TÓM TẮT
Tên đề tài: “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay phát sinh từ hợp đồng
tín dụng”.
Với đề tài này, ở chương 1 người viết đã phân tích những khái quát liên quan
đến hợp đồng tín dụng gồm khái niệm, đặc điểm và phân loại hợp đồng tín dụng, khái
quát về TSBĐ và xử lý tài sản bảo đảm, các vấn đề liên quan đến vai trò của việc xử
lý tài sản bảo đảm, tất cả những nội dung trên người viết đã tập trung phân tích trong
chương 1 của luận văn. Bên cạnh việc phân tích những nội dung trong chương 1 như
đã nêu và qua tìm hiểu thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các
Ngân hàng thương mại đã gặp vướng mắc khó khăn mà hiện nay các Ngân hàng
thương mại đang gặp phải khi xử lý TSBĐ.
Ở chương 2, người viết sẽ nêu ra một số khó khăn, vướng mắc chủ yếu phân
tích nguyên nhân và đề xuất giải pháp trong xử lý TSBĐ trong hoạt động tín dụng
nói chung và xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản nói riêng tại các Ngân hàng thương
mại hiện nay.

-iii-


ABSTRACT
Thesis title: The law on the handling of loan collateral arising from the credit
agreement.
In Chapter 1 the author has analyzed the general issues concerning the credit
agreement, which consists of concepts, characteristics and classification of the credit
agreement, an overview of collateral assets and how to settle them, the issues related
to the role of handling collateral. The foregoing is analyzed in chapter 1 of the thesis.
Besides analyzing the contents as stated in Chapter 1, the thesis studies how to handle
real estate collateral in reality at commercial banks, and difficulties that commercial
banks have currently encountered while handling collateral.
In Chapter 2, the author points out some of the major difficulties and problems,
analyzes the causes and proposes solutions to the disposal of collateral in credit

1.2.2. Đặc điểm tài sản bảo đảm .......................................................................17
1.3. Khái quát về xử lý tài sản bảo đảm từ hợp đồng tín dụng .............................19
1.3.1. Khái niệm về xử lý tài sản bảo đảm từ hợp đồng tín dụng.....................19

-v-


1.3.2. Lược sử hình thành và sự phát triển của pháp luật Việt Nam về xử lý tài
sản bảo đảm tiền vay từ hợp đồng tín dụng ......................................................22
1.3.3. Vai trò của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay từ hợp đồng tín dụng ...26
1.3.3.1. Đối với tổ chức tín dụng .................................................................26
1.3.3.2. Đối với khách hàng .........................................................................27
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN ..................................................................................32
2.1. Chủ thể xử lý tài sản bảo đảm tiền vay từ hợp đồng tín dụng .......................32
2.1.1. Đối với bên nhận tài sản bảo đảm tiền vay từ hợp đồng tín dụng ..........32
2.1.1.1. Những quy định của pháp luật ........................................................32
2.1.1.2. Hướng hoàn thiện ............................................................................35
2.1.2. Đối với bên giao tài sản bảo đảm tiền vay từ hợp đồng tín dụng ...........41
2.1.2.1. Những quy định của pháp luật ........................................................41
2.1.2.2. Hướng hoàn thiện ............................................................................44
2.2. Các hình thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay từ hợp đồng tín dụng .............46
2.2.1. Xử lý tài sản bảo đảm có sự thỏa thuận ..................................................46
2.2.1.1. Những quy định của pháp luật ........................................................46
2.2.1.2. Hướng hoàn thiện ............................................................................48
2.2.2. Xử lý tài sản bảo đảm không có sự thoả thuận.......................................50
2.2.2.1. Những quy định của pháp luật ........................................................50
2.2.2.2. Hướng hoàn thiện ............................................................................58
2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên xử lý tài sản bảo đảm tiền vay từ hợp đồng
tín dụng .................................................................................................................59


HĐTD:

Hợp đồng tín dụng

LCTCTD:

Luật các tổ chức tín dụng

NHNN:

