TIỂU LUẬN MÔN PHÁP LUẬT
VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ TÀI: CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Lớp Luật kinh tế K15TN
Nhóm thực hiện:
1. Nguyễn Minh Ngọc
2. Nguyễn Thanh Tùng
3. Đỗ Anh Dũng
4. Nguyễn Duy Nguyên
5. Nguyễn Đình Phước
6. Trần Ái Vân
7. Bế Văn Toàn
8. Nguyễn Thị Hằng

Tp. Buôn Ma Thuột, tháng 9 năm 2016


Mục lục


PHẦN MỞ ĐẦU
Sau hơn 7 năm triển khai thi hành, Luật kinh doanh bất động sản 2006 đã bộc
lộ một số hạn chế như chưa có quy định để phân biệt rõ đối tượng kinh doanh bất
động sản phải đăng ký kinh doanh theo quy định và đối tượng không thuộc diện
kinh doanh bất động sản, dẫn đến tình trạng nhiều tổ chức, doanh nghiệp, hợp tác
xã có đầu tư xây dựng, mua bất động sản nhưng chỉ để sử dụng và trong quá trình
sử dụng có nhu cầu bán, cho thuê do dư thừa hoặc không còn nhu cầu sử dụng, nhất
là đối với các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở, bất động sản của
mình do nhu cầu cuộc sống mà cũng phải đăng ký kinh doanh, phải thành lập pháp

- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Một cách khái quát, bất động sản là một thuật ngữ dùng để chỉ đất đai và
những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất, bao gồm cả những thứ tự nhiên như mỏ
khoáng sản hay nhân tạo như cây trồng.
Tuy nhiên như đã trình bày tại phần mở đầu cũng đã giới hạn nội dung đề tài,
thì trong phạm vi đề tài này chỉ nghiên cứu các loại bất động sản đưa vào kinh
doanh theo quy định tại Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản 2014, bao gồm:
- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá
nhân;
- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất (thì được kinh doanh quyền sử dụng đất)
2. Hoạt động kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì
kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng,
mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch
bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục
đích sinh lợi.


Như vậy, về cơ bản có 2 loại hình hoạt động kinh doanh bất động sản, bao
gồm:
- Tự mình kinh doanh bất động sản, bao gồm xây dựng, mua bán, cho thuê…

3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài
sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín


dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang
bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.
4. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán
nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê,
cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật
về nhà ở.
6. Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà
nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.
7. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.
+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV
Luật kinh doanh bất động sản 2014.
Riêng đối với việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai thì
ngoài việc đáp ứng các điều kiện nêu trên thì chủ đầu tư dự án bất động sản còn
phải được bảo lãnh bởi ngân hàng thương mại có đủ điều kiện (khoản 1 Điều 56
Luật kinh doanh bất động sản 2014)
3.2. Điều kiện của chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản:
Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014, các hoạt động kinh
doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn
giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn, quản lí bất động sản. Theo đó, với mỗi loại
hình kinh doanh dịch vụ bất động sản chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản se
có những điều kiện riêng, cụ thể:

theo quy định tại Khoản 1 Điều 74 và Khoản 1 Điều 75 Luật kinh doanh bất động
sản 2014 là:
+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lí bất động sản phải
thành lập doanh nghiệp.
+ Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có
mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
3. Điểm mới về chủ thể kinh doanh bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về phạm vi, hình thức kinh
doanh bất động sản của các chủ thể kinh doanh bất động sản trong nước đã rõ ràng
và chi tiết hơn so với luật 2006, cụ thể:
Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho
thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho
thuê, đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng; đối với đất được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán,
cho thuê, cho thuê mua; …


Thêm vào đó Luật Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã mở rộng phạm vi
kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Trong đó các chủ thể này được phép thuê nhà,
công trình để cho thuê lại; được nhà nước cho thuê đất để đầu tư dựng nhà ở cho
thuê, xây dựng nhà, công trình xây dựng.


Chương 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT, CÁC
TỒN TẠI VÀ KIẾN NGHỊ
1. Về mức vốn pháp định 20 tỷ đồng
Theo thống kê vào năm 2015 cho thấy các doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản khi thành lập có vốn dưới 20 tỷ đồng chiếm khoảng 60% 1. Như vậy, tại thời

Việc đặt ra quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải
thành lập doanh nghiệp tại khoản 2 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014
nhìn chung là tiến bộ, phù hợp với xu thế chung của thế giới về việc tự do hóa kinh
doanh.
Tuy nhiên khi hướng dẫn chi tiết nội dung này tại khoản 1 Điều 5 Nghị định
76/2015/NĐ-CP thì chính phủ đã tách ra 2 trường hợp là (1) tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải
do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và (2) hộ gia đình, cá nhân bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản
để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng, tức tổ chức đầu dự
án bất động sản để kinh doanh thì bất kể mức đầu tư bao nhiêu thì đều phải thành
lập doanh nghiệp. Việc đặt ra giới hạn này là không cần thiết, bởi le nếu tổ chức
nếu bản thân không hoạt động một cách chuyên nghiệp để kinh doanh bất động sản
thì thiết nghĩ cũng không cần thiết phải thành lập doanh nghiệp, nếu có thành lập ra
thì cũng chỉ là trên giấy tờ.
Trên thực tế có trường hợp doanh nghiệp (đặc biệt là doanh nghiệp tư nhân)
hoạt động làm ăn có lãi, có một khoản tiền nhàn rỗi và muốn đầu tư bất động sản để
tích trữ, sau đó khi cần thiết thì bán đi để lấy vốn hoạt động thì xét thấy không cần
thiết phải buộc doanh nghiệp này phải thành lập doanh nghiệp mới hoặc bổ sung
đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản.
3. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
Theo quan điểm của nhóm tác giả việc quy định điều kiện được cấp chứng
chỉ hành nghề môi giới bất động sản là ‘Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông
trở lên’ là hoàn toàn không cần thiết, bởi le đây là hoạt động nghiệp vụ chuyên
môn, người được cấp đã phải được qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản
nên yêu cầu bằng cấp về kiến thức tại trường phổ thông là không cần thiết, mang
nặng tính hình thức.