở nhiều nguồn tài liệu khác nhau về
công tác đo đạc, bản đồ để đạt được mức độ tin cậy về các điều kiện tự nhiên của thửa
đất có đặc điểm khác nhau.
+ Được hoàn thành trong một thời gian nhất định.
Mục đích: Thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đầy đủ đến từng
thửa đất trên toàn lãnh thổ; Cấp GCNQSDĐ cho các chủ sử dụng có đầy đủ điều kiện
theo quy định pháp luật.
Yêu cầu: Ngoài những yêu cầu cơ bản của đăng ký đất nói chung, đăng ký
đất đai ban đầu còn những yêu cầu sau:
+ Phải phân loại hồ sơ theo mức độ hoàn thiện: đầy đủ hoặc chưa đầy đủ, hợp lệ
hay chưa hợp lệ, rõ nguồn gốc đất đai hoặc chưa rõ làm cơ sở để xét cấp GCNQSDĐ.
24
+ Kết quả xét duyệt quyền sử dụng đất phải xác định rõ: Các trường hợp có đủ
điều kiện để được đăng ký, cấp GCNQSDĐ; các trường hợp chưa đủ điều kiện phải
qua xử lý mới được đăng ký và cấp GCN; hình thức xử lý các trường hợp chưa hoặc
không đầy đủ điều kiện cấp GCN;
+ Hồ sơ địa chính phải được thiết lập trong quá trình kê khai đăng ký và xét
duyệt để cấp GCNQSDĐ.
Tóm lại phải đảm bảo đầy đủ thông tin chính xác về nguồn gốc sử dụng, tính
hợp pháp về quyền sửa đổi với từng thửa đất.
1.2.1.3. Đăng ký biến động đất đai
Là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính Nhà nước mà trực tiếp là
ngành Địa chính, nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống
hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước
việc chỉnh lý biến động hồ sơ chỉ thực hiện chủ yếu ở nội dung “tình trạng thế chấp”
+ Thay đổi thời hạn sử dụng đất
+ Cho thuê đất: Hình thức này chỉ thực hiện đối với các doanh nghiệp xây dựng,
kinh doanh nhà ở, đầu tư xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng.
Ngoài những hình thái nêu trên, hệ thống hồ sơ còn phải được chỉnh lí khi cấp
lại GCNQSDĐ do mất hay rách nát, thay đổi hệ thống hồ sơ địa chính…việc đăng ký
biến động đất đai chỉ được thực hiện sau các hành vi làm biến động nói trên đã được
UBND cấp có thẩm quyền cho phép thực hiện theo đúng các quy định hiện hành.
Tùy theo từng loại biến động có liên quan mà công tác chỉnh lý biến động phải
thực hiện chỉnh lý từ bản đồ địa chính đến toàn bộ các nội dung có liên quan trong hệ
thống hồ sơ địa chính đã thiết lập.
Copyright: Tài liệu đại học ©