Ngân hàng nhà nước

NHTM:

Ngân hàng thương mại

TCTD:

Tổ chức tín dụng

TSBĐ:

Tài sản bảo đảm

-viii-


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài

trường trong nước nghiên cứu. Cụ thể như có thể kể đến công trình nghiên cứu luận văn
thạc sĩ như sau: “Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng”
tác giả Lê Thị Thu Thủy; Luận văn thạc sĩ bảo vệ năm 2014 “Thực trạng pháp luật ngân
hàng qua thực tiễn giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tín dụng tại Tòa án" tác
giả Trần Bích Ngọc; “Một số ý kiến về thẩm quyền giải quyết tranh chấp tín dụng giữa
người vay tiền với quỹ tín dụng nhân dân” của tác giả Nguyễn Hữu Ân đăng trên tạp chí
Tòa án nhân dân số 20 tháng 10 năm 2010.
Nhìn chung, trên đây là những công trình đã góp phần mang đến một cái nhìn
tương đối toàn diện về khái quát cũng như thực tiễn cơ bản của pháp luật về xử lý tài
sản bảo đảm tiền vay từ hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên, đã chứng tỏ một điều rằng các
vấn đề liên quan đến hợp đồng tín dụng còn chứa đựng nhiều vấn đề vướng mắc và
giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng còn nhiều điểm để bàn luận. Chính vì nắm
bắt được tình hình nghiên cứu như thế, người viết thực sự muốn nghiên cứu sâu hơn
vấn đề này một cách toàn diện và hệ thống hơn để có thể đưa ra những kiến nghị kịp
thời và phù hợp với tình hình phát triển đất nước hiện nay.
3. Giới hạn nghiên cứu đề tài
Người viết nghiên cứu luận văn dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật hiện
hành như Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011), BLDS năm
2005, BLDS năm 2015, Luật đất đai (sủa đổi năm 2013), Luật Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam 2010, Luật các tổ chức tín dụng 2010 và các văn bản hướng dẫn thi hành
còn hiệu lực.
Trong phạm vi nghiên cứu đề tài này người viết chỉ tập trung nghiên cứu các
vấn đề liên quan đến quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất
động sản và các kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo
đảm tiền vay là bất động sản.
4. Mục đích nghiên cứu
Hệ thống hoá những vấn đề cơ bản về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay từ hợp
đồng tín dụng, đồng thời cho thấy được hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm tiền vay từ
hợp đồng tín dụng. Đề xuất kiến nghị nâng cao hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm tiền
vay từ hợp đồng tín dụng.

luận văn làm hai chương như sau:
Chương 1. Khái quát chung về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay từ hợp đồng tín dụng.
Chương 2. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm và hướng hoàn thiện.

-3-


CHƯƠNG 1

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
TIỀN VAY TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
1.1. Khái quát về hợp đồng tín dụng
1.1.1. Khái niệm hợp đồng tín dụng
Hợp đồng tín dụng là một thực ngữ pháp lý được sử dụng rộng rãi trong quan hệ
cho vay của các TCTD. Chính vì vậy, HĐTD có khi được gọi là HĐTD ngân hàng.
Theo từ điển luật học, “HĐTD ngân hàng” là việc thỏa thuận bằng văn bản
giữa TCTD với tổ chức, cá nhân vay vốn, theo đó, TCTD cam kết cho bên vay khoản
tiền với điều kiện hoàn trả gốc và lãi trong thời hạn nhất định [66]. Như vậy, HĐTD
là tên gọi hợp đồng vay vốn giữa TCTD với khách hàng.
Tín dụng xuất phát từ gốc Latinh nghĩa là sự tin tưởng. Theo nghĩa hẹp, tín
dụng là sự vay mượn, còn theo nghĩa rộng tín dụng là sự vận động nguồn vốn từ nơi
thừa sang nơi thiếu [64]. Ở đây chúng ta thấy yếu tố thời gian đã xen lẫn vào và cũng
vì có sự xen lẫn đó, nên có thể có sự bất trắc, rủi ro xảy ra và cần có sự tín nhiệm của
hai bên đương sự đối với nhau.
Bên cạnh đó, thuật ngữ “Tín dụng” xuất phát từ gốc Latinh là “Creditium”, có
nghĩa là sự tin tưởng. Theo nghĩa hẹp, “Tín dụng” là sự vay mượn, trong đó bao gồm
hai chủ thể người đi vay và người cho vay, quan hệ vay mượn dựa trên nguyên tắc
hoàn trả cả vốn và lãi trong một thời gian nhất định.
Trong luật học, hợp đồng được định nghĩa là “Sự thỏa thuận (bằng lời nói,
hành vi hoặc văn bản) giữa hai hay nhiều chủ thể có đủ năng lực pháp luật và năng

có quy định”. Người viết nhận thấy, HĐTD về bản chất là hợp đồng cho vay tiền có
lãi, có kỳ hạn, có hình thức thỏa thuận bằng văn bản và dễ dàng nhận dạng ở chỗ chủ
thể cho vay luôn là các TCTD (chủ yếu là các ngân hàng).
Qua một số khái quát cơ bản được nêu ở trên và quá trình nghiên cứu, người
viết tìm thấy được một số khái niệm về HĐTD trong khoa học pháp lý sau đây:
Thứ nhất, HĐTD là sự thỏa thuận giữa một bên là ngân hàng thương mại hoặc
các TCTD khác với tư cách là bên cho vay với một bên là các chủ thể khác với tư
cách là bên vay, theo đó TCTD cho vay chuyển cho bên vay một khoản tiền nhất
định, khi đến hạn bên vay phải trả gốc vay cùng với khoản tiền lãi được xác định theo
lãi suất mà các bên đã thỏa thuận [58].

-5-


Thứ hai, HĐTD là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa một bên là TCTD (bên
cho vay) với một bên là các tổ chức và cá nhân (bên đi vay) nhằm xác lập các
quyền và nghĩa vụ nhất định của các bên trong quá trình vay tiền, sử dụng và
thanh toán tiền vay [65].
Thứ ba, HĐTD là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa TCTD (bên cho vay) với
tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện do pháp luật quy định (bên vay) theo đó, TCTD thỏa
thuận ứng trước một số tiền cho bên vay sử dụng trong một thời hạn nhất định, với
điều kiện có hoàn trả cả gốc và lãi, dựa trên sự tín nhiệm [28].
Đồng thời, bên cạnh đó BLDS 2005 định nghĩa hợp đồng dân sự như sau:
“Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” [34]. Đây là cơ sở pháp lý vững chắc nhất để chúng ta
nói đến hợp đồng.
Khái niệm hợp đồng dân sự được quy định theo Điều 388 BLDS 2005 và
BLDS 2015 cũng quy định tương tự. Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên
về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Từ khái niệm chung
về hợp đồng, căn cứ vào bản chất tín dụng ngân hàng thì “Hợp đồng tín dụng là sự

quyền của người sử dụng đất.
[4]. Bộ Tư Pháp (2014), Thông tư số 08/2014/TT-BTP ngày 26/2/2014 về việc sửa
đổi, bổ sung một số điều của thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/2/2011
hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm,
hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp,
bưu điện, fax, thư điện tử tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục
Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp và Thông tư
22/2010/TT-BTP hướng dẫn về cung cấp thông tin trực tuyến giao dịch bảo
đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án.
[5]. Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư liên tịch số
16/2014/TTLT-BTP-BTNMT ngày 6/6/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý
tài sản.
[6]. Bộ Tư Pháp (2014), Thông tư số 18/2014/TT-BTP ngày 08/9/2014 hướng dẫn
việc đấu giá tài sản quy định tại Nghị định 53/2013/NĐ-CP.

-73-


[7]. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính
phủ về thi hành Luật đất đai.
[8]. Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính
phủ quy định về giao dịch bảo đảm.
[9]. Chính phủ (2000), Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Chính phủ
quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm.
[10]. Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
[11]. Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ
về đăng ký giao dịch bảo đảm.

trong Luật Dân Sự Việt Nam, NXB Trẻ TP. Hồ Chí Minh, tr. 194.
[22]. Nguyễn Ngọc Điệp (2009), 3450 Thuật ngữ pháp lý phổ thông, Nhà Xuất bản
Giao thông vận tải, tr. 408.
[23]. Học viện tư pháp (2007), Giáo trình Luật Dân Sự, NXB Công an nhân dân, tr. 216.
[24]. Trần Vũ Hải (2010), Giáo trình Luật ngân hàng Việt nam, NXB Giáo dục Việt
Nam, Hà Nội, tr. 105.
[25]. Dương Thi Thanh Mai, Nguyễn Văn Cương (2012), Về trường phái kinh tế học
pháp luật, NXN Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr 129.
[26]. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2003), Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày
19/5/2003 hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của tổ
chức tín dụng.
[27]. Ngân hàng Nhà nước (2001), Quyết định số 1627/2001 - QĐ NHNN ngày
31/12/2001.
[28]. Lê Vũ Nam (2013), Tập bài giảng môn pháp luật ngân hàng cho chương trình
cao học Luật kinh tế.
[29]. Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo luật kinh tế, NXB Đại học Quốc Gia Hà Nội.
[30]. Quốc hội (2011), Luật số 65/2011/QH12 ngày 29/3/2011 Quốc hội ban hành
luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự số 24/2004/QH11.
[31]. Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự năm 1995 (đã hết hiệu lực).
[32]. Quốc hội (1999), Bộ luật hình sự năm 1999 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2009).
[33]. Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành ngày
01/01/2017.

-75-


[34]. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005.
[35]. Quốc hội (2013), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013.
[36]. Quốc hội (2010), Luật hôn nhân và gia đình số 22/2000/QH10 ngày 9/6/2000
(đã sửa, đổi bổ sung năm 2010).

Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12.
[55]. Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của tổ
chức tín dụng, NXB Tư pháp, tr. 273 - 279.
[56]. Lê Văn Tề (2011), Giáo trình Lý thuyết tài chính tiền tệ, NXB Phương Đông,
TP.HCM, tr. 71.
[57]. Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký kinh doanh bất động sản những vấn đề lý
luận và thực tiễn, NXB Chính trị Quốc gia, tr. 26.
[58]. Phạm văn Tuyết, Lê Kim Giang (2012), HĐTD và các biện pháp bảo đảm tiền
vay, NXB Tư pháp, HN, tr. 17-18.
[59]. Trường Đại học Luật Hà Nội (2012), Giáo trình Luật ngân hàng, NXB Công
an nhân dân, Hà Nội, tr. 133.
[60]. Trường đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2013), Giáo trình luật ngân
hàng, NXB Hồng Đức, tr. 53.
[61]. Võ Đình Toàn (2002), Giáo trình luật ngân hàng, Trường đại học Luật Hà Nội.
[62]. Từ điển Tiếng Việt (2011), Nhà xuất bản Hồng Đức, Hà Nội, tr. 886.
[63]. Từ điển tiếng việt (1994), NXB Khoa học xã hội, tr. A711
[64]. Nguyễn Văn Vân (2013), Giáo trình Luật ngân hàng, Trường Đại học Luật TP
HCM, NXB Hồng Đức, tr. 28.
[65]. Nguyễn văn Vân (chủ biên) (2010), Giáo trình Luật ngân hàng, NXB ĐHQG
TP.HCM, tr. 235.
[66]. Viện khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển
Bách Khoa – NXB Tư pháp, tr. 399.
Trang mạng
[67]. Công ty luật Hiệp Danh Niềm Tin Việt, “Xử án tín dụng: Rối chuyện thế chấp bảo
lãnh”, < Truy cập ngày 09/8/2016.
[68]. Ngô Thị Thu Hằng (2015), “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của các
tổ chức tín dụng ở Việt nam”, < Truy cập ngày 09/8/2016.

-77-